Betr.: Kalkulation der Grundstückspreise im Baugebiet Oberhalb des Klosters

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1 STADT HALLENBERG VERWALTUNGSVORLAGE Drucksache Nr. 67 / 2007 Datum: Amt: Hauptamt Bauamt Bearbeiter: Matthias Stappert Markus Kißling Betr.: Kalkulation der Grundstückspreise im Baugebiet Oberhalb des Klosters Zur Sitzung des Rates der Stadt Hallenberg öffentliche Beratung nichtöffentliche Beratung Bisherige Behandlung des Punktes: Erläuterung der Sach- und Rechtslage: 1. Vorbemerkungen Nachdem die Erschließungsmaßnahmen im Baugebiet Oberhalb des Klosters begonnen haben, ist nunmehr der Preis für die dort entstehenden Baugrundstücke zu kalkulieren. Die Kalkulation richtet sich wo es möglich ist nach tatsächlich entstandenen Kosten. Zusätzlich wurden kalkulatorische Kosten eingerechnet, um einen reellen Preis zu ermitteln. Hierzu gehören insbesondere Die Verzinsung der Bereitstellungskosten, die Vermessung sowie ein Ausgleich für die Preissteigerungsrate. Soweit erforderlich, werden diese Positionen weitergehend erläutert. Ziel ist es, einen reellen Preis zu ermitteln, der für den Interessenten den Kaufpreis für den Grund und Boden sowie die Ablösung des Erschließungsbeitrages beinhaltet. Die Ablösung des Erschließungsbeitrages hat sich im Baugebiet Kreuzberg- Süd/Grottenweg bewährt und sollte auch im neuen Baugebiet vorgesehen werden. 2. Kalkulation der Grundstückpreise Ausgangsgröße ist die Fläche des Bebauungsplangebiets mit dem dort enthaltenen Anteil für überbaubare Flächen und nicht überbaubare Gartenflächen, die die Baugrundstücke darstellen. Laut Flächenbilanz des Bebauungsplanes, ermittelt durch das Ingenieurbüro Gerlach und Schmidt, ergeben sich hierbei folgende Werte: Gesamtfläche Bebauungsplan: qm

2 Davon überbaubare Flächen: qm Davon nichtüberbaubare Flächen (Gärten): qm Für die Baugrundstücke ergibt sich somit eine Fläche von qm, entsprechend 77,71 % der Gesamtfläche. 2.1 Planungskosten Die Gesamtplanungskosten lt. Schlussrechnung betragen ,52. Auf die Fläche von qm bezogen sind dies , Grunderwerb Für den Grunderwerb entstanden Gesamtkosten von ,59 (inkl. Notar- und Gerichtsgebühren sowie Grunderwerbssteuer). Auf den Baulandanteil berechnet sind dies , Vermessungskosten Die Vermessung ist noch nicht erfolgt, so dass eine Schlussrechnung noch nicht vorliegt. Kalkulatorisch wurden 3,00 /qm angesetzt, bei einer Fläche von qm sind dies , Zwischensumme Bereitstellung der Bauplätze Die Summe der Positionen beträgt ,08. Hierzu kommen die nachfolgend erläuterten kalkulatorischen Kosten. 2.5 Verzinsung der Bereitstellungskosten Aus Gründen der Vereinfachung wurden hier linear 5% auf einen Zeitraum von 15 Jahren (Dauer des Verkaufs aller Grundstücke) gerechnet. Bei der Ermittlung von kalkulatorischen Zinsen werden 50 % des ermittelten Betrages angesetzt, da von einer linearen Entwicklung des Verkaufs ausgegangen wird. Es ergibt sich ein Betrag von , Anteilige Verwaltungskosten Hier handelt es sich um den geschätzten Personal- und Sachaufwand der Verwaltung, die im Zusammenhang mit der Bereitstellung und dem Verkauf der Bauplätze stehen. Pauschal Kosten Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen Aufgrund von Erfahrungswerten im Gewerbegebiet Lehmbach können hier pauschal angesetzt werden. 2.8 Ausgleich der Preissteigerungsrate Hier wurde eine durchschnittliche Preissteigerungsrate von 1,8 % pro Jahr über einen Zeitraum von 15 Jahren angenommen. Wie bei den kalkulatorischen Zinsen wurde vom ermittelten Betrag 50 % angesetzt. Es ergibt sich ein Betrag von ,02.

