Gemeinde Fischen i. Allgäu Örtliche Bauvorschriften

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1 1 Inhaltsverzeichnis Seite Örtliche Bauvorschriften inkl. der Änderung Fassung vom Gemeinde Fischen i. Allgäu Inhaltsverzeichnis... 2 Rechtsgrundlagen... 3 Geltungsbereiche... 4 Vorschriften... 5 Erläuterungen/Definitionen Erläuterungs-Skizzen Seite 2 Gemeinde Fischen i. Allgäu Örtliche Bauvorschriften

2 2 Rechtsgrundlagen 3 Geltungsbereiche 2.1 Bayerische Bauordnung (BayBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom (GVBl. S. 588), zuletzt geändert durch Entsch. des BayVerfGH vom (GVBI. S.89) 2.2 Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO) in der Fassung der Bekanntmachung vom (GVBl. S. 796), zuletzt geändert durch Gesetz vom (GVBl. S.335) 3.1 Allgemeine Bereiche Die örtlichen Bauvorschriften für die allgemeinen Bereiche gelten im gesamten Gemeindegebiet der Gemeinde Fischen i. Allgäu mit Ausnahme: der Geltungsbereiche von rechtsverbindlichen Bebauungsplänen nach 30 BauGB, Satzungen nach 34 Abs.4 und 35 Abs. 6 BauGB in welchen örtliche Bauvorschriften erlassen sind, sofern in diesen Bebauungsplänen bzw. Satzungen keine anders lautenden Vorschriften zu deren Gültigkeit getroffen sind und aller zum Zeitpunkt der Aufstellung dieser örtlichen Bauvorschriften (Satzungsbeschluss) bereits existierenden Baudenkmäler im Sinne des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes (BayDschG) 3.2 "Gewerblich und infrastrukturell" geprägte Bereiche Die örtlichen Bauvorschriften für die "gewerblich und infrastrukturell" geprägten Bereiche gelten in dem im zeichnerischen Teil gekennzeichneten Bereiche mit Ausnahme: der Geltungsbereiche von rechtsverbindlichen Bebauungsplänen nach 30 BauGB, Satzungen nach 34 Abs. 4 und 35 Abs. 6 BauGB in welchen örtliche Bauvorschriften erlassen sind, sofern in diesen Bebauungsplänen bzw. Satzungen keine anders lautenden Vorschriften zu deren Gültigkeit getroffen sind sowie aller zum Zeitpunkt der Aufstellung dieser örtlichen Bauvorschriften (Satzungsbeschluss) bereits existierenden Baudenkmäler im Sinne des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes (DschG) Seite 3 Seite 4

3 4 Vorschriften 4.1 Anforderungen an die äußere Gestaltung baulicher Anlagen (Art. 81 Abs. 1 Nr. 1 BayBO) Dachform Von Gebäuden Für Dächer von Hauptgebäuden und für freistehende Gebäude, (zum Beispiel Garagen und Nebenanlagen, usw.) ab 30m 3 (in "gewerblich und infrastukturell" geprägten Bereichen ab 80m 3 ) umbautem Raum sind ausschließlich Satteldächer zulässig (Skizze1) Von Anbauten Bei eingeschossigen An- oder Verbindungsbauten an das Hauptgebäude (zum Beispiel Wintergärten, Erker, Garagen usw.) sind auch Pult- und Flachdächer zulässig Von Widerkehren, Zwerchgiebeln und Dachgaupen Bei Pultdächern können geneigte Dach-Ebenen von den darüber liegenden Dach-Ebenen abgesetzt werden, sofern sie mit ihrer höchsten Seite vollständig mit der Fassade des Hauptgebäudes verschneiden und gegenüber dem Hauptgebäude nicht überstehen ("angepultetes Dach") (Skizze4, 5). Die genannte Beschränkung gilt nicht für "gewerblich und infrastrukturell" geprägte Bereiche. Bei Widerkehren, Zwerchgiebeln