Dialog mit der Immobilienwirtschaft

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1 Dialog mit der Immobilienwirtschaft am Dialog mit der Immobilienwirtschaft Thema: Konzeptioneller Mietwohnungsbau KMB Grundstückspreise Auswahlverfahren und - kriterien Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Referatsleitung - Seite 1

2 KMB Bindungen und Auswirkungen auf den Verkehrswert Grundstücke werden mit Bindungen zugunsten des Mietwohnungsbaus belegt Diese Bindungen wirken sich dämpfend auf den Verkehrswert des Grundstücks aus Fragen: Wie sehen diese Bindungen aus? Wie wirken sich die Bindungen auf den Verkehrswert aus? Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Referatsleitung - Seite 2

3 KMB - Bindungen Bindungen (= Rahmen, der durch den Stadtrat für jede Ausschreibung ausgefüllt wird) Mietwohnungen nach vorgegebenem Standard * Öko-Katalog + KfW-Effizienzhaus 70 * i.d.r. keine Vorgaben zu Wohnungsgrößen und Ausstattung? * bei Modellprojekten (z.b. Ökolog. Mustersiedlung Prinz-Eugen-Kaserne) spezifische Anforderungen * ggf. Vorgaben bei Einzelprojekten mit bestimmten Zielrichtungen (z.b. Smart-Wohnungen ) 60-jährige Bindung als Mietwohnungen * Regelfall, Abweichungen möglich Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Referatsleitung - Seite 3

4 KMB Bindungen Bindungen (Fortsetzung) Aufteilungsverbot * wesentliches Kriterium * Sicherungsmöglichkeit wird noch geprüft * kein Verbot der Weiterveräußerung Verbot der Eigenbedarfskündigung Begrenzung der Erstvermietungsmiete Koppelung an den Mietspiegel (MS) * für neu errichtete WE kein MS, hilfsweise zählt der MS der jeweils jüngsten ermittelten Baualtersklasse (2-3 Jahre) * gemittelte MS-Mieten für Ermittlung des Verkehrswertes (evtl. Nachbesserungsklausel) Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Referatsleitung - Seite 4

5 KMB - Bindungen Bindungen (Fortsetzung) Mietanpassung nach Verbraucherpreisindex * max. in Höhe der Differenz zwischen den Indexwerten der beiden vorangegangenen Jahre, Jahresdurchschnitt zulässig * ortsübliche Vergleichsmiete (MS) darf nicht überschritten werden * kein 5-jähriges Anpassungsverbot * Index-Mietvertrag empfohlen, Staffelmietvertrag wird ausgeschlossen Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Referatsleitung - Seite 5

6 KMB - Bindungen Bindungen (Fortsetzung) Begrenzung der Wiedervermietungsmiete Koppelung an den Mietspiegel * ortsübliche Vergleichsmiete (i.d.r. MS-Miete) darf bei Mieterwechsel nicht überschritten werden Sicherung der Bindungen * erfolgt im Kaufvertrag * Anwendungsmöglichkeiten für dingliche bzw. schuldrechtliche Sicherungen werden noch geprüft * ebenso Sicherungsinstrumente (Auflassungsvormerkungen, Vertragsstrafen) Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Referatsleitung - Seite 6

7 KMB Auswirkungen auf den Verkehrswert Drei Pilotprojekte noch nicht gerechnet! Verkehrswerte?? Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Referatsleitung - Seite 7

8 KMB Grundstückspreis - Bindungen KMB Beispielsrechnung zum Verkehrswert Verkehrswert ohne KMB: /m² GF Bewertung mit folgenden Bindungen bzw. Bewertungsparametern: kein erhöhter Standard 60-jährige Bindung als Mietwohnungen Aufteilungsverbot Verbot der Eigenbedarfskündigung Erstvermietungsmiete: 12,75 /m² Wfl. Mietanpassung nach Verbraucherpreisindex Begrenzung der Wiedervermietungsmiete (Mietspiegel) Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Referatsleitung - Seite 8

9 KMB Grundstückspreis Bewertungsparameter KMB Beispielsrechnung zum Verkehrswert (Fortsetzung) Verkehrswert ohne KMB: /m² GF Bewertung mit folgenden Bindungen bzw. Bewertungsparametern: Bewirtschaftungskosten (soweit nicht umlagefähig) Baukosten (vergleichbare Projekte) Liegenschaftszins (Rendite) Gebäudeabschreibung Position für Wagnis Bauzeitzinsen für Grundstück Grunderwerbsnebenkosten Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Referatsleitung - Seite 9

10 KMB Grundstückspreis KMB Beispielsrechnung zum Verkehrswert (Fortsetzung) Verkehrswert ohne KMB: /m² GF Bewertung mit den genannten Bindungen bzw. Bewertungsparametern führt zu einem Verkehrswert mit KMB in einer Spanne zwischen ca. 950 /m² GF und /m² GF mit Schwerpunkt ca /m² GF Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Referatsleitung - Seite 10

