Konzept zur Frühzeitigen Beteiligung

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1 Stadt Celle Fachbereich Stadtentwicklung, Bauen und Umwelt Fachdienst 60 Stadtentwicklungsplanung Konzept zur Frühzeitigen Beteiligung für die 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 32 Wce Gewerbegebiet Am Fuhsekanal Mit der 5. Änderung des Bebauungsplans Nr. 32 Wce der Stadt Celle Gewerbegebiet Am Fuhsekanal soll eine Fläche zur Errichtung eines SB-Möbelmarktes und zur Erweiterung des bestehenden Möbelhauses in Form eines Sondergebietes für großflächigen Einzelhandel ausgewiesen werden. Dieser Markt soll direkt an den bestehenden Markt auf dem Grundstück des Möbelhauses Wallach in Westercelle angebaut werden. Räumliche Einordnung des Geltungsbereiches der 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 32 Wce; ohne Maßstab N Stand: Stadt Celle Stadtentwicklungsplanung Bearbeitung: André Grote Seite 1 / 5

2 Geltungsbereich Das Plangebiet der 5. Änderung ist Teil des Gewerbegebietes Am Fuhsekanal in Westercelle. Dieses Gebiet liegt etwa 4,8 km südlich des Stadtkerns. Das Plangebiet umfasst einschließlich der Grundstücke des bestehenden Marktes eine Fläche von etwa 9,8 ha. Es grenzt im Osten an die Kreisstraße 84 (ehem. B 3) und im Nordwesten an die Ortsstraße Heineckes Feld. Lageplan des Geltungsbereiches der 5. Änderung, ohne Maßstab Derzeitiges Planungsrecht Regionalplanung Durch die Änderung des Bebauungsplans werden weitere Verkaufsflächen für den großflächigen Einzelhandel ausgewiesen. Im Regionalen Raumordnungsprogramm 2005 des Landkreises Celle ist als Ziel der Raumordnung formuliert, dass bei der Erweiterung von Möbelmärkten von über m² Verkaufsfläche die benachbarten Gemeinden und weitere Träger öffentlicher Belange in einem Moderationsverfahren informiert und in die Entscheidung über die raumordnerische Verträglichkeit eingebunden werden. Mit einer geplanten Verkaufsfläche von etwa m² ist diese Grenze überschritten. Der Landkreis Celle, als Träger der Regionalplanung, hat am mitgeteilt, dass nach einer Vorprüfung auf die Durchführung eines moderierten Abstimmungsverfahrens verzichtet wird. Die betroffenen Kommunen werden im Bauleitplanverfahren als Träger öffentlicher Belange beteiligt. Stand: Stadt Celle Stadtentwicklungsplanung Bearbeitung: André Grote Seite 2 / 5

3 Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan der Stadt Celle stellt das Plangebiet zum Teil als Gewerbegebiet dar. Das im derzeit geltenden Bebauungsplan ausgewiesene Sondergebiet wird auch im Flächennutzungsplan der Stadt Celle als Sonderbaufläche dargestellt. Die Grünflächen entlang der ehem. B 3 und entlang des Fuhsekanals werden als Waldflächen dargestellt. Da die Änderung des Bebauungsplans die Ausweisung eines Sondergebietes vorsieht, ist eine parallele Änderung des Flächennutzungsplans erforderlich. Auszug aus dem Flächennutzungsplan der Stadt Celle, ohne Maßstab N Bebauungsplan Der geltende Bebauungsplan Nr. 32 Wce mit seinen Änderungen Nr. 1 bis 3 setzt einen Teil der Fläche als Gewerbegebiet fest. Die übrigen Bauflächen sind als Sondergebiet für den Großflächigen Einzelhandel für Möbel und Einrichtungsbedarf ausgewiesen. Die Grünflächen sind als öffentliche Grünflächen festgesetzt und durch Pflanzfestsetzungen ergänzt. Die Grundflächenzahl (GRZ) beträgt 0,8 und als Geschossflächenzahl (GFZ) ist 1,6 festgesetzt. Die maximale Gebäudehöhe beträgt 55,0 m ü. NN. Übersicht über den Bebauungsplan Nr. 32 Wce und die Änderungen Nr. 1 bis 3, ohne Maßstab Derzeitige Nutzung und Bebauung Das Plangebiet wird zum überwiegenden Teil für das Gebäude des Möbelhauses Wallach und die zugehörigen Nebenanlagen (Stellplätze, Lieferzone, etc.) genutzt. Das Gebäude ist ein typisches Gewerbegebäude mit insgesamt 3 Geschossen. Stand: Stadt Celle Stadtentwicklungsplanung Bearbeitung: André Grote Seite 3 / 5