und Dachgaupen (siehe unten) sind als Dachform ausschließlich Satteldächer (z.b. stehende Gaupen, Spitzgaupen, Dreiecksgaupen) bzw. Schleppgaupen zulässig (Skizze6). Die genannte Beschränkung gilt nicht für "gewerblich und infrastrukturell" geprägte Bereiche Kniestockhöhe und Dachüberstand Die Dachneigung von sich gegenüberliegenden Dachflächen muss gleich sein (Skizze10). Ausnahmsweise kann bei ausschließlich landwirtschaftlich genutzten Betriebsgebäuden (z. B. Ställe, Städel usw.) bis zu einer Grundfläche von 50% im Einzelfall hiervon abgewichen werden, wenn dies aus funktionalen Gründen erforderlich ist Maximale Kniestockhöhe Die Kniestockhöhe wird auf max. 0,65 m beschränkt (Skizze 11). Dies gilt nicht für: "gewerblich und infrastrukturell" geprägte Bereiche und Gebäude, bei denen gewährleistet ist, dass an mindestens einer Stelle des Gebäudes eine Wandhöhe (Schnittpunkt Außenkante Außenwand mit Außenkante Dachfläche gegenüber dem natürlichen Gelände) von weniger als 5,30 m gegenüber dem natürlichen Gelände gegeben ist. (Skizze12) Bei Widerkehren und Zwerchgiebeln ist der Kniestock nicht maßgeblich. Für untergeordnete (traufseitige) Gebäude-Rücksprünge ist ein Überschreiten der maximalen Kniestockhöhe auf bis zu 1,20 m zulässig, sofern die Summe der Längen der einzelnen Rücksprünge (in Traufrichtung gemessen) pro Gebäudeseite 1/3 der Gebäudelänge auf dieser Gebäudeseite nicht überschreitet (Skizze 13, 14) Mindest-Dachüberstand Der Mindest-Dachüberstand bei Hauptgebäuden beträgt 1,00 m (in "gewerblich und infrastrukturell" geprägte Bereiche 0,50 m) (Skizze15, 16) Dachneigung Minimal- und Maximalwerte Die Dachneigung von Gebäuden und Widerkehren, für die als Dachform ein Satteldach oder Pultdach zulässig ist, wird auf mindestens 18 und höchstens 26 beschränkt (für "gewerblich und infrastukturell" geprägte Bereiche auf mindestens 16 und höchstens 32 ) (Skizze8, 9) Anbauten und Aufbauten Grundfläche von Anbauten Einzelne Anbauten dürfen max. 20% der gesamten Grundfläche des Gebäudes bzw. der Haushälfte/des Haus-Elementes (jeweils ohne Anbauten) nicht überschreiten. Die Summe der Anbauten darf max. 40% der gesamten Grundfläche des Gebäudes bzw. der Haushälfte/des Haus-Elementes (jeweils ohne Anbauten) nicht Seite 5 Seite 6

4 Widerkehre und Zwerchgiebel überschreiten (Skizze17). Garagen sind hiervon ausgenommen. Die genannten Beschränkungen gelten nicht für "gewerblich und infrastrukturell" geprägte Bereiche. Mit Ausnahme der "gewerblich und infrastrukturell" geprägten Bereiche gelten folgende Vorschriften: Widerkehre (gegenüber der Außenwand vorspringende Bauteile mit Firstrichtung quer zur Haupt-Firstrichtung) und Zwerchgiebel (Bauteile mit Firstrichtung quer zur Haupt-Firstrichtung, die die Traufe unterbrechen) sind unter folgenden Voraussetzungen zulässig: Beschränkung auf eine Dachseite des Gebäudes und hier Beschränkung auf einen Widerkehr pro Dachseite (Skizze18) Bei Einzelhäusern ist ein Widerkehr bis zu 60% der Hauslänge zulässig Bei Doppelhäusern ist für beide Haushälften ein gemeinsamer Widerkehr mit einer Länge von bis zu 50% der Hauslänge zulässig Bei Reihenhäusern darf ein Widerkehr 50% der jeweiligen