Die neue Kommunalverwaltung 2. Gebäudemanagement. Transparenz schaffen, Kosten optimieren. von Reinhard Redmann. 1. Auflage. jehle Heidelberg 2000
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1 Die neue Kommunalverwaltung 2 Gebäudemanagement Transparenz schaffen, Kosten optimieren von Reinhard Redmann 1. Auflage jehle Heidelberg 2000 Verlag C.H. Beck im Internet: ISBN schnell und portofrei erhältlich bei beck-shop.de DIE FACHBUCHHANDLUNG
2 1 Warum brauchen wir ein neues Gebäudemanagement? 1 2 Verwaltungsmodernisierung und kommunales Gebäudemanagement Elemente der Verwaltungsmodernisierung Verwaltungsmodernisierung: Das Neue Steuerungsmodell (NSM) Grundlagen, Begriff des NSM Elemente des NSM Steuerung der Geschäftseinheiten mit Leistungs- und Finanzvorgaben (output-/ergebnisorientierte Steuerung) Abgrenzung der Aufgaben- und Kostenverantwortung Dezentrale Ressourcenverantwortung Kontrakte/Leistungsvereinbarungen Bürgerorientierung/Qualitätsmanagement Wettbewerb Verwaltungsmodernisierung und neues Gebäudemanagement Ausgangssituationen der Kommunen Gebäudemanagement und dezentrale Ressourcenverantwortung Prozessmanagement als Optimierungsansatz Outsourcing Ziele eines optimierten kommunalen Gebäudemanagements Wirtschaftliche Optimierung Kapitalkosten/Mietkosten Bereitstellungsalternativen Bewirtschaftungskosten Technische Gebäudeunterhaltung Betriebskosten VERLAGSGRUPPE JEHLE REHM GEBÄUDEMANAGEMENT V
3 3.1.4 Verwaltungskosten der gebäude-/raumverwaltenden Stelle Wettbewerbsfähigkeit Preis- und Kostenvergleiche Kennzahlen-Vergleiche Benchmarking Befragungen Ziel für das kommunale Gebäudemanagement Nutzer-, Kundenorientierung Erhalt und Entwicklung der Vermögenswerte Aufgaben des Gebäudemanagements Begriffe und Aufgaben Kaufmännisches Gebäudemanagement (Haushalts- und) Rechnungswesen Controlling Liquiditätsplanung, -management Investitionsplanung, Investitionsrechnung Mietvertragsverwaltung Flächenmanagement Technisches Gebäudemanagement Ziele Aufgabenbereiche Strategien der Instandhaltung Infrastrukturelles Gebäude-/Dienstleistungsmanagement 54 5 Organisationsformen des Gebäudemanagements Grundsätze und Gestaltungsmöglichkeiten Modellvorschläge der Kommunalen Gemeinschaftsstelle (KGSt) Mieter-Vermieter-Modell Eigentümer-Modell Management-Modell Erfahrungen mit den Modellen in der kommunalen Praxis Anwendung und Kombination verschiedener Modelle VI GEBÄUDEMANAGEMENT VERLAGSGRUPPE JEHLE REHM
4 6 Rechts- und Betriebsformen des Gebäudemanagements Wirtschaftliche und nichtwirtschaftliche Betätigung der Kommunen nach dem Kommunalverfassungsrecht Öffentlich-rechtliche Rechts-/Betriebsformen Amt/Fachbereich/Regiebetrieb Eigenbetrieb Rechtsfähige Anstalt des öffentlichen Rechts Privatrechtliche Rechtsformen Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) Privatrechtliche Rechtsformen wie Aktiengesellschaft, GmbH & Co. KG Interne Organisationsstruktur für ein zentrales, integriertes Immobilien-/Gebäudemanagement Erfahrungen mit traditionellen Organisationseinheiten Kriterien für die Entwicklung einer optimierten Organisationsstruktur Festlegung der Kernaufgaben Nutzer-/Kundenorientierung Höchstmögliche Wirtschaftlichkeit Modell einer Organisationsstruktur Interne und externe Verantwortungsebenen Regelung der Leistungsbeziehungen Grundlagen Rechtsform Rahmenregelungen Inhalte von Nutzungsvereinbarung und Dienstleistungsvereinbarungen Kalkulation des Nutzungsentgeltes/der Miete Möglichkeiten der Entgelt-Berechnung Beispiel für die Nutzungsentgelt-/Mietkalkulation nach Gebäudegruppen Kalkulation der verbrauchsabhängigen Leistungen und der Dienstleistungen VERLAGSGRUPPE JEHLE REHM GEBÄUDEMANAGEMENT VII
