Vorhabenbezogener Bebauungsplan

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1 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Fachmärkte Stegleacker ENTWURF Textliche Festsetzungen Örtliche Bauvorschriften

2 A) Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der derzeit gültigen Fassung Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung BauNVO) in der derzeit gültigen Fassung Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung PlanzV) in der derzeit gültigen Fassung Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) in der derzeit gültigen Fassung Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) in der derzeit gültigen Fassung B) Planungsrechtliche Festsetzungen 1. Art der baulichen Nutzung 1.1 Gemäß Eintragung im Plan sind im Plangebiet fünf Sondergebiete Einzelhandel (SO1, SO 2, SO3, SO5 und SO6) nach 11 Abs. 3 BauNVO festgesetzt. Es wird ein Sondergebiet Spielhalle (SO4) nach 11 Abs. 1 BauNVO festgesetzt. Außerdem wird ein Mischgebiet (MI) nach 6 Abs. 1 BauNVO festgesetzt. 1.2 Gliederung nach der Art der zulässigen Nutzung ( 1 Abs. 4 Nr. 1 und Nr. 2 BauNVO) mit den jeweils zulässigen Anlagen In dem SO 1 Sondergebiet ist ein großflächiger Lebensmitteleinzelhandelsbetrieb ( 11 Abs. 3 Nummer 2) für ausschließlich folgende Warengruppen zulässig: - Lebensmittel einschließlich Getränkemarkt und Lebensmittelhandwerk (Bäckerei, Metzgerei) auf einer maximalen Verkaufsfläche von m2 einschließlich - Nonfood Artikel auf maximal 15% der Verkaufsfläche In dem SO 2-Sondergebiet ist ein Einzelhandelsbetrieb ( 11 Abs. 2) für ausschließlich folgende Warengruppen zulässig: - Schuhe auf einer maximalen Gesamtverkaufsfläche von 420 m2 einschließlich der - für einen Schuhmarkt branchetypischen Randsortimente auf maximal 25 % der Verkaufsfläche) In dem SO 3 Sondergebiet ist ein großflächiger Lebensmitteleinzelhandelsbetrieb ( 11 Abs. 3 Nummer 2) für ausschließlich folgende Warengruppen zulässig: - Lebensmittel einschließlich Getränkemarkt sowie Lebensmittelhandwerk (Bäckerei, Metzgerei) auf einer maximalen Gesamtverkaufsfläche von m2 einschließlich - Nonfood Artikel auf maximal 15% der Verkaufsfläche)) In dem SO 4-Sondergebiet Spielhalle ist eine Spielhalle mit einer Spielhallenfläche von maximal 450 m2 zulässig. In dem SO 5-Sondergebiet ist ein Einzelhandelsbetrieb ( 11 Abs. 2) für ausschließlich folgende Warengruppen zulässig: 2 / 7

3 - Textilien auf einer maximalen Gesamtverkaufsfläche von 650 m2 einschließlich die für einen Textilfachmarkt branchetypischen Randsortimente auf maximal 25 % der Verkaufsfläche) In dem SO 6-Sondergebiet ist ein Einzelhandelsbetrieb ( 11 Abs. 2) für ausschließlich folgende Warengruppen zulässig: - Drogerieartikel, Multimedia, Spielwaren auf einer maximalen Gesamtverkaufsfläche von 1200 m2. einschließlich - der für einen Drogeriefachmarkt branchetypischen Randsortimente auf maximal 25 % der Verkaufsfläche einschließlich - Schreibwaren auf max. 10m2 Verkaufsfläche. In dem Mischgebiet sind Nutzungen nach 6 Abs BauNVO zulässig. Vergnügungsstätten sind ausgeschlossen. Lebensmitteleinzelhandel ist ausgeschlossen Es sind neben den Anlagen nach keine weiteren Nutzungen zulässig. Insbesondere Vergnügungsstätten sind im gesamten Bebauungsplangebiet, mit Ausnahme SO4 unzulässig. Verkaufsflächen im Sinne dieser Bebauungsvorschriften sind sämtliche den Kunden (Endverbrauchern) zugängliche Flächen, unabhängig von der Überdachung, mit Ausnahme der Fahr- und Parkierungsflächen, also auch Gänge und Treppen in Verkaufsräumen, Kassenzonen einschließlich Standflächen, Freiverkaufsflächen und Verkaufsinseln wie Back- oder Fleischtheke, die Einkaufswagenabstellzone und Windfang Die Anlage von Stellplätzen ist auch außerhalb der überbaubaren Flächen, aber nicht auf den mit einem Pflanzgebot belegten Flächen zulässig. Stellplätzen sind zu durchgrünen. Die Außenanlagenplanung ist mit dem Bauantrag einzureichen und von der Gemeinde genehmigen zu lassen. 2. Maß der baulichen Nutzung ( a BauNVO) Die Festsetzungen erfolgen durch den Einschrieb im Plan. Das Maß der baulichen Nutzung wird beschränkt durch die festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche und die Gebäudehöhen sowie im Mischgebiet zusätzlich durch die Grundflächenzahl (GRZ). 3. Bauweise ( 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB und 22 BauNVO) In den Sondergebieten ist die abweichende Bauweise, d.h. die offene Bauweise ohne Längenbeschränkung zulässig. 4. Überbaubare Grundstücksflächen ( 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB und 23 BauNVO) Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Baulinien und Baugrenzen festgesetzt. Garagen im Sinne des 12 BauNVO und Nebenanlagen im Sinne des 14 BauNVO sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche grundsätzlich nicht zulässig mit Ausnahme 3 / 7