Hauslänge nicht überschreiten Bei Reihenhäusern ist ein Widerkehr ab einer Hauslänge von 5,50 m zulässig, wenn zwei nebeneinander liegende Hauseigentümer gemeinsam einen Widerkehr als einheitlichen Giebel ausbilden Mindest-Abstand (Außenkanten ohne Dachüberstand) untereinander bzw. zu evtl. Dachaufbauten bzw. zur Grundstücksgrenze: 1,50m (Skizze19) Mindest-Abstand (Außenkanten) zur Gebäudekante im 1. Dachgeschoß (frei stehende Bauteile wie Stützen etc. unter 0,50 m Breite sowie Dachüberstände bleiben unberücksichtigt) der jeweiligen Giebelseite: 1,50m (Skizze20) Mindest-Abstand (senkrecht gemessen) zum nächstgelegenen First des Hauptdaches: 0,30m (Skizze21) Dachaufbauten Mit Ausnahme der "gewerblich und infrastrukturell" geprägten Bereiche gelten folgende Vorschriften: Dachaufbauten (Dachgaupen) sind unter folgenden Voraussetzungen zulässig: Mindest-Dachneigung des Hauptgebäudes: 25 (Skizze22) Die Summe der Gaubenlänge darf 40% der Gebäudelänge (Einzelhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhauseinheit) nicht überschreiten. Mindest-Abstand (Außenkanten ohne Dachüberstand) untereinander bzw. zu evtl. Widerkehren bzw. zur Grundstücksgrenze: 1,50m (Skizze23) Mindest-Abstand (Außenkanten ohne Dachüberstand) zur Gebäudekante im 1.Dachgeschoß (frei stehende Bauteile wie Stützen etc. unter 0,50 m Breite sowie Dachüberstände bleiben unberücksichtigt) der jeweiligen Giebelseite: 2,00 m (Skizze24) Mindest-Abstand (senkrecht gemessen) zum nächstgelegenen First des Hauptdaches: 0,30(Skizze22) Dacheinschnitte ohne eine vollständige Überdachung (so genannte Negativgaupen) sind unzulässig (Skizze25) Gestaltung von weiteren baulichen Elementen und sonstigen Dachaufbauten Fenster Fenster sind mit Ausnahme von Fenstern an den Giebelseiten von Dachgeschoßen und Widerkehren, Zwerchgiebeln und Dachaufbauten rechteckig auszuführen (Skizze26). Die genannte Beschränkung gilt nicht für "gewerblich und infrastrukturell" geprägte Bereiche Fensterlose Hausseiten Vorbehaltlich der gesetzlichen Regelungen (z. B. zum Brandschutz) sind Hausseiten von Hauptgebäuden mit Fenstern von min.0,25m² Fläche (Rohbaufläche) zu gestalten Fensterläden Rechteckige Fensteröffnungen sind mit Fensterläden zu versehen (Skizze27). Dies gilt nicht für: Fensteröffnungen, die sich in einer Fassadenseite befinden, in der mind. 1/3 der Fassadenfläche (ohne Fensteröffnung) mit Holz verkleidet ist (Skizze28) oder Fensteröffnungen in Erd- und Untergeschoßen von gewerblich genutzten Räumen (Skizze29) oder Seite 7 Seite 8

5 Fenster von Dachaufbauten, Zwerchgiebeln und Widerkehren. Die genannte Beschränkung gilt nicht für "gewerblich und infrastrukturell" geprägte Bereiche Rechteckigkeit Der Grundriss von Hauptgebäuden muss im Wesentlichen rechteckig sein Firstlinie Die Firstlinie muss parallel und in Längsrichtung zum o. g. rechteckigen Grundriss verlaufen Balkone Balkone vor Dachgauben sind nicht zulässig (Skizze30) Kamine Außerhalb der Gebäudefassade geführte Kamine, sonstige technisch notwendige Abzüge für Feuerungsanlagen und Lüftungsanlagen (inkl. raumlufttechnische Anlagen und Warmluftheizungen) sind bei Neubauten unzulässig. Bei Bestandsgebäuden dürfen diese