Innenentwicklung Schweiz

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1 Innenentwicklung Schweiz Möglichkeiten und Herausforderungen 6./7. Juni 2013 Innenentwicklung aus der Sicht der Immobilienwirtschaft Balz Halter, Halter AG 1. Es besteht eine grosse Nachfrage nach Flächen an verdichteten, gut erschlossenen, urbanen Lagen 2. Das Potential einer Verdichtung ist interessant für Entwickler und Investoren 3. Die Vorleistungen und Risiken sind aber erheblich 4. Verdichtung nicht generell, sondern an gut erschlossenen Lagen 5. Verdichtung kraftvoll nicht alibimässig 6. Qualität der Verdichtung sicherstellen, auch im öffentlichen Raum 7. Strukturen hinterfragen, neue Identitäten schaffen 8. Grossräumig (über Quartier- und Gemeinde hinaus) denken und agieren 9. Die richtigen Planungsinstrumente schaffen und zur Verfügung stellen 10. Baugesetzliche Bestimmungen hinterfragen, die die Verdichtung behindern Zürich, 6. Juni 2013

2 Innenentwicklung aus Sicht der Immobilienwirtschaft Balz Halter, Halter AG 6. Juni

3 Nachfrage nach Innenentwicklung ist da Erhöhte Nachfrage nach Wohn- und Arbeitsraum an zentrumsnahen, urbanen Lagen mit guter Erschliessung und Versorgung Bereitschaft in dichten, intensiven Strukturen zu leben zurück in die Stadt Verdichtungen schaffen Mehrwertpotentiale aber nicht Mehrwert per se erhöhte Anforderung an Qualität und Identität beachten von Markttauglichkeit und Werthaltigkeit Kompetenz und Bereitschaft zur Innenentwicklung ist vorhanden Immobilienentwickler, professionelle Bauherren Grosses Know-how seitens Planer und Architekten

4 Herausforderungen sind gross wesentlich grösser bei Innenentwicklung als auf der grünen Wiese Komplexeres Umfeld Grössere Perimeter: Brachen, Quartiere, Zentren Fehlende baurechtliche Planungsgrundlage Probleme Lärm, Schatten, Erschliessung etc. Bestehende Nutzungen, mehr Grundeigentümer/Nachbarn involviert Höhere Risiken Grössere Vorinvestitionen in die Planung Längere Planungsprozesse Politische Unwägbarkeiten Tendenziell mehr Rechtsmittelverfahren

5 Verdichten aber richtig Verdichten am richtigen Ort an gut erschlossenen Lagen, vor allem in den Zentren an peripheren Lagen senkt Qualität und führt zu Mehrverkehr Kraftvolle Verdichtung Nicht zaghaft und politisch verträglich sondern relevant damit effiziente Lagen optimal genutzt werden damit Intensität und Urbanität entstehen kann damit sich Vorinvestitionen und Qualitätsmassnahmen lohnen damit Mehrflächenkonsum die Mehrflächen nicht durch wegfrisst Verdichtung auch in die Höhe: Hochhäuser und Hochhäusergruppen Nicht kompensieren durch grössere sondern hochwertigere Freiräume

6 Orte neu verstehen Bestehende Strukturen hinterfragen neue Strukturen, neue Erscheinung, neuer Inhalt, neues Verständnis von der Gemeinde zur Stadt, vom Vorort zum Stadtteil neuer Mix, gemischte Gebiete, Nahversorgung, ev. überregionale Angebote Differenzierung und gute Gestaltung öffentlicher Räume Orte mit Identitäten schaffen Städtebau wieder entdecken und pro aktiv vorantreiben

7 Beispiel Dietikon Limmatfeld

8 Grössräumig denken über Gemeinde-/Kantons-/Landesgrenzen hinaus denken Teil eines Ganzen, eines Siedlungs-, Metropolitanraumes neue Rolle in diesem Ganzen suchen Identität schaffen, nicht jede Gemeinde kann alles leisten Beispiel Destination Schlieren mit Event- und Kongresshalle Beispiel Limmat(tal)stadt

9 Instrumente Ist die BZO in der heutigen Ausgestaltung noch das richtige Instrument? Stellt sie die Qualität sicher und wird der Eigenheit des Ortes gerecht? Ist sie flexibel genug, bei sich rasch verändernden Bedürfnissen? Was spricht gegen Gestaltungspläne oder ähnliche Planungsverfahren? Interaktiver Prozess Gewährleistung von dem Ort entsprechenden Lösungen Aushandeln von öffentlichen und privaten Interessen Mitfinanzierung öffentlicher Räume durch Bauträger Hinterfragen von Baugesetzen und bauhygienischen Vorschriften? Höhen, Abstände, Ausnützungsziffern etc. Lärmvorschriften, Zweistundenschatten etc

10 Fazit 1. Es besteht eine grosse Nachfrage nach Flächen an verdichteten, gut erschlossenen, urbanen Lagen 2. Das Potential einer Verdichtung ist interessant für Entwickler und Investoren 3. Die Vorleistungen und Risiken sind aber erheblich 4. Verdichtung nicht generell, sondern an gut erschlossenen Lagen 5. Verdichtung kraftvoll nicht alibimässig 6. Qualität der Verdichtung sicherstellen, auch im öffentlichen Raum 7. Strukturen hinterfragen, neue Identitäten schaffen 8. Grossräumig (über Quartier- und Gemeinde hinaus) denken und agieren 9. Die richtigen Planungsinstrumente schaffen und zur Verfügung stellen 10. Baugesetzliche Bestimmungen hinterfragen, die Verdichtung behindern

11 Innenverdichtung ist eine grosse Chance! Balz Halter Halter AG Hardturmstrasse Zürich T