[ ] Hierbei sind die folgenden Punkte zu prüfen: 1. Rechtliche Absicherung gegen die unerwünschte spätere Ansiedlung weiterer Einzelhandelsbetriebe

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1 Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr der Stadt Bonn als 2. Änderung des Bebauungsplanes für ein Gebiet im Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Bechlinghoven zwischen der neu errichteten Straße zwischen Müldorfer und Sankt Augustiner Straße (L 83 n / Ortsumgehung Bechlinghoven) im Westen, dem Kautexwerksgelände im Norden, der Gleisanlage der Industriebahn im Osten sowie dem Mühlenbach im Süden Begründung Aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr , dessen 1. Änderung am rechtskräftig wurde, sind Einzelhandelsbetriebe nicht zulässig. Eine Ausnahme ist lediglich für solche Einrichtungen vorgesehen, die ihrem Warenangebot nach den hier zulässigen Betrieben zugeordnet sind. Um das Vorhaben dennoch realisieren zu können, ist eine Änderung des Bebauungsplanes erforderlich. Der Hauptausschuss hat mit dem Beschluss vom (DS ) die Verwaltung beauftragt, den Bebauungsplan Nr in der Form zu ändern, dass dort ein Discounter genehmigt werden kann. Dabei sind die in der Anhörung der Bezirksvertretung Beuel vom (DS-Nr EB3) beschlossenen Einschränkungen zu berücksichtigen. Dort heißt es: [ ] Hierbei sind die folgenden Punkte zu prüfen: 1. Rechtliche Absicherung gegen die unerwünschte spätere Ansiedlung weiterer Einzelhandelsbetriebe auf Nachbarschaftsgrundstücken. 2. Heruntersetzung der Ausweisungen des betroffenen gesamten Grundstückes (z.b. GRZ, GFZ, Baugrenzen) auf das für den beantragten Discount-Markt (ohne Shop in Shop-System o.ä.) erforderliche Maß. 3. Rechtlich gesicherte Festschreibung intensiver Eingrünungsmaßnahmen, insbesondere des Parkplatzes. Dieser Teilbereich wird im Westen durch die neu errichtete Straße zwischen Müldorfer und Sankt Augustiner Straße (L 83 n / Ortsumgehung Bechlinghoven), im Norden durch das Kautexwerksgelände, im Osten durch die Gleisanlage der Industriebahn sowie im Süden durch den Mühlenbach begrenzt. Dieser Bereich umfasst das Grundstück Gemarkung Beuel, Flur 52, Flurstück 1034, Auf dem Driesch. Die 2. Bebauungsplanänderung wird durch die Stadt Bonn als vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr gemäß 12 des Baugesetzbuches (BauGB) in der auf Grund des Artikels 10 Abs. 1 des Bau- und Raumordnungsgesetzes 1998 vom 18. August 1997 (BGBI. I S. 2081) bekannt gemachten Neufassung vom 27. August 1997 (BGBI. l S. 2141), zuletzt geändert durch Gesetz zur Anpassung des Baugesetzbuchs an EU-Richtlinien (Europarechtsanpassungsgesetz Bau - EAG Bau) vom (BGBl. I S. 1359), aufgestellt. Die LIDL GmbH & Co. KG ist per Kaufvertrag, verhandelt am , beurkundet durch Notar Friedrich Broß, verfügungsberechtigt über das betreffende Grundstück. Sie beabsichtigt, auf dem ca m² großen Vorhabengrundstück einen Lebensmitteldiscounter mit insgesamt ca m² Bruttogeschossfläche bei einer Verkaufsfläche von etwa 800 m² zu errichten. Da für die Ansiedlung des Lebensmitteldiscounters lediglich etwa m² Grundstücksfläche benötigt werden, soll auf dem verbleibenden Teil des Grundstücks eine weitere Nutzung etabliert werden, die einer für das Umfeld verträglichen Nutzung unter-

