Analyse der Rentabilität eines Mehrfamilienhauses

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1 Martin Cremer Finanzmathematiker Analyse der Rentabilität eines Mehrfamilienhauses Kornwestheim 2006 Prisma 2006

2 Martin Cremer Finanzmathematiker Fallbeispiel Ein Unternehmer möchte drei Millionen Euro in ein Mehrfamilienhaus investieren. Das Gebäude soll bar bezahlt und voraussichtlich zehn Jahre vermietet werden. Die Aufnahme von Krediten ist nicht vorgesehen. Nach längerem Suchen hat er ein Objekt gefunden, das in vielen Punkten seinen Vorstellungen entspricht. Jetzt geht es um die quantitative Analyse und Bewertung des Mehrfamilienhaus. Gesucht werden in erster Linie die Renditen vor und nach Steuern. Objektrendite Wie hoch ist die Verzinsung der Liegenschaft, wenn die monatliche Miete, die im Augenblick bei Euro liegt, jedes Jahr um 1 Prozent gesteigert und das Haus in zehn Jahren zum Fünfzehnfachen der zukünftigen Jahresmiete wieder verkauft werden kann? Die Immobilie kostet unter Berücksichtigung aller Nebenkosten drei Millionen Euro. In zwei Jahren soll für etwa Euro ein kleines Nachbargrundstück gekauft erworben, und in vier Jahren soll das Haus für voraussichtlich Euro umfassend renoviert werden. Abweichung Der Unternehmer möchte bei dieser Geldanlage eine Verzinsung von mindestens 6 Prozent vor Steuern erzielen. Wie hoch sind die Barwertdifferenzen, wenn die aktuelle Verzinsung über oder unter dieser Sollrendite liegt? Anlegerrendite Gesucht wird die Rendite nach Steuern. Die Gebäudekosten von 2,5 Millionen Euro können mit 2 Prozent pro Jahr abgeschrieben werden. Der Kauf des Grundstücks in zwei Jahren wird in steuerlicher Hinsicht eine Auswirkungen haben. Die geplanten Aufwendungen für die Modernisierung werden zu 100 Prozent als Werbungskosten absetzbar sein. Der Investor versteuert pro Jahr eine Million Euro nach der Grundtabelle. Es ist keine Kirchensteuer abzuführen. Der jährliche Solidaritätszuschlag soll 5,5 Prozent betragen. Prisma 2006

3 Martin Cremer Finanzmathematiker Bild 1 Sie starten Prisma Im Hauptmenü sehen Sie im linken Block die Geldanlagen. Dort klicken Sie mit der Maus auf Immobilie, um die Analyse der Liegenschaft zu starten. Bild 2 Das Titelblatt ist die erste Seite des Vertrages. Es hat auf die Berechnungen keinen Einfluß, sodaß Sie das Titelblatt nicht ausfüllen müssen. Prisma 2006

4 Martin Cremer Finanzmathematiker Bild 3 Die zweite Seite des Vertrages ist der nominale Dialog. Hier tragen Sie die Daten der Liegenschaft ein. In den Klappmenüs der Abschreibung und Sonderzahlungen stellen Sie die passenden Werte ein. Am Ende des Dialoges berechnen Sie mit der F3-Taste den Endwert der Immobilie. Das korrekte Ergebnis lautet: ,93 Euro. Bild 4 Hier sehen Sie zur Sicherheit die steuerrechtlichen Daten der Abschreibung. Prisma 2006

5 Martin Cremer Finanzmathematiker Bild 5 In den Sonderzahlungen sind der Kauf des Grundstücks in zwei Jahren und die Modernisierung in vier Jahren mit ihren jeweiligen Finanz-und Steuerdaten enthalten. Bild 6 Nach der Berechnung des Endwertes können Sie sich den Verlauf des Kontostandes - die Wertentwicklung des Mietshauses in graphischer Form anzeigen lassen. Prisma 2006

6 Martin Cremer Finanzmathematiker Bild 7 Die dritte Seite des Vertrages ist der effektive Dialog. Hier werden die Kennzahlen berechnet. Im vorliegenden Fall wird die Rendite vor Steuern gesucht. Sie stellen die Betrachtungsweise auf Basiswert um und erhalten danach mit der F3- Taste die Rendite des Objekts: 5,23 Prozent pro Jahr. Bild 8 Nach der Berechnung der Rendite kann der Verlauf der Zahlungen als Graphik angezeigt werden. Die Ausgaben sind rot, die Einnahmen schwarz. Die negativen Werte während der Vermietung beruhen auf den Ausgaben für den Kauf des Grundstücks und die Modernisierungkosten. Prisma 2006

7 Martin Cremer Finanzmathematiker Bild 9 Die Rendite vor Steuern soll 6 Prozent betragen, und die Abweichung soll am Anlagetag ermittelt werden. Nach Eingabe dieser Werte kann der Barwert mit der F3-Taste berechnet werden. Er beträgt ,14 Euro. Bild 10 Die Rendite nach Steuern wird in zwei Etappen ermittelt. Zuerst werden die steuerlichen Daten des Anlegers eingegeben, dann wird die Rendite der Immobilie mit Hilfe der F3-Taste berechnet: 3,70 Prozent pro Jahr. Prisma 2006

8 Martin Cremer Finanzmathematiker Bild 11 In der Dokumentation stellt der Anwender den Ausdruck zusammen. Danach werden die ausgewählten Bausteine zu einem Dokument mit fortlaufender Seitennummerierung verdichtet. Der Ausdruck ist entweder auf dem Bildschirm oder Drucker möglich. Prisma 2006

9 Dokumentation Immobilie Nominaldaten - Kennzahlen - Kontopläne Erstellung der Analyse mit PRISMA 2006 Martin Cremer (Finanzmathematiker) und Volker Looman (Finanzanalytiker)

10 Mehrfamilienhaus Institut Muster GmbH Straße Parkstraße 4 Postleitzahl Ort Geldstadt Telefon (01234) Telefax (09876) Ansprechpartner Max Maier Anlage am Vertrag endet am Laufzeit 10,00 Jahre Währung EUR Grundstück Gebäude Nebenkosten Gesamtkosten Arbeitszimmer 0,00 m² Selbstnutzung 0,00 m² Vermietung 1.500,00 m² Buchwert Abschreibungsart Linear 2 Abschreibung beginnt am Kaufvertrag vom Mieten Monatlich Miete Miete am Dynamik pro Jahr 1,00 % Dynamik beginnt am Sonderzahlung 1 Startdatum Anzahl der Zahlungen 1 Abstand 30 Tage Betrag Art der Zahlungen Ausgabe Werbungskosten 0,00 % Notiz Grundstück Sonderzahlung 2 Startdatum Anzahl der Zahlungen 1 Abstand 30 Tage Betrag Art der Zahlungen Ausgabe Werbungskosten 100,00 % 2

11 Mehrfamilienhaus Notiz Modernisierung Bewertungsmethode Ertragswert Multiplikator 15,00 Verkaufspreis ,93 EUR Steuerzahlungen Jährlich Verschiebung 0 Tage Rendite ( ISMA) nach Steuern 3,70 % Steuerjahr 2005 Tarif Grundtabelle Solidaritätszuschlag 5,50 % Einkommen alt Erträge Kosten Abschreibung Umrechnung für 1 EUR 1,0000 EUR Einkommen neu Einkommensteuer alt ,73 EUR Einkommensteuer neu ,73 EUR Zinsabschlagsteuer bezahlt Steuererstattung Steuerjahr 2006 Tarif Grundtabelle Solidaritätszuschlag 5,50 % Einkommen alt Erträge Kosten Abschreibung Umrechnung für 1 EUR 1,0000 EUR Einkommen neu Einkommensteuer alt ,73 EUR Einkommensteuer neu ,13 EUR Zinsabschlagsteuer bezahlt Steuerzahlung ,40 EUR Steuerjahr 2007 Tarif Grundtabelle Solidaritätszuschlag 5,50 % Einkommen alt Erträge Kosten Abschreibung Umrechnung für 1 EUR 1,0000 EUR Einkommen neu

12 Mehrfamilienhaus Einkommensteuer alt ,73 EUR Einkommensteuer neu ,21 EUR Zinsabschlagsteuer bezahlt Steuerzahlung ,48 EUR Steuerjahr 2008 Tarif Grundtabelle Solidaritätszuschlag 5,50 % Einkommen alt Erträge ,40 EUR Kosten Abschreibung Umrechnung für 1 EUR 1,0000 EUR Einkommen neu Einkommensteuer alt ,73 EUR Einkommensteuer neu ,84 EUR Zinsabschlagsteuer bezahlt Steuerzahlung ,11 EUR Steuerjahr 2009 Tarif Grundtabelle Solidaritätszuschlag 5,50 % Einkommen alt Erträge ,40 EUR Kosten Abschreibung Umrechnung für 1 EUR 1,0000 EUR Einkommen neu ,00 EUR Einkommensteuer alt ,73 EUR Einkommensteuer neu ,91 EUR Zinsabschlagsteuer bezahlt Steuererstattung ,82 EUR Steuerjahr 2010 Tarif Grundtabelle Solidaritätszuschlag 5,50 % Einkommen alt Erträge ,22 EUR Kosten Abschreibung Umrechnung für 1 EUR 1,0000 EUR Einkommen neu ,00 EUR Einkommensteuer alt ,73 EUR Einkommensteuer neu ,42 EUR Zinsabschlagsteuer bezahlt Steuerzahlung ,69 EUR 4