4 Die Grünflächen nehmen zum Teil die Regenrückhalteeinrichtungen auf oder sind mit Grasund Staudenflächen gestaltete Grünflächen. Die Waldflächen in Norden des Plangebietes sind als Kiefernwald und als Eichenmischwald jeweils trockener Standorte ausgeprägt. Anlass und Ziele der Planung Anlass der Bauleitplanänderung ist die Erweiterung des Möbelhauses und die Errichtung eines SB-Möbelmarktes auf dem Gelände von Möbel Wallach. Das Gebäude wird zweigeschossig errichtet und nimmt im Erdgeschoss den SB-Möbelmarkt auf. Im Obergeschoss wird die Ausstellung des bestehenden Möbelhauses erweitert. Der SB-Möbelmarkt wird als eigenständiger Einzelhandelsbetrieb ohne Verbindung für Kunden zum Möbelhaus betrieben. Mit der Errichtung eines eigenständigen SB-Marktes und der Erweiterung der Ausstellungsfläche für das Möbelhaus soll die Wettbewerbsfähigkeit des Einzelhandelsbetriebes gestärkt und gesichert werden. In der weiteren Umgebung sind Möbelhäuser entstanden oder geplant worden, die für veränderte Kundenströme verantwortlich sind. Um den Bestand und die Attraktivität des bestehenden Marktes zu sichern, sind verschiedene Maßnahmen erforderlich. Der Geschäftsbereich SB-Möbel soll aus dem Möbelhaus ausgegliedert werden und autark betrieben werden. Damit können die verschiedenen Kundengruppen gezielt angesprochen werden. Mit den Verkaufsflächen im Obergeschoss können bestimmte Möbelausstellungsbereiche des bestehenden Marktes erweitert werden. Beabsichtigte Festsetzungen Das bestehende Sondergebiet Großflächigen Einzelhandel für Möbel und Einrichtungsbedarf wird um einen Teilabschnitt mit eigenen Festsetzungen zur Art und zum Maß der Nutzung erweitert. Als Maß der Nutzung sind, wie im bestehenden Plan, eine GRZ von 0,8 und eine GFZ von 1,6 vorgesehen. Die Art der Nutzung wird auf großflächigen Einzelhandel für Möbel und Einzelhandelsbedarf eingeschränkt. Die zulässigen Verkaufsflächen für zentrenrelevante Sortimente werden ebenfalls festgesetzt. Es ist geplant, die Verkaufsflächen für zentrenrelevante Sortimente auf insgesamt 600 m² im Erdgeschoss zu beschränken. Die Auswirkungen und die Verträglichkeit des geplanten Marktes sind im beigefügten Verträglichkeitsgutachten der CIMA GmbH untersucht worden. Als Bauweise wird eine abweichende Bauweise festgesetzt. Zur südlichen Grundstücksgrenze darf ohne Abstandsfläche gebaut werden. Es sind Gebäude mit einer Fassadenlänge von über 50 m zulässig. Die Grünflächen werden als private Grünflächen festgesetzt. Durch Pflanzfestsetzungen werden die Gestaltung und die Funktion der Grünflächen gesichert. Die neue Zufahrt zum Möbelhaus wird als private Verkehrsfläche festgesetzt. Verkehr Die bestehende Zufahrt zum Möbelhaus aus dem Gewerbegebiet Am Fuhsekanal soll durch eine neu zu errichtende Zufahrt von der Kreisstraße 84 ergänzt werden. In einem Verkehrsgutachten wurden die Leistungsfähigkeit und die Verträglichkeit mit dem bestehenden Verkehrsnetz untersucht. Für den nicht motorisierten Verkehr ist ebenfalls eine Zuwegung von der Kreisstraße vorgesehen. Für den ruhenden Verkehr ist eine ausreichende Anzahl zusätzlicher Stellplätze auf dem Grundstück vorgesehen. Stand: Stadt Celle Stadtentwicklungsplanung Bearbeitung: André Grote Seite 4 / 5

