Bildnachweise:Landkreis Gießen,

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1 Wohnraumversorgungskonzept für den sozialen Wohnungsbau für den Landkreis Gießen Teilraum West Präsentation GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH Bildnachweise:Landkreis Gießen,

2 Kurzvorstellung GEWOS 2 Unabhängiges Forschungs- und Beratungsinstitut Über 40 Jahre Erfahrung deutschlandweite Tätigkeit Umsetzungsorientierte Ergebnisse und Handlungskonzepte 15 Mitarbeiter (Geografie, Ökonomie, Stadtplanung) spezifische Projektteams Wohnungsmarkt Stadtentwicklung Wohnungspolitikberatung Wohnungswirtschaftliche Beratung Immobilienmarkt

3 Gliederung 3 Situationsanalyse Wohnungsmarktprognose Analyse zum Bedarf an preisgünstigen Wohnungen Zielgruppen Handlungsempfehlungen

4 Situationsanalyse Landkreis Gießen 4 Bildnachweis:

5 Bevölkerungsentwicklung in den Kommunen 5 Einwohner mit Hauptwohnsitz (Ekom21) Einwohner Jährliche Veränderung Veränderung Einwohner zu zu zu zu zu Allendorf (Lumda) ,1% -0,8% -0,5% 1,4% 0,2% Biebertal ,3% 0,1% 0,7% 0,9% 1,3% Buseck ,8% -0,3% 1,6% -0,4% 0,2% Fernwald ,0% 0,4% 0,6% 0,9% 2,9% Gießen ,5% 6,9% 1,1% 0,1% 9,7% Grünberg ,1% -0,3% 0,3% 0,8% 0,5% Heuchelheim ,0% 1,4% 0,3% 1,5% 4,3% Hungen ,1% 0,5% 0,7% -0,5% -0,3% Langgöns ,3% -0,1% -0,2% 1,5% 0,9% Laubach ,1% -0,4% -0,1% 1,2% 0,6% Lich ,5% 0,5% 1,3% 0,6% 2,0% Linden ,5% 1,4% 2,6% 0,7% 5,3% Lollar ,4% 1,0% 1,7% 2,3% 4,7% Pohlheim ,4% 0,5% 1,1% 1,3% 3,4% Rabenau ,5% 0,5% -0,1% 3,0% 0,8% Reiskirchen ,0% 0,1% 0,6% 0,7% 1,5% Staufenberg ,2% 0,9% 0,1% 1,3% 2,5% Wettenberg ,9% -0,2% 0,7% 0,7% 0,2% Landkreis Gießen ,3% 2,3% 0,9% 0,6% 4,2% Landkreis Gießen ohne Stadt Gießen ,2% 0,3% 0,8% 0,9% 1,8% Quelle: Landkreis Gießen Ekom 21

6 Bevölkerungsentwicklung in den Kommunen 6 Quelle: Landkreis Gießen Ekom 21

7 Wohnungsbestand im Landkreis Gießen - Baualter 7 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% vor ab 2001 Quelle: Zensus 2011, amtliche Statistik Hessen

8 Wohnungsbestand im Landkreis Gießen - Wohnungsgrößen 8 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% unter 60 m² 60 bis unter 80 m² 80 bis unter 100 m² 100 m² bis unter 120 m² 120 m² bis unter 140 m² ab 140 m² Quelle: amtliche Statistik Hessen

9 Wohnungsnutzung im Landkreis Gießen 9 100% 80% 60% 40% 20% 0% Biebertal 2% 4% 14% 9% 9% 17% 20% 18% 35% 19% 20% 30% 37% 23% 83% 43% 42% 52% 33% 37% 21% 19% 13% bis 60 m² 60 bis 80m² 80 bis 100 m² 100 bis 120 m² Heuchelheim 64 % 61 % 46 % 68 % 120 bis 140 m² ab 140 m² 100% 80% 60% 40% 20% 0% 4% 3% 10% 9% 14% 23% 9% 15% 23% 34% 19% 37% 22% 39% 22% 41% 71% 37% 32% 44% 37% 27% 18% 12% bis 60 m² 60 bis 80m² 80 bis 100 m² 100 bis 120 m² 55 % 44 % 120 bis 140 m² ab 140 m² Einpersonhaushalt Zweipersonenhaushalt Einpersonhaushalt Zweipersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt Vier ode Mehrpersonnehaushalt Dreipersonenhaushalt Vier ode Mehrpersonnehaushalt 100% 80% 60% 40% 20% 0% Wettenberg 66 % 3% 4% 6% 11% 19% 12% 15% 16% 19% 29% 39% 37% 74% 53% 33% 29% bis 60 m² 60 bis 80m² 80 bis 100 m² 100 bis 120 m² 58 % 48 % 24% 32% 19% 38% 20% 35% 20% 13% 120 bis 140 m² ab 140 m² Einpersonhaushalt Dreipersonenhaushalt Zweipersonenhaushalt Vier ode Mehrpersonnehaushalt Quelle: Zensus 2011

