Bebauungsplan Nr. 11/42 Trotzberg

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1 Gemeinde Wedemark Bebauungsplan Nr. 11/42 Trotzberg 1. Änderung Gemeindeteil Mellendorf Begründung Stand: 11/ Einleitung; Planungsziel Der Bebauungsplan Nr. 11/42 Trotzberg ist seit dem rechtskräftig. Das Plangebiet liegt in Bahnhofsnähe westlich der Schaumburger Straße innerhalb der Ortslage Mellendorf. Auf einer vormals als Lehrbaustelle eines Ausbildungszentrums der Bauindustrie genutzten Freifläche wurden - hinter dem verbleibenden, bebauten Teil des Ausbildungszentrums - beiderseits einer neuen Straßenanbindung von der Schaumburger Straße neue Allgemeine Wohngebiete entwickelt. Diese Nachverdichtungsfläche liegt in einem ehemaligen Sandabbaubereich etwas tiefer als umgebende Teile der Ortslage. Die Hangbereiche wurden als Grünflächen festgesetzt. Der Bebauungsplan war als Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. 13a Baugesetzbuch (BauGB) aufgestellt worden. Wegen der zentralen Lage der Fläche war die Grundflächenzahl (GRZ) mit 0,4, d.h. an der Obergrenze gem. 17 Baunutzungsverordnung (BauNVO), festgesetzt worden. Zudem war die max. Höhe baulicher Anlagen bei 2 Vollgeschossen bestimmt worden. Inzwischen sind die neu geschaffenen Allgemeinen Wohngebiete (WA) nahezu vollständig bebaut. Während in einem nördlichen Teil unter max. Ausnutzung der festgesetzten Maße der baulichen Nutzung eine Reihe von Mehrfamilienhäusern errichtet wurde, sind auf den übrigen Flächen - mit Ausnahme eines weiteren Mehrfamilienhauses im Südwesten - Einfamilienhäuser als ein- bzw. zweigeschossige Einzel- und Doppelhäuser entstanden. Diese zweigeschossigen Einzelhäuser verfügen nicht über mit Aufenthaltsräumen ausgebaute Dachgeschosse oberhalb des 1. OG. Aus Anlass eines Antrages für ein Neubauvorhaben, das im beschriebenen Bereich mit bereits realisierter Einfamilienhausbebauung errichtet werden sollte und das als Mehrfamilienhaus unter max. Ausnutzung der GRZ und der Bauhöhe errichtet werden sollte, ist über die Bauhöhen im Plangebiet neu diskutiert worden. Um von Anwohnern im Baugebiet vorgetragenen Bedenken einer vor allem in Baudichte und Bauart nicht aufeinander abgestimmten Bebauung dicht

2 - 2 - beieinanderliegender Grundstücke Rechnung tragen zu können, hat die Gemeinde ein Verfahren zur Änderung des Bebauungsplanes eingeleitet. Der Eingriff in die erst seit Kurzem bestehenden Baurechte soll dabei möglichst gering gehalten werden. Die grundsätzlichen Festsetzungen sollen beibehalten, aber um Regelungen zu Trauf- und Firsthöhen und zur Dachgestaltung sowie zur Versiegelung ergänzt werden. Der Aufstellungsbeschluss für die Änderung des Bebauungsplanes wurde am durch den Verwaltungsausschuss gefasst. Er wurde am ortsüblich bekanntgemacht. Auch die Bebauungsplanänderung soll als Verfahren gem. 13 a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung) erfolgen. 2. Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes umfasst - mit Ausnahme zweier am "Wacholderweg" gelegener Grundstücke - sämtliche als Allgemeine Wohngebiete festgesetzten Flächen des Bebauungsplanes. Die betroffenen Flächen haben eine Größe von zusammen ca. 1,82 ha. Die Änderung erfolgt rein textlich. 3. Raumordnung und Landesplanung; Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Die maßgeblichen Ziele der Raumordnung und Landesplanung werden durch die vorgesehene Änderung nicht berührt. Die Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan bleibt durch die Änderung gewahrt. 4. wesentlicher Inhalt der Änderung des Bebauungsplanes Zu den in der BauNVO geregelten Festsetzungsmöglichkeiten zum Maß der baulichen Nutzung regelt der Bebauungsplan für die Flächen der Allgemeinen Wohngebiete bisher folgendes: Grundflächenzahl (GRZ): 0,4 Geschossflächenzahl GFZ: 0,8 zulässige Überschreitung der GRZ durch die in Satz 1 des 19 Abs. 4 BauNVO bezeichneten Anlagen: max. Gebäudehöhe: es gilt die Regelüberschreitung gem. 19 BauNVO Abs. 4 (50 %), da keine abweichende Bestimmung getroffen wurde 2 Vollgeschosse Die Festsetzung zur Gebäudehöhe soll bestehen bleiben, jedoch um Regelungen zur Trauf- und Firsthöhe sowie zu Gauben ergänzt werden. Die Trauf- und Firsthöhen werden dabei differenziert festgesetzt: Im Bereich der realisierten Gruppe von Mehrfamilienhäusern im Norden sollen Obergrenzen wie folgt gelten: max. Traufhöhe (TH): max. Firsthöhe (FH): 9,00 m 11,00 m

