Workshop A2: Kapitalanlagen in Immobilien eine sinnvolle Alternative?

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1 Workshop A2: Kapitalanlagen in Immobilien eine sinnvolle Alternative? Stiftungsforum Hamburg & der Norden `17 Hamburg, März 2017

2 Inhaltsübersicht Die Immobilie in der steuerlichen Sphäre 3 Die Immobilie im Zweckbetrieb 4 Die Immobilie in der Vermögensverwaltung 8 Die Immobilie im steuerpflichtigen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb 19 Seite 2

3 Steuerliche Sphären einer Stiftung ideeller Bereich Vermögensverwaltung Zweckbetrieb steuerpflichtiger wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb Seite 3

4 I. Die Immobilie in den steuerlichen Sphären Vermögensverwaltung - Vermietetes Mehrfamilienhaus Zweckbetrieb - Krankenhausgebäude - Altenheimgebäude - Sportplatz im Zweckbetrieb nach 67a AO Sonderfall: - Raumüberlassung nach 58 Nr. 5 AO steuerpflichtiger wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb - Vermietung mit Veranstaltungsmanagement - gewerblicher Grundstückshandel - Betriebsaufspaltung Seite 4

5 II. Die Immobilie im Zweckbetrieb 1. Verwendung im Zweckbetrieb Die Immobilie ist Mittel zur Umsetzung eines steuerbegünstigten Zweckbetriebs Beispiel: Krankenhausgebäude eines frei gemeinnützigen Krankenhauses dient unmittelbar dem Zweckbetrieb Krankenhaus i.s.d. 67 AO Ertragssteuerfreier Bereich AfA und Unterhaltskosten sind Ausgaben des ertragssteuerfreien Zweckbetriebs Vorsteuerabzug aus Investition nur aus umsatzsteuerpflichtig genutzten Flächen (z.b. Besucher-Cafeteria) möglich Grundsteuerbefreiung nach 3 Abs. 1 Nr. 3b GrStG Seite 5

6 II. Die Immobilie im Zweckbetrieb 2. Immobilie als Umsetzung eines Zweckbetriebs Die Immobilie selbst stellt den Zweckbetrieb dar bzw. prägt diesen Beispiel: Wohlfahrtsstiftung erstellt Wohngebäude Vermietung erfolgt an den Personenkreis des 53 AO Mietzins deckt nur tatsächliche Aufwendungen und reguläre Afa bea.: kein Gewinnzuschlag (BFH vom , BStBl II 583) Seite 6

7 II. Die Immobilie im Zweckbetrieb 3. Die Immobilie als nutzungsgebundenes Vermögen Gemeinnützige Körperschaft Auslagerung eines Zweckbetriebs (z.b. Sportschule, Altenheim etc.) ggmbh verbleibt Verpachtung wesentliche Betriebsgrundlage Grundstück Hinweis: Es entsteht dem Grunde nach eine Betriebsaufspaltung, deren Folgen werden jedoch nicht gezogen, soweit von der gemeinnützigen Körperschaft weiterhin eigene steuerbegünstigte Zwecke verfolgt werden. Seite 7

8 III. Die Immobilie in der Vermögensverwaltung 1. Definition Gesetz 14 S. 3 AO Eine Vermögensverwaltung liegt in der Regel vor, wenn Vermögen genutzt, z.b. Kapitalvermögen genutzt oder unbewegliches Vermögen vermietet oder verpachtet wird. Literatur und Rechtsprechung: Tätigkeiten, die einkommenssteuerlich den Einkünften aus Kapitalvermögen ( 20 EStG) oder Vermietung und Verpachtung ( 21 EStG) zugeordnet werden. (BFH vom , BStBl II 693 und BFH vom , BFH/NV 1997 S. 825) Seite 8