10 Baufertigstellungen 10 Bildnachweis: eigene Darstellung, amtliche Statistik Hessen

11 Mieten pro m² 11 Bildnachweis: eigene Darstellung, Immobilienscout24 Bildnachweis: Landkreis Gießen, Amt für Bodenmanagement

12 Gegenüberstellung Kaufkraft und Miete 12 Quelle: eigene Darstellung, GfK und Immobilienscout24

13 Wohnungsmarktprognose Landkreis Gießen 13 Bildnachweis:

14 Bevölkerungs- und Haushaltsprognose bis Wettenberg Staufenberg Reiskirchen Rabenau Pohlheim Lollar Linden Lich Laubach Langgöns Hungen Heuchelheim Grünberg Gießen Fernwald Buseck Biebertal Allendorf (Lumda) 1,6% 1,0% 4,0% 6,1% 6,7% 10,2% 4,0% 2,0% 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% Haushalte Bevölkerung Quelle: Bevölkerungsprognose Hessen Agentur, GEWOS

15 Bevölkerungs- und Haushaltsprognose bis Quelle: Bevölkerungsprognose Hessen Agentur, GEWOS

16 Altersstruktur 2015 und % 80% 60% 40% 20% 0% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 20% 23% 21% 20% 20% 21% 22% 20% 22% 19% 18% 19% 18% 23% 20% 20% 22% 34% 33% 32% 30% 32% 30% 33% 33% 33% 33% 28% 30% 29% 34% 31% 33% 31% 22% 23% 24% 26% 24% 25% 22% 24% 22% 24% 28% 26% 26% 22% 25% 24% 24% 8% 8% 8% 9% 8% 9% 7% 8% 7% 7% 10% 9% 9% 7% 8% 8% 8% 17% 13% 15% 15% 16% 15% 15% 15% 16% 16% 16% 17% 18% 14% 16% 15% 15% 30% 33% 32% 27% 30% 28% 32% 30% 32% 30% 26% 26% 26% 35% 29% 30% 31% 29% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 31% 31% 29% 29% 29% 29% 30% 19% 20% 20% 22% 20% 21% 19% 20% 19% 20% 23% 23% 22% 19% 20% 20% 21% 6% 5% 5% 6% 5% 6% 5% 5% 6% 5% 6% 6% 6% 15% 12% 13% 16% 15% 15% 15% 14% 14% 14% 14% 14% 17% 5% 5% 5% 6% 12% 16% 16% 12% unter 18 Jahre 18 bis unter 25 Jahre 25 bis unter 45 Jahre 45 bis unter 65 Jahre 65 Jahre und älter Quelle: Bevölkerungsprognose Hessen Agentur, GEWOS

17 Haushaltsstruktur 2015 und % 50% 0% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 19% 15% 17% 16% 19% 15% 16% 18% 18% 17% 16% 18% 16% 15% 15% 16% 15% 21% 20% 18% 17% 14% 17% 18% 18% 15% 16% 14% 17% 15% 20% 16% 18% 15% 37% 36% 35% 36% 36% 35% 36% 35% 34% 34% 30% 33% 33% 36% 38% 36% 34% 26% 33% 33% 33% 29% 35% 30% 30% 33% 33% 39% 28% 32% 26% 29% 31% 34% 15% 12% 15% 14% 14% 14% 16% 13% 14% 15% 15% 14% 15% 19% 17% 15% 15% 12% 14% 13% 14% 14% 13% 15% 15% 13% 14% 13% 15% 13% 17% 13% 15% 13% 41% 39% 37% 38% 39% 38% 39% 38% 37% 37% 32% 36% 36% 39% 41% 39% 36% 29% 36% 36% 34% 32% 36% 33% 32% 35% 36% 40% 30% 34% 29% 31% 34% 37% Einpersonenhaushalt Dreipersonenhaushalt Zweipersonenhaushalt Vier und Mehrpersonenhaushalt Quelle: Bevölkerungsprognose Hessen Agentur, GEWOS

18 Alters- und Haushaltsstrukturen 2015 und Altersstruktur Biebertal 2015 Biebertal 2030 Heuchelheim 2015 Heuchelheim 2030 Wettenberg 2015 Wettenberg 2030 unter 18 Jahre 18 bis unter 25 Jahre 25 bis unter 45 Jahre 45 bis unter 65 Jahre 65 Jahre und älter Haushaltsstruktur Biebertal 2015 Biebertal 2030 Heuchelheim 2015 Heuchelheim 2030 Wettenberg 2015 Wettenberg 2030 Einpersonenhaushalte Zweipersonenhaushalte Dreipersonenhaushalte Haushalte mit mind. Vier Personen

19 Neubaubedarf Quelle: Bevölkerungsprognose Hessen Agentur, GEWOS

20 Neubaubedarf Angebotsüberhang 2015 Ersatzbedarf Zusatzbedarf Neubaubedarf Quelle: Bevölkerungsprognose Hessen Agentur, GEWOS

21 Neubaubedarf nach Segmenten Variante A nach bisherigen Wohnformen Variante B Nach Bautätigkeit Ein und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Quelle: Bevölkerungsprognose Hessen Agentur, GEWOS

22 Analyse zum preisgünstigen Wohnen im Landkreis Gießen 22 Bildnachweis:

23 Bedarfsgemeinschaften (Landkreis Gießen ohne Stadt Gießen) Landkreis Gießen o. Stadt Gießen Jan 12 Jan 13 Jan 14 Jan 15 Jan 16 Jan 17 Singlehaushalte Zweipersonenhaushalte Drei und Mehrpersonenhaushalte Biebertal Heuchelheim Wettenberg Jan 12 Jan 13 Jan 14 Jan 15 Jan 16 Jan 17 Bildnachweis: Jobcenter Gießen

24 Interviews Vermieter, Makler, Mieter, Soziales 24 Im Landkreis Gießen gibt es Versorgungsengpässe was preisgünstigen Wohnraum betrifft. Das betrifft nicht nur die Stadt Gießen, sondern vor allem auch die städtischen Gemeinden im Landkreis. Für alle Gemeinden gilt, dass es zu wenig öffentlich geförderte Wohnungen gibt. Einkommensschwache Haushalte haben Probleme im Landkreis geeigneten Wohnraum zu finden. Geringverdiener haben ein erhebliches Problem günstigen Wohnraum zu finden. In der Regel haben sie immer das Nachsehen, wenn mehrere Interessenten neuen Wohnraum suchen. Es gibt für die sozial schwachen, die Wohnungen suchen, kaum Wohnraum. Außerdem setzt der Vermieter ein gewisses Anforderungsprofil an die künftigen Mieter voraus. Mit der Folge, dass teilweise im ländlichen Gebiet Wohnraum bewusst leersteht. Im Landkreis Gießen besteht ein erheblicher Bedarf an preisgünstigem Wohnraum. Das Problem ist, dass der Neubau sich nicht am Bedarf orientiert, sondern an der Rendite. Wenn ausreichend preisgünstiger Wohnraum geschaffen wird, wonach es aktuell aussieht, wird sich die Lage am Wohnungsmarkt in den kommenden Jahren sichtlich entspannen.

25 Zukünftige Entwicklung 25 Mietpreisanstiege Bindungsausläufe Singularisierung Höhere Zahl an Bedarfsgemeinschaften Bspw. Grundsicherung im Alter 4,00% 3,50% 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 0,00% Grundsicherungsquote im Alter ab 65 Landkreis Gießen Quelle: Statistisches Bundesamt

26 Zielgruppen Landkreis Gießen 26 Bildnachweis:

27 Zielgruppen Übersicht % 90% 80% 38% 38% 35% 33% 39% 44% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 15% 21% 18% 15% 29% 26% 16% 20% 16% 19% 16% 18% 30% 30% 27% 22% 15% 19% 0% Biebertal 2015 Biebertal 2030 Heuchelheim 2015 Heuchelheim 2030 Wettenberg 2015 Wettenberg 2030 Haushalte mit Kindern Singlehaushalte bis 65 Jahre Singlehaushalte ab 65 Jahre Sonstige Haushalte

28 Interviews Vermieter, Makler, Mieter, Soziales 28 Für den Durchschnittsmieter (mittleres Alter, mittleres Einkommen, Auspendler) sind Ein- bis Zweizimmer-Wohnungen zu Miete attraktiv Die wichtigsten Nachfrager nach Mietwohnungen sind Singles Die Senioren wollen sich in der Regel verkleinern. Das Problem ist jedoch, dass viel zu wenig barrierearmer Wohnraum im Landkreis vorhanden ist. Noch schlechter ist die Versorgungssituation mit barrierearmen oder barrierefreien Wohnungen Die Versorgung mit barrierefreien Wohnungen ist mehr als schlecht Im Landkreis Gießen gibt es einen hohen Bedarf an barrierefreien Wohnungen Interessanter werden jedoch alternative Wohnformen wie betreutes Wohnen Für die klassische Familie ist das Eigenheimmodell eher interessant als Mietwohnungen Junge Familien sind vor allem am Eigentum interessiert

29 Nachfrage von Singlehaushalten Veränderung der Haushaltsstruktur Veränderung Allendorf Biebertal Buseck Fernwald Grünberg Heuchelheim Hungen Langgöns Laubach Lich Linden Lollar Pohlheim Rabenau Reiskirchen Staufenberg Wettenberg Bildnachweis: eigene Darstellung

30 Nachfrage von Seniorenhaushalten Veränderung der Haushaltsstruktur Veränderung Allendorf Biebertal Buseck Fernwald Grünberg Heuchelheim Hungen Langgöns Laubach Lich Linden Lollar Pohlheim Rabenau Reiskirchen Staufenberg Wettenberg Bildnachweis: eigene Darstellung

31 Nachfrage von Haushalten mit Kindern Veränderung der Haushaltsstruktur Veränderung Allendorf Biebertal Buseck Fernwald Grünberg Heuchelheim Hungen Langgöns Laubach Lich Linden Lollar Pohlheim Rabenau Reiskirchen Staufenberg Wettenberg Bildnachweis: eigene Darstellung

32 Wanderungen von Kinder und Jugendlichen (Familien) nach Altersgruppen im Mittel 2013 bis Quelle: Statistik Hessen

33 Flüchtlinge im Landkreis Gießen (ohne Stadt Gießen) 33 Flüchtlinge in Gemeinschaftsunterkünften Modellrechnung Nachfrage durch Flüchtlinge im Landkreis Gießen (o. Stadt) Allendorf Biebertal Buseck Fernwald Grünberg Heuchelheim Hungen Langgöns Laubach Lich Linden Lollar Pohlheim Rabenau Reiskirchen Staufenberg Wettenberg Annahmen zur Modellrechnung inkl. Flüchtlinge Aktuell anerkannte Flüchtlinge (davon in der Stadt Gießen und rund im Landkreis) 30 % bleiben im Landkreis Pro Flüchtling eine Person als Familiennachzug Flüchtlinge Bevölkerungspürognose Flüchtlinge

34 Handlungsempfehlungen Landkreis Gießen 34 Bildnachweis:

35 Interviews Kommunen 35 Biebertal Wohnen im Grünen Hohes Einkommensniveau Wenig barrierearme Einfamilienhäuser, Neue Wohngebiete entstehen altersgerecht Zentrale Lagen im Fokus der Planungen Junge Familien fragen Einfamilienhäuser in zentralen Lagen nach Bestandsobjekte (EFH) werden kaum nachgefragt (zukünftige Leerstände) Hochwertige Wohnungen werden von kleineren Haushalten nachgefragt Heuchelheim Sehr angespannter Wohnungsmarkt Preisgünstige Bestände verringern sich (Wegfall der Preisbindungen) Es können kaum noch Wohngebiete erschlossen werden (weitere Anspannung) Wichtigste Nachfragegruppe Familien (Förderung durch Vergaberichtlinie) Personen mit geringem Einkommen haben es schwer eine Wohnung zu finden Wettenberg Nachfrage höher als Angebot, vor allem bei Neubau von Einfamilienhäusern Aktuell kaum Neubauflächen vorhanden Änderung der B-Pläne vorgesehen Barrierearmer Neubau von Mehrfamilienhäusern wird von Senioren und Familien geschätzt Wenig geförderter Wohnraum Bestandsobjekte (Modernisierungsbedarfe) bleiben länger auf dem Markt werden aber auch (zu hohen Preisen) veräußert

36 Handlungsfelder Teilraum West 36 Neubaubedarf Bestandsentwicklung Preisgünstiger Wohnraum Wohnungen bis 2030 Ersatzbedarf (370 Wohnungen) Nachverdichtungspotenziale Zusätzlicher Neubau (710 Wohnungen) Innenentwicklung vor Außenentwicklung MFH für Senioren und kleine Haushalte EFH für Familien (Energetische) Modernisierung Generationenwechsel unterstützen Auslastung bestehender Infrastrukturen und geringere Investitionskosten für Erschließung und Infrastruktur Zusatzbedarf preisgünstigen Wohnungen Neubau Ankauf von Belegungsrechten Förderung des genossenschaftlichen Wohnens Prüfung des Beitritts zur SWS GmbH

37 Vielen Dank! 37 Kontakt: GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH Drehbahn Hamburg Friedbergstraße Berlin info@gewos.de