42. Fachgespräch des ESWiD Bundesverband für Immobilienwesen in Wissenschaft und Praxis Haftung wegen mangelhafter Erhaltung

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Laura Brahms
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1 42. Fachgespräch des ESWiD Bundesverband für Immobilienwesen in Wissenschaft und Praxis Prof. Dr. Florian Jacoby

2 Agenda I. Aktuelle Entwicklungen 1. BGH v V ZR 94/11: Verzögerte Umsetzung eines Beschlusses 2. BGH v V ZR 9/14: Verzögernde EV 3. BGH v V ZR 246/14: Eigenmächtige Instandsetzung II. Instandsetzungsverantwortlichkeit (vgl. Vortrag Emmerich) 1. Sondereigentum 2. Gemeinschaftseigentum (Gesetz/Vereinbarung/Beschluss) III. Beschlussfassung über eine Erhaltungsmaßnahme 1. Pflichten des Verwalters ( 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG) 2. Pflichten der Eigentümer ( 21 Abs. 4 WEG) IV. Umsetzung eines Beschlusses 1. Pflichten des Verwalters ( 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG) 2. Pflichten der rechtsfähigen Gemeinschaft 3. Pflichten der Eigentümer V. Erhaltung ohne Beschluss 1. Notkompetenz ( 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG) 2. Eigenmächtige Maßnahmen VI. Haftung 1. Haftung gegenüber Eigentümern (von Eigentümer/Verwalter/Gemeinschaft) 2. Haftung gegenüber Dritten Folie 2

3 1. BGH v V ZR 94/11 1. Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen verzögerter Beschlussfassung über notwendige Instandsetzungsmaßnahmen nach 280 Abs. 1 und 2, 286 BGB scheidet aus, wenn der betroffene Wohnungseigentümer vorher gefasste Beschlüsse über die Zurückstellung der Instandsetzung nicht angefochten hat. 2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband ist jedenfalls dann dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet, die unverzügliche Umsetzung eines Beschlusses zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums gegenüber dem Verwalter durchzusetzen, wenn der Beschluss den Zweck hat, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht. Folie 3

4 2. BGH v V ZR 9/14 1. Entspricht nur die sofortige Vornahme einer zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Sanierungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer kein Raum. 2. Erleidet ein einzelner Wohnungseigentümer einen Schaden an seinem Sondereigentum, weil eine Beschlussfassung über die sofortige Vornahme derartiger Instandsetzungsmaßnahmen unterblieben ist, so trifft die Verpflichtung zum Schadensersatz nicht den rechtsfähigen Verband, sondern diejenigen Wohnungseigentümer, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder nicht für die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben. Folie 4

5 3. BGH v V ZR 246/14 1. Ein Bereicherungsanspruch für eine eigenmächtige Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums kommt nur in Betracht, wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen. 2. Wer einen solchen Bereicherungsausgleich schuldet, bestimmt sich danach, ob die Maßnahme im Zeitpunkt ihrer Vornahme erst noch beschlossen (dann die Wohnungseigentümer) oder ob sie - sei es wegen eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer, sei es wegen der Dringlichkeit - durchgeführt werden musste (dann die Gemeinschaft). 3. Schuldner des Entschädigungsanspruchs nach 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG ist jedenfalls der Verband. Folie 5

6 II. Instandsetzungsverantwortlichkeit 1. Wenn eine Sache im Sondereigentum steht, dann (vorbehaltlich Vereinbarung) - hat der Sondereigentümer zu entscheiden und die Kosten (aus der durch ihn erfolgten Beauftragung) selbst zu zahlen, - sind Beschlüsse der Wohnungseigentümer mangels Beschlusskompetenz nichtig. 2. Wenn ein Gebäudeteil im gemeinschaftlichen Eigentum steht, dann haben - grundsätzlich die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung über die Instandhaltung und Instandsetzung zu entscheiden (Verwaltung, 21 WEG) und die Kosten der Maßnahme nach Miteigentumsanteilen zu tragen (Kostentragung, 16 WEG). - Abweichendes kann vereinbart werden (BGH v V ZR 46/13; BGH v V ZR 174/11), - Beschlüsse ( Jeder macht seine Fenster selbst ) sind mangels Beschlusskompetenz nichtig. Folie 6

7 III. Beschlussfassung über eine Erhaltungsmaßnahme 1. Pflichten des Verwalters, 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG: die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen - Regelmäßige Begehung, ggf. Gefahrerforschung - Information der Eigentümer - Organisation der Willensbildung insbesondere durch Anberaumung einer Eigentümerversammlung, spezifische Hinweispflicht bei Bedürfnis, sofort tätig zu werden. 2. Pflichten der Eigentümer, 21 Abs. 4 WEG - Grundsätzlich Ermessen der Eigentümer, - Ermessensreduzierung bei entsprechendem Bedürfnis kann Mitwirkungspflicht, positiv abzustimmen, auslösen (BGH). Folie 7

8 IV. Umsetzung eines Beschlusses 27 Abs. 1 Nr. 1 Fall 1 WEG: Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen ( ) 1.Pflicht des Verwalters (+) 2.Pflicht der rechtsfähigen Gemeinschaft (-, aa BGH) - Keine Zurechnung der Verwalterpflicht, Beschlüsse auszuführen, zur Gemeinschaft (offen gelassen in BGH v V ZR 94/11 Rn. 18), - Keine allgemeine Pflicht der Gemeinschaft, den Verwalter anzuhalten, den Beschluss auszuführen (aa BGH v V ZR 94/11 Rn. 19 durch wen, wie?). 3.Pflicht der Eigentümer - Keine individuelle Pflicht des einzelnen Eigentümers, - aber ggf. Mitwirkungspflicht an Beschlussfassung (dazu III.) mitzuwirken, Verwalter anzuhalten/auszutauschen etc., um Erhaltungsbedürfnis zu genügen. Folie 8

9 V. Erhaltung ohne Beschluss 1. Notkompetenz (BGH v V ZR 197/10: Maßnahmen zur Gefahrenbeseitigung.) a) Verwalter, 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG b) Eigentümer, 21 Abs. 2 WEG 2. Eigenmächtige Maßnahmen Risiko der Einschätzung, ob Maßnahme notwendig ist. Kontroverse über Person des Verpflichteten Eigentümer, Rechtsfähige Gemeinschaft. Folie 9

10 VI. Haftung 1. Haftung gegenüber Eigentümer (Innenverhältnis) a) Eigentümer - Ansatzpunkt: Konkrete Verletzung der Mitwirkungspflicht (Ermessensreduzierung) - Kein Ausschluss durch bestandskräftiger ablehnenden Beschluss - Kein Ausschluss durch vorrangigen Primärrechtsschutz (Klage auf Beschlussersetzung) b) Verwalter: Jede für Schaden kausale Pflichtverletzung c) Gemeinschaft: Keine Haftung (aa BGH bei verzögerter Beschlussumsetzung). 2. Haftung gegenüber Dritten (Außenverhältnis) Konzentration der Haftung bei rechtsfähiger Gemeinschaft (str.) Folie 10

11 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Prof. Dr. Florian Jacoby Direktor der Forschungsstelle für Immobilienrecht, Universität Bielefeld Universitätsstr. 25, Bielefeld

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