9 III. Die Immobilie in der Vermögensverwaltung 2. Abgrenzung zu 58 Nr. 5 AO Räume Stiftung 1 unentgeltlich Stiftung 2 Stiftung 1 Stiftung 2 Nutzung für Lehrveranstaltung Räume reduziertes Mietentgelt unschädliche Tätigkeit nach 58 Nr. 5 AO 58 Nr. 5 AO begründet keine Zweckbetriebsnorm bei Entgeltlichkeit liegt Vermögensverwaltung vor (AEAO n.f. Nr. 13 zu 58 AO) Sonderfall: BFH vom , BStBl II 583; vgl. Folie 6) Seite 9

10 III. Die Immobilie in der Vermögensverwaltung 3. Abgrenzung zum steuerpflichtigen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb Vermögensverwaltung liegt vor, wenn kein häufiger Mieterwechsel nur geringfügige Nebenleistungen ohne Erbringung von unüblichen Serviceleistungen Beispiel: Krankenhaus vermietet Räume an Arztpraxen Reinigung nicht durch Krankenhaus oder über Dienstleister des Krankenhauses in dessen Auftrag, sondern eigener Reinigungsvertrag des Mieters Einzelräume an ständig wechselnde Mieter nur wenn bessere Kapazitätsauslastung (BFH vom , BStBl III 96) Seite 10

11 III. Die Immobilie in der Vermögensverwaltung 4. Steuerliche Behandlung Die Immobilie dient der Fruchtziehung Beispiel: geerbtes Mehrfamilienhaus wird an verschiedene Mieter vermietet Sportverein vermietet Gaststätte an Gastwirt Einnahmen im ertragssteuerfreien Bereich AfA und Unterhaltskosten sind Ausgaben der Vermögensverwaltung Gemeinnützigkeitsrechtlich dürfen keine Verluste erwirtschaftet werden Umsatzsteuerbefreiung nach 4 Nr. 12 UStG (Ausnahme: Betriebsvorrichtungen) ermäßigter Umsatzsteuersatz Exkurs Ergänzend sei darauf hingewiesen, dass der Umsatzsteuersenat des BFH die Vermögensverwaltung zumindest für Zwecke der Umsatzsteuer einschränkend auslegen möchte. Der BFH hat im Urteil vom eine Vermögensverwaltung neu definiert als nicht-wirtschaftliche Tätigkeit und der Vermögensverwaltung hierbei z.b. nur das Halten der Beteiligungen an Kapitalgesellschaften zugewiesen (vgl. im Einzelnen: Pressemitteilung des BFH vom Nr. 53; Wäger Sportvereine in der Umsatzsteuer: steuerbare, steuerfreie und steuerermäßigte Umsätze in DStR 2014, S. 1517). Seite 11

12 III. Die Immobilie in der Vermögensverwaltung 5. Gemeinnützigkeitsrechtlich zulässige Vermögensumschichtung Verkauf X Kaufpreis =^ Tausch Kauf Aktien Ein Wirtschaftsgut der Vermögensverwaltung wird veräußert und für den Kauferlös ein neues Wirtschaftsgut der Vermögensverwaltung erworben Aktien keine zeitnahe Verwendungspflicht Vermögensverwaltung einer Stiftung Seite 12

13 III. Die Immobilie in der Vermögensverwaltung 6. Verluste in der Vermögensverwaltung AEAO TZ 9 n.f. zu 55 AO Die Regelungen in den Nr. 4 bis 8 des AEAO zu 55 AO (Regelungen zum Verlust im steuerpflichtigen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb) gelten entsprechend für die Vermögensverwaltung. Seite 13

14 III. Die Immobilie in der Vermögensverwaltung 7. Verluste in der Vermögensverwaltung erwirtschaftet Verlust Grundsatz: Verstoß gegen Mittelverwendungsgebot ideeller Bereich Vermögensverwaltung Verlust der Gemeinnützigkeit Zweckbetrieb steuerpflichtiger wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb Seite 14

15 III. Die Immobilie in der Vermögensverwaltung 7. Verluste in der Vermögensverwaltung Anwendung der Gesamtsaldierung ( 64 Abs. 2 AO) beim Verlustausgleich Aktien Mehrfamilienhaus Sparkonten Gewinn Verlust Zinsen Gesamtergebnis: +500 = unschädlicher Verlustausgleich Seite 15

