Begründung. 2. Änderung. Bebauungsplanes Nr. 39 der Stadt Zeitz
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- Curt Joachim Schmidt
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1 Begründung 2. Änderung Bebauungsplanes Nr. 39 der Stadt Zeitz Mischgebiet im Geltungsbereich Block 1 Judenstraße / Wendische Straße / Parzellenstraße / Voigtsstraße Zeitz,
2 Begründung zur Planänderung Ziele Die 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 39 der Stadt Zeitz umfasste beim Aufstellungsbeschluss am den Bereich der Grundstücke Wendische Straße 12 und 13. Es war geplant die derzeitige Baulücke Wendische Straße 12/13 zu schließen, die Gebäude einer Nutzung zuzuführen und damit den städtebaulichen Missstand an dieser Stelle zu beseitigen. Die in der 1. Änderung festgesetzte Geschossigkeit sowie die Baulinien und Baugrenzen im vorgenannten Bereich der Wendische Straße ermöglichen nur einen Ausbau entsprechend der historischen aber nicht mehr vorhandenen Bebauung. Diese stand noch zur Zeit der Planaufstellung als eingetragenes Baudenkmal. Da die wirtschaftliche Unzumutbarkeit einer Instandsetzung des Denkmals nachgewiesen werden konnte, wurde dem Abrissantrag stattgegeben und das Gebäude wurde abgebrochen. Die Baulinien sollten dort den Bestand wahren, der zur Zeit der 2. Änderung nicht mehr vorhanden ist. Dies lässt einen Neubau für Geschäfts- und Wohnnutzung nach heutigen Anforderungen besonders im Erdgeschoss nicht zu. Die Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit und der berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurde in der Zeit vom bis durchgeführt. Im Ergebnis der Öffentlichkeitsbeteiligung wurde festgestellt, dass das geplante Baufenster für den nunmehr vorgesehenen Mieter, zur Nutzung als Einzelhandelsgeschäft im Erdgeschoss des Neubaus nicht ausreichend ist. Des weiteren wurde vom Eigentümer der Wendischen Straße 14 darauf verwiesen eine Gleichbehandlung vorzunehmen und die Baugrenze des Nachbargrundstückes Wendische Straße 14 ebenfalls zu erweitern. Daraufhin wurde der Entwurf der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 39 der Stadt Zeitz überarbeitet. Ziel der städtebaulichen Planung ist es weiterhin in den Erdgeschossen der Wendischen Straße Verkaufseinrichtungen unterzubringen und somit die Innenstadt weiter zu beleben. In Gutachten zur Einzelhandelsituation wurde festgestellt, dass besonders in der Innenstadt Ladeneinheiten mit ca. 350 m² und größer nicht ausreichend zur Verfügung stehen. Diese werden von den Ladenmietern jedoch benötigt, um in der Konkurrenz zum großflächigen Einzelhandel in Randlagen bestehen zu können. Um diesem Ziel Rechnung zu tragen und Verkaufsraumflächen schaffen zu können welche den heutigen Markterfordernissen entsprechen, werden die Baulinien und Baugrenzen im Bereich Wendische Straße 14 bis 21 bis zu den rückwärtigen Grundstücksgrenzen versetzt. In der Wendischen Straße 12/13 wurde die Baugrenze dem Bedarf des Vorhabenträgers und der Baugrenze der Wendischen Straße 14 angepasst. In diesen rückwärtigen Bereichen ist eine eingeschossige Bebauung vorgesehen. Damit kann den Veränderungen der Konsumenten Rechnung getragen werden und weitere marktfähige Flächen an Geschäften können in der Zeitzer Innenstadt entstehen. 2
3 Es können sich neben den inhabergeführten Fachgeschäften auch überregional agierende Markenstores ansiedeln, welche breitere Zielgruppen ansprechen. Diese Markenanbieter haben eine Magnetwirkung und erhöhen die Frequenz in den traditionellen Einkaufslagen. Damit werden die Grundzüge der Planung aufgrund der höheren Grundflächenzahl (GRZ) und der weiteren Verdichtung berührt. Aus diesem Grund kann die Änderung nicht im vereinfachten Verfahren gemäß 13 BauGB durchgeführt werden, jedoch ist die Aufstellung der Planänderung als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß 13 a Baugesetzbuch (BauGB) möglich. Baulinien / Baugrenzen Die südliche Baulinie des Gebäudes Wendische Straße 13 entfällt und wird durch eine südliche Baugrenze der Gebäude Wendische Straße 12 und 13 ersetzt. Dies ermöglicht eine Erweiterung der Geschäfts- bzw. Gewerbeflächen in den Erdgeschossen sowie der Wohnflächen (im 1. OG auch Büroflächen) in den Obergeschossen. Das zwingende Bauen auf der Baulinie entfällt. Die Gebäude erhalten einen größeren Gestaltungsspielraum. Die damalige Baulinie mit den strikten Baukörperfestsetzungen sollte den Erhalt des Bestandes des auf dem Grundstück stehenden Denkmals ermöglichen und sichern. Dieses Planungsziel konnte nicht erreicht werden, da das Gebäude im Jahr 2005 abgerissen wurde. Die südliche Baugrenze wird im gesamten Bereich Wendische Straße 14 bis 21 an die Grundstücksgrenzen verlegt. Im südlichen Bereich Wendische Straße 12/13 wird die Baugrenze bis zur Baugrenze Wendische Straße 14 versetzt. In diesen Bereichen wird eine eingeschossige Bebauung ermöglicht. Dadurch können in den Erdgeschossen marktgerechte Einzelhandelsgeschäfte errichtet werden, welche die Innenstadt erheblich aufwerten. In einem Teilbereich der Kleinen Wendischen Straße entfällt die Baulinie. Dadurch wird die Enge der Gasse gemindert. Es entsteht mehr Bewegungsfreiheit für z.b. Rettungsfahrzeuge im rückwärtigen Bereich des Theaters. Um die Raumkante zu erhalten bzw. wiederherzustellen ist die Errichtung einer Mauer möglich. Geschossigkeit Durch die Erhöhung der Geschossigkeit im Straßenbereich der Wendischen Straße 12/13 (Vordergebäude) auf III -IV Geschosse werden die Trauf- und Firsthöhen der vorhandenen umgebenden Bebauung aufgenommen. Es entsteht ein geordnetes Gesamtbild der Wendischen Straße. Die Nachbarbebauung wird nicht beeinträchtigt. Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse bleiben erhalten. Eine Darstellung der Baumassen und Höhen der Wendischen Straße liegt der Begründung als Anlage bei. Die Festsetzung zur Zahl der Vollgeschosse entspricht den mittleren Bauhöhen in diesem Straßenzug. 3
4 Im rückwärtigen Bereich der Wendischen Straße wird die Geschossigkeit auf eingeschossig festgesetzt. Dadurch können Gewerbe- bzw. Geschäftsräumen in den heute erforderlichen Dimensionierungen errichtet werden. Weitere Geschosse sind im hinteren Bereich nicht erforderlich. Für eine Wohnnutzung ist in der Vordergebäuden ausreichend Platz vorhanden. Durch die textliche Festsetzung einer Abstandsflächenformel mit Ebenenbezug wird sichergestellt, dass Anforderungen an gesunde Wohn und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben. Dachformen In den Vordergebäuden sind außer Sattel- und Pultdächern zukünftig auch Mansarddächer zulässig. Damit wird der vielfältigen Dachgestaltung in der Wendischen Straße Rechnung getragen. Die Zulassung von Flachdächern im hinterwärtigen Bereich soll eine Begrünung des Daches sowie eine Nutzung der Dachfläche als Terrasse ermöglichen und somit die Wohnqualität der in den Obergeschossen der Vordergebäude geplanten Wohnungen verbessern. Maß der baulichen Nutzung, Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ) Im Teilbereich M wird die Grundflächenzahl (GRZ) auf 0,8 und die Geschossflächenzahl (GFZ) auf 2,5 erhöht. Dies ergibt sich aus der Verlegung der Baugrenzen und Baulinien. Im südlichen, neu mit N bezeichneten, Bereich wird die Grundflächenzahl mit 0,7 beibehalten. Die Geschossflächenzahl wird auf 0,7 verringert. Die Grund- und Geschossflächen liegen somit wie in dem gesamten Block 1 festgesetzten Mischgebiet zwischen 0,6 und 1,0 bzw. 1,2 und 2,6. Damit wird dem städtebaulichen Ziel einer verdichteten Bebauung in den Vordergebäuden und einer aufgelockerten Bebauung in den rückwärtigen Bereichen im Innenstadtbereich Rechnung getragen. Mit der Festsetzung zur Dachbegrünung auf den Dächern der rückwärtigen Erdgeschosse werden Maßnahmen gem. 17 Abs. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) zum Ausgleich für die Nutzungsintensivierung und Nutzungsmaßüberschreitung getroffen. Verkehr / Erschließung Da sich die Zahl der Geschäfte nicht verändern wird, ist von einer im Wesentlichen unveränderten Erschließung auszugehen. D.h. die hoffentlich größeren Kundenzahlen erzeugen großenteils fußläufigen Verkehr. Die Belieferung kann weiterhin über die bestehenden Straßen erfolgen. 4