2 worfen wird. Es werden momentan Gespräche mit einem Autoersatzteilhandel geführt, die im Verlauf des weiteren Planungsverfahrens zum Abschluss geführt werden sollen. Bei Vorliegen von Planungssicherheit werden entsprechende Festsetzungen im Hinblick auf eine zusätzliche Nutzung getroffen und zusätzlich im Rahmen des Durchführungsvertrages zwischen Stadt Bonn und Vorhabenträger vereinbart. Damit ist bis zum Abschluss des Verfahrens die Vorhabenbezogenheit für beide Grundstücksbereiche gewährleistet. In der Plandarstellung wird ein Gebäude von etwa m² Geschossfläche aufgenommen. Die Erschließung zu diesem zweiten Standort erfolgt über eine an der nördlichen Grundstücksgrenze verlaufenden Zuwegung, die mit Ausnahme der gemeinsamen Zufahrt von der Haupterschließungsstraße weitestgehend unabhängig von dem Einkaufsverkehr auf dem Einzelhandelsgrundstück ist. Die Anordnung des zweiten Baukörpers ermöglicht neben der Warenanlieferung über die Straße auch die Ausnutzung der unmittelbar an dem Baukörper vorbeilaufenden Industriebahn für die Warenan- und -auslieferung. Die bisher geltenden planungsrechtlichen Festsetzungen gelten für den Bereich des Bebauungsplans außerhalb des Änderungsbereiches uneingeschränkt weiter fort. Die bisherigen Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes lassen eine GRZ = 0,6 und einer GFZ = 1,4 zu. Die überbaubare Grundstücksfläche umfasst nahezu das gesamte Areal. Der aufzustellende vorhabenbezogene Bebauungsplan wird sich in seiner Rechtsfassung exakt auf das geplante Vorhaben beziehen und darauf abgestellte Festsetzungen hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung, der überbaubaren Grundstücksflächen sowie der Größe und Lage von Nebenanlagen treffen. Ferner setzt der vorhabenbezogene Bebauungsplan an die Stelle einer bisher maximal zulässigen Bauhöhe von 15,0 m zukünftig eine realistische Trauf- und Firsthöhe in einer Größenordnung von etwa 4,0 bzw. etwa 8,0 m fest. Ebenfalls wird der Rechtsplan auf der Grundlage eines landschaftspflegerischen Fachbeitrages Aussagen zu Begrünungsmaßnahmen auf dem Vorhabengrundstück machen. Neben der besonders schützenswerten Bachzone, die von einem breiten Grüngürtel flankiert wird, wird der Parkplatz mit Baumpflanzungen gegliedert und aufgelockert. Der ruhende Verkehr für den Discountmarkt wird auf einem ebenerdigen Parkplatz mit etwa 120 Stellplätzen untergebracht, weitere etwa 7 Stellplätze werden im Bereich der zweiten Nutzung angeordnet. In den Ortsteilen Pützchen / Bechlinghoven und Holzlar ist aus Sicht des Vorhabenträgers der Bedarf an einem Discountmarkt gegeben. Momentan finden sich in näherer Umgebung keine Discountmärkte, die nächsten Anbieter sind vom geplanten Standort aus betrachtet: im Beueler Zentrum (Entfernung zum geplanten Standort: (3,7 km), An der Maarstraße (3,0 km) sowie auf der Pützchens Chaussee (2,3 km) platziert. Weitere derartige Märkte sind erst nach längerer Fahrt außerhalb der Stadtgrenze Bonns (St. Augustin Alte Heerstraße 4,6 km, Dollendorf im Mühlenbruch 8,2 km) zu erreichen. Eine vom Vorhabenträger durchgeführte Tragfähigkeitsberechnung ergab, dass sich bei Einwohnern im näheren Umfeld (Radius 700 m Luftlinie um den Standort, Quelle: Statistikstelle der Stadt Bonn vom ) eine sortimentsspezifische Kaufkraft von über 15 Mio. zu erwarten ist. Nach allgemeinen Erfahrungswerten von Seiten des Vorhabenträgers