on-geo Days 2015 Nachhaltigkeit von Handelsimmobilien

Transkript

1 Nachhaltigkeit von Handelsimmobilien Kurkowski VALUE

2 Handel ist Wandel Handelsimmobilien Stationäre Händler Hersteller Handel Online- Händler Kunden

3 Handel ist Wandel Handelsimmobilien Investor / Betreiber Gutachter Renditechance Investitionsgrab Nachhaltigkeit der Mieten Drittverwendungsfähigkeit

4 Agenda 1. Handelsspezifische Immobilien 2. Marktentwicklung Einzelhandelsimmobilien 3. Einflussfaktoren im Handel 4. Bewertungsansatz Handelsimmobilien

5 1. Handelsspezifische Immobilien 1852 Kaufhäuser 70er Jahre Supermärkte SB Märkte 80er Jahre Verbrauchermärkte 90er Jahre Discounter SB Warenhäuser 2000er Jahre Convenience Stores Factory-Outlets Erlebnis-Shopping 2010er Jahre Online-Shopping Quelle: in Anlehnung an DB Research

6 1. Handelsspezifische Immobilien Typisierung nach Preissensitivität Produktnutzung Quelle: PwC in Anlehnung an DB Research

7 1. Handelsspezifische Immobilien Typisierung nach Handelsformaten Food-Bereich Non-Food-Bereich Quelle: PwC in Anlehnung an DB Research

8 Agenda 1. Handelsspezifische Immobilien 2. Marktentwicklung Einzelhandelsimmobilien 3. Einflussfaktoren im Handel 4. Bewertungsansatz Handelsimmobilien

9 2. Marktentwicklung Einzelhandelsimmobilien 2003 bis 2013 Umsatz (nominal) (2) + 8% auf ca. 433 Mrd. Verkaufsfläche (1) + 7% auf mehr als 122 Mio. m² Bereinigt um den allgemeinen Preisanstieg ist der Umsatz in diesem Zeitraum um 8% zurückgegangen. Quelle: (1) EHI Retail Institute; (2) Handelsverband Deutschland

10 2. Marktentwicklung Einzelhandelsimmobilien Flächenproduktivität im deutschen Einzelhandel Umsatz je m² in Quelle: statista

11 2. Marktentwicklung Einzelhandelsimmobilien Entwicklung der Umsatzanteile nach Betriebsformen Quelle: GfK Geo Marketing

12 2. Marktentwicklung Einzelhandelsimmobilien Ausweitung der Verkaufsflächen in den Jahren 2003 bis 2013 ist insbesondere in folgenden Handelsformaten festzustellen: Shopping-Center Fachmärkte Lebensmitteldiscounter Quelle: EHI Retail Institute

13 2. Marktentwicklung Einzelhandelsimmobilien Shopping-Center Von 2003 bis 2013 ist die Anzahl der Center um 115 auf 453 gestiegen. Erweiterung der Verkaufsfläche um 34% auf ca. 10 Mio. m² (8% der Gesamtverkaufsfläche). 3 von 4 Centren werden derzeit im Bereich der Innenstädte gebaut. Quelle: EHI Retail Institute

14 2. Marktentwicklung Einzelhandelsimmobilien Shopping-Center Mietspannen Quelle: Hahn Gruppe Reserch

15 2. Marktentwicklung Einzelhandelsimmobilien Fachmärkte Von 2003 bis 2013 ist die Entwicklung der Drogerie-, Elektro-, Bekleidungs- und Baumärkte differenziert verlaufen. Anzahl der Drogeriemärkte von Rossmann und dm hat sich mehr als verdoppelt. Schlecker Insolvenz hat zu Schließung von ca Standorten mit 1,8 Mio. m² geführt. Insolvenz von Praktiker führte zu Schließung von über 300 Märkten mit ca. 2 Mio. m² Verkaufsfläche. Quelle: EHI Retail Institute

16 2. Marktentwicklung Einzelhandelsimmobilien Fachmärkte Mietspannen Quelle: Hahn Gruppe Reserch

17 2. Marktentwicklung Einzelhandelsimmobilien Lebensmitteldiscounter 2003 bis 2013 Aldi Süd Erweiterung der Verkaufsfläche um 27% Erweiterung der Ø Nutzfläche von 770 m² auf 860 m² 2008 bis 2011 Entwicklung der Marktanzahl Aldi Nord - 0,6% Lidl konnte + 6,5% Penny +17,3% Plus ist durch die Fusion mit Netto seit 2009 nach und nach vom Markt verschwunden Quelle: EHI Retail Institute

18 2. Marktentwicklung Einzelhandelsimmobilien Mietspannen nach Standortkategorien Quelle: Hahn Gruppe Reserch

19 2. Marktentwicklung Einzelhandelsimmobilien Übliche Mietkosten in % vom Nettoumsatz Lebensmittel Discounter 4,8% kleine Lebensmittelgeschäfte 6,1% große Supermärkte 8,6% Schuhe bis 10% Textil großflächiger Textilhandel 6-7% kleinflächiger Textilhandel bis 4% An Standorten mit überdurschnittlicher Kundenfrequenz: 2- bis 4-faches der Üblichenmiete Quelle: EHU Retail Institute, Betriebsvergleich 10/2010

20 2. Marktentwicklung Einzelhandelsimmobilien Entwicklung der Renditen von Handelsimmobilien Quelle: Hahn Gruppe Reserch

21 Agenda 1. Handelsspezifische Immobilien 2. Marktentwicklung Einzelhandelsimmobilien 3. Einflussfaktoren im Handel 4. Bewertungsansatz Handelsimmobilien