3 2.9 Zusammenstellung und Kaufpreisermittlung Baugrundstücksflächen (überbaubar und Garten) Anteil an der Gesamtfläche 77,71% Planungskosten (Gerlach & Schmidt) ,71 Grunderwerb Grunderwerb Kaufpreise ,46 Grunderwerbssteuer ,66 Notar- und Gerichtsgebühren 5.159,47 Summe Grunderwerb ,59 davon anteilig Bauland ,08 Vermessung kalk. Berechnung (3,00 /qm) ,00 Summe Vermessung ,00 Summe Bereitstellung Bauplätze ,08 Kalkulatorische Kosten Verzinsung der Bereitstellungskosten ,03 Kalkulatorischer Zinssatz Guthabenzinsen 5,00% Betrachtungszeitraum 15 Jahre 75,00% davon 50% 37,50% Anteilige Verwaltungskosten ,00 Kosten Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen ,00 Summe Kalkulatorische Kosten ,03 Gesamtsumme Kosten ,81 Ausgleich Preissteigerungsrate ,02 Durchschn. PSR pro Jahr 1,80% Betrachtungszeitraum 15 Jahre 27,00% davon 50% 13,50% Gesamtkosten ( qm) ,83 Kosten pro qm Bauplatz 20,31 Empfehlung: Auf volle 5 -Beträge aufrunden 25,00 3. Kalkulation der Erschließungskosten Für die Erschließungsanlage im Bebauungsplangebiet Oberhalb des ehem. Klosters in Hallenberg ergeben nach sich Kostenschätzung des Ing.-Büros Gerlach+Schmidt folgende Kosten: - Anteil Kanalisation Straßenentwässerung (50 %Regenwasserkanal): ,- - Straßenbaukosten (Baustraße und Endausbau): , % (Ing.-Leist., Planung, Bauleitung, Gutachten, etc.) ,- - Beleuchtung ,- - Grunderwerb ,-

4 Summe: ,- - Abzüglich 10 % Anteil Stadt: ,- Summe: ,- Gesamtgrundstücks-m² m² x 1,25 (Nutzungsfaktor gem. ESB-Satzung) = m² ,- / m² = 24,44 /m²-beitragsfläche ,- / m² = 30,55 /m²-grundstücksfläche 30,55 /m² Zum Vergleich wurde auf der Basis der vergleichbaren Anlage Ahelle eine Berechnung durchgeführt: Ausgangssumme (Ahelle 1993): 14, % Sicherheit: 1, % Preissteigerung ( ) Angaben Statistisches Bundesamt: 3,08 Preis / m²-beitragsfläche 18,48 /m² x 1,25 = Preis / m²-grundstücksfläche 23,10 /m² Gründe für den vergleichsweise hohen Beitrag im Vergleich zum Straßenbau Kreuzberg (12,74 / 15,93 ) oder Ahelle (18,48 / 23,10 ) - Da die komplette linke Seite des Talweges nicht bebaut werden kann und somit nicht in die erschlossene Fläche mit eingerechnet wird, fehlen ca m². Sonst ergibt es einen Beitrag von: ,- / m² = 25,03. - Im Straßenbau Kreuzberg sind keine Grunderwerbskosten enthalten. (+ 2,10 /m² = 27,13 ) - Preise für komplett neue Beleuchtung (+ 0,80 /m² = 27,93 ) - Zusätzlich sind beim Kreuzberg die Kanalpreise aus den 70er Jahren Grundlage und nicht aktuellen Preise. - In dem Gesamtpreis Kloster sind auch die Kosten für die Errichtung der fußläufigen Verbindungswege enthalten. In den anderen Straßen nicht! Sodass man von einem bereinigten Preis von ca. 29,00 / m² gegenüber 30,55 / m² ausgehen kann. Wobei es sich bei der Ahelle / Kreuzberg um Ist-Preise handelt. Grottenweg Kreuzberg Kloster Straßenlänge 310 m 410 m 950 m Erschlossene Grundstücksfläche m² m² m² , , ,00 m²/lfd-m /m² 13,68 15,93 30,55 Auf Grund des ermittelten Beitrages in Höhe von 30,55 wird empfohlen, für die Erschließung einen Ablösungsbetrag von 31,00 festzulegen. 4. Sonstige Überlegungen Grundsätzlich wird ein Basispreis von 25,00 pro qm für den Grund und Boden und 31,00 pro qm Ablösung des Erschließungsbeitrages vorgeschlagen, so dass sich ein Gesamtpreis von 56,00 /qm ergibt. Dieser Preis für erschlossenes Bauland ist gerade bei Betrachtung der Baupreise im Umland durchaus angemessen. Die Stadt ist jedoch bei der Preisbildung für den Grund und Boden, anders als bei den

5 Erschließungsbeiträgen, grundsätzlich frei. Das bedeutet, dass falls gewünscht auch weitergehende Preisgestaltungen möglich sind. Überlegenswert beim Kaufpreis wären z.b. - Preisabschläge für Familien mit Kindern, beispielsweise 5 % pro Kind ab dem 2. Kind; - Preisabschläge für Schnellentschlossene, z.b. 5 % bei einem Erwerb bis zum ; - Preisaufschläge für spätere Jahre, z.b. plus 10 % auf den Basispreis ab dem Jahr 2012, plus 20 % ab dem Jahr Bei der Vertragsgestaltung ist auf jeden Fall die übliche 2-jährige Bauverpflichtung mit dem Recht der Rückübertragung bei Nichterfüllung aufzunehmen. Beschlussvorschlag: Der Rat der Stadt Hallenberg wird um Beratung und Beschlussfassung gebeten. Der Bürgermeister