4 von Stellplätzen und Nebenanlagen, die der Versorgung der Baugebiete mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser sowie zur Ableitung von Abwasser dienen ( 14 Abs. 2 BauNVO). 5. Stellung der baulichen Anlage ( 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) Die Entwicklungsrichtung oder Firstrichtung der Gebäude ist frei. 6. Gebäudehöhen Unterer Bezugspunkt für die zulässige Gebäudehöhe ist die Erdgeschossfußbodenhöhe (EFH). Die EFH ist die Oberkante des Rohfußbodens des ersten vollständig oberirdisch liegenden Geschosses. Die Erdgeschossfußbodenhöhe der Gebäude innerhalb des Mischgebiets darf max. 0,30m über der Höhe der dazugehörenden Erschließungsstraße liegen. Die Erdgeschossfußbodenhöhe der Gebäude innerhalb der Sondergebiete (SO1 SO6) muss zwischen 432,35 m ü. NN und 432,85 m ü. NN betragen. Die Wandhöhe (WH) wird ab der EFH bis zum Schnittpunkt der Außenwand und der Dachhaut gemessen und darf max. 7,00 m betragen. 7. Verkehrsflächen Es werden öffentliche und private Verkehrsflächen entsprechend der Plandarstellung festgesetzt. 8. Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen ( 9 (1) 24 BauGB) Folgende Lärmschutzmaßnahme wird festgesetzt: - Einkaufswagenboxen, dargestellt im Vorhaben- und Erschließungsplan Lageplan vom 1. März 2012, sind so einzuhausen, dass die Einschubseite zum Markt hin orientiert ist und außer dieser keine Öffnungen verbleiben. 9. Versorgungsflächen( 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB) Trafostationen sind als Nebenanlagen außerhalb der nicht überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. 10. Führung von Versorgungsanlagen und Niederspannungsanlagen sowie Leitungen ( 9 Abs. 1 Nr. 13 BauGB und 73 Abs. 1 Nr. 4 LBO) Diese sind unterirdisch zu führen. 11. grünordnerische Maßnahmen 4 / 7

5 11.1. Pflanzgebote (PFG 9 Abs. 1 Nr. 25a und Nr. 25b BauGB) PFG 1 Bäume Die Stellplätze für die Einkaufsmarkte sind über belebte Bodenschichten in einem Grünstreifen zwischen den Stellplatzreihen zu entwässern. In diesen Grünstreifen sind auf der gesamten Parkplatzfläche mindestens 12 großkronige Laubhochstämme zu pflanzen PFG 2 Bäume Der Ahornbaum auf dem FlSt. 1353/11 (an der Grundstücksgrenze zur Fl.St. 1352/12) ist gemäss Planeinschrieb dauerhaft zu erhalten Grünflächen Es werden öffentliche und private Grünflächen entsprechend der Plandarstellung festgesetzt. 12. Ausnahmen und Befreiungen Für Ausnahmen und Befreiungen gilt 31 BauGB. 13. Ordnungswidrigkeiten Für Ordnungswidrigkeiten gilt 213 BauGB. C) Ergänzende Hinweise und Empfehlungen nicht verbindlich Lärmschutz Entsprechend den Empfehlungen des einen Bestandteil der Begründung bildenden Lärmgutachtens der Gutachter Heine und Jud vom gelten folgende verhaltensbezogenen Empfehlungen, die ggf. als Auflagen einer Baugenehmigung beizufügen sind: tags: Die Stellplätze des Parkplatzes für den Einzelhandel werden für die späten Abendstunden eingeschränkt. Es ist sicherzustellen, dass ab 20:00 Uhr nur noch die Stellplätze im direkten Eingangsbereich der Märkte Lidl, Rewe und Deichmann (Vgl. Abbildung 4 Lärmgutachten) angefahren werden. Dies ist durch entsprechende Beschilderung oder unter Zuhilfenahme einer Schranke sicherzustellen. Auf den übrigen Stellplätzen findet nur noch die Abfahrt von bereits vor 20:00 Uhr geparkten Fahrzeugen statt (50 % der gesamten Pkw-Bewegungen in den Stunden von 20:00 bis 22:00 Uhr). Damit kann auch sichergestellt werden, dass ab 22:00 Uhr keine Bewegungen mehr auf den vorderen Stellplätzen stattfinden. 5 / 7