22 3. Einflussfaktoren im Handel A. Bevölkerungsentwicklung B. Kaufkraft C. Konsumverhalten D. Handelskonzept Quelle: GfK Geo Marketing

23 3. Einflussfaktoren im Handel A. Bevölkerungsentwicklung Quelle: Bertelsmann Stiftung

24 3. Einflussfaktoren im Handel A. Bevölkerungsentwicklung Quelle: Statistisches Bundesamt

25 3. Einflussfaktoren im Handel B. Kaufkraft Quelle: GfK Geo Marketing

26 3. Einflussfaktoren im Handel B. Kaufkraft Quelle: Statistisches Bundesamt

27 3. Einflussfaktoren im Handel C. Konsumverhalten - Entwicklung Beschäftigungssituation Einkommensentwicklung Quelle: Die Welt

28 3. Einflussfaktoren im Handel C. Konsumverhalten - Trends Wirtschaftliche Instabilität Technologischer Wandel Ökologischer Wandel Wertewandel Bescheidenheit Freiwilliger Verzicht Gut ist gut genug Bedürfnisse nach der Komfortzone Retro Cocooning Ethisch vertretbarer Konsum Digitalisiertes Leben Sozial Software All apps on all screens Neue Kundenmacht Einflussreiche Netzwerke Grünes Bewusstsein Zurück zu Natur Green & Clean LOHAS * Gesunder und Nachhaltiger Lebensstil Wunsch nach Genuss und Komfort Konsum als Lifestyle Einkauf als Erlebnis Convenience Wellness Hybrider Konsument Kombination von Discount und Premium Individualisierung Quelle: McKinsey * Lifestyles of Health and Sustainability

29 3. Einflussfaktoren im Handel D. Handelskonzepte

30 3. Einflussfaktoren im Handel D. Handelskonzepte These 1 Der Kunde der Zukunft zückt zum Einkaufen das Smartphone, statt in Einkaufscentren oder in die Innenstadt zu fahren?! These 2 Der stationäre Handel mit Einkaufslandschaften, Einkaufserlebnis, Kontakt zu Menschen hat offensichtlich Stärken, auf die zahlreiche marktführende Unternehmen nicht verzichtet wollen oder können. These 3 Der stationäre Handel muss Multichannel-Kompetenz aufbauen, um mittel und langfristig wettbewerbsfähig zu bleiben. Quelle: Studie von ECE und Roland Berger

31 3. Einflussfaktoren im Handel These 1 D. Handelskonzepte Der Kunde der Zukunft zückt zum Einkaufen das Smartphone, statt in Einkaufscentren oder in die Innenstadt zu fahren?! Quelle: Studie von ECE und Roland Berger Kurkowski VALUE

32 3. Einflussfaktoren im Handel D. Handelskonzepte These 1 Quelle: IFH Köln

33 3. Einflussfaktoren im Handel These 1 D. Handelskonzepte Quelle: ibi research an der Universität Regensburg

34 3. Einflussfaktoren im Handel These 2 D. Handelskonzepte Der stationäre Handel mit Einkaufslandschaften, Einkaufserlebnis, Kontakt zu Menschen hat offensichtlich Stärken, auf die zahlreichen marktführende Unternehmen nicht verzichtet wollen oder können. Quelle: Studie von ECE und Roland Berger

35 3. Einflussfaktoren im Handel These 2 D. Handelskonzepte Strategische Ansätze des Handels Conveniece Erlebnis Genuss und Lifestyle Innovation

36 3. Herausforderungen des Handels These 2 Strategische Ansätze des Handels

37 3. Herausforderungen des Handels These 2 Strategische Ansätze des Handels

38 3. Einflussfaktoren im Handel D. Handelskonzepte These 3 Der stationäre Handel muss Multichannel-Kompetenz aufbauen, um mittel- und langfristig wettbewerbsfähig zu bleiben. Quelle: Studie von ECE und Roland Berger Kurkowski VALUE

39 3. Einflussfaktoren im Handel D. Handelskonzepte These 3 Quelle: ibi research an der Universität Regensburg

40 Agenda 1. Handelsspezifische Immobilien 2. Marktentwicklung Einzelhandelsimmobilien 3. Einflussfaktoren im Handel 4. Bewertungsansatz Handelsimmobilien

41 4. Bewertungsansatz Handelsimmobilien Nachhaltigkeit der Mieten Drittverwendungsfähigkeit

42 4. Bewertungsansatz Handelsimmobilien Handelskonzept Kaufkraft Handels immobilie Bevölkerung Kunden

43 4. Bewertungsansatz Handelsimmobilien Handelskonzept Nachhaltigkeit der Mieten

44 4. Bewertungsansatz Handelsimmobilien Handelskonzept Drittverwendungsfähigkeit

45 Nachhaltigkeit von Handelsimmobilien Nachhaltigkeit der Mieten marktgängiges Konzept branchenangepasste Mieten Handelsimmobilien Mietansätze standortgerecht Drittverwendungsfähigkeit konzeptadäquater Standort konzeptadäquate Flächen

46 Handel ist Wandel Handelsimmobilien Stationäre Händler Hersteller Handel Online- Händler Kunden Nachhaltigkeit von Handelsimmobilien wird maßgeblich durch Handelskonzepte geprägt

47 Ich bedanke mich für Ihre Aufmerksamkeit

48 Sachverständige für Immobilienbewertung Joachim Kurkowski MRICS Dipl.-Betriebswirt / CIS HypZert (F) / REV Friedrichsplatz Mannheim Mobil: kurkowski@kurkowski-value.de Internet: