PRAXISBEISPIELE. Umfassende Baubegleitung energetischer Sanierungen in Stuttgart. Beratung von Eigentümergemeinschaften mit 10 bis 150 Eigentümern

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1 Klicken ERSTES Sie, um STUTTGARTER das Titelformat zu bearbeiten WEG - FORUM OKTOBER 2013 PRAXISBEISPIELE Umfassende Baubegleitung energetischer Sanierungen in Stuttgart Beratung von Eigentümergemeinschaften mit 10 bis 150 Eigentümern

2 LEISTUNGSUMFANG DES

3 STADTPLANUNG INTERKOMMUNALES INDUSTRIEGEBIET LANGWIESEN

4 PROJEKTBETREUUNG RAUM- UND FUNKTIONSPROGRAMM LANDESMESSE STUTTGART

5 OBJEKTPLANUNG alt neu SANIERUNG HÄSELERWEG IN SCHWÄBISCH GMÜND

6 REICHE ERFAHRUNG IN ENERGETISCHER SANIERUNG SANIERUNGSRATGEBER DER LANDESHAUPTSTADT STUTTGART

7 PRAXIS DER SANIERUNGSDURCHFÜHRUNG Modernisieren von Mehrfamilienhäusern und Finanzierung bei Wohnungseigentümergemeinschaften Wie bekommt man zahlreiche Eigentümer unter einen Hut? Viele Wohngebäude sind in Eigentumswohnungen aufgeteilt. In diesen Fällen kann der Entscheidungsprozess schwierig sein, da die Eigentümergemeinschaft (WEG) das Sagen hat. Es wollen und müssen also viele Eigentümer mit entscheiden. Dabei gibt es naturgemäß grundsätzlich unterschiedliche Interessenslagen, nämlich diejenigen, die ihre Wohnung selbst nutzen (Eigennutzer) und diejenigen, die ihre Wohnung vermieten (Vermieter). Die Eigennutzer können die Vorteile einer Sanierung direkt genießen. Sie spüren die bessere Behaglichkeit am eigenen Leibe und den geringeren Energieverbrauch im eigenen Geldbeutel. Allerdings haben sie auch die Investitionskosten alleine zu tragen.

8 PRAXIS DER SANIERUNGSDURCHFÜHRUNG Die Vermieter können dagegen einen Teil ihrer Investitionskosten auf die Miete umlegen. Die Investitionskosten werden also auf mehrere Schultern verteilt. Dies ist zumindest in dem Maße unproblematisch, in dem der Energieverbrauch sinkt. Die Kaltmiete steigt dann zwar, die Gesamtkosten bleiben aber nahezu gleich. Der beim Eigentümer verbleibende Anteil wird durch Zuschüsse gemindert oder durch zinsgünstige KfW-Darlehen tragbar. Außerdem kann er meist zusätzlich Steuervorteile nutzen. Bei einer sinnvollen energietechnischen Sanierung handelt es sich um eine beachtliche Investition, die normalerweise nicht aus der verfügbaren Rücklage beglichen werden kann. Die Eigentümergemeinschaft muss deshalb eine Sonderumlage beschließen. Dafür werden die Kosten der Sanierung auf die jeweiligen Eigentümer rechnerisch verteilt und jeder bezahlt vor Baubeginn seinen Anteil auf ein Treuhandkonto ein. Nachfinanzieren ist dabei grundsätzlich auszuschließen.

9 PRAXIS DER SANIERUNGSDURCHFÜHRUNG Am Anfang eines jeden Sanierungsvorhabens müssen eine gründliche Planung und eine verlässliche Kostenschätzung stehen. Es hat sich bewährt, dass sich eine WEG z.b. von einem Architekten mit entsprechendem Fachwissen eine Entscheidungsvorlage ausarbeiten lässt, die mindestens folgendes enthalten muss: Maßnahmen bzw. Maßnahmenpakete Nutzen der einzelnen Maßnahmen Bauphysikalische Richtigkeit Gestalterische Möglichkeiten Hinweise auf ggf. baurechtliche Auflagen Kosten verschiedener Maßnahmenpakete Finanzierungs- und Fördermöglichkeiten Terminplan Dies geht nicht ohne eine gute und detaillierte Beratung!

10 PRAXIS DER SANIERUNGSDURCHFÜHRUNG Hierzu kann es sinnvoll sein, dass der Architekt einen Energieberater hinzuzieht, der später auch den Energieausweis für die Wohnungen ausstellen kann. Unser Büro arbeitet hier in der Regel mit dem Energieberatungszentrum Stuttgart EBZ zusammen. Wenn das zu modernisierende Gebäude in Stuttgart steht, kann man mit einem Energiegutachten durch das EBZ oder den TÜV erhebliche städtische Zuschüsse bekommen. Dies sollte man nutzen. Außerdem empfehlen wir allen Eigentümern die Finanzierungs- und Fördermöglichkeiten der Kreditanstalt für Wiederaufbau in Anspruch zu nehmen. Die KfW bietet zurzeit unschlagbar zinsgünstige Sanierungsdarlehen an, die jedem die Finanzierung erleichtern. Die Laufzeiten liegen zwischen 10 und 30 Jahren bei effektiven Jahreszinsen von zum Teil unter 1%. Wenn man kein Darlehen benötigt, kann man für Energie einsparende Maßnahmen Zuschüsse erhalten. Das Land Baden-Württemberg bietet für Eigennutzer noch zusätzliche Vergünstigungen.