6 Sollten Räume mit technischen Einrichtungen ausgestattet werden, wie z.b. Kühlanlagen etc., so ist auf eine ausreichende Schalldämmung der Außenbauteile zu achten. nachts: Die Stellplätze des Parkplatzes für den Einzelhandel werden für die späten Abendstunden (ab 20:00 Uhr) eingeschränkt (Beschilderung, Schranke), es wird von verbleibenden 70 Stellplätzen ausgegangen. Ab 22:00 Uhr dürfen Pkw-Bewegungen (durch letzte Kunden bzw. Mitarbeiter) nur noch in dem gekennzeichneten Bereich stattfinden (Vgl. Abb. 4). Die Anlieferung der Märkte Lidl und Rewe mittels Lieferfahrzeug < 3,5t ist nur über die Zu- /Ausfahrt im Westen (siehe Abbildung 4 Lärmgutachten) möglich. Die Anlieferung durch die Lieferfahrzeuge < 3,5 t findet nach 23:00 Uhr statt und überschneidet sich nicht mit dem letzten Besucherverkehr der Märkte. Je Nachtstunde dürfen maximal 2 Lieferfahrzeuge < 3,5t (Zeitschriften, Backwaren) gleichzeitig das Gelände des Einzelhandelszentrums befahren. Ansonsten finden nachts keine weiteren Anlieferungen statt. Sicherung von Bodenfunden gemäß 10 und 20 Denkmalschutzgesetz Altlasten Da archäologische Bodenfunde nicht auszuschließen sind, ist der Kreisarchäologe (derzeit: Jürgen Hald, Am Schlossgarten 2, Singen, Tel ) frühzeitig vor Beginn von Erschließungsarbeiten oder anderen Bodeneingriffen zu benachrichtigen. Gemäß 10 und 20 des Denkmalschutzgesetzes sind Bodenfunde, die bei Erdarbeiten zutage treten (Tonscherben, Metallgegenstände, Mauerreste, Gräber, Knochen etc.) unverzüglich dem Kreisarchäologen, der unteren Denkmalschutzbehörde beim Landratsamt Konstanz, Benediktinerplatz 1, Konstanz, Tel.: oder dem Referat 25 Denkmalpflege des Regierungspräsidiums Freiburg, Tel.: zu melden und bis zur sachgerechten Bergung im Boden zu belassen. Im Bedarfsfall ist mit Unterbrechungen der Bauarbeiten zu rechnen und dem Kreisarchäologen Zeit zur Fundbergung einzuräumen. Tiefbauarbeiten im Plangebiet sind durch geeignete Sachverständige begleiten zu lassen. Anfallendes belastetes Aushubmaterial ist ordnungsgemäß zu entsorgen. D) Örtliche Bauvorschriften ( 9 Abs. 4 BauGB i.v.m. 74 LBO) 14. Gestaltung baulicher Anlagen ( 74 Abs. 1 Nr. 1 und 3 LBO) 14.1 Dachneigung (siehe Planeintrag) Zulässig sind Flachdächer und bei geneigten Dächern Satteldächer 14.2 Versickerung von Dachflächen-Niederschlagswasser In Abstimmung mit der zuständigen Fachbehörde ist das nicht schädlich verunreinigte Dachwasser zu versickern. Dies kann z. B. flächenhaft über belebte Bodenschichten oder über 6 / 7

7 Versickerungsschächte in Verbindung mit Dachbegrünung erfolgen. In Abstimmung mit den zuständigen Fachbehörden kann das Dachregenwasser als Brauchwasser genutzt werden, sofern der überschüssige, nicht schädlich verunreinigte Anteil des anfallenden Dachwassers der Versickerung zugeführt wird. Bei der Versickerung sind die oben genannten Kriterien zu erfüllen Dachaufbauten sind zulässig Dachdeckung und Fassadengestaltung Zur Erhaltung und Verbesserung der klimatischen Bedingungen wird der Einsatz von Gründächern und Fassadenbegrünungen ausdrücklich empfohlen Einfriedungen entlang öffentlicher Straßen dürfen ein maximal Höhe von 1,0 m haben. Dabei ist der Ausführung als Hecke der Vorzug zugeben. Einfriedungen als Hecken aus Nadelhölzern sind unzulässig. 15. Ausnahmen und Befreiungen Für Ausnahmen und Befreiungen von den Festsetzungen gilt 56 LBO. 16. Ordnungswidrigkeiten Für Ordnungswidrigkeiten gilt 75 LBO. 17. Geltungsbereich ( 9 Abs. 7 BauGB) Der Geltungsbereich der Örtlichen Bauvorschriften ergibt sich aus dem räumlichen Geltungsbereich des gleichnamigen Bebauungsplanes. Gottmadingen,... Dr. Michael Klinger, Bürgermeister 7 / 7