Grundstücksmarktbericht Bestwig, Brilon, Eslohe, Hallenberg, Marsberg, Medebach, Meschede, Olsberg, Schmallenberg, Sundern und Winterberg.

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1 . Bestwig, Brilon, Eslohe, Hallenberg, Marsberg, Medebach, Meschede, Olsberg, Schmallenberg, Sundern und Winterberg.

2 Der Gutachterausschuss im Hochsauerlandkreis Berichtszeitraum Übersicht über den Grundstücksmarkt in Bestwig, Brilon, Eslohe, Hallenberg, Marsberg, Medebach, Meschede, Olsberg, Schmallenberg, Sundern und Winterberg. Meschede, im März

3 Herausgeber Der Gutachterausschuss im Hochsauerlandkreis Geschäftsstelle Gutachterausschuss im Hochsauerlandkreis Ansprechpartner: Georg Seifart Eichholzstraße Arnsberg Postfach Meschede Telefon: Telefax: gutachterausschuss@hochsauerlandkreis.de Internet Die Internetseiten des Gutachterausschusses im Hochsauerlandkreis finden Sie unter der Adresse: Bodenrichtwerte, Grundstücksmarktberichte und weitere Informationen über den Grundstücksmarkt in Nordrhein-Westfalen erhalten Sie im Internet unter der Adresse: Nutzungsbedingungen Für den Grundstücksmarktbericht gilt die Lizenz "Datenlizenz Deutschland Namensnennung Version 2.0" (dl-de/by-2-0). Sie können den Lizenztext unter einsehen. Die Inhalte der Grundstücksmarktberichte können gemäß den Nutzungsbestimmungen von Datenlizenz Deutschland - Namensnennung - Version 2.0 unter Angabe der Quelle Daten der Gutachterausschüsse NRW [Jahr] und der Lizenz mit Verweis auf den Lizenztext genutzt werden. Zusätzlich ist die Internetadresse mit anzugeben. Beispiel-Quellenvermerk: Daten der Gutachterausschüsse NRW 2016, dl-de/by-2-0 ( Die Nichtbeachtung dieser Nutzungsbedingungen wird nach dem Urheberrechtsgesetz verfolgt. 3

4 Inhaltsverzeichnis 1 Wesentliche Aussagen Zielsetzung des Grundstückmarktberichtes Gutachterausschüsse Grundstücksmarkt des Berichtsjahres Anzahl der Kauffälle Flächenumsatz Geldumsatz Zwangsversteigerungen Unbebaute Grundstücke Individueller Wohnungsbau Geschosswohnungsbau Gewerbliche Bauflächen Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen Bauerwartungs- und Rohbauland Bebaute Grundstücke Ein- und Zweifamilienhäuser Dreifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Gemischt genutzte Gebäude Sonstige bebaute Grundstücke Wohnungseigentum Umsätze Preise Bodenrichtwerte Gesetzlicher Auftrag Bodenrichtwerte für Bauland Übersicht über die Bodenrichtwerte (Gebietstypische Werte) Erforderliche Daten Indexreihen Umrechnungsfaktoren Liegenschaftszinssätze Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke Marktanpassungsfaktoren Sonstige erforderliche Daten, Erbbauzinssätze Rahmendaten zum Grundstücksmarkt Einwohnerzahlen Baugenehmigungen Mieten Mietauswertungen des Gutachterausschusses Mietspiegel gemäß 558c BGB Gewerbliche Mieten (IHK) Sonstige Angaben Produkte des Gutachterausschusses Mitglieder des Gutachterausschusses Kontakt, benachbarte Gutachterausschüsse

5 1 Wesentliche Aussagen Gesamtumsatz im Grundstücksverkehr Im vergangenen Jahr wurden Kaufverträge vom Gutachterausschuss im Hochsauerlandkreis registriert. Davon waren 18 % aufgrund persönlicher oder sonstiger Verhältnisse nicht zur weiteren Auswertung geeignet. Die Zahl der Kaufverträge ist im Vergleich mit dem Vorjahr um 3 % gestiegen. Insgesamt wurden im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis ha zu 247 Millionen Euro umgesetzt, davon wurden im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 867 ha zu 210 Millionen Euro umgesetzt. Bauplätze Die Anzahl der verkauften Baugrundstücke des individuellen Wohnungsbaus ist im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Hochsauerlandkreis um 8 % gestiegen. Die Preise sind konstant geblieben. 38 % der Bauplätze wurden zu Preisen bis zu Euro veräußert und nur 9 Prozent kosteten über Euro. 189 Bauplätze mit insgesamt 16 ha wurden im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu 9 Millionen Euro umgesetzt. Landwirtschaft Im Berichtsjahr wechselten im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Hochsauerlandkreis 208 ha landwirtschaftliche Flächen den Eigentümer. Die Preise für Ackerland sind im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Hochsauerlandkreis im Vergleich zum Vorjahr um 11 % und die Preise für Grünland sind um 6 % gestiegen. Die Preisentwicklung ist aber regional unterschiedlich. Häuser Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Hochsauerlandkreis im Vergleich zum Vorjahr um rund 2 % gestiegen. Die Preisentwicklung ist aber regional unterschiedlich. In der Preisspanne von Euro bis Euro wurden 47 % aller Ein- und Zweifamilienhäuser gehandelt. Die meisten Ein- und Zweifamilienhäuser wurden in Brilon (86), Meschede (82) und Sundern (76) gehandelt. Umsatz Umsatz Preise Umsatz Preise Umsatz Preise Eigentumswohnungen Die Zahl der Verkäufe ist im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Hochsauerlandkreis mit 475 Objekten im Vergleich zum Vorjahr um 35 % gestiegen. Die meisten Eigentumswohnungen wurden in Winterberg (212), Sundern (45) und Meschede (41) verkauft. Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen sind im Mittel konstant geblieben, während die Preise für Erstverkäufe um rund 5 % gestiegen sind. Die Preisentwicklung ist aber regional unterschiedlich. 5 Umsatz Preise Veränderung zum Vorjahr Steigerung 10% und mehr Steigerung 3% bis 9% Gleichbleibend Senkung 3% bis 9% Senkung 10% und mehr

6 2 Zielsetzung des Grundstückmarktberichtes Aufgabe des Grundstückmarktberichtes ist es, die regionale Umsatz- und Preisentwicklung darzustellen und über das Preisniveau zu informieren. Der Grundstücksmarktbericht dient damit der allgemeinen Markttransparenz. Er basiert auf den Daten und Auswertungen der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Die vorliegenden, für die Wertermittlung erforderlichen Daten werden im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Der Bericht wendet sich zum einen an die Bewertungssachverständigen, um für ihre Arbeit Hintergrundinformationen über die Entwicklung auf dem hiesigen Grundstücksmarkt zu geben und die beim Gutachterausschuss erarbeiteten Ergebnisse, die von allgemeinem Interesse sind, bekannt und nutzbar zu machen. Zum anderen wendet er sich an die freie Wirtschaft, die öffentliche Verwaltung sowie die Wissenschaft und Forschung, die auf Kenntnisse über den Grundstücksmarkt angewiesen sind. Dies ist zum Beispiel in der Bau-, Wohnungswirtschaft und Immobilienwirtschaft, bei Banken, Versicherungen und öffentlichen Verwaltungen im Bereich Städtebau, Bodenordnung und Wirtschaftsförderung der Fall. Er wendet sich aber auch an die interessierte Öffentlichkeit. Im Hinblick auf die unterschiedlichen Nutzer verfolgt der Bericht das Ziel, allgemein über die Tätigkeit des Gutachterausschusses zu informieren und aufzuzeigen, welches detaillierte Datenmaterial dort vorliegt und für spezielle Fragestellungen nutzbar gemacht werden kann. Wegen der Komplexität des behandelten Themas kann der Bericht nicht allen Aspekten des Grundstückmarktes gerecht werden. Um den Marktbericht optimal dem Informationsbedarf der verschiedenen Nutzer anpassen zu können, ist der Gutachterausschuss an Anregungen interessiert, die in zukünftigen Grundstücksmarktberichten gegebenenfalls berücksichtigt werden können. 6

7 3 Gutachterausschüsse Die wesentlichen Grundlagen für die Tätigkeit des Gutachterausschusses sind: o Baugesetzbuch (BauGB) o o Verordnung über die Gutachterausschüsse in Nordrhein- Westfalen (Gutachterausschussverordnung NRW GAVO NRW) Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV) jeweils in den geltenden Fassungen. Aufgaben der Gutachterausschüsse Die Gutachterausschüsse sind in Nordrhein-Westfalen aufgrund des Bundesbaugesetzes von 1960 eingerichtet worden. Sie bestehen heute in kreisfreien Städten, Kreisen und großen kreisangehörigen Städten (über Einwohner). Durch interkommunale Vereinbarungen können aber auch gemeinsame Gutachterausschüsse gebildet werden. Im Jahre 1981 ist für das Land Nordrhein-Westfalen ein Oberer Gutachterausschuss gebildet worden. Im Hochsauerlandkreis wurde neben dem hiesigen Gutachterausschuss ein Gutachterausschuss in der großen kreisangehörigen Stadt Arnsberg eingerichtet. Außer dem an die Stelle des Bundesbaugesetzes getretenen Baugesetzbuch (BauGB) sind für die Arbeit der Gutachterausschüsse insbesondere die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sowie die Gutachterausschussverordnung Nordrhein- Westfalen (GAVO NRW) maßgebend. Aufgaben des örtlichen Gutachterausschusses o o o o o o o o o o Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung. Ermittlung von Bodenrichtwerten. Ermittlung von besonderen Bodenrichtwerten und Grundstückswerten in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und Entwicklungsbereichen. Ermittlung von sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen. Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (u.a. Liegenschaftszinssätze, Bodenpreisindexreihen, Marktanpassungsfaktoren). Feststellungen über den Grundstücksmarkt. Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken. Erstattung von Gutachten über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust (Enteignung) und über die Höhe der Entschädigung für andere Vermögensteile. Erstattung von Gutachten über Miet- oder Pachtwerte. Erstellung von Mietübersichten. Aufgaben des Oberen Gutachterausschusses o o Erarbeitung einer Übersicht über den Grundstücksmarkt in Nordrhein-Westfalen. Erstattung von Obergutachten auf Antrag von Gerichten oder Behörden in gesetzlichen Verfahren. Die Erstattung von Obergutachten setzt voraus, dass bereits ein Gutachten eines örtlichen Gutachterausschusses vorliegt. 7

8 Aufgaben der Geschäftsstellen Zur Vorbereitung und Durchführung ihrer Tätigkeiten bedient sich der Gutachterausschuss seiner Geschäftsstelle. Diese ist beim Hochsauerlandkreis, der Gebietskörperschaft, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet wurde, eingerichtet. Eine wesentliche Aufgabe der Geschäftsstelle ist die Einrichtung und Führung einer Kaufpreissammlung. Diese bildet die Datenbasis für die meisten weiteren Aufgaben. Notare und andere Stellen sind gemäß 195 Baugesetzbuch verpflichtet, den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse Abschriften beurkundeter Kaufverträge und sonstige den Bodenmarkt betreffende Unterlagen zu übersenden. Die Verträge werden durch die Geschäftsstelle nach Weisung des Gutachterausschusses ausgewertet. Die Kaufpreissammlung wird um notwendige beschreibende preis- bzw. wertrelevante Daten ergänzt, die auch auf Rückfragen bei den Vertragsparteien beruhen. Durch die Kaufpreissammlung ist sichergestellt, dass der Gutachterausschuss über die Vorgänge auf dem Grundstücksmarkt umfassend informiert wird. Diese Daten dienen sowohl als Grundlage bei der Ermittlung von Grundstückswerten als auch zur Ableitung von Grundlagendaten entsprechend den Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Weitere Aufgaben sind: o Vorbereitung der Bodenrichtwertermittlung. o Ableitung und Fortschreibung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten aus der Kaufpreissammlung, wie Bodenpreisindexreihen, Liegenschaftszinssätze, Umrechnungskoeffizienten und Marktanpassungsfaktoren. o Beobachtung und Analyse des Grundstücksmarktes. o Erteilung von Auskünften über die Bodenrichtwerte und die ausgewerteten Daten aus der Kaufpreissammlung. o Vorbereitung der Wertermittlungen. Nach den gesetzlichen Bestimmungen unterliegen sowohl der Inhalt der Kaufverträge als auch sämtliche sonstige personenbezogene Daten der Kaufpreissammlung dem Datenschutz. Die Kaufpreissammlung und weitere Datensammlungen dürfen nur von den Mitgliedern des Gutachterausschusses und den Bediensteten der Geschäftsstelle zur Erfüllung ihrer Aufgaben eingesehen werden. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung werden nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses erteilt, sofern der Empfänger der Daten die Einhaltung datenschutzrechtlicher Bestimmungen zusichert. In anonymisierter Form können Auswertungen und Auskünfte aus der Kaufpreissammlung auch ohne Darlegung eines berechtigten Interesses abgegeben werden. Die für die Grundstückswertermittlung besonders bedeutsamen marktkonformen erforderlichen Daten haben keinen Personenbezug und werden gegen Entgelt abgegeben. Diese Daten haben insbesondere für Sachverständige für Immobilienbewertung große Bedeutung. 8

9 4 Grundstücksmarkt des Berichtsjahres Die Aussagen zur Umsatz- und Preisentwicklung beruhen auf Auswertungen der beim Gutachterausschuss im Berichtsjahr registrierten Kaufverträge des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs. Kaufverträge, bei denen anzunehmen war, dass sie durch persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse beeinflusst worden sind, werden nur im Rahmen der Gesamtübersicht erfasst, aber nicht in die weiteren Betrachtungen einbezogen. Bei den angegebenen Werten handelt es sich um vorläufige Endergebnisse, die erfahrungsgemäß die tatsächliche Situation auf dem Grundstücksmarkt widerspiegeln. Abweichungen zu späteren Veröffentlichungen können sich beispielsweise dadurch ergeben, dass beurkundende Stellen Urkunden nachreichen oder dass von bereits beurkundeten Verträgen später zurückgetreten wird. Bei den allgemeinen Aussagen wird nach den Teilmärkten unbebaute Baugrundstücke, Wohnungseigentum sowie land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen unterschieden. Unter unbebauten Baugrundstücken sind dabei alle selbständig bebaubaren Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhausbebauung) und den Geschosswohnungsbau sowie die gewerblich genutzten Grundstücke ("klassische" Gewerbe- und Industriegrundstücke sowie Grundstücke, die sich für eine Nutzung im tertiären Bereich eignen) erfasst. Unter dem Teilmarkt bebaute Grundstücke sind Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser, Gewerbeobjekte und sonstige bebaute Grundstücke erfasst. 4.1 Anzahl der Kauffälle Insgesamt wurden vom Gutachterausschuss im Hochsauerlandkreis im Berichtsjahr Kauffälle über bebaute und unbebaute Grundstücke ausgewertet. Die Zahl der Kauffälle ist gegenüber dem Vorjahr um 3 % gestiegen. Im gesamten Hochsauerlandkreis (einschließlich des Bereichs der Stadt Arnsberg) wurden Kauffälle abgeschlossen. Die Anzahl ist im Vergleich zum Vorjahr um 1 % gesunken Gutachterausschuss im Hochsauerlandkreis Gutachterausschuss in der Stadt Arnsberg 9

10 Grundstücksmarkt im Hochsauerlandkreis ohne Stadt Arnsberg Auswertungszeitraum bis gegenüber bis

11 Die bebauten Grundstücke weisen einen Marktanteil von 60 % auf. Der Marktanteil des Wohnungseigentums beträgt im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Hochsauerlandkreis 22 % aller geeigneten Kauffälle. Die unbebauten Baugrundstücke haben einen Marktanteil von 9 %. Auf die landwirtschaftlich genutzten Flächen entfiel ein Marktanteil von 7 % und auf die forstwirtschaftlich genutzten Flächen ein Marktanteil von 3 %. Die Kaufverträge verteilten sich im Berichtsjahr wie folgt auf die einzelnen Städte und Gemeinden im Hochsauerlandkreis: Stadt / Gemeinde Anzahl Gemeinde Bestwig 114 Stadt Brilon 347 Gemeinde Eslohe 118 Stadt Hallenberg 69 Stadt Marsberg 262 Stadt Medebach 183 Stadt Meschede 353 Stadt Olsberg 181 Stadt Schmallenberg 287 Stadt Sundern 299 Stadt Winterberg 402 Zuständigkeitsgebiet Stadt Arnsberg* 774 Hochsauerlandkreis * Quelle: Gutachterausschuss in der Stadt Arnsberg Veränderung zum Vorjahr Steigerung 10% und mehr Steigerung 3% bis 9% Gleichbleibend Senkung 3% bis 9% Senkung 10% und mehr 4.2 Flächenumsatz Im Berichtsjahr wurden im gewöhnlichen Geschäftsverkehr im Hochsauerlandkreis 7,8 Millionen Quadratmeter Grundstücksfläche (davon 7,2 Millionen Quadratmeter im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Hochsauerlandkreis) umgesetzt. Stadt / Gemeinde Anzahl Flächenumsatz* Gemeinde Bestwig 92 29,5 ha Stadt Brilon ,2 ha Gemeinde Eslohe 93 24,0 ha Stadt Hallenberg 58 35,8 ha Stadt Marsberg ,7 ha Stadt Medebach ,3 ha Stadt Meschede ,6 ha Stadt Olsberg ,3 ha Stadt Schmallenberg ,6 ha Stadt Sundern ,3 ha Stadt Winterberg ,5 ha Zuständigkeitsgebiet ,8 ha Stadt Arnsberg** ,5 ha Hochsauerlandkreis ,3 ha * Flächenumsatz ohne Wohnungseigentum ** Quelle: Gutachterausschuss in der Stadt Arnsberg Veränderung zum Vorjahr Steigerung 10% und mehr Steigerung 3% bis 9% Gleichbleibend Senkung 3% bis 9% Senkung 10% und mehr 11