11 PRAXIS DER SANIERUNGSDURCHFÜHRUNG Die KfW legt aber Wert auf eine Qualitätssicherung durch einen fachlich qualifizierten Sanierungsbetreuer. Damit dies die Eigentümer/Bauherren nicht über Gebühr belastet, erstattet die KfW nach Abschluss einer erfolgreichen Sanierung auf Antrag einen Teil des Honorars wieder zurück. Gute Beratung und professionelle Baubetreuung lohnen sich also auch finanziell.

12 WEG - 16 EIGENTÜMER Maßnahmenpaket KfW-optimiert 1. Dämmung der Außenwand (14 cm, WLG 035) 2. Neue Fenster Treppenhaus (U-Wert < 1,4 W/m²K) 3. Dämmung der obersten Geschossdecke (16 cm, WLG 024) inkl. neuen Abtrennungen 4. Dämmung der Kellerdecke (11 cm, WLG 035) 5. Größere Balkone VORHER Sanierung Mehrfamilienhaus in Stuttgart - Degerloch

13 WEG - 16 EIGENTÜMER zusätzlich Zentralheizung und Solarkollektoren für Brauchwassererwärmung

14 WEG - 16 EIGENTÜMER VERGLEICH DER VARIANTEN KfW-optimiert + Heizung und Solar

15 WEG - 16 EIGENTÜMER VERGLEICH DER VARIANTEN KfW-optimiert Modernisierungskosten ~ städt. Förderung (max. 16,7%) ~ Teil der Rücklagen (2007) ~ Gesamtkosten WEG ~ Heizung + Solar Prämierenergiebedarf unter EnEV-Neubau-Niveaul Modernisierungskosten ~ städt. Förderung (max. 20,7%) ~ KfW-Tilgungs-Zuschuss (5%) ~ Teil der Rücklagen (2007) ~ Gesamtkosten WEG ~ Zinsatz 2,37%, Tilgung 2,5% (frei wählbar) (KfW CO 2 -Gebäudesanierungsprogramm 20 Jahre Laufzeit, 10 Jahre Zinsbindung) Dauerhafte Einsparung an Heizungsund Warmwasserkosten! Einsparung Schornsteinfeger Differenz bei KfW-Finanzierung: monatlich ca ohne Kredit: nochmals zusätzlich 5% Zuschuss

16 WEG - 16 EIGENTÜMER TERMINPLAN Geplanter Bauablauf in Abstimmung mit ausführenden Firmen

17 WEG - 16 EIGENTÜMER IM BAU Dämmung der obersten Geschossdecke (16 cm) und neue Lattenverschläge Sanierung Mehrfamilienhaus in Stuttgart - Degerloch

18 WEG - 16 EIGENTÜMER VORHER NACHHER deutlich vergrößerte Balkone Sanierung Mehrfamilienhaus in Stuttgart - Degerloch

19 WEG - 16 EIGENTÜMER VORHER NACHHER bessere Nutzbarkeit Sanierung Mehrfamilienhaus in Stuttgart - Degerloch

20 WEG - 11 EIGENTÜMER VORHER NACHHER mit integrierter Solaranlage und vergrößerten Balkonen Sanierung Mehrfamilienhäuser in Stuttgart - Luginsland

21 WEG - 11 EIGENTÜMER VORHER NACHHER mit integrierter Solaranlage und vergrößerten Balkonen Sanierung Mehrfamilienhäuser in Stuttgart - Luginsland

22 WEG - 16 EIGENTÜMER VORHER NACHHER Sanierung Wohnblock in Stuttgart - Degerloch

23 WEG - 16 EIGENTÜMER Auszeichnung 2012 Sanierung Wohnblock in Stuttgart - Degerloch

24 WEG EIGENTÜMER VORHER NACHHER Sanierung Hochhaus in Stuttgart-Fasanenhof

25 WEG EIGENTÜMER VORHER NACHHER WINTERGARTEN Sanierung Hochhaus in Stuttgart-Fasanenhof

26 WEG EIGENTÜMER Auszeichnung 2013 Sanierung Hochhaus Stuttgart - Fasanenhof

27 Klicken Sie, um ERSTES das Titelformat STUTTGARTER zu bearbeiten WEG - FORUM WIR WÜNSCHEN IHNEN VIEL ERFOLG BEI IHREM EIGENEN SANIERUNGSVORHABEN DIPL. ING. HANS MARTIN MADER FREIER ARCHITEKT BDA UND STADTPLANER SRL STRAIFSTRASSE STUTTGART TEL (0711) FAX (0711)