11 KMB - Grundstückspreise Bodenwertableitung als residuale Modellrechnung Rentierlicher Bodenwert unter Berücksichtigung folgender Bewertungsparameter zukünftige Mieterträge - Mietspiegelmieten (ca. 12,75 /m²wfl.) - in Abhängigkeit von * Lage * Wohnungsgrößen * Ausstattung * usw. Bewirtschaftungskosten (soweit nicht umlagefähig) Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Referatsleitung - Seite 11

12 KMB - Grundstückspreise Bodenwertableitung als residuale Modellrechnung (Fortsetzung) Baukosten Liegenschaftszins (Rendite) Gebäudeabschreibung Position für Wagnis Finanzierung des Grundstücks während der Bauzeit Grunderwerbsnebenkosten Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Referatsleitung - Seite 12

13 KMB - Grundstückspreise Systemimmanente Rahmenbedingungen Sensibles Rechenmodell, notwendigerweise mit pauschalierten Ansätzen und Unschärfen Abhängigkeit der Mietspiegelerträge von mehreren, zu definierenden Faktoren Starke Abhängigkeiten der Berechnungsparameter zueinander (z.b. Erträge zu Baukosten) Erhebliche Ergebnisschwankungen bei unterschiedlichen Einzelansätzen Möglicherweise unterschiedliche Entwicklungen von Mietspiegelmieten und Baukosten in Zukunft Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Referatsleitung - Seite 13

14 KMB - Grundstückspreise Systemimmanente Rahmenbedingungen (Fortsetzung) Zahlreiche Unbekannte des Einzelprojekts - z.b. Tiefgaragen-Umfang / -kostenansätze (werden in Modellrechnung in Ansätzen pauschal mit erfasst) - Technische Gebäudeausstattung - Besondere Auflagen zur Energieeinsparung - Zusätzliche Heizung mit nachwachsenden Heizstoffen Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Referatsleitung - Seite 14

15 KMB - Grundstückspreise Bodenwerte aus Rentierlichkeitsberechnungen Nach derzeitigen Erkenntnissen aus: vergleichbaren Bauprojekten gemittelten Mietspiegelmieten allg. Erkenntnissen zu Bewirtschaftungskosten Liegenschaftszinssätzen (Auswertungen des Gutachterausschusses)... Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Referatsleitung - Seite 15

16 KMB - Grundstückspreise Bodenwerte aus Rentierlichkeitsberechnungen errechnen sich Bodenwerte in einer Spanne zwischen: ca. 950 /m² und /m²gf mit Schwerpunkt ca /m²gf (objektspezifische Parameter sind entscheidend evtl. Nachbesserungsklausel notwendig) Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Referatsleitung - Seite 16

17 KMB - Auswahlverfahren Ausschreibungsverfahren Städt. Gesellschaften Genossenschaften Bauträger 1. Stufe ggf. 2. Stufe Inhouse-Vergabe Vergabe einstufig, ähnlich 2. Stufe Genoss. Vergabe bei gleicher Punktzahl: Los-Entscheid Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Referatsleitung - Seite 17

18 KMB - Auswahlkriterien Beispiele Auswahlkriterien 1. Wohnungspolitische Kriterien max.... Punkte Sparsamer Wohnflächenverbrauch (Wohnungsgröße im Verhältnis zur Personenzahl) bei freifinanzierten (und geförderten Wohnungen soweit gemischt) 2. Energetische & Ökologische Kriterien a) KfW-Effizienzhaus 55 oder 40 b) über den Standard (a) hinausgehende energetische Qualitäten (nicht-negative Primärenergiebilanz) c) Anteil Baustoffe aus nachwachsenden Rohstoffen d) Regen- und/oder Grauwassernutzung e) Artenschutz (bauliche Maßnahmen für Gebäudebrüter) Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Referatsleitung - Seite 18 max. Punkte

19 KMB - Auswahlkriterien Beispiel Auswahlkriterien 3. Angebote zur Quartiersvernetzung max.... Punkte Räumlichkeiten und/oder Angebote, die für die Nachbarschaft nutzbar sind und damit der sozialen und/oder kulturellen Quartiersentwicklung dienen (mind. 10 Jahre Bindung) - nur soweit Kriterium im Einzelfall sinnvoll ist - 4. Bekannt & Bewährt max.... Punkte sinnvolles neues Kriterium?? Bei gleicher Punktzahl: Entscheidung im Los-Verfahren Bildnachweis: - Büro Baumeister - Architektur Medien Kommunikation (Seite 1, Bild1) - edward beierle fotodesign München (Seite 19, Bild 1 und Bild 2) - Referat für Stadtplanung und Bauordnung Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Referatsleitung - Seite 19