3 - 3 - Im übrigen Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung ist folgende Regelung vorgesehen: max. Traufhöhe (TH): max. Firsthöhe (FH): 6,50 m 9,50 m Als Bezugsmaß soll dabei jeweils die Höhe der Erschließungsstraße dienen. Die verschiedenen Bereich sind in der folgenden Übersicht markiert. Da die Wirkung der Gebäudehöhe nicht nur von der Zahl der Vollgeschosse und den Trauf- und Firsthöhen bestimmt wird, sondern auch vom Dach und den in ihm liegenden Gauben beeinflusst wird, werden in den Bebauungsplan auch Gestaltungsvorschriften für Dachneigungen und für Gauben aufgenommen. Im Sinne eines möglichst geringen Eingriffs in vorhandene Baurechte kann diese Regelung auf Dachbereiche oberhalb des 1. OG beschränkt werden. Da im Bereich der o.g. Mehrfamilienhausgruppe durch die gewählte Festsetzung der zulässigen Traufhöhe bei 9,00 m das

4 - 4 - oberste Geschoss oberhalb des 1. OG nicht in einem Dach untergebracht werden muss, ist eine Regelung zu den Dachflächen und -gauben dort entbehrlich. Vorgesehen ist für den übrigen Änderungsbereich eine Regelung zur Längenbegrenzung einzelner Gauben und der jeweiligen Summe der Gaubenlängen und zum Zurücktreten hinter die Fassadenlinie. Die Regelungen zu den Gauben sollen gewährleisten, dass der wahrnehmbare Gebäudeeindruck von den Dachflächen bestimmt wird und die Gebäudehöhe so auch optisch begrenzt bleibt. Die Begrenzung der Dachneigung bei max. 60 für das oberste Geschoss oberhalb des 1. OG soll dazu dienen, dass dieses noch als in Dachflächen liegend wahrgenommen wird und die Dachfläche mit zunehmender Höhe zugleich gegenüber der Fassade merklich zurückweicht, was z.b. bei sehr annähernd senkrechter Gestaltung nicht ausreichend sichergestellt werden könnte und somit (unabhängig vom rechnerischen Geschossnachweis nach NBauO) ein deutlich dreigeschossiger Gebäudeeindruck entstehen könnte. Die Regelungen zu den Dachneigungen und den Gauben belassen den Bauherren ausreichende Variationsmöglichkeiten für unterschiedliche Gestaltungswünsche und greifen nur im von der Gemeinde für unbedingt erforderlich gehaltenen Umfang in die bisher bestehenden Gestaltungsmöglichkeiten ein. Zu begründen ist die Erforderlichkeit der vorgenannten Regelungen wie folgt: Das in zentraler Lage in Mellendorf ansässige Ausbildungszentrum der Bauindustrie hat im Rahmen einer Verschiebung der Schwerpunkte, in denen dort ausgebildet wird, einen zuvor als Lehrbaustelle genutzten Bereich ihres Grundstückes freiräumen und für eine Nachverdichtung für Zwecke des Wohnungsbaus zur Verfügung stellen können. Die Fläche liegt unterhalb des Geländesniveaus umliegender Flächen, da hier früher ein Sandabbau stattgefunden hatte. Die Gemeinde Wedemark hatte zunächst eine Realisierung als kommunales Bauland geprüft, davon aber wegen damit verbundener finanzieller Risiken (Freimachung, Erschließung, Baugrundfragen, Fragen der Hangsicherung) Abstand genommen. Hierauf hatte ein Erschließungsträger die Fläche übernommen. Die Gemeinde hatte daraufhin den Bebauungsplan Nr. 11/42 "Trotzberg" aufgestellt, der durch Abschluss eines städtebaulichen Vertrages zur Kostentragung der Bauleitplanung, zu Fragen der Hangsicherung und zu Gehölbeständen, flankiert wurde. Ein Erschließungsvertrag wurde ebenfalls geschlossen. Wegen der zentralen Lage des Plangebietes und der Lage der Fläche unterhalb des umgebenden Geländes war im Bebauungsplan die Bauhöhe mit max. 2 Vollgeschossen festgesetzt worden, die GRZ war mit dem Wert der Höchstgrenze des 17 der Baunutzungsverordnung (BauNVO), also 0,4 festgesetzt worden. Der Erschließungsträger hatte zur Vermarktung der Flächen ein Konzept erarbeitet, dass am Baugebietseingang eine Reihe von Mehrfamilienhäusern vorsah, das übrige Gelände aber dem Bau von Einfamilienhäusern vorbehielt; im Laufe der Vermarktung war dann lediglich ein weiteres Grundstück für ein Mehrfamilienhaus im Südwesten des Baugebietes verkauft worden. Die Käufer in den vom Erschließungsträger für eine "Einfamilienhausbebauung" vorgesehenen Bereiches sind aufgrund der Vermarktung des Gebietes davon ausgegangen, dass dort hohe Gebäude mit max. Ausnutzung der Bebauungsplanfestsetzungen nicht errichtet würden, da solches nach dem Bebauungs- und Vermarktungskonzept des Erschließungsträgers nicht zu erwarten war. Der Erschließungsträger hat in den Kaufverträgen zwar Vorgaben für die bauliche Gestaltung gemacht,