kann davon ausgegangen werden, dass etwa 35 % dieser Kaufkraft auf den geplanten Markt orientiert sind. Dem steht bei einer Verkaufsfläche von 800 m² ein erwarteter Umsatz von ca. 4,08 Mio. entgegen (5.100,00 /m²vk), so dass nach Realisierung des Vorhabens weitere sortimentsspezifische Kaufkraft im 700 m Radius in einer Größenordnung von über 1 Mio. verbleibt. Diese Ansicht wird durch ein Gutachten, welches im Auftrag des Vorhabenträgers durch die Geografischen Institute der Universität Bonn erarbeitet worden ist, gestützt. Hinsichtlich der Höhe der Flächenproduktivität von 5.100

3 /m²/jahr wurden in der Vergangenheit Zweifel angemeldet, da durchaus höhere Werte bei Wettbewerbern an anderen Standorten bekannt sind. Der angesetzte Wert stellt einen vom Vorhabenträger gewählten Durchschnittswert dar, der in guten Lagen überschritten, in mäßigen Lagen jedoch auch deutlich unterschritten wird. Im vorliegenden Fall handelt es sich aus Sicht des Vorhabenträgers um einen Standort, der nicht zu den besten Lagen zählt und bei dem eine eher durchschnittliche Produktivität erwartet wird. Insofern hält der Vorhabenträger es für angemessen, mit diesem auf den konkreten Einzugsbereich orientierten Wert zu rechnen. Das vom Vorhabenträger beauftragte Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass die Ansiedlung eines Discounters die Nahversorgungssituation nicht nur in Pützchen / Bechlinghoven / Holzlar, sondern im Beueler Osten insgesamt verbessert, ohne dabei nachteilig auf die vorhandenen Einzelhandelseinrichtungen zu wirken. Ingesamt prognostiziert das Gutachten im Ergebnis keine nennenswerten negativen Auswirkungen auf andere Einzelhandelsstandorte im betreffenden Bereich. Im Rahmen des ersten Antrags der Fa. Lidl zur Ansiedlung eines Discountmarktes mit einer Verkaufsfläche von m² wurden Stellungnahmen der IHK Bonn / Rhein-Sieg, der Bezirksregierung Köln, der Handwerkskammer Köln sowie des Einzelhandelsverbandes Bonn / Rhein-Sieg / Euskirchen, (siehe DS-Nr ) eingeholt. Alle sprachen sich gegen das geplante Vorhaben aus. Begründet wurden diese ablehnenden Haltungen zum einen mit den bestehenden Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes, der hier eine klassische Gewerbegebietsnutzung vorsieht. Gewerbebetriebe mit einer guten Verkehrsanbindung seien für die Schaffung neuer Arbeitsplätze durch produzierende Betriebe von grundsätzlicher Bedeutung für die wirtschaftliche Entwicklung der Stadt Bonn. Aufgrund des Mangels an gewerblichen Bauflächen in Bonn solle diese Fläche auch dem produzierenden Gewerbe vorbehalten bleiben. Weiterhin wurde angemahnt, dass, selbst wenn rein rechnerisch die Tragfähigkeit durch die örtliche Bevölkerung gegeben sei, durch die Ansiedlung eines Discounters die vorhandenen Betriebe in ihrer Existenz bedroht werden und es zu deutlichen Umsatzumschichtungen innerhalb des bestehenden Nahversorgungsangebot kommen würden. Da Discounter der Fa. Lidl nicht als reiner Lebensmitteleinzelhandel einzuordnen seien, fehle eine Untersuchung der Auswirkungen der weiteren angebotenen Sortiments- und Produktgruppen. Von Seiten der Industrie- und Handelskammer wird die Flächenproduktivität bei weitem für zu vorsichtig geschätzt angesehen. Der Einzelhandelsverband Bonn / Rhein-Sieg bestärkt die Bundesstadt Bonn an dem Leitbild zur Zentrenkonzeption