Der Energieausweis. Ein Überblick über Anforderungen und Sachstand nach dem Beschluss des Bundesrates vom 08. Juni 2007 Kurzskript

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1 Der Energieausweis Ein Überblick über Anforderungen und Sachstand nach dem Beschluss des Bundesrates vom 08. Juni 2007 Kurzskript Ralf Rigbers Immobilienfachwirt Geschäftstellenleiter Haus & Grund Delmenhorst und Umgegend e.v Rigbers & Partner 1

2 Energieausweis Entscheidungsgrundlage für Modernisierungsmaßnahmen? In privaten Haushalten stellen die Heizkosten den größten Anteil an den Betriebskosten dar. Bestehende Gebäude brauchen etwa dreimal soviel Energie zur Beheizung wie Neubauten. Rund 87 % des gesamten Energiebedarfs in privaten Haushalten werden für Warmwasser und Raumerwärmung benötigt. Durch fachgerechtes Sanieren und Einsatz moderner Gebäudetechnik sollen bis zu 80 % davon eingespart werden. In der Praxis wird dieses jedoch kaum zu erreichen sein Rigbers & Partner 2

3 Mehr Transparenz auf dem Immobilienmarkt Bei vielen Haushaltsgeräten, wie Waschmaschine oder Kühlschrank ist den Verbrauchern die Effizienzklasse bekannt. Der Energiebedarf bzw. der Energieverbrauch von Gebäuden ist für deren Nutzer meist eine unbekannte Größe. Abhilfe soll hier der Energieausweis schaffen. Er soll potentiellen Käufern und Mietern verlässliche Informationen über den Energiebedarf und die energetische Qualität von Gebäuden liefern. Der Ausweis ist ein Informationspapier über die zu erwartenden Energiekosten. Ansprüche (z.b. auf Modernisierung) sollen nicht aus ihm abgeleitet werden können Rigbers & Partner 3

4 Wann wird der Energieausweis Pflicht? Mit Inkrafttreten der neuen Energiesparverordnung (EnEV 2007) am 01. Oktober 2007 wird der Energieausweis für Gebäude Pflicht. Die Einführung erfolgt in drei Stufen: ab für Wohngebäude bis Baujahr 1965 ab für Wohngebäude ab Baujahr 1966 ab für Nichtwohngebäude Für Neubauten wurde der Energieausweis bereits im Jahr 2002 eingeführt. Sofern dieser vorliegt behält er weiterhin seine Gültigkeit Rigbers & Partner 4

5 Wer benötigt keinen Energieausweis? Denkmalgeschütze Gebäude Gebäude unter 50 m² Nutzfläche Garagen sowie Datschen Ferienhäuser? Wer im selbstgenutzten Eigenheim wohnt, nicht vermieten und nicht verkaufen möchte benötigt keinen Energieausweis Rigbers & Partner 5

6 Welche Arten von Energieausweisen gibt es? Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: a) den Energie Verbrauchsausweis ( 19 EnEV) b) den Energie Bedarfsausweis ( 18 EnEV) Der Energieausweis wird grundsätzlich für ein Gebäude nicht für die einzelne Wohnung, z.b. bei einer WEG - ausgestellt. Beide Ausweisvarianten haben eine Gültigkeit von jeweils 10 Jahren Rigbers & Partner 6

7 Unterschiede Beim Verbrauchsausweis wird der Verbrauch der letzten drei Jahre, zum Beispiel aus den Heizkostenabrechnungen, oder den Angaben der Nutzer zu Grunde gelegt. Ob eine Auskunftspflicht für die Versorger, wie Stadtwerke etc. die Daten liefern müssen, ist zur Zeit noch nicht eindeutig geklärt. Schwierigkeiten könnte es auch bei nicht auskunftswilligen Mietern geben. Leerstände von weniger als einem Jahr können vernachlässigt werden. Bei mehr als 12 Monate werden diese rechnerisch ermittelt. Beim Bedarfsausweis werden die energetischen Daten (Beschaffenheit des Gebäudes, Dämmung etc.) ermittelt und in die Berechnung aufgenommen Rigbers & Partner 7

8 Verbrauchs- oder Bedarfsausweis? Bis zum kann für alle Gebäude zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis gewählt werden. (Wahlrecht) Ab dem gilt folgendes: Bedarfsausweis zwingend für: Gebäude mit weniger als 5 Wohnungen und Bauantrag vor dem Ein- und Zweifamilienhäuser Doppel- und Reihenhäuser Wenn staatliche Fördermittel (KfW-Bank) in Anspruch genommen werden Rigbers & Partner 8

