Gemeinde 5630 Muri, AG; Fachgutachten Kernzone Hotel Ochsen, Parzellen Nr. 678 und 679

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1 Gemeinde 5630 Muri, AG; Fachgutachten Kernzone Hotel Ochsen, Parzellen Nr. 678 und 679 Philipp Husistein, Aarau, 27. Juni 2016 Objekt Sanierung Rest. Ochsen, Neubau Hotel, Abbruch Gebäude Nr. 103, Parzellen 678 und 679, Seetalstrasse / Zurlaubenweg / Caspar Wolf-Weg, 5630 Muri R. Stöckli, Seetalstrasse 16, 5630 Muri (Gesuchsteller) Peter F. Oswald, Singisenstrasse 18, 5630 Muri (Architektur) Stand / Phase Zwischenbericht zum Vorprojekt Stand 14. Juni 2016 Grundlagen Situationsplan / AZ 1: Juni 2016 Untergeschoss 1: April 2016 Erdgeschoss 1: Juni / 2. Obergeschoss 1: Juni 2016 Dachgeschoss 1: Juni 2016 Fassaden Ost West 1: Juni 2016 Fassaden Nord Süd / Schnitt 1: April 2016 Rechtliche Grundlagen 5, 6 BNO Zone und Bestimmungen 32 Substanz- und Volumenschutz 54 Ortsbildschutz Wir sind beauftragt, das genannte Gesuch als Fachgutachter gem. 6 Abs. 6 BNO und 54 Abs. 2 lit. c zu beurteilen. Das Gutachten gibt Auskunft, ob die geplante Überbauung den Anforderungen gemäss BNO entspricht. Der abschliessende Bericht ist mit dem Baugesuch aufzulegen. 1. Formelles Zone 1/5 Kernzone «mit Schraffur», Wey, Klosterrain und Bahnhofquartier Ausnutzung 1.0* Höhen Gebäude 10m* First 15m* Grenzabstände 4m* *Masse legt der Gemeinderat fest. Spezielle Anforderungen Die Kernzone dient der Erhaltung und Entwicklung des historisch wertvollen Dorfkerns (Auszug 6 Abs. 1 BNO) Zu Fragen des Ortsbildes wird zudem der 54 BNO (Ortsbildschutz) beigezogen werden. Fläche m 2 (total der Parzellen 678 und 679)

2 Hotel Ochsen, Parzellen Nr. 678 und 679 2/5 Denkmal & Ortsbild Das Gebäude 106 «Rest. Ochsen» steht unter kommunalem Substanzschutz (MUR902). Separat erfasst ist das Wirtshausschild (MUR016), das unter kantonalem Substanzschutz steht. Das Gebäude Nr. 103 steht unter kommunalem Volumenschutz (MUR971), es soll sich hierbei um das Geburtshaus des Landschaftsmalers Caspar Wolf (* 3. Mai 1735 in Muri AG; 6. Oktober 1783 in Heidelberg) handeln. Es wurde 2015 aus dem kantonalen Inventar entlassen. Im Rahmen der laufenden BNO-Revision soll das Gebäude auch aus dem Volumenschutz entlassen werden. In direkter Nachbarschaft stehen die Gebäude «Freischütz» MUR904 (kommunaler Substanzschutz) und Zurlaubenstrasse 1 MUR972 (kommunaler Volumenschutz). Das Grundstück 678 «Ochsen» orientiert sich primär zur Seetalstrasse hin. Der rückwärtige Saalanbau nimmt die Tiefe des Grundstückes ein. Südwestlich ist der «Ochsen» mit dem benachbarten Gebäude zusammengebaut. Das Grundstück 679 mit dem Gebäude Nr. 103 steht direkt am Caspar Wolf-Weg. Zusammen mit dem Gebäude Zurlaubenstrasse 1 bildet es eine kleine platzartige Situation, die mit einem Baum akzentuiert ist. Abb. Zurlaubenstrasse 1 / Caspar Wolf-Weg, Bild: Husistein