5 - 5 - es aber versäumt, Regelungen privatrechtlicher Art zu treffen, die eine Sicherung seines Bebauungskonzeptes dauerhaft - insbesondere bei einem Weiterverkauf der Grundstücke - sicherzustellen. Aus Anlass eines Antrages für ein Neubauvorhaben, das auf einem bereits weiterverkauften Grundstück im beschriebenen Bereich mit - nach Vermarktungskonzept des Erschließungsträgers vorgesehener - Einfamilienhausbebauung errichtet werden sollte und das als Mehrfamilienhaus unter max. Ausnutzung der GRZ und der Bauhöhe geplant war, ist über die Bauhöhen im Plangebiet neu diskutiert worden. Die Bauherren im Bereich, der für eine Einfamilienhausbebauung vermarktet worden war, hätten zwar damit rechnen müssen, dass ein Bauherr die gemäß Bebauungsplan zulässigen Maße der baulichen Nutzung auch ausschöpft, haben dies aufgrund des Vermarktungskonzeptes aber offenbar nicht erwartet und daher Bedenken gegen derartige Vorhaben artikuliert. Um den vorgetragenen Bedenken einer vor allem in Baudichte und Bauart nicht aufeinander abgestimmten Bebauung dicht beieinanderliegender Grundstücke Rechnung tragen zu können, wäre eine Änderung des Bebauungsplanes erforderlich. Ein Eingriff in bestehende und dazu erst vor nicht allzu langer Zeit geschaffene Baurechte ist allerdings problematisch. In Abwägung beider Punkte hat die Gemeinde ein Verfahren zur Änderung des Bebauungsplanes eingeleitet, das die grundsätzlichen Festsetzungen nicht in Frage stellt, die Regelungen jedoch so ergänzt bzw. ändert, dass zu große Unterschiede in den Bauhöhen vermieden werden. Vermieden werden soll insbesondere die Errichtung weiterer Gebäude, die optisch eine dreigeschossige Wirkung entfalten und die größere Höhen erreichen; vorgesehen werden deshalb die oben erläuterten ergänzende Regelungen zu Trauf- und Firsthöhen und zur Dachgestaltung. Die zulässigen Trauf- und Firsthöhen sind so gewählt worden, dass die Bestandsbebauung hierfür den Maßstab bilden kann. Hierzu wurde eine Bestandsaufnahme - vor Ort und anhand der Bauakten - durchgeführt. Im Ergebnis wurden für den Bereich mit Mehrfamilienhäusern im Norden des Baugebietes Festsetzungen getroffen, die etwas oberhalb der dort realisierten Trauf- und Firsthöhen liegen und den baulichen Bestand dieser Mehrfamilienhäuser somit berücksichtigen. Im übrigen Bereich wurden