Ortsgemeinde Marienrachdorf Verbandsgemeinde Selters Westerwaldkreis

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1 Projekt 0338_BP Ortsgemeinde Marienrachdorf Verbandsgemeinde Selters Westerwaldkreis 1. Änderung Bebauungsplan In dem Birngarten - im vereinfachten Verfahren nach 13 BauGB - Textfestsetzungen Verfahrensstand: Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß 13 Abs. 2 Nr. 2 und 3 Abs. 2 BauGB Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß 13 Abs. 2 Nr. 3 und 4 Abs. 2 BauGB Juli 2016

2 Blatt B1 Die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes In dem Birngarten bleiben gegenüber der Urfassung von 2013 unverändert bestehen und werden insoweit lediglich nachstehend nochmals abgedruckt. I. PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN 1. ART DER BAULICHEN NUTZUNG ( 9 (1) Nr. 1 BauGB) Als Art der baulichen Nutzung ist für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes "Allgemeines Wohngebiet" (WA) nach 4 BauNVO festgesetzt. Die in 4 (2) BauNVO unter Nr. 2 genannten Läden sind nicht zulässig ( 1 (5) Nr. 1 BauNVO). Die in 4 (3) BauNVO unter Nr. 5 genannten Tankstellen sind nicht Bestandteil des Bebauungsplanes ( 1 (6) Nr. 1 BauNVO). 2. MASS DER BAULICHEN NUTZUNG ( 9 (1) Nr. 1 BauGB und 16 BauNVO), ZAHL DER VOLLGESCHOSSE Im gesamten Plangebiet sind maximal 2 Vollgeschosse (Z) zulässig. Gemäß 17 (1) BauNVO beträgt die maximale Grundflächenzahl GRZ 0,3 und die Geschossflächenzahl GFZ 0,6 als Obergrenze. Die maximale zulässige Traufhöhe darf 7,0 m nicht übersteigen. Die maximale Firsthöhe wird mit 9,0 m festgesetzt. Gebiet WA 1: Unterer Bezugspunkt für die Traufhöhe (TH) und die Firsthöhe (FH) ist der Schnittpunkt der Außenwand mit der natürlichen, an das Gebäude angrenzenden Geländeoberfläche, am tiefsten Punkt des Gebäudes gemessen. Oberer Bezugspunkt für TH ist der Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut; oberer Bezugspunkt für FH ist die oberste Dachbegrenzungskante. Gebiet WA 2: Unterer Bezugspunkt für die Traufhöhe (TH) und die Firsthöhe (FH) ist der Schnittpunkt einer senkrecht zur Planstraße A verlaufenden Linie vom tiefsten Punkt des Gebäudes mit der, an der Planstraße A vorhandenen, natürlichen Geländeoberfläche. Oberer Bezugspunkt für TH ist der Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut; oberer Bezugspunkt für FH ist die oberste Dachbegrenzungskante.

3 Blatt B2 3. BAUWEISE UND STELLUNG DER BAULICHEN ANLAGEN ( 9 (1) Nr. 2 BauGB und 22 BauNVO) Im gesamten Bebauungsplangebiet ist die offene Bauweise nach 22 BauNVO festgesetzt. Es sind nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig. 4. STELLPLÄTZE UND GARAGEN ( 9 (1) Nr. 4 BauGB und 12 BauNVO) Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen entlang von Verkehrswegen (Straßen und Fußwege, 9 (1) Nr. 11 BauGB) sind von jeglicher Bebauung freizuhalten. Abweichend hiervon sind Garagen, überdachte Stellplätze und Nebengebäude in einem Abstand von mindestens 1,0 m zu Fußwegen zulässig. Außerdem sind nicht überdachte Stellplätze in den nicht überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. 5. NEBENANLAGEN UND EINRICHTUNGEN ( 9 (1) Nr. 4 BauGB und 14 BauNVO) Nebenanlagen und Einrichtungen im Sinne des 14 (1) BauNVO sind auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen entlang von Verkehrswegen (Straßen und Fußwege, 9 (1) Nr. 11 BauGB) unzulässig. 6. HÖCHSTZULÄSSIGE ZAHL DER WOHNUNGEN IN WOHNGEBÄUDEN ( 9 (1) Nr. 6 BauGB) Die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden wird bei Einzelhäuser auf max. 3 Wohnungen pro Gebäude und bei Doppelhäusern auf max. 2 Wohnungen pro Gebäude festgesetzt. 7. FÜHRUNG VON VERSORGUNGSANLAGEN UND LEITUNGEN ( 9 (1) Nr. 13 BauGB) Die Führung der neu zu verlegenden Versorgungsleitungen erfolgt ausschließlich unterirdisch. 8. FLÄCHEN ZUR HERSTELLUNG DES STRASSENKÖRPERS ( 9 (1) Nr. 26 BauGB) Zur Herstellung der öffentlichen Verkehrsflächen notwendige Böschungen und Betonrückenstützen liegen grundsätzlich auf den angrenzenden privaten Grundstücken und sind dort in der erforderlichen Breite zu dulden. II. BAUORDNUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN 1. GESTALTUNG BAULICHER ANLAGEN ( 88 Nr. 1 LBauO) Dachform Für bauliche Anlagen sind alle Dachformen zulässig. Dachneigung Im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist eine Dachneigung bis 45 zulässig.