festzuhalten. Des Weiteren wird der Standort abgelehnt, da dieser als städtebaulich nicht integriert zu bezeichnen sei. Es wird darauf hingewiesen, dass für die Ansiedlung eines großflächigen Einzelhandels eine Änderung des Flächennutzungsplans erforderlich sei. Darüber hinaus liegt die Stellungnahme der Städte Sankt Augustin, Niederkassel, Königswinter und Troisdorf vor, die im Rahmen der Interkommunalen Abstimmung des Regionalen Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes abgegeben wurden. Alle äußern sich negativ und bemängeln eine mangelnde städtebauliche Integration. Seitens der Stadt Sankt Augustin wurden weiterhin im Hinblick auf die Einzelhandelsstruktur im Ortsteil Hangelar erhebliche Bedenken angemeldet mit der Begründung, dass ein zusätzlicher Discountmarkt in unmittelbarer Nähe des Ortsteiles die Funktion des Hangelarer Ortszentrums stark in Mitleidenschaft ziehen würde. Ebenso werden zusätzliche Verkehrsbelastungen befürchtet, die die Situation auf der B 56 weiter verschlechtern würden. Zu diesen Bedenken nimmt der Vorhabenträger wie folgt Stellung: Der Ansicht, dass die Fläche für die Ansiedlung von produzierendem Gewerbe vorbehalten bleiben soll, steht die Tatsache entgegen, dass sowohl die Eigentümer des Grundstücks wie auch die Stellen der Wirtschaftsförderung der Stadt Bonn sich über mehr als 10 Jahre vergeblich bemüht haben, das Grundstück einer gewerblichen Nutzung zuzuführen. Auch für den bestehenden Betrieb

4 auf dem Nachbargrundstück steht eine Inanspruchnahme dieses Grundstücks für seine Zwecke derzeit nicht zur Debatte. Vielmehr ist das Interesse dieses Betriebes bekundet worden, eine zweite Zufahrt über das Vorhabengrundstück an die Ortsumgehung Bechlinghoven zu erhalten, um innerbetriebliche Optimierungen vornehmen zu können. Diesem Anliegen steht der Vorhabenträger positiv gegenüber, eine an der Nordgrenze des Vorhabengrundstücks verlaufende Erschließungsstraße kann der Nachbarnutzung bei Bedarf zwecks weiterer Erschließung zur Verfügung gestellt werden. Die Vermutung, das Vorhaben könne zu Umsatzverschiebungen innerhalb des Nahversorgungsangebotes der umliegenden Ortszentren führen, wird vom Vorhabenträger nicht geteilt. Die vorgelegte Tragfähigkeitsstudie belegt seiner Auffassung nach, dass ein ausreichend großes Käuferpotential im relevanten Einzugsbereich vorhanden ist. Im unmittelbaren Umfeld grenzt die Wohnbebauung Bechlinghovens an, weite Teile von Pützchen / Bechlinghoven sind fußläufig erreichbar. Östlich des Standortes jenseits einer Grünanlage, die fußläufig durchquert werden kann, befinden sich ausgedehnte Wohnanlagen im Ortsteil Hoholz. Aus Sicht des Investors ist hiermit der Standort als städtebaulich integriert zu bewerten. Nach vom Vorhabenträger in Auftrag gegebenen Gutachten ist davon auszugehen, dass mit der Ansiedlung eines Discountmarktes Umsatzverschiebungen insbesondere innerhalb und damit zu Lasten desselben Anbieterkreises vollzogen werden. Das heißt, dass sich die Kundschaft dieses Discountmarktes in erster Linie von bestehenden Einrichtungen derselben Art löst, um hier einzukaufen. Ebenfalls werden die Großunternehmen HUMA und TOOM (ehemals GLOBUS), bei denen neben den vorhandenen Discountmärkten an anderem Ort bereits der Wocheneinkauf getätigt wird, betroffen sein. Der Vorhabenträger ist der