geringere Trauf- und Firsthöhen gewählt, die jedoch ebenfalls den dortigen baulichen Bestand berücksichtigen und - mit einer Ausnahme - oberhalb bzw. bei den dort realisierten Höhen liegen. Diese Ausnahme ist das im Südwesten errichtete Mehrfamilienhaus, das in der verwirklichten Form als Neubau künftig nicht mehr zulässig wäre. Da die Erschließungsstraße bereits angelegt ist, konnte die angrenzende öffentliche Verkehrsfläche als Bezugspunkt festgelegt werden. Das Plangebiet ist in Teilen relativ dicht bebaut worden. Da die Grundflächenzahl bei 0,4 festgesetzt ist und eine gesonderte Festsetzung zur zulässigen Überschreitung durch Nebenanlagen, Garagen u.ä. nicht getroffen wurde, greift die in 19 Abs. 4 formulierte Regelüberschreitung von 50%, was zu einer Gesamtversiegelung des Baulandes bei 60 % führen kann. Dies hat sich in Teilbereichen als zu hoch erwiesen, da hierdurch begrünte Freiflächen auf den Grundstücken nicht im wünschenswerten Ausmaß realisiert werden müssen. Im Rahmen der Bebauungsplanänderung wird die zulässige Überschreitung der zulässigen Grundfläche durch die in Satz 1 des 19 Abs. 4 BauNVO bezeichneten Anlagen abweichend von 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO auf 1/3 begrenzt.

6 Umweltbelange Da die Aufstellung des ursprünglichen Bebauungsplanes gem. 13 a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung erfolgte, wird auch die Änderung nach 13 a BauGB durchgeführt. Die festgesetzte Grundfläche liegt unter m². Ein Umweltbericht ist nicht erforderlich. 6. Grundwasserschutz Der Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung liegt innerhalb der Schutzzone III b des Trinkwasserschutzgebietes für das Wassergewinnungsgebiet "Fuhrberger Feld". Die entsprechenden Bestimmungen der Schutzzonenverordnung vom (Nds. MBl. Nr. 5/1996, S. 145 ff) sind einzuhalten. 7. Kosten Die Änderung des Bebauungsplanes greift in bestehende Baurechte ein, die erst 2009 begründet wurden. Ob durch die im Umfang begrenzten Änderungen bzw. Ergänzungen der Festsetzungen bereits Entschädigungsansprüche ausgelöst werden ist nicht auszuschließen. Verfahrensvermerke: Die Änderung des Bebauungsplanes Nr. 11/42 Trotzberg wurde ausgearbeitet von Dipl.-Geogr. O. Schultz, Gemeinde Wedemark, Team Bauplanung, Bauordnung.

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