5 8.7 Finanzwirtschaftliche Umsetzung der Leistungsbeziehungen Eigentümer-Modell Mieter-Vermieter-Modell Management-Modell Bewertung des Immobilien- und Gebäudevermögens Anlass der Bewertung Rechtsgrundlagen der Bewertung, Verfahren Eröffnungsbilanz/Jahresabschluss Anschaffungs- und Herstellungswert bzw. Zeitwert Abschreibungen/Zuschreibungen Ermittlung von Kauf-/Verkaufspreisen: Verkehrswert Vergleichswertverfahren ( 13, 14 WertV 88) Sachwertverfahren ( WertV 88) Ertragswertverfahren ( WertV 88) Weitere Verfahren Auswahl des geeigneten Verfahrens zur Ermittlung des Verkehrswertes Ermittlung kalkulatorischer Kosten: Anschaffungswert, Wiederbeschaffungswert Vorgehensweise für die Bewertung kommunalen Immobilien-/Gebäudevermögens Anlass: Erstellung einer/s Eröffnungsbilanz/Jahresabschlusses Anlass: Bewertung zum Zwecke des Erwerbs bzw. Verkaufs von Immobilien Anlass: Bewertung zum Zwecke der Ermittlung kalkulatorischer Kosten Sonstige Aspekte/Praktische Erfahrungen Kosten- und Leistungsrechnung (KLR) Notwendigkeit der Kosten- und Leistungsrechnung Aufgabe und Rahmenbedingungen der Kosten- und Leistungsrechnung VIII GEBÄUDEMANAGEMENT VERLAGSGRUPPE JEHLE REHM
6 10.3 Bestandteile der Kosten- und Leistungsrechnung Kostenartenrechnung Kostenstellenrechnung Kostenträgerrechnung Kostenrechnungssysteme Vollkostenrechnung Teilkostenrechnung Deckungsbeitragsrechnung Weitere Kostenrechnungssysteme Controlling Zentrales dezentrales Controlling Strategisches operatives Controlling Instrumente des Controllings Praktische Aspekte IT-Unterstützung des Immobilienmanagements Informations- und Kommunikationsbeziehungen im Immobilienmanagement Gebäudemanagement-System Zentrale Gebäudedatenbank Aufbau Inhalt Ergänzende, spezielle Informationssysteme Vorgehensweise für die Auswahl und Einführung der IT-Unterstützung des Gebäudemanagements Personalanforderungen und -entwicklung Auswirkungen veränderter Rahmenbedingungen Allgemeine Fähigkeiten und Anforderungen Kommunikative/soziale Kompetenz Nutzer-/Kundenorientierung Fachbezogene Kompetenzen und persönliche Fähigkeiten Kaufmännischer Bereich Technischer Bereich VERLAGSGRUPPE JEHLE REHM GEBÄUDEMANAGEMENT IX
7 Infrastruktur/Servicedienstleistungen Personalentwicklung Ziel Umfang Instrumente Vorschlag für eine Vorgehensweise bei der Entwicklung eines optimierten Gebäudemanagements Analyse der Ausgangssituation Definition des Management-Objektes Ziel des Optimierungsprozesses Umsetzungsphase Anlagenübersicht Anlage 1: Umsetzung der DIN EN ISO Anlage 2: Kennzahlenverzeichnis Gebäudewirtschaft Anlage 3: Gebäude- und Immobilienmanagement: viele Begriffe, unterschiedliche Inhalte Anlage 4: Nutzungsvereinbarung Anlage 5: Dienstleistungsvereinbarung Anlage 6: Flächengliederung gem. DIN 277 Teil 1 und Anlage 7: Gebäudesystem öffentlicher Gebäude Anlage8: Betriebssatzung Anlage 9: Dienstanweisung Gebäudewirtschaft Herausgeber- und Autorenverzeichnis Stichwortverzeichnis X GEBÄUDEMANAGEMENT VERLAGSGRUPPE JEHLE REHM
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Inhaltsverzeichnis VII
VII 1 Einleitung... 1 2 Unternehmensstrategien und Marketing... 3 2.1 Märkte... 3 2.1.1 Marktbeschreibung... 4 2.1.2 Kundengruppenbezogene Marktdifferenzierung... 5 2.1.3 Marktsegmentierung... 6 2.2 Einführung
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Vorwort... V Inhaltsübersicht... VII Inhaltsverzeichnis... IX Abkürzungsverzeichnis... XV Literaturverzeichnis... IXX Leitfragen... XXI Grundbegriffe........................................... XLIII Unterlagenliste
Baukosten bei Neu- und Umbauten
Baukosten bei Neu- und Umbauten Planung und Steuerung von Klaus D. Siemon 1. Auflage Springer Vieweg Wiesbaden 2012 Verlag C.H. Beck im Internet: www.beck.de ISBN 978 3 8348 1829 4 schnell und portofrei