Auffassung, dass der Kaisers-Markt in Holzlar eine dominante Nahversorgungsfunktion (Einkauf kleiner Mengen, starker Anteil an Fußgängern und Radfahrern) hat. Diesen Stellenwert habe er entwickelt, obwohl Alternativen im Discount- und Großflächensegment im Planungsraum und jenseits der Stadtgrenze zu St. Augustin existieren, er würde ihn wie auch die Einzelhandelslandschaft in Hangelar weiterhin behalten, da die Kundschaft ihn akzeptiert habe. Die randlich von Holzlar / Hoholz gelegenen Mehrgeschossbauten lägen zwar so nah an dem potenziellen Lidl-Standort, dass der Lidl-Markt für die Bewohner auch als Nahversorger dienen könnte. Da es sich teilweise um eine sozial schwächere Bevölkerung handele, hätten sie auch eine hohe Motivation, dort billiger einzukaufen. Diese Kaufkraft würde dann dem Kaisers-Markt fehlen. Diesem Gedanken steht aus Sicht des Investors entgegen, dass der Kaisers-Markt entschieden näher an den Wohnsiedlungen liegt und damit auch weiterhin seine Bedeutung als Nahversorgungsbetrieb behalten wird. Diese Stellung hat der Kaisers-Markt - trotz der dominierenden Wirkung des TOOM-Marktes in einer Entfernung von nur 2,0 km entwickelt und bis heute behalten. Der geplante LIDL-Markt wird nur etwa 300 m näher als der TOOM-Markt zu der zu betrachtenden Wohnbebauung liegen. Es ist aus Sicht des Investors nicht nachvollziehbar, aus diesem Entfernungsunterschied das Ende des Fortbestandes des Kaisers ableiten zu wollen. Vielmehr wird nach Auffassung des Investors der Kaisers-Markt seine Stellung als Nahversorger behalten, nicht zuletzt wegen seiner günstigen zentralen Lage und der damit verbundenen Qualität als Ort von sozialen Kontakten. Dies gilt besonders auch für die hier wohnenden älteren Bevölkerungsschichten. Bezüglich der Stellungnahme der Stadt Sankt Augustin nimmt der Vorhabenträger wie folgt Stellung: Dieser Ansicht wird nicht gefolgt, da der Hangelarer Einzelhandel bisher durchaus in der Lage war, sich trotz der in geringer Entfernung vorhandenen übermächtigen Konkurrenz (HUMA-Park, TOOM-Markt, HIT-Markt, Discountmärkte Alte Heerstraße und St. Augustin-Menden) zu entwickeln und zu überleben. Aus Sicht des Investors trifft der Kunde bewusst sowohl heute wie auch zukünftig seine Entscheidung hinsichtlich des Einkaufsor-

5 tes, er entscheide sich auch heute schon entweder zugunsten des Hangelarer Einzelhandels oder stattdessen für alternative Anbieter in der näheren und weiteren Umgebung. Das nun geplante Vorhaben bleibt mit seiner Verkaufsfläche unterhalb von 800 m² und damit der Großflächigkeit. Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche von Nachbargemeinden oder schädliche Auswirkungen auf vorhandene zentrale Versorgungsbereiche auf Bonner Stadtgebiet werden aus Sicht des Vorhabenträgers durch das von ihm beauftragte Gutachten widerlegt. Im Flächennutzungsplan der Stadt Bonn ist der betreffende Bereich als gewerbliche Baufläche dargestellt. Der zurzeit rechtsverbindliche Bebauungsplan weist ein Gewerbegebiet mit einer GRZ von 0,8 und einer BMZ von 7,7 aus. Es ist vorgesehen, das für das Vorhaben vorgesehene Grundstück weiterhin als Gewerbegebiet festzusetzen. Im Vergleich zum bestehenden Bebauungsplan ist geplant die dort festgesetzten GRZ / GFZ-Werte deutlich zu reduzieren. Eine Änderung des Flächennutzungsplans ist nicht erforderlich.