City Outlet Center. Die Auswirkungen auf Wirtschaftsstruktur, Städtebau und Raumordnung durch das in der Stadt Rietberg (LK Gütersloh) geplante
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- Swen Jaeger
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1 Die Auswirkungen auf Wirtschaftsstruktur, Städtebau und Raumordnung durch das in der Stadt Rietberg (LK Gütersloh) geplante City Outlet Center Altstadt-Bereiche Rathausstraße und Südtor Ergebnispräsentation am bei der Stadt Rietberg Märkte verstehen Risiken bewerten Chancen erkennen
2 Inhalt 1. Die Entwicklung der (City) Outlet Center in Deutschland und Europa 2. Auswirkungen des in Rietberg geplanten City Outlet Centers auf Wirtschaftsstruktur, Städtebau und Raumordnung ecostra GmbH Analysen und Strategien für Märkte und Standorte in Europa
3 1. Die Entwicklung der (City) Outlet Center in Deutschland und Europa 2
4 Die Situation in Deutschland (inklusive angrenzendes Ausland) 3
5 Outlet Center als immobilienwirtschaftliches Nischenprodukt 4
6 Die Entwicklung in Europa: 4 Generationen in knapp 20 Jahren 5
7 Die 5. Generation: City Outlet Center Outlet Center in historischen Innenstädten ein Zukunftsmodell? Wochenspiegel, Augsburger Allgemeine, Kölner Stadtanzeiger, Deister und Weserzeitung,
8 Was sind City Outlet Center? Die wesentlichen Merkmale eines City Outlet Centers sind: Nachnutzung vorhandener (meist leerstehender) Ladeneinheiten in zentralen Innenstadtlagen Es handelt sich nicht um einen einheitlich geplanten, räumlich zusammenhängenden Gebäudekomplex. Dieses Merkmale kann auf Teilbereiche, aber nicht auf das gesamte Objekt zutreffen. Erkennbar ist dies v.a. bei Unterschieden in der Architektur und fehlenden gemeinsamen Funktionsflächen wie z.b. Heizung, Lager, Entsorgung. Andere Nutzungen z.b. Dienstleister, Händler, Gastronomiebetriebe, Wohnungen befinden sich z.t. zwischen den Outlet Stores und stehen nicht notwendigerweise im gemeinsamen Eigentum oder werden durch einen gemeinsamen Betreiber vermietet. Öffentliche Straßen und Wege verlaufen durch das Areal, auf dem Outlets lokalisiert sind. 7
9 Vergleich: City Outlet Center in der absatzwirtschaftlichen Analyse Standort (Jahr der Untersuchung) Institut / Gutachter Flächengröße City Outlet Center Einzugsgebiet des Vorhabens lt. Gutachter Einwohnerpotenziale im Einzugsgebiet Umsatzerwartung (Flächenproduktivität) Oettingen in Bayern (08 / 2015) BBE Handelsberatung m² VK Bis zu 90 PKW- Fahrminuten 5,3 Mio., davon 0,3 Mio. Zone I 1,2 Mio. Zone II 3,8 Mio. Zone III ca. 2,2 2,4 Mio. * (ca / m² VK) Zwiesel (06 / 2015) BBE Handelsberatung m² VK Bis zu 90 PKW- Fahrminuten 3,2 Mio., davon 0,2 Mio. Zone I 0,8 Mio. Zone II 2,2 Mio. Zone III ca. 20,0 35,0 Mio. ** (ca / m² VK) Dinkelsbühl (12 / 2015) Stadt+Handel m² VK Bis zu 60 PKW- Fahrminuten 2,3 Mio., davon 0,1 Mio. Zone I 0,5 Mio. Zone II 1,7 Mio. Zone III ca. 34,9 Mio., davon ca. 65 % Streuumsätze (ca / m² VK) Feuchtwangen (10 / 2015) ecostra m² VK Bis zu 60 PKW- Fahrminuten 2,5 Mio., davon <0,1 Mio. Zone I 0,5 Mio. Zone II 1,9 Mio. Zone III ca. 29,7 Mio., davon ca. 18 % Streuumsätze (ca / m² VK) Reutte in Tirol (03 / 2016) ecostra m² VK Bis zu 60 PKW- Fahrminuten 