16 III. Die Immobilie in der Vermögensverwaltung 8. Abgrenzung zu Spekulationsgeschäften Verkauf 2016 X Erwerb: Abs. 1 Nr. 1 EStG: Verkauf innerhalb von 10 Jahren Spekulationsgeschäft A 32 Abs. 1 KStR: - 23 EStG ist auch bei Körperschaften anzuwenden - bei gemeinnützigen Körperschaften umstritten - Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist überschreitet nicht die Grenze zur Vermögensverwaltung FG Niedersachsen vom , EFG 1989 S. 253 Seite 16

17 III. Die Immobilie in der Vermögensverwaltung 9. Abgrenzung zu gewerblichem Grundstückshandel Grundsatz: Die Veräußerung von Grundbesitz, der während eines längeren Zeitraums (mindestens 10 Jahre) im Rahmen der Vermögensverwaltung genutzt wurde, führt unabhängig von der Zahl der veräußerten Objekte nicht zur Annahme eines steuerpflichtigen wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs. Im Zusammenhang mit der Veräußerung darf allerdings nicht erheblich modernisiert werden. Im Übrigen ist die sog. Drei-Objekt-Grenze, d.h. die Veräußerung von bis zu drei Objekten ist bei einer gemeinnützigen Körperschaft grundsätzlich nicht als steuerpflichtiger wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb zu werten. (Märkle/Alber Der Verein im Zivil und Steuerrecht 12. Auflage S. 355, Augsten in Steuerrecht in Nonprofit- Organisationen 2. Auflage TZ ) Hinweis: Grundsätze des gewerblichen Grundstückshandel: BMF vom , BStBl I 434). Seite 17

18 III. Die Immobilie in der Vermögensverwaltung 9. Abgrenzung zu gewerblichem Grundstückshandel Gewerblicher Grundstückshandel liegt aber vor: Entwicklung von Immobilien um diese zu veräußern (ähnlich der Tätigkeit eines Bauträgers) FG München vom , EFG 1998 S Drei Objekt Grenze ist bei Veräußerung eines Grundstücks überschritten, wenn in der gleichen Urkunde eine Aufteilung in mehrere einzelne Wohneinheiten erfolgt BFH vom (IV R 44/08) Seite 18

19 IV. Die Immobilie im steuerpflichtigen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb 1. Verwendung im steuerpflichtigen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb Die Immobilie dient der Umsetzung eines Gewerbebetriebs Beispiel: eigen betriebene Vereinsgaststätte Forschungslabor für angewandte Wissenschaft - AfA und Unterhaltskosten sind steuerwirksame Betriebsausgaben Seite 19

20 IV. Die Immobilie im steuerpflichtigen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb 2. Die Immobilie im Fall der Betriebsaufspaltung Sportverein Mehrheitsbeteiligung = ^ personelle Verflechtung GmbH Pacht wesentliche Betriebsgrundlage z.b. bes. Grundstücke ^ = sachliche Verflechtung Seite 20

21 IV. Zusammenfassendes Beispiel Max Müller Haus des Sports Namensrechtsverpachtung Vermögensverwaltung USt 7 v.h. Geschäftsstelle steuerpflichtiger wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb 19 v.h. Hinweis: 12 Abs. 9 UStG, A Abs. 1 S. 2 f UStAE Sauna Selber betriebene Gaststätte Bistro Kursräume Artzpraxen Zweckbetrieb umsatzsteuerfrei 4 Nr. 22 UStG Vermögensverwaltung umsatzsteuerfrei steuerpflichtiger wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb 19 v.h. Seite 21

22 Für Fragen wenden Sie sich gerne an: Ursula Augsten Steuerberaterin / Partner Baker Tilly Roelfs Steuerberatungsgesellschaft mbh Calwer Straße Stuttgart Tel.: +49 (0) Fax: +49 (0) ursula.augsten@bakertilly.de