4 Blatt B3 III. LANDSCHAFTSPLANERISCHE FESTSETZUNGEN 1. MASSNAHMEN ZUM SCHUTZ, ZUR PFLEGE UND ZUR ENTWICKLUNG VON BODEN, NATUR UND LANDSCHAFT S1 ( 9 (1) Nr. 20 und 202 BauGB) Während der Erschließung des Grundstücks ist der Oberboden gem. DIN abzuschieben, seitlich zu lagern und anschließend wieder zur Gestaltung im Plangebiet einzubauen. Verdichtungen sind nach Beendigung der Maßnahmen sofort wieder zu beseitigen. Zur Herrichtung von Plateaus und Anschüttungen sollte nur der vorhandene, standortgerechte Boden im Auf- und Abtrag genutzt werden. S2 ( 9 (1) Nr. 25b BauGB) Innerhalb des Plangebietes stockende Sträucher und Bäume sind grundsätzlich während der Bauphase durch geeignete Maßnahmen vor Beschädigungen zu schützen. V2 ( 9 (1) Nr. 20 BauGB) Zur Vermeidung der Zerstörung von Lebensstätten und Lebensgemeinschaften wild lebender Tiere und Pflanzen sind die erforderlichen Rodungen von Hecken oder Gebüschen ausschließlich im Zeitraum vom 01. Oktober bis 29. Februar durchzuführen. E1 ( 9 (1) Nr. 20 BauGB) (Gemarkung Marienrachdorf, Flur 19, Nr. 1 teilw., Eigentum der Gemeinde Marienrachdorf) Hierzu sind sämtliche Fichten zu fällen, das Ast- und Stammholz ist abzufahren. Die Stubben sind mit einem Forstmulcher zu mulchen, dieser Bereich ist des Selbstansaat zu überlassen. Die auf der innen liegenden Wiesenbrache wachsenden Sträucher sind zu entfernen, anschließend ist die Fläche zweimal jährlich zu mähen. In der Zeit vom bis erfolgt keine Bearbeitung und Mahd. Das Mähgut ist abzufahren, auf Düngung und den Einsatz von Pflanzenschutzmitteln ist vollständig zu verzichten. Eine Beweidung mit max. 1,0 RGV je Hektar (während eines Weidegangs mit max. 3,0 RGV je Hektar) ist möglich. Die Fläche ist in der Zeit vom bis nicht zu beweiden. Ziel ist die Entwicklung eines extensiv bewirtschafteten, artenreichen Offenlandbereichs, der im Zusammenhang mit den beidseitig angrenzenden Wiesen und Weiden einen großräumig vernetzten Naturraum darstellt. G1 ( 9 (1) Nr. 25a BauGB) Pro 400 m² Grundstücksfläche ist ein großkroniger Laub- oder hochstämmiger Obstbaum zu pflanzen. Baumpflanzungen können insbesondere zur Gliederung des Straßenraumes auf den Privatgrundstücken neben den Eingängen bzw. Garagenzufahrten in die privaten Grünflächen nahe der Fahrbahnränder vorgenommen werden.