13 Mehrfamilienhaus Steuerjahr 2011 Tarif Grundtabelle Solidaritätszuschlag 5,50 % Einkommen alt Erträge ,05 EUR Kosten Abschreibung Umrechnung für 1 EUR 1,0000 EUR Einkommen neu ,00 EUR Einkommensteuer alt ,73 EUR Einkommensteuer neu ,48 EUR Zinsabschlagsteuer bezahlt Steuerzahlung ,75 EUR Steuerjahr 2012 Tarif Grundtabelle Solidaritätszuschlag 5,50 % Einkommen alt Erträge ,11 EUR Kosten Abschreibung Umrechnung für 1 EUR 1,0000 EUR Einkommen neu Einkommensteuer alt ,73 EUR Einkommensteuer neu ,03 EUR Zinsabschlagsteuer bezahlt Steuerzahlung ,30 EUR Steuerjahr 2013 Tarif Grundtabelle Solidaritätszuschlag 5,50 % Einkommen alt Erträge ,61 EUR Kosten Abschreibung Umrechnung für 1 EUR 1,0000 EUR Einkommen neu ,00 EUR Einkommensteuer alt ,73 EUR Einkommensteuer neu ,03 EUR Zinsabschlagsteuer bezahlt Steuerzahlung ,30 EUR Steuerjahr 2014 Tarif Grundtabelle Solidaritätszuschlag 5,50 % Einkommen alt

14 Mehrfamilienhaus Erträge ,77 EUR Kosten Abschreibung Umrechnung für 1 EUR 1,0000 EUR Einkommen neu ,00 EUR Einkommensteuer alt ,73 EUR Einkommensteuer neu ,57 EUR Zinsabschlagsteuer bezahlt Steuerzahlung ,84 EUR Steuerjahr 2015 Tarif Grundtabelle Solidaritätszuschlag 5,50 % Einkommen alt Erträge ,80 EUR Kosten Abschreibung Umrechnung für 1 EUR 1,0000 EUR Einkommen neu ,00 EUR Einkommensteuer alt ,73 EUR Einkommensteuer neu ,61 EUR Zinsabschlagsteuer bezahlt Steuerzahlung ,88 EUR 6

15 Nominalkonto Währung: EUR Datum Vorgang Bewegung Kontostand Nominalbetrag , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Bewertung 0, , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Grundstück , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Bewertung 0, ,00 7

16 Nominalkonto Währung: EUR Datum Vorgang Bewegung Kontostand Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Modernisierung , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Bewertung 0, , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Bewertung 0, , Miete , ,66 8

17 Nominalkonto Währung: EUR Datum Vorgang Bewegung Kontostand Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Bewertung 0, , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Bewertung 0, , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Bewertung 0, , Miete , , Miete , ,93 9

18 Nominalkonto Währung: EUR Datum Vorgang Bewegung Kontostand Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Miete , , Endguthaben , ,93 10

19 Steuerkonto Währung: EUR Datum Vorgang Bewegung Kontostand Zwischenstand , , Zwischenstand , , Zwischenstand , , Zwischenstand , , Zwischenstand , , Zwischenstand , , Zwischenstand , , Zwischenstand , , Zwischenstand , , Zwischenstand , , Zwischenstand ,85 0,00 11

20 Vergleichskonto Rendite ( ISMA) pro Jahr = 3,7010 Prozent - Währung: EUR Datum Vorgang Bewegung Zinsen Kapital Kontostand Anlagebetrag ,00 0, , , Miete ,00 302, , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Steuerzahlung , , , , Miete ,00 299, , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Grundstück , , , , Steuerzahlung ,48 0, , , Miete ,70 327, , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , ,59 12

21 Vergleichskonto Rendite ( ISMA) pro Jahr = 3,7010 Prozent - Währung: EUR Datum Vorgang Bewegung Zinsen Kapital Kontostand Steuerzahlung , , , , Miete ,12 324, , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Modernisierung , , , , Steuererstattung ,82 0, , , Miete ,27 350, , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Steuerzahlung , , , , Miete ,17 348, , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , ,79 13

22 Vergleichskonto Rendite ( ISMA) pro Jahr = 3,7010 Prozent - Währung: EUR Datum Vorgang Bewegung Zinsen Kapital Kontostand Steuerzahlung , , , , Miete ,84 347, , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Steuerzahlung , , , , Miete ,30 345, , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Steuerzahlung , , , , Miete ,56 342, , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Steuerzahlung , , , ,82 14

23 Vergleichskonto Rendite ( ISMA) pro Jahr = 3,7010 Prozent - Währung: EUR Datum Vorgang Bewegung Zinsen Kapital Kontostand Miete ,65 340, , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Miete , , , , Endguthaben , , , , Steuerzahlung ,88 0, ,88 0,00 15

24 Immobilie 16

25 Martin Cremer Finanzmathematiker Goerdelerstraße Kornwestheim Telefon (07154)

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