Anlagen von der Gebäudefassade bis zur Außenkante der genannten Anlagen um max. 0,80 m hervortreten. Die genannten Anlagen dürfen sowohl bei Neubauten als auch bei Bestandsgebäuden die Dachhaut von Gebäuden nicht mehr als 2,00 m überragen. Das festgesetzte Maß wird gemessen jeweils lotrecht zur Außenkante der Dachhaut an der dem First zugewandten Kaminseite. Ausnahmen von dieser Höhenbeschränkung aus Rauchabzugsgründen in Hanglagen sind im Einzelfall zulässig. Die genannte Beschränkung gilt nicht für "gewerblich und infrastrukturell" geprägte Bereiche (Skizze31) Anlagen zur Gewinnung von Sonnenenergie Anlagen zur Gewinnung von Sonnenenergie (Photovoltaikanlagen und Sonnenkollektoren) sind nur parallel zur Dachhaut und im Abstand von max. 0,35 m (gemessen von der Oberkante der Anlagen bis zur Außenkante der Dachhaut) zulässig. Die Anordnung dieser Anlagen hat in geschlossenen, rechteckigen Formen zu erfolgen. Die Oberflächen der Anlagen sind reflektionsarm auszuführen. Anlagen an Gebäuden mit einer Wandhöhe von weniger als 3,00 m (gemessen von der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut) sowie bodenständige (frei stehende) Anlagen sind unzulässig. Die Anordnung dieser Anlagen an Fassaden und Balkonen sind unzulässig. Abweichungen aus Gründen der Ortsgestaltung oder aus energierechtlichen Gründen können gewährt werden. Abweichungen können mit Auflagen verbunden werden. Die genannte Beschränkung gilt Außenantennen, Sendeund Empfangsanlagen nicht für "gewerblich und infrastrukturell" geprägte Bereiche (Skizze32 und Skizze32a). Außenantennen, Sende- und Empfangsanlagen (inkl. Mobilfunkanlagen) und Parabol- bzw. Flachantennen an Nebengebäuden sowie bodenständige (frei stehende) Anlagen sind unzulässig. Außenantennen, Sende- und Empfangsanlagen (inkl. Mobilfunkanlagen) dürfen die Dachhaut von Gebäuden nicht mehr als 2,00 m überragen. Das festgesetzte Maß wird gemessen jeweils lotrecht zur Außenkante der Dachhaut. Parabolantennen dürfen einen Durchmesser von 0,90 m und Flachantennen dürfen eine Fläche von 0,50m 2 nicht überschreiten. Die genannte Beschränkung gilt nicht für "gewerblich und infrastrukturell" geprägte Bereiche (Skizze33) Aufzüge Aufzugsüberfahrten und schächte dürfen die Firstlinie nicht überragen. Der Abschluss dieser Anlagen ist als Dachgaupe auszuführen. Die Länge dieser Anlagen ist auf die zulässige Länge für Dachaufbauten anzurechnen. Die genannte Beschränkung gilt nicht für "gewerblich und infrastrukturell" geprägte Bereiche (Skizze34) Anlagen zur Gewinnung von Windenergie Materialien und Farben Materialien für die Dachdeckung Anlagen zur Gewinnung von Windenergie (Kleinwindkraftanlagen) sind genehmigungspflichtig. Die genannten Anlagen sind sowohl auf Dachflächen, an Gebäudefassaden sowie als bodenständige (frei stehende Anlagen) Anlagen unzulässig. Der genannte Ausschluss gilt nicht für "gewerblich und infrastrukturell" geprägte Bereiche. Als Dachdeckung für Gebäude ab 30m 3 (in "gewerblich und infrastrukturell" geprägten Bereichen, ab 80m 3 ) umbautem Raum sind ausschließlich Dachplatten (kleinteilige Schuppendeckung wie z.b. Dachziegel, Dachpfannen, Betondachsteine etc.) Metallbleche Holzschindeln Seite 9 Seite 10

6 Materialien für die Fassaden Farben für die Dachdeckung Bitumenbahnen begrünte Dächer (auch extensiv) zulässig. Bei Metallblechen sind profilierte Bleche (z.b. Well- Bleche oder Trapez-Bleche) unzulässig. Für untergeordnete Bauteile (Verbindungs-Teile etc.) sind darüber hinaus andere Materialien zulässig. Unabhängig von den o.g. Vorschriften sind bis zu 50% (in "gewerblich und infrastrukturell" geprägten Bereichen bis zu 100%) der gesamten Dachfläche des jeweiligen Gebäudes Materialien zulässig, die für Anlagen zur Gewinnung von Sonnenenergie (Sonnenkollektoren, Fotovoltaik-Anlagen) üblich bzw. erforderlich sind. Für die Oberfläche von Fassaden sind nur folgende Materialen zulässig: Holz Verputz Glas Ausgenommen hiervon sind konstruktive Bauteile wie Fenster- Rahmen, Stützen, Regenfallrohre etc. Der Anteil von Glas als Oberfläche (einschließlich Rahmen) pro Fassaden-Seite darf 50% der Gesamtfläche (mit Glas) nicht überschreiten. Die genannten Beschränkungen gelten nicht für "gewerblich und infrastrukturell" geprägte Bereiche. Als Farbe für Dachplatten sind nur ziegelrote bis rotbraune oder anthrazit Töne zulässig. Verzinkte Bleche als Dachdeckung sind spätestens nach der Oxidations-Zeit ziegelrot bis rotbraun zu lackieren. Unabhängig von den o.g. Vorschriften sind bis zu 50% (in "gewerblich und infrastrukturell" geprägten Bereichen bis zu 100%) der gesamten Dachfläche des jeweiligen Gebäudes in Farben zulässig, die für Anlagen zur Gewinnung von Sonnenenergie (Sonnenkollektoren, Fotovoltaik-Anlagen) üblich bzw. erforderlich sind Farben für die Fassaden Als Farbe für Fassaden sind nur Weiß-Töne oder Pastell-Farben zulässig. Die genannte Beschränkung gilt nicht für "gewerblich und infrastrukturell" geprägte Bereiche. Unabhängig von den o.g. Vorschriften sind bis zu 50% (in "gewerblich und infrastrukturell" geprägten Bereichen bis zu 100%) der gesamten Fassaden des jeweiligen Gebäudes in Farben zulässig, die für Anlagen zur Gewinnung von Sonnenenergie (Sonnenkollektoren, Fotovoltaik-Anlagen) üblich bzw. erforderlich sind. 4.2 Gestaltung und Ausstattung der unbebauten Flächen (Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 BayBO) Bodenbeläge In den Grundstücken sind geschlossene Asphalt- und Betonbeläge ohne Fugen unzulässig. Die genannte Beschränkung gilt nicht für "gewerblich und infrastrukturell" geprägte Bereiche Abgrabungen Veränderungen (Reduktion) des natürlichen Geländes sind nur auf einer Seite und dort nur auf einer Länge von max.1/4 des Gebäudeumfanges zulässig. (Skizze35) 4.3 Art, Gestaltung und Höhe von Einfriedungen (Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 BayBO) Einfriedungen und Stützkonstruktionen Einfriedungen werden auf eine Höhe von max. 1,20m über dem Gelände beschränkt. Dies gilt nicht für Hecken und sonstige Strauch- und Buschpflanzungen. Stützkonstruktionen im Bereich der Freiflächen sind optisch zu gliedern und in einer Bauweise auszuführen, die für Wasser- und Kleinlebewesen durchlässig ist (z.b. Trockenmauern aus Natursteinen, Gabionen etc.) und dauerhaft zu begrünen und gegenüber der öffentlichen Verkehrsfläche um mind. 1,00 m zurück zu setzen, sofern sie eine Höhe von 1,50 m überschreiten (bei Stützkonstruktionen mit Abstufungen ist die Höhe der einzelnen Stufen maßgeblich, sofern ein Gesamt- Seite 11 Seite 12

7 Steigungsverhältnis von 1:1 nicht überschritten wird) Stauraum vor Garagen Bei Garagen ohne direkte, freie Zufahrtsmöglichkeit (d.h. mit Schranken, Garagentoren etc.) ist ein Stauraum mit folgenden Eigenschaften herzustellen: Tiefe zwischen Garagenzufahrt (z.b. Außenkante Garagentor) und öffentlicher Verkehrsfläche mind. 5,00m keine Einfriedung (z.b. Gartentor, Pfosten etc.) zwischen Garagenzufahrt und öffentlicher Verkehrsfläche. 4.4 Verhältnis zu Satzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) und Denkmalschutz In Satzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) anders lautende Festsetzungen, bleiben von den örtlichen Bauvorschriften unberührt. Stehen Flächen oder bauliche Anlagen unter Denkmal- oder Ensembleschutz, so ist den Belangen des Denkmalschutzes Vorrang gegenüber den örtlichen Bauvorschriften einzuräumen. 5 Erläuterungen/Definitionen 5.1 Satteldach Satteldächer setzen sich aus jeweils zwei geneigten Dach-Ebenen zusammen, die sich in einer horizontal verlaufenden Geraden schneiden. Bei Satteldächern sind geneigte Dachebenen quer zur Haupt- Firstrichtung, die die Firstlinie schneiden (Krüppelwalm) unzulässig (Skizze2). Bei Satteldächern sind vertikale Versätze von sich gegenüberliegenden Dach-Ebenen (höhenmäßig versetzter First) unzulässig. Dies gilt nicht für "touristisch, gewerblich und infrastrukturell" geprägte Bereiche bzw. für landwirtschaftlich genutzte Stallgebäude. (Skizze3). 5.2 Offene Garagen Offene Garagen sind Garagen, die unmittelbar ins Freie führende unverschließbare Öffnungen in einer Größe von insgesamt mindestens einem Drittel der Gesamtfläche der Umfassungswände haben (Skizze7). 5.3 Dachneigung Die Dachneigung ist der Winkel zwischen der Horizontalen und der Ebene des Daches (in Altgrad) (Skizze8). 5.4 Kniestockhöhe Die Kniestockhöhe ist der senkrechte Abstand zwischen der Oberkante des Rohfußbodens (Betonplatte bzw. Schalung) und der Unterkante des Sparrens (Skizze14). 5.5 Mindest-Dachüberstand Der Dachüberstand ist der Abstand zwischen Außenkante der Außenwand und Außenkante des am weitesten überragenden Bauteils des überstehenden Daches, waagerecht gemessen. (Skizze15, 16). Seite 13 Seite 14

8 5.6 Anbauten Anbauten sind eingeschoßige Gebäudeteile, die mit dem Hauptbaukörper verbunden und diesem untergeordnet sind. 6 Erläuterungs-Skizzen 5.7 Widerkehre Widerkehre sind gegenüber der Außenwand vorspringende Bauteile mit Firstrichtung quer zur Haupt-Firstrichtung. 5.8 Zwerchgiebel Zwerchgiebel sind Bauteile mit Firstrichtung quer zur Haupt- Firstrichtung, welche die Traufe unterbrechen. Seite 15 Seite 16

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12 Plan aufgestellt am: Planer: (i.a. M. Sc. Felix Neubaur) Büro Sieber, Lindau(B) Die Planung ist nur zusammen mit Textteil und zeichnerischem Teil vollständig. Nur die versiegelten Originalausfertigungen tragen die Unterschrift des Planers. Der Text ist auf der Grundlage der jeweils aktuellen amtlichen Rechtschreibregeln erstellt. Seite 23