12 4.3 Geldumsatz Der Geldumsatz erreichte im vergangenen Jahr im gewöhnlichen Geschäftsverkehr im Hochsauerlandkreis insgesamt 312 Millionen Euro. Davon wurden 210 Millionen Euro im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Hochsauerlandkreis umgesetzt. Stadt / Gemeinde Anzahl Geldumsatz Gemeinde Bestwig 92 6,7 Mio. Stadt Brilon ,7 Mio. Gemeinde Eslohe 93 5,0 Mio. Stadt Hallenberg 58 2,7 Mio. Stadt Marsberg ,9 Mio. Stadt Medebach 152 7,6 Mio. Stadt Meschede ,3 Mio. Stadt Olsberg ,5 Mio. Stadt Schmallenberg ,6 Mio. Stadt Sundern ,0 Mio. Stadt Winterberg ,6 Mio. Zuständigkeitsgebiet ,6 Mio. Stadt Arnsberg* ,9 Mio. Hochsauerlandkreis ,4 Mio. * Quelle: Gutachterausschuss in der Stadt Arnsberg Veränderung zum Vorjahr Steigerung 10% und mehr Steigerung 3% bis 9% Gleichbleibend Senkung 3% bis 9% Senkung 10% und mehr 4.4 Zwangsversteigerungen Die Zuschläge in Zwangsversteigerungsverfahren gehören nicht zum gewöhnlichen Geschäftsverkehr, können aber Einfluss auf den Immobilienmarkt haben. Deshalb wird hier auch über Anzahl und Umsatz der Zwangsversteigerungsverfahren berichtet. Der Anteil des Erlöses am festgesetzten Verkehrswert betrug im Berichtsjahr bei allen Zwangsversteigerungen 54 %. Der Anteil betrug bei Wohnungseigentum 44 % und bei Häusern 55 %. 12

13 5 Unbebaute Grundstücke 5.1 Individueller Wohnungsbau Mit den Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau sind voll erschlossene, baureife Grundstücke gemeint, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben im Wesentlichen nach den individuellen Vorstellungen des (privaten) Bauherrn bebaut werden können. Es handelt sich zumeist um Ein- oder Zweifamilienhäuser in ein- oder zweigeschossiger Bauweise, wobei jedoch soweit ortsüblich auch eine höhere Geschossigkeit auftreten kann. Auch Baugrundstücke für eine Reihenhausbebauung werden hier berücksichtigt. Wesentliche Kennzeichen dieser Kategorie sind die ein- bis zweigeschossige Bebauung auch in der näheren Umgebung sowie die Möglichkeit des Bauherrn, auf die Gestaltung individuell Einfluss nehmen zu können Umsätze Die folgende Tabelle zeigt den Baulandumsatz in den Städten und Gemeinden des Hochsauerlandkreises. Anzahl, Flächen- und Geldumsatz von Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau mit Veränderungen gegenüber dem Vorjahr: Stadt / Gemeinde Anzahl Flächenumsatz Geldumsatz Gemeinde Bestwig 6 0,5 ha 0,2 Mio. Stadt Brilon 25 2,0 ha 1,2 Mio. Gemeinde Eslohe 9 0,7 ha 0,3 Mio. Stadt Hallenberg 4 0,5 ha 0,2 Mio. Stadt Marsberg 22 1,8 ha 0,8 Mio. Stadt Medebach 18 1,3 ha 0,4 Mio. Stadt Meschede 27 2,0 ha 1,3 Mio. Stadt Olsberg 7 0,4 ha 0,3 Mio. Stadt Schmallenberg 28 2,2 ha 1,2 Mio. Stadt Sundern 28 2,8 ha 1,9 Mio. Stadt Winterberg 15 1,5 ha 1,2 Mio. Zuständigkeitsgebiet ,7 ha 8,9 Mio. Stadt Arnsberg* 78 5,7 ha 5,8 Mio. Hochsauerlandkreis ,4 ha 14,7 Mio. * Quelle: Gutachterausschuss in der Stadt Arnsberg Veränderung zum Vorjahr Steigerung 10% und mehr Steigerung 3% bis 9% Gleichbleibend Senkung 3% bis 9% Senkung 10% und mehr Umsatz im Zuständigkeitsgebiet differenziert nach Gesamtkaufpreisen: über 150 T T T T T 9 75 T T T - 75 T T - 40 T T - 30 T T - 20 T 27 ab 10 T 5 13

14 Die Entwicklung der Verkäufe von Bauplätzen für Wohnbebauung im Zuständigkeitsgebiet über die letzten Jahre ist der folgenden Grafik zu entnehmen: Preisentwicklung Die Preise für Wohnbauflächen für Eigentumsmaßnahmen sind im Vergleich zum Vorjahr konstant geblieben Erschließungsbeiträge (individueller Wohnungsbau) Der Erschließungsbeitrag ist eine vom Grundstückseigentümer zu entrichtende Kommunalabgabe, mit der die Kommune die Erschließung des Grundstücks finanziert. Mit Erschließung werden die technische Erschließung (Herstellung der Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks durch Anschluss an Ver- und Entsorgungsnetze wie Elektrizität, Gas, öffentliche Wasserversorgung und Kanalisation) und die verkehrsmäßige Erschließung (Anschluss an das Wegenetz) beschrieben. Der Erschließungsbeitrag wird als Kostenersatz für die Herstellung von Teilanlagen einer Straße wie die Fahrbahn, Mischflächen, Gehwege, Straßenbeleuchtung, Straßenentwässerung, Parkflächen, Radwege, Verkehrsgrün sowie die Kosten für den Erwerb des Straßenlandes von den Gemeinden gefordert. Im Zuge der Auswertung der Kaufverträge wurden die Erschließungsbeiträge bei den zuständigen Erschließungsträgern erfragt und in der folgenden Tabelle zusammengefasst. Stadt / Gemeinde Gemeinde Bestwig Stadt Brilon Gemeinde Eslohe Stadt Hallenberg Stadt Marsberg Stadt Medebach Stadt Meschede Stadt Olsberg Stadt Schmallenberg Stadt Sundern Stadt Winterberg Erschließungsbeiträge in den letzten 5 Jahren im Mittel 18 /m², bis zu 31 /m². im Mittel 31 /m², bis zu 68 /m². im Mittel 21 /m², bis zu 36 /m². im Mittel 30 /m², bis zu 33 /m². im Mittel 22 /m², bis zu 26 /m². im Mittel 17 /m², bis zu 39 /m². im Mittel 17 /m², bis zu 26 /m². im Mittel 24 /m², bis zu 68 /m². im Mittel 23 /m², bis zu 40 /m². im Mittel 21 /m², bis zu 47 /m². im Mittel 20 /m², bis zu 50 /m². Dieser Tabelle sind nicht die tatsächlichen Erschließungsbeiträge für ein bestimmtes Grundstück zu entnehmen. Es handelt sich hier um einen Überblick über die für in den letzten 5 Jahren veräußerte Grundstücke gezahlten Erschließungsbeiträge. Diese können, abhängig von den jeweiligen Erschließungsmaßnahmen, stark differieren. Die für ein bestimmtes Grundstück gegebenenfalls noch anfallenden Erschließungsbeiträge können nur 14

15 von der zuständigen Stadt- oder Gemeindeverwaltung bzw. dem Erschließungsträger angegeben werden. 5.2 Geschosswohnungsbau Mit Grundstücken für den Geschosswohnungsbau sind voll erschlossene, baureife Grundstücke gemeint, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben mit in der Regel dreioder mehrgeschossigen Gebäuden bebaut werden können. Eine Unterscheidung nach Geschosswohnungsbau für Mietwohnungen, Eigentumswohnungen oder gemischte (teilweise gewerbliche) Nutzung findet hier nicht statt. Wesentliche Kennzeichen dieser Kategorie sind die drei- und mehrgeschossige Umgebungsbebauung sowie die in mehreren Geschossen gleichartige Grundrisslösung der Wohnungen, auf deren Gestaltung der spätere Nutzer keinen Einfluss hat. Im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Hochsauerlandkreis sind Verkäufe von unbebauten Flächen für den Geschosswohnungsbau selten und spielen hier auf dem Immobilienmarkt keine wesentliche Rolle. 5.3 Gewerbliche Bauflächen Gewerbliche Bauflächen werden in zwei Kategorien aufgeteilt: Gewerbliche Bauflächen Industrie Voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben einer ausschließlich gewerblichen Nutzung zugeführt werden sollen. Typisch für diese Kategorie sind z. B. Grundstücke in den klassischen Gewerbegebieten. Gewerbliche Bauflächen tertiäre Nutzung Voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben einer überwiegend höherwertigen gewerblichen (tertiären) Nutzung zugeführt werden sollen. Typisch für diese Kategorie sind Grundstücke in Gebieten mit überwiegender Büround Handelsnutzung. Außerdem werden Büro- und Geschäftsgrundstücke in Innenstadtoder Unterzentrumslagen sowie Grundstücke für den großflächigen Einzelhandel erfasst Umsätze Im Berichtsjahr wurden im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Hochsauerlandkreis 20 Kaufverträge über gewerbliche Bauflächen registriert. Dabei wurde eine Fläche von 8,3 ha für zusammen 2,9 Millionen Euro umgesetzt Preisentwicklung In diesem Marktsegment sind die Preise konstant geblieben. Die Entwicklung ist aber regional unterschiedlich. 5.4 Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen Hier handelt es sich um Flächen der Land- oder Forstwirtschaft, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind. Neben den landwirtschaftlich genutzten Flächen (Ackerland und Grünland) und den forstwirtschaftlich genutzten Flächen werden in diesem Teilmarkt auch Verkäufe von Weihnachtsbaumkulturen, Flächen mit besonderer Zweckbestimmung und Gartenland erfasst. Abbau- und Abgrabungsflächen bleiben unberücksichtigt. 15

16 Zur Beurteilung der Preise für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen wurde das Zuständigkeitsgebiet in Regionen ähnlicher Agrar- und Preisstruktur aufgeteilt. Region 1: Region 2: Region 3: Region 4: Region 5: Region 6: Eslohe, Sundern, Meschede, Schmallenberg (ohne Gemarkung Oberkirchen) und Gemarkung Altenfeld aus Winterberg. Bestwig und Olsberg. Winterberg (ohne Gemarkung Altenfeld) und Hallenberg sowie Gemarkung Oberkirchen aus Schmallenberg. Medebach. Brilon und Gemarkungen Westheim, Meerhof, Oesdorf und Essentho aus Marsberg. Gemarkungen Westheim, Meerhof, Oesdorf und Essentho aus Marsberg Landwirtschaftlich genutzte Flächen Landwirtschaftliche Flächen sind entsprechend genutzte oder nutzbare Flächen, von denen anzunehmen ist, dass sie nach ihren Eigenschaften in absehbarer Zeit nur landwirtschaftlichen Zwecken dienen werden. Verkäufe von Flächen unter m² sind bei der Berechnung der Umsätze und Preise außer Betracht geblieben. Die Zuordnung zu Ackerland bzw. Grünland wurde nach der tatsächlichen Nutzung vorgenommen. Umsätze Im Berichtsjahr wurden vom Gutachterausschuss im Hochsauerlandkreis 135 Kaufverträge ausgewertet. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht das einer Veränderung von + 1 %. Dabei wurde eine Fläche von 208 ha (im Vergleich zum Vorjahr + 27 %) für zusammen 3,7 Millionen Euro (im Vergleich zum Vorjahr + 19 %) umgesetzt. Davon entfielen 66 Verkäufe auf Ackerland und 69 Verträge auf Grünland. 16

17 Ackerland Stadt / Gemeinde Anzahl Flächenumsatz Gemeinde Bestwig 0 Stadt Brilon 12 13,5 ha Gemeinde Eslohe 0 Stadt Hallenberg 7 6,9 ha Stadt Marsberg 26 36,2 ha Stadt Medebach 8 15,3 ha Stadt Meschede 6 12,0 ha Stadt Olsberg 2 1,2 ha Stadt Schmallenberg 2 1,5 ha Stadt Sundern 1 0,7 ha Stadt Winterberg 2 2,4 ha Zuständigkeitsgebiet 66 89,7 ha Stadt Arnsberg* 2 4,7 ha Hochsauerlandkreis 68 94,4 ha * Quelle: Gutachterausschuss in der Stadt Arnsberg Veränderung zum Vorjahr Steigerung 10% und mehr Steigerung 3% bis 9% Gleichbleibend Senkung 3% bis 9% Senkung 10% und mehr Grünland Stadt / Gemeinde Anzahl Flächenumsatz Gemeinde Bestwig 6 10,5 ha Stadt Brilon 10 12,3 ha Gemeinde Eslohe 3 6,1 ha Stadt Hallenberg 4 4,2 ha Stadt Marsberg 5 7,2 ha Stadt Medebach 6 26,6 ha Stadt Meschede 5 7,8 ha Stadt Olsberg 7 10,4 ha Stadt Schmallenberg 15 20,8 ha Stadt Sundern 4 8,4 ha Stadt Winterberg 4 4,2 ha Zuständigkeitsgebiet ,5 ha Stadt Arnsberg* 11 13,2 ha Hochsauerlandkreis ,7 ha * Quelle: Gutachterausschuss in der Stadt Arnsberg Veränderung zum Vorjahr Steigerung 10% und mehr Steigerung 3% bis 9% Gleichbleibend Senkung 3% bis 9% Senkung 10% und mehr 17

18 Preisentwicklung Die Preise für Ackerland sind im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis im Vergleich zum Vorjahr um 11 % und die Preise für Grünland sind um 6 % gestiegen. Die Preisentwicklung ist aber regional unterschiedlich. 18

19 Preisniveau Regressionsergebnis Der Gutachterausschuss hat Durchschnittspreise aus einer multiplen Regression auf der Grundlage der Kaufpreise der letzten 5 Jahre ermittelt. Die Zuordnung von Ackerland und Grünland erfolgte nach der tatsächlichen Nutzung. Ackerland Das Ergebnis der Regression bezieht sich auf den Stichtag , eine durchschnittliche Fläche von m² und eine durchschnittliche Ackerzahl von 30. Region 1 Region 2+4 Region 3 Region 5 Region 6 2,27 /m² 1,69 /m² 1,05 /m² 2,49 /m² 1,49 /m² Die Regionen 2 und 4 wurden aufgrund zu geringer Fallzahlen gemeinsam ausgewertet. Die Preise lagen hier auch in den letzten Jahren auf ähnlichem Niveau. Zur Berücksichtigung unterschiedlicher Ackerzahlen sowie Grundstücksflächen werden im Abschnitt Erforderliche Daten Umrechnungsfaktoren angeboten. Grünland Das Ergebnis der Regression bezieht sich auf den Stichtag und eine durchschnittliche Grünlandzahl von 30. Region 1 Region 2 Region 3 Region 4 Region 5 Region 6 1,95 /m² 1,46 /m² 1,08 /m² 1,45 /m² 1,91 /m² 1,35 /m² 19

20 Zur Berücksichtigung unterschiedlicher Grünlandzahlen werden im Abschnitt Erforderliche Daten Umrechnungsfaktoren angeboten. Durchschnittspreise Bei den folgenden Werten handelt es sich das arithmetische Mittel der Kaufpreise. Diese Durchschnittspreise wurden nach der Fläche gewichtet. Es handelt sich nicht um Bodenrichtwerte. Die Preisunterschiede ergeben sich aus Unterschieden in der Lage und der Topographie, sowie aus den Nutzungsmöglichkeiten. Neben dem Durchschnittspreis sind die Anzahl der Kauffälle, die Spanne der Kaufpreise und die Summe der Flächen angegeben. Für die Städte und Gemeinden ohne Angabe des Quadratmeterpreises wird kein Durchschnittspreis angegeben, weil die Anzahl der Kauffälle nicht ausreichte. Ackerland im Jahr 2015 Region 1 Sundern, Meschede, Eslohe, Schmallenberg ohne Gem. Oberkirchen und aus Winterberg Gem. Altenfeld 9 Kauffälle 1,38 /m² 3,50 /m² 14,2 ha, Ø 1,6 ha Ø 2,50 /m² Region 2 Bestw ig und Olsberg 2 Kauffälle deshalb kein Durchschnittspreis 1,2 ha, Ø 0,6 ha Region 3 Winterberg ohne Gemarkung Altenfeld, Hallenberg und aus Schmallenberg Gemarkung Oberkirchen 9 Kauffälle 0,33 /m² 2,05 /m² 9,4 ha, Ø 1,0 ha Ø 1,26 /m² Region 4 Medebach 8 Kauffälle 0,49 /m² 2,04 /m² 15,3 ha, Ø 1,9 ha Ø 1,46 /m² Region 5 Brilon, aus Marsberg die Gemarkungen Westheim, Meerhof, Oesdorf und Essentho 20 Kauffälle 1,00 /m² 4,36 /m² 21,0 ha, Ø 1,1 ha Ø 2,28 /m² Region 6 Marsberg ohne die Gemarkungen Westheim, Meerhof, Oesdorf und Essentho 18 Kauffälle 1,00 /m² 2,78 /m² 28,6 ha, Ø 1,6 ha Ø 1,64 /m² 20