9 Verbrauchs- oder Bedarfsausweis? Wahlrecht Eine generelles Wahlrecht zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis haben: Gebäude mit weniger als 5 Wohnungen und Bauantrag ab Gebäude mit weniger als 5 Wohnungen, die nach 1978 errichtet worden sind Gebäude, die energetisch auf das Anforderungsniveau der ersten Wärmeschutz-VO von 1978 modernisiert worden sind Gebäude mit mehr als 5 Wohnungen Rigbers & Partner 9

10 Wer stellt die Energieausweise aus? Aussteller können u.a. sein: Architekten/Bauingenieure Energieberater Qualifizierte Fachleute des Heizungs- und Schornsteinfegerhandwerkes Abrechnungsunternehmen (z.b. ISTA, Techem, Brunata, Kalorimeta u.w.) Versorger (z.b. EWE, Stadtwerke etc.) Im Internet finden Sie unter weitere qualifizierte Aussteller Die Ausweise müssen nicht eigenhändig unterschrieben werden, eine elektronisch eingefügte Unterschrift reicht aus Rigbers & Partner 10

11 Wie teuer sind die Energieausweise und wer zahlt die Kosten? Die Kosten treffen den Eigentümer bzw. die Wohnungseigentümergemeinschaft. Es wird nicht möglich sein, diese als Teil der Betriebskosten an den Mieter weiterzugeben. Diese können jedoch als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Generell ist zu sagen, dass der Bedarfsausweis wegen des großen Berechnungsaufwandes weitaus teurer sein wird als der Verbrauchsausweis. Es ist hier mit Kosten von mehreren hundert Euro zu rechnen. Der Verbrauchsausweis hingegen wird von diversen Ausstellern bereits zum Preis ab 25,-- zzgl. Mehrwertsteuer angeboten. Der Haus & Grund Landesverband Oldenburg hat mit der hiesigen Schornsteinfegerinnung ein Rahmenabkommen für seine Mitglieder getroffen. Die zuständigen Bezirksschornsteinfegermeister erstellen den Verbrauchsausweis für 25,-- zzgl. MWSt pro Gebäude Rigbers & Partner 11

12 Modernisierungshinweise auf den Energieausweisen Die Energieausweise enthalten kurz gefasste, fachliche Hinweise zur Verbesserung der energetischen Qualität des Gebäudes. Diese sind jedoch nur als Anstoß zu einer Energieberatung des Eigentümers zu sehen. Einen Anspruch auf Modernisierung begründen sie jedoch nicht. Um eine kostenträchtige Objektbesichtigung des Ausstellers bei Erstellung eines Verbrauchsausweises zu vermeiden, können Eigentümer selbst Angaben über den Zustand des Gebäudes und über die durchgeführten Modernisierungen abgeben Rigbers & Partner 12

13 Sollte der Energieausweis Vertragsbestandteil im Miet- oder Kaufvertrag werden? Es besteht keine Verpflichtung den Energieausweis weder im Original noch in Kopie einem potenziellen Käufer oder Mieter auszuhändigen. Der Energieausweis muss lediglich zugänglich gemacht werden. Eine Einsichtnahme reicht aus. Es ist davon abzuraten auch wenn Sie es noch so gut meinen - die Ausweise zum Bestandteil des Miet- oder Kaufvertrages zu machen, indem sie ihn beifügen / beilegen. Zur Absicherung vor möglichen Rechtsproblemen lassen Sie sich vorher anwaltlich beraten Rigbers & Partner 13

14 Zusammenstellung Energieausweis notwendig ab dem bzw Wahlrecht bis Nutzen Sie die Möglichkeit den kostengünstigen Verbrauchsausweis zu erhalten Vorlagepflicht bei Vermietung / Verkauf Aushändigung nicht notwendig Kein Energieausweis bei Bestandsmietern notwendig Energieausweis wird nur für ein Gebäude ausgestellt (nicht für die einzelne Wohnung) Energieausweis ist 10 Jahre gültig Wer den Energieausweis vorsätzlich oder fahrlässig nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich macht, riskiert ein Bußgeld von bis zu Euro Rigbers & Partner 14

15 Fazit Der Energieausweis für Gebäude wird die Bewertung und den Wert von Immobilien verändern. Wer nicht in die energetische Qualität seiner Immobilie investiert, auf den könnten in Zukunft bei Verkauf und Vermietung schwere Zeiten zukommen. Ich wünsche Ihnen allen einen reibungslosen Verlauf bei der Erstellung des für Ihr Gebäude passenden Energieausweises Rigbers & Partner 15