5 Ein weiterer Ausbau von Straßen ist zur Durchführung der Planänderung nicht erforderlich. Falls Kundenparkplätze auf den jeweiligen Baugrundstücken nicht nachgewiesen werden können, sind diese in ausreichendem Umfang in geeigneter Nähe herzustellen, eine besondere Festsetzung zum Nachweis einer bestimmten Stellplatzzahl erfolgt durch den Bebauungsplan zur Vermeidung einer Überregelung nicht. Umweltprüfung Durch die 2. einfache Änderung entsteht unter der Annahme dass die Bebauungsplanänderung nicht im beschleunigten Verfahren erstellt wird, die Pflicht zur Durchführung einer Umweltprüfung. Ein Umweltbericht (auf Grundlage der Anlage 1 zum BauGB) liegt der Begründung als Anlage bei. Eine Beeinträchtigung der im 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB genannten Schutzgüter erfolgt auch bei Durchführung der Planänderung nicht. Entsprechend der Zielsetzungen des Gesetzes zum Schutz des Bodens (BBodSchG) vom 17. März 1998 (BGBI. 1, S. 502), in Verbindung mit der Bundes-Bodenschutzund Altlastenverordnung (BBodSchV) vom 12. Juli1999 (BGBI. 1, S.1554), sollen zum Schutz der natürlichen Bodenfunktionen, insbesondere als Lebensraum und Bestandteil des Wasserkreislaufs, Versiegelungen des Bodens soweit wie möglich vermieden werden. Jedoch wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Regelungen des BauGB zur Bewertung der unvermeidbaren Eingriffe in die Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes abschließend sind und dass gem. 2 Abs.4 BauGB die Stadt Zeitz in diesem Bebauungsplan festlegt, in welchem Umfang und Detaillierungsgrad die Ermittlung der umweltbezogenen Belange für die Abwägung erforderlich ist. Hinweise zur Ingenieurgeologie Nach vorliegenden Bohrungen im weiteren Standortbereich streichen hier unter möglichen Auffüllungen Sand- und Schluffsteine des unteren Buntsandstein aus. Die Festgesteine sind tiefgründig verwittert. Innerhalb dieser Zersatzzone weisen sie Eigenschaften eines gemischtkörnigen Lockergesteins (toniger bis schluffiger Sand) auf. Vom tieferen Untergrund ausgehende geologisch bedingte Beeinträchtigungen der Geländeoberfläche sind im Plangebiet nicht zu erwarten. Durch das Landesamt für Geologie und Bergwesen wird empfohlen Baugrunduntersuchungen vornehmen zu lassen. Begrünung Die Gestaltung des Innenbereiches des Block 1 einschließlich Begrünung ist durch die Stadt Zeitz bereits ausreichend erfolgt. Auch die für diesem Block 1 erforderlichen Stellplätze für die Anlieger sind ausreichend vorhanden. 5
6 Hinweise aus der Behördenbeteiligung Gefahrenabwehrbehörde: Sollten bei der Durchführung von Erschließungs- oder Baumaßnahmen Kampfmittel gefunden werden, so sind die Fund- und Lagerstellen gemäß 2 der KampfM-GAVO vom von den Verantwortlichen nach 7 und 8 SOG LSA unverzüglich durch geeignete Warnschilder als Gefahrenbereiche ausreichend zu kennzeichnen. Über den Fund von Kampfmitteln ist die zuständige Gefahrenabwehrbehörde oder die nächste Polizeidienststelle sofort zu informieren. Deutsche Telekom: Die neu zu verlegenden Leitungen sind in öffentlichen Straßen und in den dafür vorgesehenen Trassen mit Leitungsrechten zu verlegen. Die vorhandenen in Betrieb befindlichen Telekommunikationslinien sind nicht zu beeinträchtigen. Archäologische Belange: Die Grundstücke des Bebauungsplanes befinden sich im Bereich des archäologischen Flächendenkmals der historischen Stadt Zeitz. Erdeingriffe bedürfen einer denkmalrechtlichen Genehmigung. Soweit Bodendenkmale durch die Maßnahmen gestört werden, sind diese entsprechend der gesetzlichen Regelung wissenschaftlich zu dokumentieren. Die zeitlichen und finanziellen Aufwendungen für die archäologische Dokumentation gehen gemäß 14 (9) DSchG LSA zu Lasten des Verursachers. Zeitz, Dr. Kunze Siegel Oberbürgermeister 6
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