5 Blatt B4 G2 ( 9 (1) Nr. 25a BauGB) Auf den privaten Grundstücken ist im Norden und Nordwesten innerhalb einer 3,00 m breiten privaten Grünfläche eine dichte einreihige Hecke aus standortgerechten Sträuchern mit hochstämmigen Laubbäumen als Abschirmung gegen die landwirtschaftlichen Nutzflächen und zur landschaftlichen Einbindung in die Umgebung zu pflanzen. G3 ( 9 (1) Nr. 25a BauGB) Naturnahe Gestaltung des Regenrückhaltebeckens und Einbindung in das Landschaftsbild mit wechselnden Böschungsneigungen, extensive Begrünung mit Landschaftsrasen und abschnittsweise Pflege alle 3-4 Jahre, kleinflächiger Dauerstau als amphibischer Lebensraum und standortgerechte Bepflanzung sowie Eingrünung eines möglichen Zaunes mit Rankgewächsen. 2. ZUORDNUNGSFESTSETZUNGEN Die im Bebauungsplan und im Maßnahmenplan festgesetzten Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft werden im Sinne der örtlichen Satzung über die Erhebung von Kostenerstattungsbeiträgen nach 135 a-c BauGB den neu herzustellenden Verkehrsanlagen mit 36 % und den Wohnbauflächen mit 64 % zugeordnet. IV. HINWEISE UND EMPFEHLUNGEN 1. NUTZUNG NIEDERSCHLAGSWASSER Nutzung des Niederschlagswassers auf den Grundstücken zur Bewässerung der Gärten oder als Brauchwasser im Gebäude. Empfehlung zum Einbau extensiver Dachbegrünungen zur Speicherung und Verdunstung von Niederschlagswasser. Zur Minimierung der Versiegelungswirkung soll das Oberflächenwasser aus privaten Grundstücken nicht direkt und ungedrosselt der öffentlichen Kanalisation zugeführt werden. Hierzu können entsprechende Flächen vorgesehen werden, in denen eine Rückhaltevolumen von ca. 3,5 m³ geschaffen wird. Die Fläche zur Rückhaltung des Oberflächenwassers sollte durchlässig ausgeführt werden, so dass eine Versickerung des Oberflächenwassers gefördert wird. Als Alternative zur Schaffung von offenen Rückhalte- und Versickerungsflächen kann der Bau eines Regenspeichers erfolgen. Es empfiehlt sich, diesen Regenspeicher mit Zisterne zur Regenwassernutzung zu kombinieren. Das Volumen zur Regenwasserspeicherung (mindestens 3,5 m³) sollte über eine Versickerungsmöglichkeit oder über einen Anschluss an die öffentliche Kanalisation entleert werden. Beim Anschluss an die Kanalisation ist eine Drosseleinrichtung vorzusehen, die die Entleerung über einen Zeitraum von 12 Stunden verteilt. Sollte vom Bauherrn eine derartige Anlage angestrebt werden, ist eine Abnahme dieser durch die Verbandsgemeindewerke zu beantragen und nachzuweisen.

6 Blatt B5 2. WASSERDURCHLÄSSIGE OBERFLÄCHENBEFESTIGUNG Auf den Grundstücken sollten zur Befestigung von Stellplatzflächen und Gehwegen sowie sonstigen Flächen wasserdurchlässige Oberflächenbefestigungen Verwendung finden. Hierdurch kann das Niederschlagswasser direkt in das Erdreich einsickern und zur Grundwasserneubildung beitragen. 3. BODEN UND BAUGRUND Für das Plangebiet werden vom Landesamt Geologie und Bergbau, Mainz, projektspezifische Baugrunduntersuchungen empfohlen. Die einschlägigen Regelwerke, wie z.b. DIN 1054 (Baugrund - Sicherheitsnachweise im Erd- und Grundbau Ergänzende Regelungen zu DIN EN ), DIN 4020 (Geotechnische Untersuchungen für bautechnische Zwecke Ergänzende Regelungen zu DIN EN ), DIN EN (Entwurf, Berechnung und Bemessung in der Geotechnik Teil 2: Erkundung und Untersuchung des Baugrunds) sowie DIN 4124 (Baugruben und Gräben Böschungen, Verbau, Arbeitsraumbreiten) sind bei den Baumaßnahmen zu beachten.