Gemeinde Juist. Neuaufstellung der Bebauungspläne in Bensersiel (insbesondere Taddigshörn, Lammertshörn und Oll Deep)

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1 Stadt Esens Gemeinde Juist Neuaufstellung der Bebauungspläne in Bensersiel (insbesondere Taddigshörn, Lammertshörn und Oll Deep) 1 Bürgerinformation am

2 Planungserfordernis Die Siedlungen Taddigshörn, Lammertshörn sowie das Baugebiet Oll Deep sind bisher als Allgemeine Wohngebiete (WA) ( 4 BauNVO) bzw. als Mischgebiete (MI) ( 6 BauNVO) ausgewiesen. Diese sind überwiegend durch Ferienwohnungen und Dauerwohnungen geprägt. Im Baugenehmigungsverfahren wurde bisher nicht zwischen (Dauer-) Wohnungen und Ferienwohnungen unterschieden, bzw. keine Ferienwohnungen beantragt. Nach der aktuellen Rechtsprechung sind Ferienwohnungen im WA oder MI nur ausnahmsweise zulässig! 2 Änderung der Bebauungspläne erforderlich!

3 Ziele der Neuaufstellung Planungsrechtliche Absicherung der Ferienhäuser- und Ferienwohnungen durch entsprechende Sondergebiete gemäß 10 und 11 BauNVO Sicherung einer ausgewogenen Entwicklung der touristischen Infrastruktur Sicherung / Steuerung von Dauerwohnungen Sicherung der städtebaulichen Strukturen (Siedlungsund Nutzungsstrukturen) Steuerung der Entwicklungsmöglichkeiten in den einzelnen Baugebieten 3

4 Übersicht der Bebauungspläne Seestraße Alter Sielweg Oll Deep Hauptstraße Lammertshörn Taddigshörn 4

5 FNP Bensersiel 5

6 Typisierung der Nutzungen 6 Ferienwohnen: Unterkünfte der Fremdenbeherbergung für einen ständig wechselnden Personenkreis, für einen zeitlich befristeten Aufenthalt, Ausstattung auf eine ausnahmslose Selbstversorgung Ferienhaus Ferienwohnungen Ferienappartements Betriebe des Beherbergungsgewerbes: Räume für ständig wechselnden Personenkreis, keine unabhängige Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises, i.d.r. gemeinsame Versorgungseinheit (Frühstücksraum oder ähnl.) vorhanden Hotels, Gästehäuser Pensionen Gebäude mit Fremdenzimmern, etc. Dauerwohnen: Wohnungen/Unterkünfte zum dauerhaften Aufenthalt für Personen oder Personengruppen, die ihren Hauptsitz und Lebensmittelpunkt im Ort haben, Eigengestaltung der Haushaltsführung Zweitwohnungen: (vorübergehende) Eigengestaltung der Haushaltsführung, keine Vermietung zum Zweck der Erzielung von Einkünften an wechselnde Feriengäste

7 Baugebietskategorien / bisheriges Recht Ferienwohnungen (eigene typisierte Nutzung) gehören nach derzeitigem Rechtsstand nicht zum Wohnen und nicht zu den Beherbergungsbetrieben bzw. Gewerbebetrieben, d. h. diese sind in den o.g. Gebieten nicht zulässig! Auch nicht als Ausnahme!

8 Baugebietskategorien / BauGB 2017 seit 13.Mai in Kraft Planungsgesellschaft mbh Räume oder Gebäude mit Ferienwohnungen werden den (nicht störenden) Gewerbebetrieben zugeordnet, Räume mit Ferienwohnungen bei einer baulich untergeordneten Bedeutung werden den Beherbergungsbetrieben zugeordnet, d. h. Ferienwohnungen sind in den o.g. Gebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässig.

9 Ergänzung 11 BauNVO 11 Sonstige Sondergebiete (1). (2) Für sonstige Sondergebiete sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und Festzusetzen. Als sonstige Sondergebiete kommen insbesondere in Betracht Gebiete für den Fremdenverkehr, wie Kurgebiete und Gebiete für die Fremdenbeherbergung, Neu auch mit einer Mischung von Fremdenbeherbergung oder Ferienwohnen einerseits sowie Dauerwohnen andererseits 9

10 Art der baulichen Nutzung Allgemeines Wohngebiet gemäß 4 BauNVO Wohngebäude gebietsbezogene Versorgungseinrichtungen Wohnen allgemein zulässig (FW gehören bisher nicht dazu) Betriebe des Beherbergungsgewerbes ausnahmsweise zulässig (nach Novelle gehören dazu auch FW) Gewerbebetriebe ausnahmsweise zulässig (nach Novelle gehören dazu auch FW) Mischgebiet gemäß 6 BauNVO Wohngebäude das Wohnen nicht störende Gewerbebetriebe Wohnen in ca. 50 % des Gebiets allgemein zulässig (FW gehören bisher nicht dazu) Betriebe des Beherbergungsbetriebes allgemein zulässig (nach Novelle gehören dazu auch FW) Gewerbebetriebe allgemein zulässig (nach Novelle gehören dazu auch FW) Kommt in den touristisch geprägten Wohngebieten mit hohem Vermietungsanteil nicht in Frage!