5 Hochwasser Der an das Plangebiet angrenzende Fuhsekanal ist als Überschwemmungsgebiet ausgewiesen und gesichert. Durch die Änderung des Bebauungsplans werden keine Baumaßnahmen zugelassen, die Auswirkungen auf das Überschwemmungsgebiet haben. Grünflächen, Landschaftsplanung und Umweltschutz Durch die Erweiterung des Sondergebietes werden Waldflächen und öffentliche Grünflächen überplant. Der forst- und naturschutzrechtliche Ausgleich soll durch externe Kompensationsmaßnahmen ausgeglichen werden. Eine erste Umweltverträglichkeitsuntersuchung ist durchgeführt worden. Im Rahmen der dazu durchgeführten Untersuchungen sind auch besonders geschützte Arten ermittelt worden. Das Gebiet ist Brutgebiet für verschiedene geschützte Vogelarten und dient einer geschützten Ameisenart und drei geschützten Laufkäferarten als Habitat. Drei Fledermausarten nutzen das Plangebiet für die Jagd. Eingriffe sind durch entsprechende Maßnahmen zu vermeiden bzw. auszugleichen. Die erforderlichen Maßnahmen werden in der Umweltprüfung ermittelt und geprüft. Anlagen Vorentwurf zur Änderung des Bebauungsplans Verträglichkeitsgutachten der CIMA GmbH, Lübeck, vom Beschreibung und Bewertung zur Umweltverträglichkeit der Erweiterung, alw, Arbeitsgruppe Land und Wasser, Prof. Dr. Kaiser, Oktober 2012 Verkehrsuntersuchung zur Erweiterung und Anbindung des Möbelhauses Wallach, Brilon Bodzio Weiser, Bochum, September 2012 Aufgestellt: Stadt Celle Fachbereich 3 Stadtentwicklung, Bauen und Umwelt Fachdienst 60 Stadtentwicklungsplanung Celle, den Im Auftrag André Grote (Technische/r Angestellte/r) Stand: Stadt Celle Stadtentwicklungsplanung Bearbeitung: André Grote Seite 5 / 5

6 /63 13/33 13/34 13/18 13/9 13/11 13/44 13/45 13/14 13/ / /64 2A 13/ / Winkelmanns Graft 13/ /70 13/72 13/73 2A 13/40 13/53 13/27 13/51 5,0 13/56 13/26 13/57 13/41 15/ /25 15/28 5/5 15/27 40,0 30,0 15/ /17 15,0 19/ /21 15/4 15/9 15/23 48/3 30, /24 52/17 42 Fuhsekanal 21/3 26/ /2 Stadt Celle Der Oberbürgermeister FD 60 - Stadtentwicklungsplanung 4A 4 5 Bebauungsplan Nr. 32 Wce "Gewerbegebiet Am Fuhsekanal" 5. Änderung Vorentwurf M. 1:2.500 Stand: Bearbeiter: Hr. Grote Tel.: (05141) Datei: S:\...\32 Wce 5. Änd_BPlanentwurf_M 2500_ _Jä.dwg

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