3 Hotel Ochsen, Parzellen Nr. 678 und 679 3/5 Das Gebiet G1 ist im ISOS erfasst mit Aufnahmekategorie B und Erhaltungsziel B: Erhalten der Struktur, Anordnung und Gestalt der Bauten und Freiräume bewahren, für die Struktur wesentliche Elemente und Merkmale integral erhalten. Das Gebiet war bei der Erfassung (1976) bereits in etwa im vorliegenden Ausmass bebaut. Die ISOS-Einstufung hat Auswirkungen auf die Beurteilung. Die baurechtliche Prüfung ist nicht Teil dieser Stellungnahme, sie wird durch die Bauverwaltung vorgenommen. Entsprechende Auflagen bleiben vorbehalten. 2. Erwägungen Das Gutachten stützt sich auf die Kriterien gemäss 6, 32 und 54 BNO ab. a) (Orts-)typische Struktur von Bauten und Freiräumen ( 6 Abs. 1 BNO) Der rückwärtige Saalanbau des Ochsen soll abgebrochen werden. Zumindest teilweise scheint die bauzeitliche Struktur des Saalanbaus noch erhalten zu sein. Anstelle des Gebäudes Nr. 103 wird ein dreigeschossiger Neubau mit Satteldach errichtet. Zwischen Ochsen und Neubau wird ein verbindender eingeschossiger Baukörper erstellt. Der Neubau steht zur Zurlaubenstrasse in gleichem Abstand wie das heutige Gebäude. Zum Caspar Wolf-Weg springt der Neubau um m zurück (Bestand ca m). Die bestehende Lage des Gebäudes Nr. 103 hat zu einem prägnanten und hierarchisierten System von Wegen geführt. Durch das Einhalten des nordseitigen Abstandes von minimal 4m zum Caspar Wolf-Weg bleibt dieses System im Grundsatz bewahrt. Es ist darauf zu achten, dass die Ecke Zurlaubenstrasse / Caspar Wolf-Weg akzentuiert wird. Dieser Raum stellt eine kleine platzartige Situation im Gefüge der Volumina an der Verzweigung dar. Am besten erfolgt dies durch den Erhalt des heutigen Baumes. Sollte der Erhalt nicht möglich sein, ist ein entsprechend grosses neues Exemplar zu pflanzen. Die Fussabdrücke des Hotels und des Zwischenbaus sind zwar so auf der Parzelle bisher nicht so angeordnet gewesen, sind aber durchaus quartiertypisch. Die Frei- und Aussenräume sollen spezifischer gestaltet und funktional präzisiert werden. Zu diesem Zweck ist ein ausgewiesener Landschaftsarchitekt beizuziehen. b) Nutzung ( 6 Abs. 1 BNO) Der Hotel- und Restaurantbetrieb ist bestehend und wichtiger Teil der Kernzone. Das Gewerbe ist mässig störend. Die Nutzung ist zonenkonform. c) Stellung ( 6 Abs. 2 BNO) Der Neubau nimmt Stellung und Ausrichtung des Bestandes im Prinzip auf. Der Zwischenbau ist in etwa als Ersatz für den rückwärtigen Saalbau zu lesen. Die unglücklichen nordostseitigen Anbauten entfallen, was zu einer Klärung der Stellung des Hauptgebäudes führt. Die Stellung der Gebäude ist in Ordnung.

4 Hotel Ochsen, Parzellen Nr. 678 und 679 4/5 d) Staffelung ( 6 Abs. 2 BNO) Der Neubau ist von klarer Grundrisstypologie, das ist quartierüblich. Der deutliche Höhenversatz von Hotelneubau und Zwischengebäude dient der Einbettung in das Ortsbild. Der Neubauteil ist im Grundriss gegliedert. Gegen die Zurlaubenstrasse tritt er mit einer Giebelseite von 12m in Erscheinung, was der räumlichen Vermittlung und Einbettung zum westseitigen Gebäude Zurlaubenstrasse 1 (MUR905). Nach Osten hat das Gebäude eine Bautiefe von 15m. Diese Überbreite zu den häufig angewandten 12m Gebäudetiefe fällt im konkreten ortsbaulichen Kontext nicht auf. Es ist ein Mass, wie es an mächtigen Scheunen durchaus zu finden ist. Zudem kann eine wirtschaftliche Disposition des Hoteltraktes unter 15m Bautiefe praktisch gar nicht realisiert werden. Die Staffelung ist ortsbaulich verträglich und nimmt auf die besonderen Verhältnisse Rücksicht. e) kubische Erscheinung und Dachform / -neigung ( 6 Abs. 2 BNO) Der Neubau ist von üblicher, klarer und einfacher Form. Er passt sich insofern gut in das Ortsbild ein (Vgl. auch lit. d) Die Gebäudehöhe ist mit ca m leicht über dem als Richtwert angegebenen Mass von 10m ( 5 BNO), die Firsthöhe von 15m ist eingehalten. Im konkreten Fall kann aus unserer Sicht der leichten Überschreitung des nur als Richtwert angegebenen Masses von 10m zugestimmt werden, da das Gebäude insgesamt gut ins Ortsbild eingebettet und abgestimmt ist. Die kubische Erscheinung des Zwischenbaus ist (inklusive des Vordachs zum Hoteleingang) noch etwas vielgliedrig. Besonders acht zu geben sind auf die Anschlüsse und Übergänge zwischen Neubau und Flachbau bzw. Ochsen und Flachbau. Die gestalterischen Anforderungen an das Sonnendeck im 1. OG sind hoch. Erwähnt seien der Absturzschutz aber auch der Einblickschutz in die Hotelzimmer. Mangels genauerer Informationen kann hierzu noch keine Aussage gemacht werden. Die Eingliederung der Rampe zur Einstellhalle in das Neubauvolumen wird explizit begrüsst. f) Fassadengliederung und Material- / Farbwahl ( 6 Abs. 2 BNO) Soweit ersichtlich soll der Neubau mit einer holzverkleideten Fassade ausgeführt werden. Diese Wahl führt zu einer Hierarchisierung zwischen Ochsten und Hotelannex, was sehr begrüsst wird. Sowohl in der Fassadengliederung als auch im Öffnungsverhalten setzt sich der Hotelneubau wohltuend vom Ochsen selber ab, seine Zufügung bleibt damit gut ablesbar und trägt zur Vielfalt im engeren Umfeld bei. West- und Ostfassade des Flachbaus ergeben per dato noch kein einheitliches Bild. Im Rahmen der weiteren Bearbeitung ist besonderes Augenmerk auf diesen Teil zu legen. Vgl. auch lit. e). g) Bepflanzung und Gestaltung Vorplätze sowie Umgebung ( 6 Abs. 2 BNO) Zu Präzisieren. Siehe lit. a).

5 Hotel Ochsen, Parzellen Nr. 678 und 679 5/5 h) Substanzschutz ( 32 Abs. 1 BNO) Der Ochsen steht unter Substanzschutz. Inwiefern der Abbruch des Saalbaus diesen beeinträchtig muss mit der kantonalen Denkmalpflege besprochen werden. i) Volumenschutz ( 32 Abs. 3 BNO) Das Gebäude Nr. 103 ist noch im Volumenschutz enthalten. Es wurde aber 2015 aus dem kantonalen Inventar entlassen. Zudem soll in der revidierten BNO das Gebäude auch aus dem Volumenschutz entlassen werden. Aus dieser Sicht kann das Gebäude abgebrochen werden, ohne dass ein identischer Neubau erstellt werden muss, wenn eine entsprechende Teilzonenänderung durchgeführt wurde. j) Ortsbildschutz ( 54 BNO) Die Kriterien sind gemäss Aufzählung nach 6 BNO obenstehend abgehandelt. k) ISOS Dem ISOS ist prinzipiell Rechnung getragen. 3. Anträge Die Unterlagen stellen eine gute Grundlage zur Beurteilung des Vorprojektes dar. Das Projekt kann grundsätzlich in der vorliegenden Art und Weise weiterbearbeitet werden. Auf die hingewiesenen Punkte ist einzugehen. Zudem sind die kantonale Denkmalpflege und OSS (der Ochsen liegt an der Kantonsstrasse K 261) beizuziehen. 4. Bemerkung Die abschliessende Stellungnahme nach den 6 und 54 BNO wird bei Vorliegen des definitiven Baugesuchs erstellt und soll mit diesem öffentlich aufgelegt werden. Aarau, 27. Juni 2016, Philipp Husistein X:\01_Objekte\1108_OBS\Muri\Ochsen_Seetalstrasse_Caspar Wolf-Weg\Muri_Hotel Ochsen_Fachgutachten_ docx