21 Grünland im Jahr 2015 Region 1 Sundern, Meschede, Eslohe, Schmallenberg ohne Gem. Oberkirchen und aus Winterberg Gem. Altenfeld 26 Kauffälle 0,50 /m² 3,50 /m² 42,7 ha, Ø 1,6 ha Ø 1,93 /m² Region 2 Bestw ig und Olsberg 13 Kauffälle 0,48 /m² 2,70 /m² 20,9 ha, Ø 1,6 ha Ø 1,62 /m² Region 3 Winterberg ohne Gemarkung Altenfeld, Hallenberg und aus Schmallenberg Gemarkung Oberkirchen 9 Kauffälle 0,78 /m² 1,31 /m² 8,8 ha, Ø 1,0 ha Ø 1,03 /m² Region 4 Medebach 6 Kauffälle 0,39 /m² 1,68 /m² 26,6 ha, Ø 4,4 ha Ø 1,23 /m² Region 5 Brilon, aus Marsberg die Gemarkungen Westheim, Meerhof, Oesdorf und Essentho 10 Kauffälle 0,48 /m² 2,89 /m² 12,3 ha, Ø 1,2 ha Ø 1,76 /m² Region 6 Marsberg ohne die Gemarkungen Westheim, Meerhof, Oesdorf und Essentho 5 Kauffälle 0,12 /m² 3,00 /m² 7,2 ha, Ø 1,4 ha Ø 1,33 /m² Ackerland in den Jahren Region 1 Grünland im Jahr Forstwirtschaftlich genutzte Flächen Verkäufe von Flächen unter m² sind bei der Berechnung der Umsätze und Preise außer Betracht geblieben. Umsätze Sundern, Meschede, Eslohe, Schmallenberg ohne Gem. Oberkirchen und aus Winterberg Gem. Altenfeld 38 Kauffälle 0,26 /m² 5,00 /m² 67,9 ha, Ø 1,8 ha Ø 2,13 /m² Region 2 Bestw ig und Olsberg 14 Kauffälle 0,73 /m² 2,14 /m² 13,5 ha, Ø 1,0 ha Ø 1,21 /m² Region 3 Winterberg ohne Gemarkung Altenfeld, Hallenberg und aus Schmallenberg Gemarkung Oberkirchen 24 Kauffälle 0,33 /m² 2,05 /m² 31,6 ha, Ø 1,3 ha Ø 1,08 /m² Region 4 Medebach 26 Kauffälle 0,49 /m² 2,75 /m² 31,4 ha, Ø 1,2 ha Ø 1,54 /m² Region 5 Brilon, aus Marsberg die Gemarkungen Westheim, Meerhof, Oesdorf und Essentho 68 Kauffälle 0,53 /m² 4,36 /m² 87,2 ha, Ø 1,3 ha Ø 2,06 /m² Region 6 Marsberg ohne die Gemarkungen Westheim, Meerhof, Oesdorf und Essentho 53 Kauffälle 0,59 /m² 3,40 /m² 74,6 ha, Ø 1,4 ha Ø 1,54 /m² Region 1 Sundern, Meschede, Eslohe, Schmallenberg ohne Gem. Oberkirchen und aus Winterberg Gem. Altenfeld 66 Kauffälle 0,50 /m² 6,46 /m² 105,4 ha, Ø 1,6 ha Ø 2,01 /m² Region 2 Bestw ig und Olsberg 22 Kauffälle 0,48 /m² 2,70 /m² 27,8 ha, Ø 1,3 ha Ø 1,53 /m² Region 3 Winterberg ohne Gemarkung Altenfeld, Hallenberg und aus Schmallenberg Gemarkung Oberkirchen 29 Kauffälle 0,34 /m² 2,31 /m² 37,5 ha, Ø 1,3 ha Ø 0,99 /m² Region 4 Medebach 18 Kauffälle 0,39 /m² 2,74 /m² 36,5 ha, Ø 2,0 ha Ø 1,34 /m² Region 5 Brilon, aus Marsberg die Gemarkungen Westheim, Meerhof, Oesdorf und Essentho 32 Kauffälle 0,35 /m² 4,51 /m² 34,7 ha, Ø 1,1 ha Ø 1,79 /m² Region 6 Marsberg ohne die Gemarkungen Westheim, Meerhof, Oesdorf und Essentho 10 Kauffälle 0,12 /m² 3,00 /m² 12,0 ha, Ø 1,2 ha Ø 1,36 /m² Im Berichtsjahr wurden vom Gutachterausschuss im Hochsauerlandkreis 62 Kaufverträge ausgewertet. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht das einer Veränderung von 14 %. Da- 21

22 bei wurde eine Fläche von 148 ha (im Vergleich zum Vorjahr + 30 %) für zusammen 1,8 Millionen Euro (im Vergleich zum Vorjahr + 12 %) umgesetzt. Stadt / Gemeinde Anzahl Flächenumsatz Gemeinde Bestwig 6 8,3 ha Stadt Brilon 3 4,8 ha Gemeinde Eslohe 5 6,4 ha Stadt Hallenberg 9 11,1 ha Stadt Marsberg 0 Stadt Medebach 6 43,2 ha Stadt Meschede 4 10,7 ha Stadt Olsberg 5 8,1 ha Stadt Schmallenberg 5 14,6 ha Stadt Sundern 11 30,4 ha Stadt Winterberg 8 9,8 ha Zuständigkeitsgebiet ,5 ha Stadt Arnsberg* 6 9,1 ha Hochsauerlandkreis ,6 ha * Quelle: Gutachterausschuss in der Stadt Arnsberg Veränderung zum Vorjahr Steigerung 10% und mehr Steigerung 3% bis 9% Gleichbleibend Senkung 3% bis 9% Senkung 10% und mehr Preisentwicklung Der Durchschnittspreis für den Bodenwertanteil der forstwirtschaftlich genutzten Flächen ist in den letzten Jahren leicht gesunken. Die Preisentwicklung ist aber regional unterschiedlich. Der Preisanteil des Aufwuchses variiert stärker unter den Einflüssen von Veränderungen auf dem Holzmarkt und Naturereignissen. Preisniveau Der Gutachterausschuss hat das arithmetische Mittel für den Bodenwertanteil der Kaufpreise aus den letzten 3 Jahren mit 0,60 /m² ermittelt (gerundet auf 0,1 /m²). 22

23 Durchschnittspreise Kaufverträge über forstwirtschaftlich genutzte Flächen werden in der Regel für den Boden einschließlich Aufwuchs abgeschlossen. Bei der Auswertung dieser Kaufverträge wird der auf den Bodenwert entfallende Anteil unter Berücksichtigung des Baumbestandes und ggf. entsprechend der Nachfrage bei den Vertragsparteien heraus gerechnet. Der Wert des aufstehenden Holzes ist nicht ohne Berücksichtigung der besonderen Gegebenheiten des Einzelfalls vergleichbar. Deshalb wird hier neben den durchschnittlichen Kaufpreisen einschließlich Aufwuchs auch der durchschnittliche Bodenwert ohne Aufwuchs angegeben. Bei den folgenden Werten handelt es sich das arithmetische Mittel der Kaufpreise. Diese Durchschnittspreise wurden nach der Fläche gewichtet. Es handelt sich nicht um Bodenrichtwerte. Die Preisunterschiede ergeben sich in erster Linie aus Unterschieden in der Lage und der Topographie. Neben dem Durchschnittspreis sind die Anzahl der Kauffälle, die Spanne der Kaufpreise und die Summe der Flächen angegeben. Für die Städte und Gemeinden ohne Angabe des Quadratmeterpreises wird kein Durchschnittspreis angegeben, weil die Anzahl der Kauffälle nicht ausreichte. Kaufpreise für forstwirtschaftlich genutzte Flächen unter m² blieben bei der Mittelbildung unberücksichtigt. Forstland einschließlich Aufwuchs im Jahr 2015 Region 1 Sundern, Meschede, Eslohe, Schmallenberg ohne Gem. Oberkirchen und aus Winterberg Gem. Altenfeld 22 Kauffälle 0,62 /m² 3,48 /m² 50,6 ha, Ø 2,3 ha Ø 1,53 /m² Region 2 Bestw ig und Olsberg 11 Kauffälle 0,50 /m² 2,23 /m² 16,5 ha, Ø 1,5 ha Ø 1,02 /m² Region 3 Winterberg ohne Gemarkung Altenfeld, Hallenberg und aus Schmallenberg Gemarkung Oberkirchen 20 Kauffälle 0,47 /m² 2,90 /m² 32,4 ha, Ø 1,6 ha Ø 1,36 /m² Region 4 Medebach 6 Kauffälle 0,65 /m² 1,19 /m² 43,2 ha, Ø 7,2 ha Ø 1,07 /m² Region 5 Brilon, aus Marsberg die Gemarkungen Westheim, Meerhof, Oesdorf und Essentho 3 Kauffälle 0,49 /m² 1,81 /m² 4,8 ha, Ø 1,6 ha Ø 1,14 /m² Region 6 Marsberg ohne die Gemarkungen Westheim, Meerhof, Oesdorf und Essentho Keine Kauffälle deshalb kein Durchschnittspreis Forstland, nur Bodenwert ohne Aufwuchs im Jahr 2015 Region 1 Sundern, Meschede, Eslohe, Schmallenberg ohne Gem. Oberkirchen und aus Winterberg Gem. Altenfeld 15 Kauffälle 0,25 /m² 0,98 /m² 36,2 ha, Ø 2,4 ha Ø 0,61 /m² Region 2 Bestw ig und Olsberg 6 Kauffälle 0,50 /m² 0,71 /m² 8,2 ha, Ø 1,4 ha Ø 0,56 /m² Region 3 Winterberg ohne Gemarkung Altenfeld, Hallenberg und aus Schmallenberg Gemarkung Oberkirchen 14 Kauffälle 0,30 /m² 0,82 /m² 27,7 ha, Ø 2,0 ha Ø 0,51 /m² Region 4 Medebach 4 Kauffälle 0,45 /m² 0,52 /m² 12,4 ha, Ø 3,1 ha Ø 0,48 /m² Region 5 Brilon, aus Marsberg die Gemarkungen Westheim, Meerhof, Oesdorf und Essentho 1 Kauffall deshalb kein Durchschnittspreis 1,1 ha Region 6 Marsberg ohne die Gemarkungen Westheim, Meerhof, Oesdorf und Essentho Keine Kauffälle deshalb kein Durchschnittspreis 23

24 Forstland einschließlich Aufwuchs in den Jahren Region 1 Forstland, nur Bodenwert ohne Aufwuchs im Jahr Begünstigtes Agrarland Sundern, Meschede, Eslohe, Schmallenberg ohne Gem. Oberkirchen und aus Winterberg Gem. Altenfeld 91 Kauffälle 0,31 /m² 4,75 /m² 184,4 ha, Ø 2,0 ha Ø 1,56 /m² Region 2 Bestw ig und Olsberg 33 Kauffälle 0,50 /m² 2,27 /m² 41,2 ha, Ø 1,2 ha Ø 1,17 /m² Region 3 Winterberg ohne Gemarkung Altenfeld, Hallenberg und aus Schmallenberg Gemarkung Oberkirchen 61 Kauffälle 0,30 /m² 3,16 /m² 176,9 ha, Ø 2,9 ha Ø 1,29 /m² Region 4 Medebach 19 Kauffälle 0,42 /m² 1,60 /m² 61,9 ha, Ø 3,3 ha Ø 1,16 /m² Region 5 Brilon, aus Marsberg die Gemarkungen Westheim, Meerhof, Oesdorf und Essentho 19 Kauffälle 0,13 /m² 3,38 /m² 35,4 ha, Ø 1,9 ha Ø 1,19 /m² Region 6 Marsberg ohne die Gemarkungen Westheim, Meerhof, Oesdorf und Essentho 3 Kauffälle 0,20 /m² 1,67 /m² 4,6 ha, Ø 1,5 ha Ø 0,85 /m² Region 1 Sundern, Meschede, Eslohe, Schmallenberg ohne Gem. Oberkirchen und aus Winterberg Gem. Altenfeld 55 Kauffälle 0,25 /m² 1,04 /m² 113,3 ha, Ø 2,1 ha Ø 0,59 /m² Region 2 Bestw ig und Olsberg 19 Kauffälle 0,38 /m² 0,89 /m² 26,7 ha, Ø 1,4 ha Ø 0,53 /m² Region 3 Winterberg ohne Gemarkung Altenfeld, Hallenberg und aus Schmallenberg Gemarkung Oberkirchen 38 Kauffälle 0,30 /m² 0,82 /m² 49,5 ha, Ø 1,3 ha Ø 0,52 /m² Region 4 Medebach 12 Kauffälle 0,40 /m² 0,85 /m² 23,8 ha, Ø 2,0 ha Ø 0,53 /m² Region 5 Brilon, aus Marsberg die Gemarkungen Westheim, Meerhof, Oesdorf und Essentho 11 Kauffälle 0,30 /m² 1,13 /m² 16,3 ha, Ø 1,5 ha Ø 0,54 /m² Region 6 Marsberg ohne die Gemarkungen Westheim, Meerhof, Oesdorf und Essentho 1 Kauffall deshalb kein Durchschnittspreis 0,6 ha Bisher wurde im 4 Absatz 1 Nummer 2 WertV, von Flächen der Land- und Forstwirtschaft gesprochen, die sich durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt, auch für außerlandwirtschaftliche Nutzungen eignen und für die auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht. Diese Flächen wurden als begünstigtes Agrarland bezeichnet. In der ImmoWertV wurde dieser Absatz nicht übernommen. Das begünstigte Agrarland ist kein Entwicklungszustand. Eine differenzierte Behandlung des Agrarlands entsprechend seiner jeweiligen Wertigkeit ist aber auch nach geltendem Recht erforderlich. Gemäß 4 Absatz 3 der ImmoWertV ist neben dem Entwicklungszustand zu berücksichtigen, ob am Qualitätsstichtag 1. eine anderweitige Nutzung von Flächen absehbar ist, 2. Flächen auf Grund ihrer Vornutzung nur mit erheblich über dem Üblichen liegenden Aufwand einer baulichen oder sonstigen Nutzung zugeführt werden können, 3. Flächen von städtebaulichen Missständen oder erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten betroffen sind, 4. Flächen einer dauerhaften öffentlichen Zweckbestimmung unterliegen, 5. Flächen für bauliche Anlagen zur Erforschung, Entwicklung oder Nutzung von erneuerbaren Energien bestimmt sind, 6. Flächen zum Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft genutzt werden oder ob sich auf Flächen gesetzlich geschützte Biotope befinden. 24

25 Bei Agrarland, das solche Kriterien erfüllt, handelt es sich um sehr unterschiedliche Flächen. Verkäufe dieser Flächen bilden keinen eigenen Teilmarkt. Diese Preise können aber trotzdem eine Orientierung bieten. Im Berichtsjahr betrug die Preisspanne von 1,00 /m² bis 9,00 /m². Unter Berücksichtigung der Kauffälle aus dem Berichtsjahr beträgt der durchschnittliche Preis für das gesamte Zuständigkeitsgebiet 5,00 /m². 5.5 Bauerwartungs- und Rohbauland Der Erhebung der Daten dieser Kategorie liegt die Definition des 4 der Wertermittlungsverordnung zugrunde. Es handelt sich um Flächen, die noch nicht als Bauland nutzbar sind, deren bauliche Nutzung aber in absehbarer Zeit tatsächlich zu erwarten ist. Im Berichtsjahr wurden im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Hochsauerlandkreis 6 Kauffälle der Kategorie Bauerwartungs- oder Rohbauland zugeordnet. Damit wurden rund 26,7 ha veräußert. 25

26 6 Bebaute Grundstücke Mit einem Geldumsatz von 146 Millionen Euro und 847 Kauffällen haben die bebauten Grundstücke ohne Wohnungs- und Teileigentum im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Hochsauerlandkreis einen Anteil von 69 % am Geldvolumen auf dem Grundstücksmarkt. Der Gutachterausschuss fragt die Käufer von bebauten Grundstücken nach den, für die Kaufentscheidung maßgeblichen, Umständen. Dabei wird auch gefragt, wodurch der Erwerber erstmals auf das Objekt aufmerksam geworden ist. Das Ergebnis wird in dieser Grafik dargestellt: 6.1 Ein- und Zweifamilienhäuser Umsätze Im Berichtsjahr wechselten im Hochsauerlandkreis 768 Ein- und Zweifamilienhäuser einschließlich Wochenendhäuser (im Vorjahr 886) mit einem Geldumsatz von 105 Millionen Euro den Eigentümer. Davon entfielen 576 Ein- und Zweifamilienhäuser ( 14 %) mit einem Geldumsatz von 73 Millionen Euro ( 9 %) auf den Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Hochsauerlandkreis. Stadt / Gemeinde Anzahl Geldumsatz Gemeinde Bestwig 31 3,3 Mio. Stadt Brilon 86 11,7 Mio. Gemeinde Eslohe 26 2,3 Mio. Stadt Hallenberg 10 1,0 Mio. Stadt Marsberg 70 7,0 Mio. Stadt Medebach 36 3,4 Mio. Stadt Meschede 82 11,8 Mio. Stadt Olsberg 47 6,2 Mio. Stadt Schmallenberg 56 7,1 Mio. Stadt Sundern 76 10,6 Mio. Stadt Winterberg 56 8,1 Mio. Zuständigkeitsgebiet ,7 Mio. Stadt Arnsberg* ,8 Mio. Hochsauerlandkreis ,5 Mio. * Quelle: Gutachterausschuss in der Stadt Arnsberg Veränderung zum Vorjahr Steigerung 10% und mehr Steigerung 3% bis 9% Gleichbleibend Senkung 3% bis 9% Senkung 10% und mehr 26

27 6.1.2 Preisentwicklung Die Preise sind im Vergleich zum Vorjahr um rund 2 % gestiegen Preisniveau Die Angaben beziehen sich auf Ein- und Zweifamilienhäuser. Die bei den zuvor angegebenen Umsätzen berücksichtigten Wochenendhäuser wurden für diese Durchschnittspreise nicht herangezogen. Hochsauerlandkreis Im Berichtszeitraum wurden im Hochsauerlandkreis ohne Stadt Arnsberg 512 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in Wohn-, Misch- oder Dorfgebieten veräußert. Die Preise bewegten sich in der Spanne von bis Verkäufe im Jahr 2015 Durchschnittspreise 2013 bis 2015 Preise Anzahl Baujahr Anzahl Ø Preis über 20 T bis 75 T über 75 T bis 150 T über 150 T bis 225 T über 225 T bis 300 T über 300 T 13 bis Zusätzlich zu den hier angebotenen Durchschnittspreisen aus dem tatsächlichen arithmetischen Mittel bietet der Grundstücksmarktbericht unter der Position Erforderliche Daten das Ergebnis einer multiplen Regressionsrechnung für Einfamilienhäuser unter Berücksichtigung mehrerer Einflussfaktoren. 27

28 Bestwig Im Berichtszeitraum wurden in Bestwig 26 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert. Die Preise bewegten sich in der Spanne von bis Der Durchschnitt der Preise in Bestwig liegt durchschnittlich um 17 % unter dem Durchschnitt des Hochsauerlandkreises ohne die Stadt Arnsberg. Dieser Unterschied ist auch durch unterschiedliche Bodenwerte zu erklären. Verkäufe im Jahr 2015 Durchschnittspreise 2013 bis 2015 Preise Anzahl Baujahr Anzahl Ø Preis über 20 T bis 75 T über 75 T bis 150 T über 150 T bis 225 T über 225 T bis 300 T über 300 T - bis Brilon Im Berichtszeitraum wurden in Brilon 80 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert. Die Preise bewegten sich in der Spanne von bis Der Durchschnitt der Preise in Brilon liegt durchschnittlich um 6 % über dem Durchschnitt des Hochsauerlandkreises ohne die Stadt Arnsberg. Dieser Unterschied ist auch durch unterschiedliche Bodenwerte zu erklären. Verkäufe im Jahr 2015 Durchschnittspreise 2013 bis 2015 Preise Anzahl Baujahr Anzahl Ø Preis über 20 T bis 75 T über 75 T bis 150 T über 150 T bis 225 T über 225 T bis 300 T über 300 T 2 bis Eslohe Im Berichtszeitraum wurden in Eslohe 24 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert. Die Preise bewegten sich in der Spanne von bis Der Durchschnitt der Preise in Eslohe liegt durchschnittlich um 13 % unter dem Durchschnitt des Hochsauerlandkreises ohne die Stadt Arnsberg. Dieser Unterschied ist auch durch unterschiedliche Bodenwerte zu erklären. Verkäufe im Jahr 2015 Durchschnittspreise 2013 bis 2015 Preise Anzahl Baujahr Anzahl Ø Preis über 20 T bis 75 T über 75 T bis 150 T über 150 T bis 225 T über 225 T bis 300 T über 300 T - bis

29 Hallenberg Im Berichtszeitraum wurden in Hallenberg 9 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert. Die Preise bewegten sich in der Spanne von bis Der Durchschnitt der Preise in Hallenberg liegt durchschnittlich um 20 % unter dem Durchschnitt des Hochsauerlandkreises ohne die Stadt Arnsberg. Dieser Unterschied ist auch durch unterschiedliche Bodenwerte zu erklären. Verkäufe im Jahr 2015 Durchschnittspreise 2013 bis 2015 Preise Anzahl Baujahr Anzahl Ø Preis über 20 T bis 75 T über 75 T bis 150 T über 150 T bis 225 T über 225 T bis 300 T über 300 T - bis Marsberg Im Berichtszeitraum wurden in Marsberg 60 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert. Die Preise bewegten sich in der Spanne von bis Der Durchschnitt der Preise in Marsberg liegt durchschnittlich um 21 % unter dem Durchschnitt des Hochsauerlandkreises ohne die Stadt Arnsberg. Dieser Unterschied ist auch durch unterschiedliche Bodenwerte zu erklären. Verkäufe im Jahr 2015 Durchschnittspreise 2013 bis 2015 Preise Anzahl Baujahr Anzahl Ø Preis über 20 T bis 75 T über 75 T bis 150 T über 150 T bis 225 T über 225 T bis 300 T über 300 T - bis Medebach Im Berichtszeitraum wurden in Medebach 28 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert. Die Preise bewegten sich in der Spanne von bis Der Durchschnitt der Preise in Medebach liegt durchschnittlich um 15 % unter dem Durchschnitt des Hochsauerlandkreises ohne die Stadt Arnsberg. Dieser Unterschied ist auch durch unterschiedliche Bodenwerte zu erklären. Verkäufe im Jahr 2015 Durchschnittspreise 2013 bis 2015 Preise Anzahl Baujahr Anzahl Ø Preis über 20 T bis 75 T über 75 T bis 150 T über 150 T bis 225 T über 225 T bis 300 T über 300 T - bis

30 Meschede Im Berichtszeitraum wurden in Meschede 77 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert. Die Preise bewegten sich in der Spanne von bis Der Durchschnitt der Preise in Meschede liegt durchschnittlich um 7 % über dem Durchschnitt des Hochsauerlandkreises ohne die Stadt Arnsberg. Dieser Unterschied ist auch durch unterschiedliche Bodenwerte zu erklären. Verkäufe im Jahr 2015 Durchschnittspreise 2013 bis 2015 Preise Anzahl Baujahr Anzahl Ø Preis über 20 T bis 75 T über 75 T bis 150 T über 150 T bis 225 T über 225 T bis 300 T über 300 T 2 bis Olsberg Im Berichtszeitraum wurden in Olsberg 44 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert. Die Preise bewegten sich in der Spanne von bis Der Durchschnitt der Preise in Olsberg liegt durchschnittlich um 4 % unter dem Durchschnitt des Hochsauerlandkreises ohne die Stadt Arnsberg. Dieser Unterschied ist auch durch unterschiedliche Bodenwerte zu erklären. Verkäufe im Jahr 2015 Durchschnittspreise 2013 bis 2015 Preise Anzahl Baujahr Anzahl Ø Preis über 20 T bis 75 T über 75 T bis 150 T über 150 T bis 225 T über 225 T bis 300 T über 300 T 2 bis Schmallenberg Im Berichtszeitraum wurden in Schmallenberg 49 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert. Die Preise bewegten sich in der Spanne von bis Der Durchschnitt der Preise in Schmallenberg liegt auf dem Durchschnitt des Hochsauerlandkreises ohne die Stadt Arnsberg. Verkäufe im Jahr 2015 Durchschnittspreise 2013 bis 2015 Preise Anzahl Baujahr Anzahl Ø Preis über 20 T bis 75 T über 75 T bis 150 T über 150 T bis 225 T über 225 T bis 300 T über 300 T 1 bis

31 Sundern Im Berichtszeitraum wurden in Sundern 69 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert. Die Preise bewegten sich in der Spanne von bis Der Durchschnitt der Preise in Sundern liegt durchschnittlich um 9 % über dem Durchschnitt des Hochsauerlandkreises ohne die Stadt Arnsberg. Dieser Unterschied ist auch durch unterschiedliche Bodenwerte zu erklären. Verkäufe im Jahr 2015 Durchschnittspreise 2013 bis 2015 Preise Anzahl Baujahr Anzahl Ø Preis über 20 T bis 75 T über 75 T bis 150 T über 150 T bis 225 T über 225 T bis 300 T über 300 T 4 bis Winterberg Im Berichtszeitraum wurden in Winterberg 46 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert. Die Preise bewegten sich in der Spanne von bis Der Durchschnitt der Preise in Winterberg liegt durchschnittlich um 17 % über dem Durchschnitt des Hochsauerlandkreises ohne die Stadt Arnsberg. Dieser Unterschied ist auch durch unterschiedliche Bodenwerte zu erklären. Verkäufe im Jahr 2015 Durchschnittspreise 2013 bis 2015 Preise Anzahl Baujahr Anzahl Ø Preis über 20 T bis 75 T über 75 T bis 150 T über 150 T bis 225 T über 225 T bis 300 T über 300 T 2 bis

32 6.2 Dreifamilienhäuser Im Berichtsjahr wechselten im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Hochsauerlandkreis 25 Dreifamilienhäuser mit einem Geldumsatz von 4 Millionen Euro den Eigentümer. Stadt / Gemeinde Anzahl Geldumsatz Gemeinde Bestwig 3 0,3 Mio. Stadt Brilon 3 0,8 Mio. Gemeinde Eslohe 0 Stadt Hallenberg 2 0,3 Mio. Stadt Marsberg 2 0,2 Mio. Stadt Medebach 0 Stadt Meschede 5 0,7 Mio. Stadt Olsberg 2 0,3 Mio. Stadt Schmallenberg 4 0,7 Mio. Stadt Sundern 1 0,1 Mio. Stadt Winterberg 3 0,5 Mio. Zuständigkeitsgebiet 25 4,0 Mio. Stadt Arnsberg* 10 1,6 Mio. Hochsauerlandkreis 35 5,6 Mio. * Quelle: Gutachterausschuss in der Stadt Arnsberg Veränderung zum Vorjahr Steigerung 10% und mehr Steigerung 3% bis 9% Gleichbleibend Senkung 3% bis 9% Senkung 10% und mehr 6.3 Mehrfamilienhäuser Im Berichtsjahr wechselten im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Hochsauerlandkreis 31 Mehrfamilienhäuser mit einem Geldumsatz von 6 Millionen Euro den Eigentümer. Stadt / Gemeinde Anzahl Geldumsatz Gemeinde Bestwig 2 0,3 Mio. Stadt Brilon 7 1,9 Mio. Gemeinde Eslohe 0 Stadt Hallenberg 0 Stadt Marsberg 0 Stadt Medebach 1 0,1 Mio. Stadt Meschede 5 1,1 Mio. Stadt Olsberg 0 Stadt Schmallenberg 5 0,7 Mio. Stadt Sundern 6 1,2 Mio. Stadt Winterberg 5 0,8 Mio. Zuständigkeitsgebiet 31 6,0 Mio. Stadt Arnsberg* 26 9,3 Mio. Hochsauerlandkreis 57 15,3 Mio. * Quelle: Gutachterausschuss in der Stadt Arnsberg Veränderung zum Vorjahr Steigerung 10% und mehr Steigerung 3% bis 9% Gleichbleibend Senkung 3% bis 9% Senkung 10% und mehr 32

33 6.4 Gemischt genutzte Gebäude Im Berichtsjahr wechselten im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Hochsauerlandkreis 59 gemischt genutzte Gebäude mit einem Geldumsatz von 16,6 Millionen Euro den Eigentümer. Stadt / Gemeinde Anzahl Geldumsatz Gemeinde Bestwig 2 0,6 Mio. Stadt Brilon 8 3,4 Mio. Gemeinde Eslohe 3 0,4 Mio. Stadt Hallenberg 0 Stadt Marsberg 5 4,8 Mio. Stadt Medebach 4 0,6 Mio. Stadt Meschede 16 2,7 Mio. Stadt Olsberg 3 0,8 Mio. Stadt Schmallenberg 8 1,5 Mio. Stadt Sundern 5 0,4 Mio. Stadt Winterberg 5 1,4 Mio. Zuständigkeitsgebiet 59 16,6 Mio. Stadt Arnsberg* 21 3,5 Mio. Hochsauerlandkreis 80 20,1 Mio. * Quelle: Gutachterausschuss in der Stadt Arnsberg Veränderung zum Vorjahr Steigerung 10% und mehr Steigerung 3% bis 9% Gleichbleibend Senkung 3% bis 9% Senkung 10% und mehr 6.5 Sonstige bebaute Grundstücke Umsatz im Berichtsjahr: Büro- und Verwaltungsgebäude 3 Kauffälle Geschäftshäuser 9 Kauffälle Gewerbe- und Industrieobjekte 42 Kauffälle Sonstige bebaute Grundstücke 9 Kauffälle 0,70 Mio. 17,66 Mio. 20,42 Mio. 0,18 Mio. 33

34 7 Wohnungseigentum Der Gutachterausschuss fragt die Käufer von Wohnungseigentum nach den, für die Kaufentscheidung maßgeblichen, Umständen. Dabei wird auch gefragt, wodurch der Erwerber erstmals auf das Objekt aufmerksam geworden ist. Das Ergebnis wird in dieser Grafik dargestellt: 7.1 Umsätze Im Berichtsjahr wechselten im Hochsauerlandkreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 690 Eigentumswohnungen mit einem Geldumsatz von 51 Millionen Euro den Eigentümer. Davon wurden 475 Eigentumswohnungen mit einem Geldumsatz von 35 Millionen Euro im Zuständigkeitsgebiet des Gutachterausschusses im Hochsauerlandkreis gehandelt. Stadt / Gemeinde Anzahl Geldumsatz Gemeinde Bestwig 10 1,2 Mio. Stadt Brilon 36 3,0 Mio. Gemeinde Eslohe 21 0,6 Mio. Stadt Hallenberg 1 0,1 Mio. Stadt Marsberg 22 0,7 Mio. Stadt Medebach 21 0,6 Mio. Stadt Meschede 41 3,9 Mio. Stadt Olsberg 26 2,7 Mio. Stadt Schmallenberg 40 2,8 Mio. Stadt Sundern 45 3,8 Mio. Stadt Winterberg ,0 Mio. Zuständigkeitsgebiet ,4 Mio. Stadt Arnsberg* ,8 Mio. Hochsauerlandkreis ,1 Mio. * Quelle: Gutachterausschuss in der Stadt Arnsberg Veränderung zum Vorjahr Steigerung 10% und mehr Steigerung 3% bis 9% Gleichbleibend Senkung 3% bis 9% Senkung 10% und mehr 34

35 Umsatz im Zuständigkeitsgebiet, differenziert nach Gesamtkaufpreisen in tausend Euro: über 300 T über 200 T bis 300 T über 150 T bis 200 T über 100 T bis 150 T über 75 T bis 100 T über 50 T bis 75 T über 25 T bis 50 T bis 25 T Preise Die Preise für Weiterverkäufe stagnieren, während die Preise für Erstverkäufe um rund 5 % gestiegen sind. Die Kaufpreise von Wohnungseigentum werden hier auf zwei verschiedene Arten aufbereitet: o Arithmetisches Mittel der Kaufpreise aus den Daten der letzten drei Jahre Hier werden die Anzahl (in Klammern) mit der Preisspanne der Kauffälle aus den Jahren 2013 bis 2015 sowie das arithmetische Mittel dieser Kauffälle (fett gedruckt) angegeben. Bei weniger als 4 Fällen wurde kein arithmetisches Mittel und bei weniger als 3 Fällen auch keine Spanne der Preise angegeben. o Regressionsanalyse aus den Daten der letzten 5 Jahre 35

36 Hier wird das Ergebnis einer multiplen Regression auf der Grundlage der Vergleichspreise aus den Jahren 2011 bis 2015 angegeben. Die Einflussfaktoren sind, neben der regionalen Einschränkung, die Wohnfläche und das Baujahr. Die Tabellenwerte sind auf die Mitte des Berichtsjahres abgestellt. Bei den Preisen auf den folgenden Seiten handelt es sich um Beträge in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Sie sind auf Wohnungen im Normaleigentum mit Stellplatz, aber ohne Garage abgestellt. Es wurden auch Verkäufe von Wohnungserbbaurechten berücksichtigt, bei denen der Durchschnitt der kapitalisierten Erbbauzinsen mit 100 /m² hinzu gerechnet wurden. Bei Verkäufen einschließlich einer Garage wurde vor der Berechnung des Quadratmeterpreises eine Pauschale von (zur Basis 2005, bezogen auf die Veränderung der Verbraucherpreise) für die Garage abgezogen. Bei Gesamtkaufpreisen unter wurde für eine eventuell angegebene Garage kein Abzug vorgenommen. Es wurden nur Kauffälle verwendet, deren Ausgangsdaten bekannt waren und bei deren Vertragsabschluss keine besonderen oder persönlichen Verhältnisse zu vermuten waren. Alle Preise sind auf 10 Euro pro Quadratmeter gerundet. Erstverkauf: Weiterverkauf: Wohnflächen: Die erstmalige Veräußerung von Eigentumswohnungen, die zu diesem Zweck errichtet wurden zum Erstbezug. Bestandsobjekte, die ursprünglich nicht als Eigentumswohnungen errichtet wurden, werden hier nicht erfasst. Es werden Kategorien für verschiedene Wohnflächen angeboten. Die erneute Veräußerung von Eigentumswohnungen. Es werden Kategorien für verschiedene Baujahre und Wohnflächen angeboten. Die Wohnflächen wurden nach Maßgabe der Wohnflächenverordnung (WoFlV) angehalten. Arithmetisches Mittel der Kaufpreise aus den Daten der letzten drei Jahre Wohnfläche Bestwig, das gesamte Gebiet der Gemeinde Regressionsanalyse aus den Daten der letzten 5 Jahre Wohnfläche Baujahre < 60 m² 60 m² bis 100 m² > 100 m² Baujahr 45 m² 75 m² 100 m² Weiterverkäufe 1970 (1) (5) (1) /m² (3) (1) Im Zeitraum 2013 bis 2015 wurden insgesamt 21 Verträge (5 Wohnungserbbaurechte) registriert, davon 10 in 2015 (von keinem Erst- und 11 Weiterverkäufen lagen ausreichend Informationen zur Auswertung vor). Weiterverkäufe Aus den letzten 5 Jahren lagen insgesamt 18 Weiterverkäufe vor, über die entsprechende Informationen zur Auswertung bekannt sind. Die Daten ließen aber kein gesichertes Ergebnis zu. 36

37 Arithmetisches Mittel der Kaufpreise aus den Daten der letzten drei Jahre Wohnfläche Regressionsanalyse aus den Daten der letzten 5 Jahre Brilon, nur Gemarkung Brilon ohne den Bereich an der Straße Rübezahlweg Brilon, das Stadtgebiet ohne Gemarkung Brilon Eslohe, das gesamte Gebiet der Gemeinde Wohnfläche Baujahre < 60 m² 60 m² bis 100 m² > 100 m² Baujahr 45 m² 75 m² 100 m² Weiterverkäufe 1970 (5) (8) (1) /m² /m² (6) /m² (12) (17) (1) /m² /m² (3) (3) (1) Erstverkäufe Neubauten (1) (9) (9) /m² /m² Im Zeitraum 2013 bis 2015 wurden insgesamt 92 Verträge (1 Wohnungserbbaurecht) registriert, davon 24 in 2015 (von 19 Erst- und 57 Weiterverkäufen lagen ausreichend Informationen zur Auswertung vor). Weiterverkäufe 1960 (3) (4) (1) /m² (1) (2) Im Zeitraum 2013 bis 2015 wurden insgesamt 13 Verträge registriert, davon 7 in 2015 (von keinem Erst- und 11 Weiterverkäufen lagen ausreichend Informationen zur Auswertung vor). Weiterverkäufe 1960 (1) (1) (3) (1) (2) (1) (1) Im Zeitraum 2013 bis 2015 wurden insgesamt 30 Verträge (12 Wohnungserbbaurechte) registriert, davon 21 in 2015 (von keinem Erst- und 10 Weiterverkäufen lagen ausreichend Informationen zur Auswertung vor). Weiterverkäufe /m² /m² /m² /m² /m² /m² Aus den letzten 5 Jahren lagen insgesamt 147 Weiterverkäufe vor, über die entsprechende Informationen zur Auswertung bekannt sind. Grundlage der Berechnung waren 140 Weiterverkäufe aus den Jahren 2011 bis 2015 im Alter von 8 bis 52 Jahren (davon 1 Wohnungserbbaurecht). Weiterverkäufe /m² /m² 650 /m² /m² 810 /m² /m² Aus den letzten 5 Jahren lagen insgesamt 15 Weiterverkäufe vor, über die entsprechende Informationen zur Auswertung bekannt sind. Grundlage der Berechnung waren 11 Weiterverkäufe aus den Jahren 2011 bis 2015 im Alter von 16 bis 55 Jahren. Weiterverkäufe Aus den letzten 5 Jahren lagen insgesamt 18 Weiterverkäufe vor, über die entsprechende Informationen zur Auswertung bekannt sind. Die Daten ließen aber kein gesichertes Ergebnis zu. 37

38 Arithmetisches Mittel der Kaufpreise aus den Daten der letzten drei Jahre Wohnfläche Hallenberg, das gesamte Stadtgebiet Regressionsanalyse aus den Daten der letzten 5 Jahre Wohnfläche Baujahre < 60 m² 60 m² bis 100 m² > 100 m² Baujahr 45 m² 75 m² 100 m² Weiterverkäufe 1960 (1) (1) Im Zeitraum 2013 bis 2015 wurden insgesamt 3 Verträge registriert, davon 1 in 2015 (von keinem Erst- und 2 Weiterverkäufen lagen ausreichend Informationen zur Auswertung vor). Die Anzahl reichte in keiner Kategorie zur Angabe eines arithmetischen Mittelwertes aus. Weiterverkäufe Marsberg-Essentho, nur die Flur 4 in der Gemarkung Essentho Weiterverkäufe 1960 (1) (23) /m² (1) (1) Im Zeitraum 2013 bis 2015 wurden insgesamt 27 Verträge registriert, davon 9 in 2015 (von keinem Erst- und 26 Weiterverkäufen lagen ausreichend Informationen zur Auswertung vor) Marsberg, das Stadtgebiet ohne Gemarkung Essentho Flur 4 Weiterverkäufe 1960 (2) (2) (6) (4) (1) /m² 570 /m² (5) (2) (2) /m² (5) /m² (1) (1) Im Zeitraum 2013 bis 2015 wurden insgesamt 38 Verträge (7 Wohnungserbbaurechte) registriert, davon 13 in 2015 (von keinem Erst- und 31 Weiterverkäufen lagen ausreichend Informationen zur Auswertung vor). Aus den letzten 5 Jahren lag insgesamt 1 Weiterverkauf vor, über den entsprechende Informationen zur Auswertung bekannt sind. Das reichte aber nicht für eine Analyse des Datenkollektivs aus. Weiterverkäufe Aus den letzten 5 Jahren lagen insgesamt 56 Weiterverkäufe vor, über die entsprechende Informationen zur Auswertung bekannt sind. Die Daten ließen aber kein gesichertes Ergebnis zu. Weiterverkäufe /m² 680 /m² 730 /m² Aus den letzten 5 Jahren lagen insgesamt 46 Weiterverkäufe vor, über die entsprechende Informationen zur Auswertung bekannt sind. Grundlage der Berechnung waren 43 Weiterverkäufe aus den Jahren 2011 bis 2015 im Alter von 7 bis 46 Jahren (davon 15 Wohnungserbbaurechte). 38

39 Arithmetisches Mittel der Kaufpreise aus den Daten der letzten drei Jahre Wohnfläche Medebach, das gesamte Stadtgebiet Meschede, nur Gemarkung Meschede-Stadt Regressionsanalyse aus den Daten der letzten 5 Jahre Wohnfläche Baujahre < 60 m² 60 m² bis 100 m² > 100 m² Baujahr 45 m² 75 m² 100 m² Weiterverkäufe 1960 (1) (16) (4) /m² 690 /m² (17) (6) /m² 660 /m² (1) (1) Im Zeitraum 2013 bis 2015 wurden insgesamt 53 Verträge registriert, davon 21 in 2015 (von keinem Erst- und 46 Weiterverkäufen lagen ausreichend Informationen zur Auswertung vor). Weiterverkäufe 1960 (7) /m² (8) (11) (2) /m² 830 /m² (3) (4) (1) /m² (3) (11) (2) /m² (5) (3) /m² --- Erstverkäufe Neubauten (1) (8) (5) /m² /m² Im Zeitraum 2013 bis 2015 wurden insgesamt 92 Verträge registriert, davon 39 in 2015 (von 14 Erst- und 60 Weiterverkäufen lagen ausreichend Informationen zur Auswertung vor). Weiterverkäufe Meschede, das Stadtgebiet, ohne Gemarkung Meschede-Stadt Weiterverkäufe 1960 (1) (1) (2) (1) (1) (2) Erstverkäufe Neubauten (3) Im Zeitraum 2013 bis 2015 wurden insgesamt 12 Verträge registriert, davon 2 in 2015 (von 3 Erst- und 8 Weiterverkäufen lagen ausreichend Informationen zur Auswertung vor). Aus den letzten 5 Jahren lagen insgesamt 62 Weiterverkäufe vor, über die entsprechende Informationen zur Auswertung bekannt sind. Die Daten ließen aber kein gesichertes Ergebnis zu. Weiterverkäufe /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² Aus den letzten 5 Jahren lagen insgesamt 96 Weiterverkäufe vor, über die entsprechende Informationen zur Auswertung bekannt sind. Grundlage der Berechnung waren 89 Weiterverkäufe aus den Jahren 2011 bis 2015 im Alter von 6 bis 54 Jahren. Weiterverkäufe Aus den letzten 5 Jahren lagen insgesamt 10 Weiterverkäufe vor, über die entsprechende Informationen zur Auswertung bekannt sind. Die Daten ließen aber kein gesichertes Ergebnis zu

40 Arithmetisches Mittel der Kaufpreise aus den Daten der letzten drei Jahre Wohnfläche Olsberg, das gesamte Stadtgebiet Regressionsanalyse aus den Daten der letzten 5 Jahre Wohnfläche Baujahre < 60 m² 60 m² bis 100 m² > 100 m² Baujahr 45 m² 75 m² 100 m² Weiterverkäufe 1970 (6) (8) (2) /m² 830 /m² (11) (8) /m² 530 /m² (1) (11) (3) /m² (2) (2) Erstverkäufe Neubauten (11) (5) /m² /m² Im Zeitraum 2013 bis 2015 wurden insgesamt 77 Verträge registriert, davon 26 in 2015 (von 16 Erst- und 54 Weiterverkäufen lagen ausreichend Informationen zur Auswertung vor). Weiterverkäufe Schmallenberg, nur Ortsteile Schmallenberg und Bad Fredeburg Weiterverkäufe 1960 (2) (1) (1) (7) (17) (2) /m² 720 /m² (1) (4) /m² 1990 (6) (11) /m² /m² (1) (4) (1) /m² --- Erstverkäufe Neubauten (2) Im Zeitraum 2013 bis 2015 wurden insgesamt 73 Verträge registriert, davon 27 in 2015 (von 2 Erst- und 58 Weiterverkäufen lagen ausreichend Informationen zur Auswertung vor) /m² 700 /m² 730 /m² /m² 880 /m² 910 /m² /m² /m² /m² Aus den letzten 5 Jahren lagen insgesamt 77 Weiterverkäufe vor, über die entsprechende Informationen zur Auswertung bekannt sind. Grundlage der Berechnung waren 68 Weiterverkäufe aus den Jahren 2011 bis 2015 im Alter von 12 bis 42 Jahren (davon 1 Wohnungserbbaurecht). Weiterverkäufe /m² /m² /m² /m² /m² /m² Aus den letzten 5 Jahren lagen insgesamt 92 Weiterverkäufe vor, über die entsprechende Informationen zur Auswertung bekannt sind. Grundlage der Berechnung waren 89 Weiterverkäufe aus den Jahren 2011 bis 2015 im Alter von 1 bis 55 Jahren (davon 2 Wohnungserbbaurechte)

41 Arithmetisches Mittel der Kaufpreise aus den Daten der letzten drei Jahre Wohnfläche Regressionsanalyse aus den Daten der letzten 5 Jahre Schmallenberg, das Stadtgebiet ohne Ortsteile Schmallenberg und Bad Fredeburg Sundern, nur Gemarkung Sundern Sundern, das Stadtgebiet ohne Gemarkung Sundern Wohnfläche Baujahre < 60 m² 60 m² bis 100 m² > 100 m² Baujahr 45 m² 75 m² 100 m² Weiterverkäufe 1960 (1) (4) (1) (1) /m² (8) (4) /m² 590 /m² (1) (1) Im Zeitraum 2013 bis 2015 wurden insgesamt 28 Verträge registriert, davon 13 in 2015 (von keinem Erst- und 21 Weiterverkäufen lagen ausreichend Informationen zur Auswertung vor). Weiterverkäufe 1960 (2) (4) (4) /m² 290 /m² 1980 (2) (2) (4) /m² (1) Erstverkäufe Neubauten (4) (6) (4) /m² /m² /m² Im Zeitraum 2013 bis 2015 wurden insgesamt 44 Verträge (5 Wohnungserbbaurechte) registriert, davon 20 in 2015 (von 14 Erst- und 19 Weiterverkäufen lagen ausreichend Informationen zur Auswertung vor). Weiterverkäufe 1960 (4) (2) /m² (22) (9) (3) /m² 800 /m² (7) (4) (4) /m² 710 /m² 860 /m² 1990 (7) (2) /m² --- Im Zeitraum 2013 bis 2015 wurden insgesamt 72 Verträge (13 Wohnungserbbaurechte) registriert, davon 24 in 2015 (von keinem Erst- und 64 Weiterverkäufen lagen ausreichend Informationen zur Auswertung vor). Weiterverkäufe /m² /m² 650 /m² 600 /m² /m² Aus den letzten 5 Jahren lagen insgesamt 38 Weiterverkäufe vor, über die entsprechende Informationen zur Auswertung bekannt sind. Grundlage der Berechnung waren 35 Weiterverkäufe aus den Jahren 2011 bis 2015 im Alter von 19 bis 52 Jahren (davon 1 Wohnungserbbaurecht). Weiterverkäufe Aus den letzten 5 Jahren lagen insgesamt 35 Weiterverkäufe vor, über die entsprechende Informationen zur Auswertung bekannt sind. Die Daten ließen aber kein gesichertes Ergebnis zu. Weiterverkäufe Aus den letzten 5 Jahren lagen insgesamt 98 Weiterverkäufe vor, über die entsprechende Informationen zur Auswertung bekannt sind. Die Daten ließen aber kein gesichertes Ergebnis zu. 41

42 Arithmetisches Mittel der Kaufpreise aus den Daten der letzten drei Jahre Wohnfläche Winterberg, nur Gemarkung Winterberg Regressionsanalyse aus den Daten der letzten 5 Jahre Winterberg, das Stadtgebiet ohne Gemarkung Winterberg Wohnfläche Baujahre < 60 m² 60 m² bis 100 m² > 100 m² Baujahr 45 m² 75 m² 100 m² Weiterverkäufe 1960 (9) (8) (1) /m² 900 /m² (72) (29) (4) /m² 850 /m² 580 /m² 1980 (37) (18) /m² 920 /m² (6) (8) (1) /m² /m² (3) (2) Erstverkäufe Neubauten (4) (1) /m² --- Im Zeitraum 2013 bis 2015 wurden insgesamt 226 Verträge (1 Wohnungserbbaurecht) registriert, davon 87 in 2015 (von 5 Erst- und 198 Weiterverkäufen lagen ausreichend Informationen zur Auswertung vor). Weiterverkäufe 1960 (4) (1) (1) /m² (45) (22) (1) /m² 640 /m² (58) (29) (5) /m² 720 /m² /m² 1990 (5) (2) /m² (1) (7) /m² --- Erstverkäufe Neubauten (12) (10) (8) /m² /m² /m² Im Zeitraum 2013 bis 2015 wurden insgesamt 226 Verträge (8 Wohnungserbbaurechte) registriert, davon 124 in 2015 (von 30 Erst- und 181 Weiterverkäufen lagen ausreichend Informationen zur Auswertung vor). Weiterverkäufe /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² /m² Aus den letzten 5 Jahren lagen insgesamt 354 Weiterverkäufe vor, über die entsprechende Informationen zur Auswertung bekannt sind. Grundlage der Berechnung waren 336 Weiterverkäufe aus den Jahren 2011 bis 2015 im Alter von 8 bis 53 Jahren (davon 2 Wohnungserbbaurechte). Weiterverkäufe /m² 500 /m² /m² 640 /m² 670 /m² /m² 810 /m² 850 /m² /m² /m² /m² /m² --- Aus den letzten 5 Jahren lagen insgesamt 296 Weiterverkäufe vor, über die entsprechende Informationen zur Auswertung bekannt sind. Grundlage der Berechnung waren 281 Weiterverkäufe aus den Jahren 2011 bis 2015 im Alter von 6 bis 53 Jahren (davon 10 Wohnungserbbaurechte). 42

43 8 Bodenrichtwerte Die Bodenrichtwerte aller Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen können im Internet abgerufen werden: 8.1 Gesetzlicher Auftrag Die Ermittlung von Bodenrichtwerten für Bauland ist eine wesentliche Aufgabe der Gutachterausschüsse. Diese werden vom Gutachterausschuss bis zum 15. Februar jedes Jahres, bezogen auf den 01. Januar des Jahres, ermittelt und anschließend veröffentlicht. Die georeferenzierten Bodenrichtwerte werden in Verbindung mit einer Geobasiskarte beschlossen und sind nur in Verbindung mit dieser Geobasiskarte als amtliche Bodenrichtwertkarte zu verwenden. Bodenrichtwerte können als analoge Bodenrichtwertkarte und als Datensatz erworben werden, letzterer beim Geodatenzentrum des Landesvermessungsamtes NRW. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erteilt jedermann Auskunft über die Bodenrichtwerte. 8.2 Bodenrichtwerte für Bauland Die Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss durch Auswertung der Kaufpreissammlung ermittelt. Dabei werden nur solche Kaufpreise berücksichtigt, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zustande gekommen sind. Gemäß 193 Abs. 3 des Baugesetzbuches (BauGB) hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis die in der Bodenrichtwertkarte angegebenen Bodenrichtwerte nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches und der Gutachterausschussverordnung NRW (GAVO NRW) vom 10. Januar 2006 ermittelt. Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Bodenrichtwerte werden für baureifes und bebautes Land, gegebenenfalls auch für Rohbauland und Bauerwartungsland sowie landwirtschaftlich genutzte Flächen abgeleitet. Für sonstige Flächen können bei Bedarf weitere Bodenrichtwerte ermittelt werden. Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung. Die Bodenrichtwerte sind in bebauten Gebieten mit dem Wert ermittelt worden, der sich ergeben würde, wenn die Grundstücke unbebaut wären. Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von dem Bodenrichtwert in den wertbeeinflussenden Merkmalen und Umständen wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, landwirtschaftliche Nutzungsart, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Verkehrswertes von dem Bodenrichtwert. Bei Bedarf können Antragsberechtigte nach 193 BauGB ein Gutachten des Gutachterausschusses über den Verkehrswert beantragen. 43

44 Die Bodenrichtwerte werden grundsätzlich altlastenfrei ausgewiesen. Die Bodenrichtwerte berücksichtigen die flächenhaften Auswirkungen des Denkmalschutzes (z. B. Ensembles in historischen Altstädten), nicht aber das Merkmal Denkmalschutz eines Einzelgrundstücks. 8.3 Übersicht über die Bodenrichtwerte (Gebietstypische Werte) Auf der Grundlage der Bodenrichtwerte beschließt der Gutachterausschuss für die Gemeindegebiete seines Zuständigkeitsbereichs gebietstypische Werte als Übersicht über das Bodenpreisniveau. Diese Übersichten der Gutachterausschüsse werden von den Bezirksregierungen zusammengestellt und vom Oberen Gutachterausschuss veröffentlicht. Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke für individuellen Wohnungsbau (freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser) Gewerbenutzung (ohne tertiäre Nutzung ) Geschosswohnungsbau gute Lage mittlere Lage mäßige Lage Bestwig 75 /m² 47 /m² 30 /m² Brilon 105 /m² 70 /m² 36 /m² Eslohe 85 /m² 55 /m² 44 /m² Hallenberg 43 /m² 38 /m² 33 /m² Marsberg 70 /m² 48 /m² 27 /m² Medebach 48 /m² 44 /m² 30 /m² Meschede 135 /m² 85 /m² 43 /m² Olsberg 95 /m² 60 /m² 36 /m² Schmallenberg 85 /m² 55 /m² 33 /m² Sundern 130 /m² 75 /m² 48 /m² Winterberg 90 /m² 60 /m² 41 /m² Kreisgebiet ohne Stadt Arnsberg 95 /m² 60 /m² 38 /m² gute Lage mittlere Lage mäßige Lage Bestwig 28 /m² 25 /m² Brilon 38 /m² 29 /m² 18 /m² Eslohe 27 /m² 16 /m² Hallenberg 15 /m² Marsberg 26 /m² 16 /m² 11 /m² Medebach 14 /m² 11 /m² Meschede 55 /m² 39 /m² 28 /m² Olsberg 30 /m² 19 /m² Schmallenberg 40 /m² 33 /m² 19 /m² Sundern 44 /m² 34 /m² 23 /m² Winterberg 18 /m² 17 /m² 13 /m² Kreisgebiet ohne Stadt Arnsberg 38 /m² 27 /m² 19 /m² gute Lage mittlere Lage mäßige Lage Kreisgebiet ohne Stadt Arnsberg 100 /m² 70 /m² 44

45 9 Erforderliche Daten 9.1 Indexreihen Nach 9 WertV sollen die Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt mit Indexreihen erfasst werden. Bodenpreisindexreihen bestehen aus Indexzahlen, die sich aus dem durchschnittlichen Verhältnis der Bodenpreise des Erhebungszeitraums zu den Bodenpreisen eines Basiszeitraums mit der Indexzahl 100 ergeben. Aus der Indexreihe kann nur die Preisentwicklung, nicht aber die absolute Höhe der Preise, abgeleitet werden. Diese Indexreihen basieren auf den Bodenrichtwerten aller Lagen für Wohnbauland mit bis zu zweigeschossiger Bauweise. In die Indizes für die einzelnen Städte und Gemeinden ist die Entwicklung der Bodenrichtwerte in den Ortsteilen, gewichtet nach der Einwohnerzahl, eingeflossen. Auch die Indexreihe für das gesamte Zuständigkeitsgebiet wurde aus den Daten der Städte und Gemeinden nach den Einwohnerzahlen gewichtet zusammengefasst. Entwicklung der Bodenpreise für Wohnbauland Basisjahr 2010 = 100 Die Indexreihe zeigt die Entwicklung der Bodenpreise im Hochsauerlandkreis (ohne Stadt Arnsberg) für Wohnbauland mit bis zu zweigeschossiger Bebaubarkeit. Die Indizes beziehen sich auf den Jahresdurchschnitt. Für die Zeit vor dem Jahr 1977 lagen nicht für alle Regionen ausreichend Daten vor. Diese Indexzahlen wurden auf der Grundlage der Entwicklung in den anderen Städten angepasst und sind hier kursiv dargestellt. 45

46 Indexreihe für Wohnbauland (2010 = 100) Jahr Bestwig Brilon Eslohe Hallenberg Marsberg Medebach Meschede HSK* Olsberg Schmallenberg Sundern Winterberg Veränderung ,8 27,8 28,4 27,6 38,1 29,3 27,5 28,1 38,1 31,1 45,9 32,0 3,3 % ,2 28,1 28,2 27,9 38,6 29,7 27,3 28,5 37,6 33,7 46,5 32,5 +1,6 % ,1 29,4 30,2 29,2 40,3 31,0 29,0 29,7 37,8 35,5 48,6 33,9 +4,3 % ,3 35,1 35,6 31,6 44,7 30,2 33,3 35,2 40,6 41,2 61,6 38,9 +14,8 % ,0 41,7 38,4 36,5 52,6 39,1 42,5 38,9 51,9 54,5 82,8 48,5 +24,8 % ,4 49,4 43,8 44,0 62,5 41,8 51,5 41,3 61,3 65,5 98,9 57,4 +18,4 % ,9 56,2 46,7 48,7 67,1 43,7 54,7 43,6 68,2 68,7 104,7 62,1 +8,1 % ,5 57,7 47,6 49,6 66,4 44,3 55,5 44,9 71,8 69,7 92,0 62,5 +0,7 % ,5 57,9 52,2 51,6 68,1 45,4 58,6 50,9 72,8 70,4 111,1 65,5 +4,8 % ,6 58,0 56,1 54,0 69,5 45,9 61,9 56,3 75,0 70,6 120,1 67,8 +3,5 % ,7 56,1 56,3 55,3 68,6 45,3 61,7 56,5 76,3 71,1 113,4 67,2 0,8 % ,7 53,4 56,4 55,3 67,0 45,7 60,9 56,5 76,2 71,6 104,2 66,0 1,8 % ,8 52,7 56,9 55,3 65,3 46,1 61,0 56,3 73,3 72,0 96,2 64,9 1,6 % ,0 52,4 56,3 56,4 64,9 47,0 61,1 55,8 70,4 70,4 91,8 63,9 1,5 % ,7 50,8 55,8 57,2 64,4 47,9 60,7 54,5 70,4 67,0 88,4 62,8 1,8 % ,5 51,5 56,9 57,0 61,5 46,7 60,3 53,5 70,7 64,3 87,4 61,9 1,3 % ,8 54,0 58,0 57,0 61,1 47,9 61,1 53,3 69,8 65,1 88,6 62,5 +1,0 % ,7 54,6 59,7 57,9 62,4 50,9 62,3 53,5 70,1 67,7 88,6 63,7 +1,8 % ,8 55,7 61,9 61,3 64,0 53,4 64,4 54,7 70,8 72,7 88,9 65,7 +3,2 % ,8 57,7 63,3 65,9 66,5 54,6 68,2 56,6 73,3 77,3 89,5 68,5 +4,3 % ,4 60,5 66,5 70,3 70,8 60,4 71,7 59,5 76,0 80,8 89,9 71,7 +4,6 % ,2 67,3 68,8 75,1 73,3 65,1 74,2 66,5 76,8 83,4 91,5 74,9 +4,5 % ,9 72,3 70,2 78,0 74,1 64,7 76,0 71,8 77,1 84,4 92,7 76,8 +2,5 % ,1 74,7 73,1 79,0 76,0 66,5 78,0 73,7 78,2 86,8 92,8 78,7 +2,4 % ,6 79,5 76,2 79,3 78,7 73,2 82,8 79,9 81,1 91,4 93,7 82,7 +5,1 % ,0 84,5 78,6 83,8 81,1 79,9 89,0 85,3 83,5 94,8 95,1 86,6 +4,7 % ,1 86,4 80,1 89,3 82,8 84,5 92,4 86,7 84,1 95,3 95,6 88,3 +1,9 % ,9 90,1 82,9 91,5 88,2 87,3 93,5 88,3 85,3 94,9 96,1 90,1 +2,0 % ,9 96,3 86,4 92,0 93,1 88,3 94,4 91,6 88,0 95,1 98,4 92,7 +2,9 % ,0 98,9 89,0 92,2 96,2 91,2 96,0 95,4 89,7 95,8 100,5 94,9 +2,4 % ,8 100,5 90,5 92,8 99,8 94,1 97,0 97,9 91,5 96,6 101,3 96,6 +1,8 % ,8 101,9 91,9 95,5 100,3 94,4 96,6 100,0 92,5 98,0 101,3 97,4 +0,8 % ,8 102,3 93,6 98,6 100,5 94,1 96,0 101,5 92,9 98,5 101,6 97,8 +0,4 % ,6 101,4 94,0 99,4 100,8 94,9 95,7 102,1 93,7 98,6 102,3 98,0 +0,2 % ,2 100,3 96,9 99,6 92,1 92,2 98,1 100,8 93,7 98,2 101,2 97,3 0,7 % ,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 +2,8 % ,0 98,6 100,0 100,3 100,6 100,3 98,9 100,4 100,6 99,7 101,6 99,9 0,1 % ,8 97,3 99,6 100,3 100,1 102,0 98,7 100,9 100,5 100,6 102,9 99,8 0,0 % ,2 97,3 100,4 101,4 99,6 103,4 98,9 101,9 100,9 101,7 103,4 100,2 +0,4 % ,6 97,3 101,4 104,9 99,7 103,4 99,0 103,7 102,0 102,7 104,0 100,9 +0,7 % ,0 97,9 101,9 107,1 99,8 103,9 99,3 104,7 103,0 103,7 103,6 101,5 +0,6 % * HSK steht für den Hochsauerlandkreis ohne die Stadt Arnsberg. 46

47 9.2 Umrechnungsfaktoren Die Umrechnungsfaktoren werden auch in den Örtlichen Fachinformationen zu den Bodenrichtwerten in BORIS.NRW veröffentlicht Bauland Grundstücksgröße Es hat sich auf dem Markt gezeigt, dass für größere Grundstücke ein geringerer Quadratmeterpreis gezahlt wird (wie bei einem Mengenrabatt ) und dass umgekehrt für kleinere Grundstücke ein etwas höherer Quadratmeterpreis bezahlt wird. Sofern in den Eigenschaften eines Bodenrichtwertes eine Spanne für die Grundstücksgröße angeben ist, hat die Grundstücksgröße für Flächen innerhalb dieser Spanne keinen Einfluss auf den Wert. Bei größeren oder kleineren Grundstücken kann die nachfolgende Tabelle angewandt werden. Die Daten sind auf der Grundlage der Kaufpreissammlung erstellt worden. Diese Umrechnungsfaktoren wurden aus Kauffällen von unbebauten, erschließungsbeitragsfreien Baulandgrundstücken in Wohngebieten abgeleitet. Fläche Faktor 300 m² 1, m² 1, m² 1, m² 1, m² 1, m² 0, m² 0, m² 0, m² 0, m² 0,79 Berechnungsbeispiel Bodenrichtwert 50 /m² Fläche 400 m² 600 m² Bewertungsgrundstück Fläche 800 m² Berechnung Wert des Grundstücks: 50 /m² x ( 0,96 / 1,04 ) = 46,20 /m² BRW 800 m² 600 m² Das Ergebnis wurde auf 0,1 /m² gerundet. Zwischenwerte lassen sich durch Interpolieren berechnen. Grundstückstiefe Nicht bei allen Grundstücken ist die Grundstücksgröße als preisbeeinflussendes Merkmal direkt geeignet. Insbesondere in dörflichen Lagen oder bei unregelmäßigen Grundstückszuschnitten wurde die Grundstückstiefe als Eigenschaft des typischen Bodenrichtwertgrundstücks verwendet. Der hintere Grundstücksbereich ist in der Regel baulich kaum nutzbar. Für Grundstücke mit einem größeren Anteil baulich nicht nutzbarer Fläche, als bei den typischen Grundstücken in einer Zone, werden niedrigere Quadratmeterpreise erzielt. Dabei wird bei solchen Grundstücken für die Flächen in größerer als der lagetypischen Grundstückstiefe ein geringerer Quadratmeterpreis gezahlt, als für den baulich besser geeigneten Bereich. Tiefe Faktor 0 m 1,00 5 m 0,82 10 m 0,71 15 m 0,64 20 m 0,59 25 m 0,57 30 m 0,54 35 m 0,50 40 m 0,43 45 m 0,31 Diese Umrechnungsfaktoren wurden aus Kauffällen von unbebauten, erschließungsbeitragsfreien Baulandgrundstücken in Wohn- und Mischgebieten abgeleitet. 47

48 Berechnungsbeispiel Bodenrichtwert Grundstückstiefe Bewertungsgrundstück Grundstückstiefe 65 /m² 40 m 55 m Berechnung Wert bis zur Tiefe von 40 m: = 65,00 /m² Wert des Grundstücks ab 40 m: 65 /m² x 0,64 = 41,60 /m² BRW Das Ergebnis wurde auf 0,1 /m² gerundet. Zwischenwerte lassen sich durch Interpolieren berechnen. 15 m Geschossflächenzahl Für Grundstücke mit höherer baulicher Nutzbarkeit wird insbesondere in den zentralen Lagen ein höherer Quadratmeterpreis gezahlt. Die Umrechnungsfaktoren für die Geschossflächenzahl beschreiben das Wertverhältnis gleichartiger Grundstücke mit unterschiedlicher baulicher Nutzung (GFZ zu GFZ). Die Koeffizienten beziehen sich auf wohn- und gemischtgenutzte Grundstücke im erschließungsbeitragsfreien Zustand. Diese Umrechnungsfaktoren wurden aus Kauffällen von unbebauten, erschließungsbeitragsfreien Baulandgrundstücken in Mischgebieten abgeleitet. Berechnungsbeispiel Bodenrichtwert 280 /m² GFZ 3,0 Bewertungsgrundstück GFZ 2,0 GFZ Faktor 1,0 0,9 1,2 1,0 1,4 1,0 1,6 1,1 1,8 1,2 2,0 1,3 2,2 1,3 2,4 1,4 2,6 1,4 2,8 1,5 3,0 1,5 3,2 1,6 3,4 1,6 3,6 1,7 3,8 1,7 4,0 1,7 4,2 1,8 4,4 1,8 Wert des Grundstücks: 280 /m² x ( 1,30 / 1,50 ) = 242,70 /m² BRW GFZ 2,0 GFZ 3,0 Das Ergebnis wurde auf 0,1 /m² gerundet. Zwischenwerte lassen sich durch Interpolieren berechnen. 48

49 9.2.2 Agrarland Acker- / Grünlandzahl und Fläche Der Wert von Acker und Grünland hängt wesentlich von der Qualität des Bodens ab. Als Maß der Bodenqualität wird für Acker und ackerfähiges Grünland die Ackerzahl und für Grünland die Grünlandzahl aus der Bodenschätzung entnommen. Die Zuordnung von Grünund Ackerland erfolgte nach der tatsächlichen Nutzung. Während für Grünland keine Abhängigkeit des Preises von der Flächengröße festzustellen war, gibt es bei Acker einen Zusammenhang zwischen dem Preis und der Grundstücksfläche. Berechnungsbeispiel Acker Bodenrichtwert 2,00 /m² Wertzahl (Ackerzahl) 30 Fläche m² Bewertungsgrundstück Wertzahl (Ackerzahl) 35 Fläche m² Acker Acker Grünland Fläche Faktor Wertzahl Faktor Faktor m² 0, ,79 0, m² 0, ,85 0, m² 0, ,90 0, m² 0, ,95 0, m² 1, ,00 1, m² 1, ,05 1, m² 1, ,10 1, m² 1, ,15 1, m² 1, ,21 1, m² 1, ,31 1, m² 1, ,41 1, m² 1, ,51 1, m² 1, , m² 1, ,72 Wert des Grundstücks: 2,00 /m² x ( 1,05 / 1,00 ) x ( 1,07 BRW / m² m² 1,04 ) = 2,16 /m² Berechnungsbeispiel Grünland Bodenrichtwert 1,80 /m² Wertzahl (Grünlandzahl) 30 Bewertungsgrundstück Wertzahl (Grünlandzahl) 35 Wert des Grundstücks: 1,80 /m² x ( 1,07 / 1,00 ) BRW Zwischenwerte lassen sich durch Interpolieren berechnen. = 1,93 /m² 9.3 Liegenschaftszinssätze Allgemeines Der Liegenschaftszinssatz ist insbesondere bei der Verkehrswertermittlung nach dem Ertragswertverfahren für die Wertermittlung von großer Bedeutung. Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird, das heißt, er stellt ein Maß für die Rentabilität eines in Immobilien angelegten Kapitals dar. Der Liegenschaftszinssatz ist nicht mit dem Kapitalmarktzinssatz gleichzusetzen. 49

50 Der Liegenschaftszinssatz ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens zu ermitteln. Der Ertragswert ist im Allgemeinen der Wert von Immobilien, die unter Beachtung von Renditegesichtspunkten gehandelt werden. Die Höhe des Liegenschaftszinssatzes richtet sich u.a. nach der Gebäudeart. Für Ein- und Zweifamilienhäuser ist der Zinssatz geringer, als bei Mehrfamilienhäusern oder gewerblich genutzten Objekten Übersicht Diese Liegenschaftszinssätze wurden aus den Daten des gesamten Zuständigkeitsgebietes des Gutachterausschusses (Hochsauerlandkreis ohne Stadt Arnsberg) der Jahre 2014 bis 2015 (Mietwohnhäuser: 2013 bis 2015, Gewerbe: 2011 bis 2015) ermittelt. Gebäudeart LZS An- Kauf- Bew.- Miete RND Wohn-/Nutzfl. BRW Ein- Ø LZS Stabw zahl preis kosten insges. Ø WE Ø wohner [%] [%] [ /m²] [%] [ /m²] [Jahre] [m²] [m²] [ /m²] Ø Wohnungseigentum 3,4 1, , Selbstgenutztes Wohnungseigentum 3,3 1, , Vermietetes Wohnungseigentum 3,4 1, , Ein- und Zweifamilienhäuser 3,6 1, , Freistehende Einfamilienhäuser 3,3 1, , EFH, Reihen- und Doppelhäuser 3,5 1, , Zweifamilienhäuser 4,3 2, , Mietwohnhäuser 5,7 1, , Dreifamilienhäuser 5,2 1, , Mehrfamilienhäuser (bis 20% gew.) 6,1 2, , Gewerbe 7,2 3, , Gemischt genutzt (20-80% gew.) 7,4 3, , Handel 6,3 1, , Büro 6,6 3, , Produzierendes Gewerbe 7,3 3, , Erläuterungen Gebäudeart Wohnungseigentum Selbstgenutztes Wohnungseigentum Vermietetes Wohnungseigentum Ein- und Zweifamilienhäuser Freistehende Einfamilienhäuser EFH, Reihen- und Doppelhäuser Zweifamilienhäuser Mietwohngrundstücke Mittelwert aus Selbstgenutztes Wohnungseigentum und Vermietetes Wohnungseigentum. Bei Wohnungseigentum wurden ausschließlich Weiterverkäufe berücksichtigt und Kauffälle aus Marsberg-Essentho Flur 4, Winterberg 'In der Büre' und Brilon 'Rübezahlweg' wegen ungewöhnlicher Marktsituation ausgeschlossen. Kauffälle mit Kaufpreisen von weniger als wurden nicht berücksichtigt. Wohnungseigentum, das zur Selbstnutzung bestimmt ist. Wohnungseigentum, das zur Vermietung bestimmt ist. Mittelwert aus Freistehende Einfamilienhäuser, EFH, Reihen- und Doppelhäuser und Zweifamilienhäuser. Kauffälle mit Kaufpreisen von weniger als wurden ausgeschlossen. Freistehende Einfamilienhäuser mit einer Wohneinheit. Reihen- u. Doppelhäuser mit einer Wohneinheit. Zweifamilienhäuser sowie Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung und Dreifamilienhäuser mit weniger als 200 m² Wohnfläche. Mittelwert aus Dreifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser (bis 20% gew.). Hierzu werden auch statistische Modellierungen veröffentlicht. Kauffälle mit Kaufpreisen von weniger als wurden ausgeschlossen. 50

51 Dreifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser (bis 20% gew.) Gewerbe Gemischt genutzt (20-80% gew.) Handel Büro Ø LZS Stabw Produzierendes Gewerbe Anzahl Kaufpreis Bew.-kosten Miete Dreifamilienhäuser mit einer Gesamtwohnfläche von mehr als 200 m². Hierzu werden auch statistische Modellierungen veröffentlicht. Mehrfamilienhäuser, auch mit einem gewerblichen Anteil unter 20%. Hierzu werden auch statistische Modellierungen veröffentlicht. Mittelwert aus Gemischt genutzt (20-80% gew.), Handel, Büro und Produzierendes Gewerbe. Kauffälle mit Kaufpreisen von weniger als wurden ausgeschlossen. Gemischt genutzte Gebäude mit einem gewerblichen Anteil von 20% bis 80%. Gebäude, die weit überwiegend dem Handel dienen. Gebäude mit weit überwiegender Büronutzung Gebäude, die für das produzierende Gewerbe genutzt werden. Dazu gehören Fabrikhallen, aber auch Lagerhallen. Liegenschaftszinssatz in Prozent Standardabweichung Anzahl der berücksichtigten Kauffälle. Durchschnittlicher Kaufpreis in /m² Wohnfläche, gerundet auf 10 /m². Durchschnittlicher Anteil der Bewirtschaftungskosten am Rohertrag Durchschnittliche Miete in /m² Wohnfläche. RND Restnutzungsdauer (Gebäude mit weniger Restnutzungsdauer als 1/5 Gesamtnutzungsdauer wurden ausgeschlossen). Wohn-/Nutzfl. Wohnfläche gemäß WoFlV bzw. Nutzfläche BRW insges. Ø WE Einwohner Wohn- oder Nutzfläche im gesamten Objekt durchschnittliche Wohnfläche pro Wohneinheit durchschnittlicher Bodenrichtwert durchschnittliche Anzahl der Einwohner in dem Ortsteil, in dem das Objekt liegt. Die Liegenschaftszinssätze wurden auf der Grundlage des Ertragswertmodells nach dem Standardmodell der AGVGA.NRW ermittelt. Mieten Mieten nach Veröffentlichung in diesem Grundstücksmarktbericht. Bewirtschaftungskosten Nach Anlage 3 des Ertragswertmodells der AGVGA.NRW vom Gesamtnutzungsdauer Nach Anlage 1 des Ertragswertmodells der AGVGA.NRW vom , z.b. Wohnhäuser 80 Jahre, ausstattungsabhängig ± 10 Jahre. Restnutzungsdauer Kaufpreis RND = GND minus Alter, bei Modernisierungsmaßnahmen Verlängerung der RND nach Anlage 2 des Ertragswertmodells der AGVGA.NRW vom bereinigter, normierter Kaufpreis: soweit bekannt tatsächliche Schäden marktgerecht angesetzt, sonst bei Normaleigentum und bei Wohnungseigentum mit Verbraucherkostenindex auf der Basis 2010 indexiert Statistische Modellierung der Liegenschaftszinssätze In einer vom nordrhein-westfälischen Ministerium für Inneres und Kommunales beauftragten Studie wurden Liegenschaftszinssätze von Drei- und Mehrfamilienhäusern in NRW untersucht. Aus ca Datensätzen von 41 Gutachterausschüssen in NRW wurden mit Hilfe eines linearen Regressionsmodells die Einflüsse unterschiedlicher Merkmale ermittelt und mittels eines Regionalkoeffizienten auf den Markt im Hochsauerlandkreis übertragen. Die aus dem Modell errechneten durchschnittlichen Beträge führen zu marktgerechten Liegenschaftszinssätzen. Dies wurde mit aus Kauffällen der Jahre 2010 bis 2015 abgeleiteten Liegenschaftszinssätzen überprüft. 51

52 Der durchschnittliche Liegenschaftszinssatz eines Drei- oder Mehrfamilienhauses mit bis zu 20% gewerblichem Flächenanteil ergibt sich unter Berücksichtigung der nachstehenden Wertmerkmale, dabei sind die einzelnen Prozentpunkte jeweils zu addieren: 1 Die Datengrundlage ist zu gering, der Wert wurde sachverständig geschätzt. Der aus dem Modell errechnete Liegenschaftszinssatz ist als Durchschnittswert für ein Normobjekt zu würdigen und sachverständig auf das Bewertungsobjekt zu übertragen. Abweichungen von der Norm wie ungewöhnliche Wohnungszuschnitte, besonderes Mieterklientel u.a.m. sind gesondert zu berücksichtigen. Objekte mit mehr als 15 Einheiten und Objekte mit gewerblichem Anteil verlangen ebenfalls eine weitergehende sachverständige Würdigung. 52

53 Berechnungsbeispiel Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes eines Mehrfamilienhauses in Meschede ohne gewerblichen Anteil am Rohertrag in mittlerer Lage. Die 5 Wohneinheiten haben eine durchschnittliche Wohnfläche von 80 m², die Restnutzungsdauer beträgt 50 Jahre Modell Die Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen (AGVGA-NRW) hat ein Modell zur Ableitung von Liegenschaftszinsen erarbeitet. Die nach diesem Modell abgeleiteten Liegenschaftszinssätze werden im Grundstücksmarktbericht des Landes NRW als miteinander vergleichbare Daten der Gutachterausschüsse des Landes veröffentlicht. Die Liegenschaftszinssätze wurden nach dem Ertragswertmodell der AGVGA.NRW vom abgeleitet: Bodenwert Bewirtschaftungskosten Wohn- / Nutzflächen Modernisierungsmaßnahmen Gesamtnutzungsdauer Restnutzungsdauer Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Grundstücksfläche ungedämpft, zutreffender Bodenrichtwert ggf. angepasst an die Merkmale des Einzelobjekts. Ansatz nach Anlage 3 zum Ertragswertmodell Wohnfläche: Berechnung gemäß Wohnflächenverordnung Nutzfläche: Nach DIN 277 ist die Nutzfläche derjenige Teil der Netto-Grundfläche, der der Nutzung des Bauwerkes aufgrund seiner Zweckbestimmung dient. Zur Nutzfläche gehören nicht die Funktionsflächen und die Hauptverkehrsflächen (z.b. zentrale Treppenräume). werden in der Restnutzungsdauer nach dem Ertragswertmodell der AGVGA.NRW Anlage 2 berücksichtigt. Ansatz nach Anlage 1 zum Ertragswertmodell. Wohnhäuser, auch Mischnutzung, 80 Jahre, ausstattungsabhängig ± 10 Jahre, Geschäfts- und Bürogebäude 70 Jahre, sonstige Gewerbegebäude 50 Jahre. Gesamtnutzungsdauer abzüglich Alter, bei Modernisierungen modifizierte Restnutzungsdauer, bei Wohngebäuden Anpassung nach Anlage 2 zum Ertragswertmodell. keine oder entsprechende Kaufpreisbereinigung marktübliche, objektbezogene Grundstücksgröße 53

54 Die AGVGA NRW veröffentlicht die Standardmodelle auf den Internetseiten des Bodenrichtwertinformationssystems des Landes NRW: Das Modell gilt grundsätzlich für die Ableitung von Liegenschaftszinssätzen aller unterschiedlichen Gebäudetypen. Die Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes erfolgt mit der umgestellten Formel für das Ertragswertverfahren. Berechnungsmodell mit KPx = KP ± sbwu Erste Näherung: Iterationen Die Berechnung des Liegenschaftszinssatzes erfolgt iterativ solange, bis das Ergebnis in der zweiten Nachkommastelle stabil ist. Erläuterung EW: Ertragswert RE: Reinertrag KP: Kaufpreis sbwu: sonstige besondere wertbeeinflussende Umstände KPx: bereinigter Kaufpreis (KP ± sbwu) BW: Bodenwert V: Vervielfältiger p: Liegenschaftszinssatz q: Zinsfaktor 1+p/100 n: Restnutzungsdauer 9.4 Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke Rohertragsfaktoren Die Ermittlung von Rohertragsfaktoren ist bei Grundstücken, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt im Vordergrund steht, von Interesse. Bei Miet- und Pachtobjekten kann der Wert mit Hilfe des Rohertragsfaktors überschlägig ermittelt werden. Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten einschließlich Vergütungen. Umlagen, die zur Deckung von Betriebskosten gezahlt werden, sind nicht zu berücksichtigen. 54

55 Diese Rohertragsfaktoren wurden aus den Daten der Jahre 2014 bis 2015 (Mietwohnhäuser: 2013 bis 2015, Gewerbe: 2011 bis 2015) ermittelt. Rohertragsfaktor An- Kauf- Miete RND zahl preis x Stabw [ /m²] [ /m²] [Jahre] Wohnungseigentum 15,1 3, ,1 42 Ein- und Zweifamilienhäuser 16,0 4, ,7 36 Mietwohnhäuser 11,1 2, ,6 34 Gewerbe 10,2 3, ,1 31 Erläuterungen Rohertragsfaktor x Stabw Anzahl Kaufpreis normierter Kaufpreis Miete Normierter Kaufpreis dividiert durch Rohertrag. Dabei wurden die Mieten nach der Veröffentlichung in diesem Grundstücksmarktbericht zu Grunde gelegt. Standardabweichung des Rohertragsfaktors Anzahl der berücksichtigten Kauffälle Durchschnittlicher, normierter Kaufpreis in /m² Wohn- bzw. Nutzfläche Kaufpreis zuzüglich Anpassungsbetrag für Baumängel oder -schäden Durchschnittliche Miete in /m² Wohn- bzw. Nutzfläche RND Restnutzungsdauer (Gebäude mit weniger Restnutzungsdauer als 1/5 Gesamtnutzungsdauer wurden ausgeschlossen) Bei Wohnungseigentum wurden ausschließlich Weiterverkäufe berücksichtigt und Kauffälle aus Marsberg-Essentho Flur 4, Winterberg 'In der Büre' und Brilon 'Rübezahlweg' wegen ungewöhnlicher Marktsituation ausgeschlossen. Kauffälle aus Orten mit weniger als 800 Einwohnern oder mit Kaufpreisen von weniger als bei Wohnungseigentum, bei Wohngebäuden und bei Gewerbeobjekten wurden ausgeschlossen Vergleichsdaten für Ein- und Zweifamilienhäuser Den Tabellen liegt ein aus tatsächlichen Kauffällen abgeleitetes mathematisches Modell (multiple, exponentielle Regression) zugrunde. Die Einflussfaktoren der Berechnung sind neben dem Vertragsdatum die Wohnfläche (berechnet nach WoFlV), der durchschnittliche Quadratmeterpreis des Grundstücks, die Grundstücksgröße und das (nach durchgreifenden Modernisierungen fiktive) Baujahr. Die Regressionsergebnisse dienen der Ermittlung eines ungefähren Preisniveaus und sollen dem Nutzer als Anhalt für eine grobe Einschätzung des Immobilienwertes dienen. Sie ersetzen keine qualifizierte Verkehrswertermittlung nach 194 Baugesetzbuch. Die Ausstattung der Objekte wurde nicht berücksichtigt; insoweit wird eine dem Gebäudealter und der Lage entsprechende Ausstattung angenommen. Mängel oder Schäden wurden, soweit bekannt, marktgerecht berücksichtigt, indem der Kaufpreis um diesen Betrag erhöht wurde. Soweit im Einzelfall keine Informationen über Mängel oder Schäden vorlagen, wurde ein Betrag von 3.000, von 2010 zum Kaufdatum mit dem Verbraucherkostenindex NRW indexiert, angesetzt. Die Tabellenwerte und die Berechnungsdaten sind auf den abgestellt. 55

56 Einfamilienhäuser Grundlage: exponentielle Regression mit 567 Kauffällen aus dem Zeitraum Januar 2011 bis November 2015 über Einfamilienhäuser. Die Spanne der Baujahre bewegt sich zwischen 1945 und 2013, die Grundstücksgrößen liegen zwischen 206 m² und m², die Wohnflächen zwischen 73 m² und 273 m² und die Bodenwerte zwischen 20 /m² und 139 /m². Das Bestimmtheitsmaß (R²) beträgt für diese Regression 0,55. Berechnungsdaten 100 m² Wohnfläche 130 m² Wohnfläche 40 /m² 80 /m² 120 /m² 40 /m² 80 /m² 120 /m² 500 m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² Wohnfläche 180 m² Wohnfläche 40 /m² 80 /m² 120 /m² 40 /m² 80 /m² 120 /m² 500 m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² y = x 1 a1 x 2 a2 x 3 a3 x 4 a4 b a 1 Grundstück (Grenzwerte: 236 m² bis m²) x 1 1, a 2 Baujahr (Grenzwerte: 1947 bis 2011) x 2 1, a 3 Wohnfläche (Grenzwerte: 79 m² bis 267 m²) x 3 1, a 4 Bodenwert (Grenzwerte: 24 /m² bis 135 /m²) x 4 1, b 1, x 10 hoch 6 Die Berechnung führt nur innerhalb der angegebenen Grenzwerte zu einem wahrscheinlichen Ergebnis. Diese Ausgangsdaten beziehen sich auf den Wertermittlungsstichtag Das Regressionsergebnis dient der Ermittlung eines ungefähren Preisniveaus und soll dem Nutzer als Anhalt für eine grobe Einschätzung des Immobilienwertes dienen. Es ersetzt keine qualifizierte Verkehrswertermittlung nach 194 Baugesetzbuch. 56

57 Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung und Zweifamilienhäuser Grundlage: exponentielle Regression mit 295 Kauffällen aus dem Zeitraum Januar 2011 bis November 2015 über Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung und Zweifamilienhäuser. Die Spanne der Baujahre bewegt sich zwischen 1947 und 2005, die Grundstücksgrößen liegen zwischen 245 m² und m², die Wohnflächen zwischen 98 m² und 295 m² und die Bodenwerte zwischen 20 /m² und 141 /m². Das Bestimmtheitsmaß (R²) beträgt für diese Regression 0,37. Berechnungsdaten 125 m² Wohnfläche 150 m² Wohnfläche 40 /m² 80 /m² 120 /m² 40 /m² 80 /m² 120 /m² 500 m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² Wohnfläche 200 m² Wohnfläche 40 /m² 80 /m² 120 /m² 40 /m² 80 /m² 120 /m² 500 m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² y = x 1 a1 x 2 a2 x 3 a3 x 4 a4 b a 1 Grundstück (Grenzwerte: 273 m² bis m²) x 1 1, a 2 Baujahr (Grenzwerte: 1949 bis 2003) x 2 1, a 3 Wohnfläche (Grenzwerte: 104 m² bis 289 m²) x 3 1, a 4 Bodenwert (Grenzwerte: 24 /m² bis 137 /m²) x 4 1, b 1, x 10 hoch 5 Die Berechnung führt nur innerhalb der angegebenen Grenzwerte zu einem wahrscheinlichen Ergebnis. Diese Ausgangsdaten beziehen sich auf den Wertermittlungsstichtag Das Regressionsergebnis dient der Ermittlung eines ungefähren Preisniveaus und soll dem Nutzer als Anhalt für eine grobe Einschätzung des Immobilienwertes dienen. Es ersetzt keine qualifizierte Verkehrswertermittlung nach 194 Baugesetzbuch. 57

58 Reiheneigenheime und Doppelhaushälften Grundlage: exponentielle Regression mit 111 Kauffällen aus dem Zeitraum Januar 2011 bis Dezember 2015 über Reiheneigenheime sowie Doppelhaushälften. Die Spanne der Baujahre bewegt sich zwischen 1946 und 2005, die Grundstücksgrößen liegen zwischen 201 m² und m², die Wohnflächen zwischen 73 m² und 216 m² und die Bodenwerte zwischen 25 /m² und 149 /m². Das Bestimmtheitsmaß (R²) beträgt für diese Regression 0,57. Berechnungsdaten 90 m² Wohnfläche 100 m² Wohnfläche 40 /m² 80 /m² 120 /m² 40 /m² 80 /m² 120 /m² 300 m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² Wohnfläche 130 m² Wohnfläche 40 /m² 80 /m² 120 /m² 40 /m² 80 /m² 120 /m² 300 m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² y = x 1 a1 x 2 a2 x 3 a3 x 4 a4 b a 1 Grundstück (Grenzwerte: 226 m² bis m²) x 1 1, a 2 Baujahr (Grenzwerte: 1948 bis 2003) x 2 1, a 3 Wohnfläche (Grenzwerte: 77 m² bis 212 m²) x 3 1, a 4 Bodenwert (Grenzwerte: 29 /m² bis 145 /m²) x 4 1, b 1, x 10 hoch 7 Die Berechnung führt nur innerhalb der angegebenen Grenzwerte zu einem wahrscheinlichen Ergebnis. Diese Ausgangsdaten beziehen sich auf den Wertermittlungsstichtag Das Regressionsergebnis dient der Ermittlung eines ungefähren Preisniveaus und soll dem Nutzer als Anhalt für eine grobe Einschätzung des Immobilienwertes dienen. Es ersetzt keine qualifizierte Verkehrswertermittlung nach 194 Baugesetzbuch. 58

59 9.5 Marktanpassungsfaktoren Allgemeines Der Wert von Wohngebäuden, wie beispielsweise Einfamilienhäusern, die in erster Linie zur Eigennutzung erworben werden, wird in der Regel auf der Basis des Sachwertverfahrens ermittelt. Dabei wird der Sachwert eines bebauten Grundstücks als Summe aus dem Bodenwert, dem Wert der baulichen Anlagen unter Berücksichtigung der Wertminderung wegen Alters, des Unterhaltungszustandes sowie eventuell vorhandener Baumängel und Bauschäden und dem Wert der Außenanlagen berechnet. Das Sachwertverfahren führt nicht unmittelbar zum Verkehrswert. Hier ist die Marktsituation zu berücksichtigen. Die Abweichung des Kaufpreises vom Sachwert wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Deshalb ist eine marktgerechte Angleichung des ermittelten Sachwertes zur Verkehrswertableitung überwiegend erforderlich. Um die Höhe des Marktanpassungsfaktors zu ermitteln, werden die tatsächlich gezahlten Kaufpreise den berechneten Sachwerten gegenübergestellt. Das Verhältnis des Sachwerts zum erzielten Kaufpreis wurde aus vorliegenden Kaufverträgen ermittelt. Der nachstehenden Übersicht liegen ausgewertete Kaufverträge über Einund Zweifamilienhäuser aus dem Hochsauerlandkreis (ohne Stadt Arnsberg) zugrunde Ein- und Zweifamilienhäuser Für Ein- und Zweifamilienhäuser wird eine durchschnittliche Marktanpassungskurve für das gesamte Zuständigkeitsgebiet erstellt. Bei der Beurteilung im Einzelfall muss berücksichtigt werden, dass es zwischen dem Durchschnitt des Gesamtgebietes und den Gebieten der einzelnen Kommunen, aber auch innerhalb der Stadt- bzw. Gemeindegebiete Unterschiede gibt. So sind zusätzlich die regionale Lage des Bewertungsobjektes, die entsprechende regionale Einwohnerzahl und die Gebäudeart durch einen Faktor zu berücksichtigen. Die Grafik zeigt die Abweichung des Kaufpreises in Prozent vom Sachwert bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Die Kurve entspricht nicht in allen Regionen der Marktsituation. Für die Städte bzw. Gemeinden sowie verschiedene Ortsteilgrößen und Gebäudearten sind die hier veröffentlichten Faktoren zu berücksichtigen. Das verwendete Sachwertmodell ist unter Position Modell beschrieben (Sachwertmodell der AGVGA.NRW zu den NHK 2010 vom ). 59

60 Berechnungsformel Marktanpassungsfaktor = (( 15,258 x ln(sachwert) + 168,75) / ) x Kf (Gemeinde) x Kf (Ortsteilgröße) x Kf (Gebäudeart) In der Formel steht ln für Logarithmus zur Basis e (natürlicher Logarithmus) und Kf für die verschiedenen Korrekturfaktoren. Der eingesetzte Sachwert muss modellkonform ermittelt worden sein. Korrekturfaktoren Kf (Gemeinde) Kf (Einwohner) Gemeinde Faktor Einwohner im Ortsteil Faktor Bestwig 0, bis unter ,95 Brilon 1,00 ab bis unter ,00 Eslohe 0,97 über ,03 Hallenberg 0,95 Marsberg 0,95 Kf (Gebäudeart) Medebach 0,99 Gebäudeart Faktor Meschede 1,00 Einfamilienhaus 1,00 Olsberg 0,99 Zweifamilienhaus 0,94 Schmallenberg 1,07 Sundern 1,00 Winterberg 1,06 Berechnungsbeispiel Einfamilienhaus im Ortsteil Westenfeld der Stadt Sundern (950 Einwohner) mit einem Sachwert nach NHK 2010 von (( 15,258 x ln( ) + 168,75) / ) x 1,00 x 0,95 x 1,00 = 0,751 oder 24,9 % Modell Bei den Sachwertberechnungen wurde das Sachwertmodell der AGVGA.NRW zu den NHK 2010 vom zur Ableitung der Marktanpassungsfaktoren zugrunde gelegt. Bodenwert Normalherstellungskosten NHK 2010 Anlage 1 Grundstücksfläche Bezugsmaßstab Baujahresklasse Gebäudeart Baunebenkosten ungedämpft, zutreffender Bodenrichtwert ggf. angepasst an die Merkmale des Einzelobjekts. marktüblich objektbezogene Grundstücksfläche Bruttogrundfläche (BGF) keine Anpassung Die Gebäudearten sind in den NHK 2010 berücksichtigt. Die Baunebenkosten sind in den NHK 2010 enthalten. Ausstattungsstandard Nach den Standardmerkmalen der NHK Drempel / ausgebauter Spitzboden Korrekturfaktoren für Land und Ortsgröße Umrechnung auf den Wertermittlungsstichtag Modernisierungsmaßnahmen Nach dem Standardmodell der AGVGA.NRW Anlage 5 berücksichtigen. keine (Berücksichtigung in der Marktanpassung) Bundesindex nach SW-RL Nr werden in der Restnutzungsdauer nach dem Sachwertmodell der AGVGA.NRW Anlage 4 berücksichtigt. Gesamtnutzungsdauer Ein- und Zweifamilienhäuser bei mittlerem Ausstattungsstandard 80 Jahre, ausstattungsabhängig ± 10 Jahre. Restnutzungsdauer Gesamtnutzungsdauer abzüglich Alter, bei Modernisierungen Anpassung nach dem Sachwertmodell der AGVGA.NRW Anlage 4. 60

61 Wertminderung wegen Alters Mängel und Schäden Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Grundstücksfläche Wertansatz für bauliche Außenanlagen und sonstige Anlagen bei der Berechnung der BGF nicht erfasste Bauteile linear Berücksichtigung nach der Marktanpassung. Das Modell unterstellt ein schadensfreies Objekt, Mängel oder Schäden werden nach der Marktanpassung berücksichtigt. marktübliche, objektbezogene Grundstücksgröße. pauschaliert, bei durchschnittlicher Ausführung 5 % des Gebäudesachwertes, aber abhängig vom Umfang der Anlagen in der Spanne von 1 % bis 10 %. Werthaltige, in der BGF nicht erfasste Bauteile, wie z.b. Dachgauben, Balkone, Vordächer und Kellerausgangstreppen sind gesondert nach Anlage 6 in Ansatz zu bringen. Erheblich vom Üblichen abweichende Bauteile wie z.b. Photovoltaik- Anlagen sind ggf. als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen. Die AGVGA.NRW veröffentlicht die Standardmodelle auf den Internetseiten des Bodenrichtwertinformationssystems des Landes NRW: Sonstige erforderliche Daten, Erbbauzinssätze In den letzten Jahren wurden nur sehr selten Erbbaurechtsbestellungen für Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus vorgenommen. Zusammenfassend für das gesamte Zuständigkeitsgebiet beträgt der Erbbauzinssatz im Mittel der Jahre 2008 bis 2014 rund 3 %. Die Prozentangabe bezieht sich auf das Verhältnis zwischen dem vereinbarten Erbbauzinsbetrag und dem vom Bodenrichtwert abgeleiteten, durchschnittlichen Bodenwert einschließlich der Erschließungskosten. 61

62 10 Rahmendaten zum Grundstücksmarkt Der Hochsauerlandkreis (HSK) ist mit fast km² der flächengrößte Kreis in Nordrhein- Westfalen und bildet das größte zusammenhängende Urlaubs- und Erholungsgebiet nördlich des Mains. Er grenzt im Westen an den Märkischen Kreis, im Norden an die Kreise Soest und Paderborn, im Nordosten an den Kreis Höxter, im Osten an den hessischen Landkreis Waldeck-Frankenberg und im Süden an die Kreise Siegen-Wittgenstein und Olpe. Eine waldreiche Mittelgebirgslandschaft mit Seen und reizvollen Flusstälern prägt das geographische Bild. Mit dem Kahlen Asten (841 Meter) und dem um 2 Meter höheren Langenberg liegen im Kreisgebiet die höchsten Erhebungen Nordrhein-Westfalens. Der Kreis wird von der Ruhr durchflossen, die nördlich von Winterberg entspringt, und ist für rund Menschen Heimat. Der Hochsauerlandkreis wurde in seiner heutigen Form Anfang 1975 auf Grundlage des Sauerland/Paderborn-Gesetzes gegründet. Vorher war dieser Bereich in die Kreise Arnsberg, Meschede und Brilon unterteilt, wobei der alte Kreis Arnsberg Teile an seine Nachbarkreise abgegeben hat. Ausdehnung von West nach Ost: Ausdehnung von Nord nach Süd: Lage über NN höchster Punkt: Lage über NN niedrigster Punkt: Bundesautobahn: Bundesstraßen: Landesstraßen: Kreisstraßen: 77 km (B7) 52 km (B55) 843 m (Langenberg bei Niedersfeld) 146 m (Ruhr bei Vosswinkel) 40 km 237 km 580 km 418 km Der Hochsauerlandkreis setzt sich aus zehn Städten und zwei Gemeinden zusammen. Die vier Städte Brilon, Meschede, Schmallenberg und Sundern gelten mit Einwohnerzahlen zwischen und als mittlere kreisangehörige Städte. Die Stadt Arnsberg gilt mit mehr als Einwohnern als große kreisangehörige Stadt, für die ein eigener Gutachterausschuss eingerichtet wurde. Die Bevölkerungsdichte beträgt im Hochsauerlandkreis 134 Einwohner pro Quadratkilometer. Im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Hochsauerlandkreis (Hochsauerlandkreis ohne Stadt Arnsberg) beträgt die Bevölkerungsdichte 108 Einwohner pro Quadratkilometer. In Nordrhein-Westfalen leben durchschnittlich 515 Einwohner pro Quadratkilometer Einwohnerzahlen Einwohner (Hauptwohnsitz) Stadt Arnsberg Bestwig Brilon Eslohe Hallenberg Marsberg Medebach Meschede

63 Stadt Olsberg Schmallenberg Sundern Winterberg Hochsauerlandkreis Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen ( Einwohner (Haupt- und Nebenwohnsitz) Stadt Ortsteil Anzahl Bestwig Andreasberg 552 Bestwig Berlar 151 Bestwig Bestwig Bestwig Heringhausen 813 Bestwig Nuttlar Bestwig Ostwig Bestwig Ramsbeck Bestwig Velmede Bestwig Wasserfall 53 Brilon Alme Brilon Altenbüren Brilon Bontkirchen 505 Brilon Brilon Brilon Brilon-Wald 490 Brilon Esshoff 81 Brilon Hoppecke Brilon Madfeld Brilon Messinghausen 770 Brilon Nehden 486 Brilon Petersborn-Gudenhg Brilon Radlinghausen 134 Brilon Rixen 113 Brilon Rösenbeck 757 Brilon Scharfenberg Brilon Thülen Brilon Wülfte 417 Eslohe Beisinghausen 120 Eslohe Bremke 594 Eslohe Bremscheid 155 Eslohe Cobbenrode 974 Eslohe Eslohe Eslohe Frielinghausen 11 Eslohe Herhagen 74 Eslohe Isingheim 101 Eslohe Kückelheim 352 Eslohe Niedersalwey 516 Eslohe Obersalwey 156 Eslohe Reiste 741 Eslohe Sieperting 82 Stadt Ortsteil Anzahl Eslohe Wenholthausen Hallenberg Braunshausen 348 Hallenberg Hallenberg Hallenberg Hesborn Hallenberg Liesen 739 Marsberg Beringhausen 921 Marsberg Borntosten 112 Marsberg Bredelar Marsberg Canstein 301 Marsberg Erlinghausen Marsberg Essentho Marsberg Giershagen Marsberg Heddinghausen 195 Marsberg Helminghausen 194 Marsberg Leitmar 359 Marsberg Meerhof Marsberg Niedermarsberg Marsberg Obermarsberg Marsberg Oesdorf 689 Marsberg Padberg 553 Marsberg Udorf 210 Marsberg Westheim Medebach Berge 128 Medebach Deifeld 269 Medebach Dreislar 350 Medebach Düdinghausen 453 Medebach Küstelberg 225 Medebach Medebach Medebach Medelon 607 Medebach Oberschledorn 833 Medebach Referinghausen 216 Medebach Titmaringhausen 186 Meschede Berge Meschede Brumlingsen 34 Meschede Calle, Stesse 687 Meschede Eversberg Meschede Freienohl Meschede Frenkhausen 305 Meschede Grevenstein

64 Stadt Ortsteil Anzahl Meschede Heinrichsthal 390 Meschede Meschede Meschede Olpe 634 Meschede Remblinghausen 636 Meschede Schüren, Mülsborn 86 Meschede Stockhausen 206 Meschede Visbeck 304 Meschede Wallen 508 Meschede Wehrstapel 973 Meschede Wennemen Olsberg Antfeld 877 Olsberg Assinghausen 740 Olsberg Bigge Olsberg Bruchhausen Olsberg Brunskappel 283 Olsberg Elleringhausen Olsberg Elpe 608 Olsberg Gevelinghausen 629 Olsberg Heinrichsdorf 94 Olsberg Helmeringhausen 270 Olsberg Olsberg Olsberg Wiemeringhausen 754 Olsberg Wulmeringhausen 462 Schmallenberg Arpe 237 Schmallenberg Bad Fredeburg Schmallenberg Berghausen 206 Schmallenberg Bödefeld Schmallenberg Bracht 481 Schmallenberg Dorlar 896 Schmallenberg Fleckenberg Schmallenberg Gleidorf Schmallenberg Grafschaft Schmallenberg Heiminghausen 103 Schmallenberg Holthausen 580 Schmallenberg Kirchrarbach 322 Schmallenberg Lenne 340 Schmallenberg Mailar 131 Schmallenberg Niederberndorf 249 Schmallenberg Niedersorpe 228 Schmallenberg Nordenau 229 Stadt Ortsteil Anzahl Schmallenberg Oberhenneborn 381 Schmallenberg Oberkirchen 830 Schmallenberg Schmallenberg Schmallenberg Selkentrop 159 Schmallenberg Westernbödefeld 349 Schmallenberg Westfeld 824 Schmallenberg Wormbach 410 Sundern Allendorf Sundern Altenhellefeld 452 Sundern Amecke Sundern Endorf Sundern Enkhausen, Estinghs. 850 Sundern Hachen Sundern Hagen, Wildewiese 823 Sundern Hellefeld, Herblinghs. 690 Sundern Hövel 568 Sundern Langscheid Sundern Linnepe 416 Sundern Meinkenbracht 181 Sundern Stemel 796 Sundern Stockum Sundern Sundern Sundern Westenfeld Winterberg Altastenberg 406 Winterberg Altenfeld 200 Winterberg Elkeringhausen 407 Winterberg Grönebach 687 Winterberg Hildfeld 617 Winterberg Hoheleye 18 Winterberg Langewiese 455 Winterberg Lenneplätze 63 Winterberg Mollseifen 49 Winterberg Neuastenberg 457 Winterberg Niedersfeld Winterberg Siedlinghausen Winterberg Silbach 790 Winterberg Winterberg Winterberg Züschen Stichtag: Quelle: Städte und Gemeinden 64

65 10.2 Baugenehmigungen Die Entwicklung der Anzahl der Baugenehmigungen von neuen Wohngebäuden mit ein und zwei Wohnungen im Vergleich zur Entwicklung der Anzahl der Kauffälle von Wohnbauland. Quelle: Anzahl der Kauffälle aus eigenen Daten, Anzahl der Baugenehmigungen nach Auskunft der Städte und Gemeinden Anzahl der Baugenehmigungen von neuen Wohngebäuden mit ein und zwei Wohnungen

66 11 Mieten 11.1 Mietauswertungen des Gutachterausschusses Im Zuge der Auswertung der Fragebögen werden dem Gutachterausschuss auch Mieten bekannt. Es handelt sich um Bestandsmieten. In der Regel ist weder das Datum des Abschlusses des Mietvertrages, noch die Laufzeit bekannt. Mieten für Wohnungen Aus den vorliegenden Daten wurde eine multiple Regression mit den Einflussfaktoren Baujahr, Wohnfläche, Lage und Jahrgang erstellt. Das Regressionsergebnis wird in der folgenden Tabelle zusammen mit den anschließend dargestellten Anpassungsfaktoren für Stadt / Gemeinde und Wohnlage dargestellt. Mieten für Wohnungen im Hochsauerlandkreis (ohne Stadt Arnsberg) Mieten in der Kategorie bis 5 bis 10 bis 25 bis 50 über 50 Der Regression liegen Bestandsmieten aus dem Zeitraum von 2010 bis 2015 zugrunde. Die Ergebnisse wurden auf 0,05 /m² gerundet. Die Regression ist auf das Jahr 2015 abgestellt. Mäßige Wohnlage In der mittleren Lage befinden sich 87 % der ausgewerteten Mieten, während sich 11 % in mäßiger, 2 % in guter und weniger als 1 % in sehr guter Lage befinden. Die Einstufung der Wohnlagen orientiert sich an folgender Definition: Wohnlagen im Bereich von Industrieanlagen, mit sehr ungünstigen Einkaufsmöglichkeiten, mit starken Lärmoder Geruchsbelästigungen. Mittlere Wohnlage Die meisten Wohnungen liegen in der mittleren Wohnlage, ohne besondere Vor- und Nachteile. Gute Wohnlage Wohnungen in ruhiger Lage mit guten Einkaufsmöglichkeiten. Sehr gute Wohnlage Wohnungen in Gebieten mit deutlich besserer Wohnqualität als in guter Wohnlage. 66