11 Art der baulichen Nutzung Sonstiges Sondergebiet gemäß 11 BauNVO zweckgebundene Bezeichnung Zweckgebundene Festsetzungen Keine Bindung an die Nutzungsarten nach 2 bis 9 BauNVO Sonstiges Sondergebiet für den Fremdenverkehr gemäß 11 BauNVO ( Touristisches Wohngebiet) Dauerwohnungen Ferienwohnungen Beherbergungsbetriebe (Hotels und Pensionen etc.) Ausnahmen Zweckbestimmung und Bestimmtheit der Festsetzungen erforderlich Steuerungsfunktion durch Festsetzungen erforderlich Kommt in Gebieten in Frage, die sich wesentlich von den Baugebieten nach 2 bis 9 BauNVO unterscheiden!

12 Art der baulichen Nutzung Sondergebiet für die Erholung gemäß 10 BauNVO Ferienhausgebiet Ferienhäuser, die aufgrund ihrer Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet sind Festsetzung der Grundfläche der Ferienhäuser Erscheinungsbild muss durch bauliche Anlagen für Erholungszwecke geprägt sein Ferienhäuser mit Ferienwohnungen zulässig Wohnen muss qualitativ und quantitativ in den Hintergrund treten, i.d.r. nicht zulässig Kommt in Gebieten mit fast ausschließlicher Ferienwohnnutzung in Frage!

13 Überprüfung der bestehenden Nutzungen Methodik (Wie wurde untersucht?) Auswertung des Registers des Einwohnermeldeamtes (Stand Dez. 2015): Meldung als Hauptwohnsitz und Nebenwohnsitz Auswertung des Urlaubsmagazin Ihre Gastgeber 2015 Bestandsaufnahme durch örtliche Begehung (Fotodokumentation) durch NWP (Jan. 2016) 13

14 Bestandsanalyse B-Plan Nr. 8 und Nr. 7 (Jan. 2016) Ergebnis: Im Untersuchungsbereich sind nur wenige Gebäude mit Dauerwohnungen (Hauptwohnsitz ) vorhanden. In dem Gebiet sind überwiegend Gebäude mit Ferienwohnungen/Ferienhäusern vorhanden Gebäude mit Dauerwohnungen konnten nur vereinzelt festgestellt werden Entlang der Hauptstraße befinden sich überwiegend Hotels, Restaurants und Geschäfte B-Plan Nr. 8 Ferienwohnung/ Zweitwohnung Friesenstra ße 34er- Bereich B-Plan Nr. 7 14

15 Bestandsanalyse B-Pläne 2, 3 und 13 (Jan. 2016) Planungsgesellschaft mbh Ergebnis: Nördlich Lammertshörn: überwiegend Ferienwohnungen aber auch hohe Anzahl an Dauerwohnungen vorhanden Lammersthörn: überwiegend Gebäude mit Ferienwohnungen/Ferienhäuser vorhanden Gebäude mit Dauerwohnungen konnten nur vereinzelt an den äußeren Rändern identifiziert werden Oll Deep weißt meist Gebäude mit einer Dauerwohnung und ein bis zwei Ferienwohnungen auf B-Plan Nr. 5 B-Plan Nr. 2 B-Plan Nr. 13 Ferienwohnung/ Zweitwohnung B-Plan Nr. 3 15

16 Ergebnis der Bestandsanalyse 16 Ergebnis: Unterschiedliche Nutzungsstrukturen/ unterschiedlicher Gebietscharakter

17 Entwicklungskonzept 1- touristische Infrastruktur mit Fremdenbeherbergung gewerbliche Nutzungen EG, Gästebeherbergung OG 2-Hotel Hotel, Gastronomie Kureinrichtungen, gewerbliche Nutzungen, betriebsbezogenes Wohnen 3- Ferienhausgebiet ausschließlich Ferienwohnungen 4- Fremdenbeherb. U. Wohnen Ferienwohnungen Beherbergungsbetriebe Wohnen Dauerwohnen mit Fremdenbeherbergung Zwingend Dauerwohnen (40%) Ferienwohnungen 8 Hotel/Pensionen Pensionen und Wohnen 5/5A-Touristisches Wohngebiet Ferienwohnungen Wohnen 6 - Dauerwohnen mit Fremdenbeherbergung zwingend Dauerwohnen (20%) Ferienwohnen, Beherbergungsbetriebe

18 Neuaufstellung der Bebauungspläne 18

19 Verfahren Die Bebauungspläne wurden anhand des Zielkonzepts neu aufgestellt und die darin formulierten Ziele planungsrechtlich gesichert Vorentwurf lag vom bis öffentlich aus Eingegangene Stellungnahmen wurden sach- und fachgerecht abgewogen und öffentlich im Bauausschuss vorgestellt Anregungen wurden in die Pläne eingearbeitet Entwurf liegt noch bis zum öffentlich im Rathaus aus 19

20 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7 Taddigshörn

21 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7 Taddigshörn 21

22 Textliche Festsetzungen 22

23 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 8 Alter Sielweg

24 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 8 Alter Sielweg Planungsgesellschaft mbh 24

25 Textliche Festsetzungen 25

26 Textliche Festsetzungen 26

27 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 2 Lammertshörn

28 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 8 Alter Sielweg Planungsgesellschaft mbh 28

29 Textliche Festsetzungen 29

30 Textliche Festsetzungen 30

31 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 3 Lammertshörn

32 32

33 Textliche Festsetzungen 33

34 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 13 Oll Deep

35 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 13 Oll Deep 35

36 Textliche Festsetzungen 36

37 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 5 Seestraße

38 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 5 Seestraße 38

39 Textliche Festsetzungen 39

40 Gibt es noch Fragen? 40

41 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 41