0,9 Mio., davon <0,1 Mio. Zone I 0,2 Mio. Zone II 0,7 Mio. Zone III ca. 22,0 Mio., davon ca. 27 % Streuumsätze (ca / m² VK) Rietberg (07 / 2015) ecostra m² VK Bis zu 60 PKW- Fahrminuten 5,3 Mio., davon 0,4 Mio. Zone I 1,4 Mio. Zone II 3,5 Mio. Zone III ca. 37,8 Mio., davon ca. 25 % Streuumsätze (ca / m² VK) * = Umsatz nur aus Zone I; lt. Gutachter ist das Planobjekt aufgrund der Wettbewerbssituation nicht in der Lage nennenswerte Marktanteile und damit Umsätze in den Zonen II & III des Einzugsgebietes zu erreichen. ** = Umsatzprognose für das 5. Geschäftsjahr 8
10 Vergleich: Ergebnisse von Auswirkungsanalysen für City Outlet Center Es gibt keine Vergleichsergebnisse! Außer in Rietberg wurde bislang noch nirgends eine Auswirkungsanalyse für ein City Outlet Center erstellt! 9
11 Lebensmittelzeitung Textilwirtschaft Lebensmittelzeitung Die Welt Die Glocke, Westfalen-Blatt, Neue Westfälische,
12 2. Auswirkungen des in Rietberg geplanten City Outlet Centers auf Wirtschaftsstruktur, Städtebau und Raumordnung 11
13 Methodik und Vorgehensweise bei der Auswirkungsanalyse Darstellung des Rechtsrahmens für die Standortentwicklung im Einzelhandel Beschreibung und Bewertung des Makro- und Mikrostandortes Darstellung der Projektparameter (Gesamt-VK, Sortimente etc.) Abgrenzung und Zonierung des potenziellen Einzugsgebietes Ermittlung der Einwohnerzahlen Berechnung der relevanten Kaufkraftvolumina Darstellung der Angebots- und Wettbewerbssituation EH-Bestand aller Mittel- & Oberzentren in ca. 30 PKW-Fahrminuten Qualitative Bewertung der Grundzentren Bewertung sonstiger relevanter EH- Lagen Darstellung der Angebots- und Wettbewerbssituation (Fortsetzung) * Auswertung vorliegender Studien & Einzelhandelskonzepte Ermittlung der Umsatzerwartung Kaufkraftabschöpfung nach Zonen des Einzugsgebietes; ggf. touristische Umsätze Räumliche Umsatzherkunft, Umsatzzusammensetzung nach Warengruppen Analyse der Kaufkraftbewegungen Wo war die Kaufkraft vorher als Umsatz gebunden? Welche Konsequenzen hat der Umsatzabzug? Bewertung der möglichen ökonomischen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen Fazit Abschließende gutachterliche Gesamtbewertung 12
14 Grundlagen der vorliegenden Auswirkungsanalyse Ergebnisse der Standort- & Potenzialanalyse City Outlet Center Rietberg vom Juli 2015 Ergebnisse des Erörterungstermins zum City Outlet Center Rietberg mit Vertretern der umliegenden Kommunen, des Landkreises, der IHK und des Einzelhandelsverbandes am im alten Progymnasium von Rietberg Information über die Projektparameter und sonstige Rahmendaten Vorstellung des Arbeitsprogrammes für die Auswirkungsanalyse Berücksichtigung von Ergänzungswünschen und Hinweisen aus dem Plenum Keine aktuellen Erhebungen des jeweiligen örtlichen Einzelhandels, sondern Auswertung von Daten und Angaben in den kommunalen Einzelhandelskonzepten und anderen vorliegenden Untersuchungen Qualitative Begehung der jeweiligen Innenstädte und Ortszentren Plausibilisierung und Systematisierung der Daten (u.a. aufgrund unterschiedlicher Abgrenzungen der Gutachter) Übertragung in ein Kaufkraftstrommodell & Analyse der Auswirkungen 13
15 Die Angebots- und Wettbewerbssituation im Einzelhandel Qualitative Beschreibung des Einzelhandelsstandortes Gesamtstadt Siedlungsstruktur Einwohner, Kaufkraft, landesplanerische Funktion Verkehrliche Erschließung Einzelhandelsrelevante Standortbereiche Qualitative Beschreibung des Einzelhandelsstandortes - Innenstadt Abgrenzung Struktur des innerstädtischen Einzelhandels (u.a. Geschäftsbesatz, Branchenschwerpunkte, Preislage, Magnetbetriebe, Leerstände etc.) Qualitative Beschreibung des Einzelhandelsstandortes sonstige relevante Lagen Quantitative Beschreibung des Einzelhandelsstandortes Gesamtstadt, Innenstadt, sonstige Lagen (auf Basis vorliegender Studien!) 14
16 Die Angebots- und Wettbewerbssituation im Einzelhandel am Beispiel des Oberzentrum Bielefeld Qualitative Beschreibung des Einzelhandelsstandortes Gesamtstadt Einzelhandel insgesamt in Bielefeld Ca Betriebe des Einzelhandels und Ladenhandwerks Verkaufsflächenausstattung von ca m² Umsatzleistung von ca ,6 Mio. Projektrelevanter Einzelhandel in Bielefeld Verkaufsflächenausstattung von ca m² Umsatzleistung von ca. 687,0 Mio. 15
17 Die Angebots- und Wettbewerbssituation im Einzelhandel am Beispiel des Oberzentrums Bielefeld Quelle: JUNKER & KRUSE: Integration von Investorenprojekten in die Innenstadt von Bielefeld. Untersuchung im Auftrag der Stadt Bielefeld. Dortmund, 07 / S
18 Die Angebots- und Wettbewerbssituation im Einzelhandel am Beispiel des Oberzentrums Bielefeld Qualitative Beschreibung des Einzelhandelsstandortes Innenstadt Einzelhandel insgesamt in der Innenstadt von Bielefeld Verkaufsflächenausstattung von ca m² Umsatzleistung von ca. 500,5 Mio. Projektrelevanter Einzelhandel in der Innenstadt von Bielefeld Verkaufsflächenausstattung von ca m² Umsatzleistung von ca. 371,4 Mio. 17
19 Die Auswirkungen des Projekts am Beispiel des Oberzentrums Bielefeld Auswirkungen des Vorhabens - Gesamtstadt Gesamter Umsatzabzug von ca. 8,2 8,3 Mio. Durchschnittliche Umsatzumverteilungsquote von ca. 1,2 % Nach projektrelevanten Sortimentsbereichen - Gesamtstadt Bekleidung (inkl. Sportbekleidung) Umsatzrückgang ca. 5,5 5,6 Mio. Umsatzumverteilungsquote ca. 1,4 % Schuhe und Lederwaren Umsatzrückgang ca. 1,1 1,2 Mio. Umsatzumverteilungsquote ca. 1,8 % Sonstige relevante Sortimentsbereiche Umsatzrückgang ca. 1,5 1,6 Mio. Umsatzumverteilungsquote ca. 0,7 % 18
20 Die Auswirkungen des Projekts am Beispiel des Oberzentrums Bielefeld Auswirkungen des Vorhabens Innenstadt Bielefeld Bekleidung (inkl. Sportbekleidung) Umsatzrückgang ca. 4,1 4,2 Mio. Umsatzumverteilungsquote ca. 1,6 % Schuhe und Lederwaren Umsatzrückgang ca. 0,7 0,8 Mio. Umsatzumverteilungsquote ca. 1,9 % Sonstige relevante Sortimentsbereiche Umsatzrückgang ca. 0,5 0,6 Mio. Umsatzumverteilungsquote ca. 0,8 % 19
21 Die Angebots- und Wettbewerbssituation im Einzelhandel am Beispiel des Mittelzentrums Gütersloh Qualitative Beschreibung des Einzelhandelsstandortes Gesamtstadt Einzelhandel insgesamt in Gütersloh Ca. 675 Betriebe des Einzelhandels und Ladenhandwerks Verkaufsflächenausstattung von ca m² Umsatzleistung von ca. 611,0 Mio. Projektrelevanter Einzelhandel in Gütersloh Verkaufsflächenausstattung von ca m² Umsatzleistung von ca. 210,4 Mio. 20
22 Die Angebots- und Wettbewerbssituation im Einzelhandel am Beispiel des Mittelzentrums Gütersloh Qualitative Beschreibung des Einzelhandelsstandortes Innenstadt Einzelhandel insgesamt in der Innenstadt von Gütersloh Verkaufsflächenausstattung von ca m² Umsatzleistung von ca. 177,2 Mio. Projektrelevanter Einzelhandel in der Innenstadt von Gütersloh Verkaufsflächenausstattung von ca m² Umsatzleistung von ca. 134,4 Mio. 21
23 Die Auswirkungen des Projekts am Beispiel des Mittelzentrums Gütersloh Auswirkungen des Vorhabens - Gesamtstadt Gesamter Umsatzabzug von ca. 1,2 1,3 Mio. Durchschnittliche Umsatzumverteilungsquote von ca. 0,6 % Nach projektrelevanten Sortimentsbereichen - Gesamtstadt Bekleidung (inkl. Sportbekleidung) Umsatzrückgang ca. 0,9 1,0 Mio. Umsatzumverteilungsquote ca. 0,8 % Schuhe und Lederwaren Umsatzrückgang ca. 0,1 0,2 Mio. Umsatzumverteilungsquote ca. 0,9 % Sonstige relevante Sortimentsbereiche Umsatzrückgang ca. 0,2 0,3 Mio. Umsatzumverteilungsquote ca. 0,3 % 22
24 Die Auswirkungen des Projekts am Beispiel des Mittelzentrums Gütersloh Auswirkungen des Vorhabens Innenstadt Gütersloh Bekleidung (inkl. Sportbekleidung) Umsatzrückgang ca. 0,7 0,8 Mio. Umsatzumverteilungsquote ca. 0,9 % Schuhe und Lederwaren Umsatzrückgang ca. 0,1 0,2 Mio. Umsatzumverteilungsquote ca. 1,2 % Sonstige relevante Sortimentsbereiche Umsatzrückgang ca. 0,1 0,2 Mio. Umsatzumverteilungsquote ca. 0,4 % 23
25 Die Auswirkungen des Projekts in den Zentralen Orten im Untersuchungsraum 24
26 25
27 Auswirkungen des COC und Bewertung Die ermittelten Umsatzumverteilungsquoten bewegen sich in allen Segmenten - Bekleidung, Schuhe & Lederwaren und bei den sonstigen COC-relevanten Sortimenten - auf einem sehr niedrigen Niveau. Bei den meisten untersuchten zentralen Orten sogar unterhalb einer rechnerischen Nachweisschwelle. Die im Rahmen dieser Untersuchung ermittelten Umsatzumverteilungseffekte gegenüber den Städten und Innenstädten im Untersuchungsraum liegen deutlich unter einem städtebaulich oder raumordnerisch relevanten Schwellenwert der Umsatzumverteilung, so dass keine wesentlich negativen Auswirkungen zu erwarten sind. 26
28 Auswirkungen des COC und Bewertung Vorgabenprüfung im Rahmen des sachlichen Teilplans zum LEP NRW Ziel 1: Standorte nur im Allgemeinen Siedlungsbereich Die Verortung des Planstandorts im allg. Siedlungsbereich ist gegeben. Ziel 2: Zentrenrelevante Kernsortimente: Standorte nur in zentralen Versorgungsbereichen Planstandort liegt innerhalb des ZVB, so wie er im EH-Konzept der Stadt Rietberg festgelegt ist. Ziel 3: Beeinträchtiungsverbot EH-Lagen in den ZVB der umliegenden Städte sind durch das Projekt nicht wesentlich beeinträchtigt. Insgesamt ist daher bei keinem der untersuchten zentralen Orte im regionalen Umfeld von städtebaulichen Funktionsstörungen bei einer Realisierung des Planvorhabens auszugehen. 27
29 Aus gutachterlicher Sicht ist die vorgesehene Realisierung eines City Outlet Centers in Rietberg wirtschaftsstrukturell, städtebaulich und raumordnerisch eindeutig als verträglich einzustufen. 28
30 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Märkte verstehen Risiken bewerten Chancen erkennen
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