MÄRKTE- UND ZENTRENKONZEPT

Transkript

1 MÄRKTE- UND ZENTRENKONZEPT

2 MÄRKTE- UND ZENTRENKONZEPT INHALT Anlass und Zweck Ziele Grundlagen Inhalte Übersichtskarte Sortimentsleitbild Standortkonzept Rechtliche Bedeutung

3

4 ANLASS UND ZWECK ANLASS UND ZWECK Reutlingen besitzt traditionell eine hohe Bedeutung als Einkaufsstadt und erfüllt örtlich und regional eine zentrale Versorgungsfunktion. Das Einzugsgebiet zieht sich insbesondere im Süden weit in die ländlich strukturierten Gebiete der Schwäbischen Alb. Die Attraktivität der Stadt Reutlingen als Einzelhandelsstandort zu erhalten und zu stärken war daher bereits Ziel mehrerer Konzepte der 80er und 90er Jahre, die sich v.a. mit Nutzungsregelungen auf gewerblichen Bauflächen beschäftigten. Der Einzelhandel unterliegt seit einigen Jahren einem drastischen Strukturwandel, der zum einen durch die Unternehmensaktivitäten bundes- oder europaweit tätiger Filialisten bestimmt wird und zum anderen durch eine Neuorientierung des Kundenverhaltens. So entstanden auch in Reutlingen autokundenorientierte Verbrauchermärkte in dezentraler bzw. Stadtrandlage, in der Innenstadt prägen mehr und mehr Handelsketten das Bild. Fußgängerzone Katharinenstraße Zum einen herrscht ein hoher Investitionsdruck in den dezentralen Lagen, zum anderen drohen Bedeutungs- und Attraktivitätsverluste in der Einkaufsinnenstadt und eine Gefährdung der Nahversorgungsstandorte. Um den Einzelhandelsstandort Reutlingen insgesamt in all seinen Facetten v.a. auch im Hinblick auf die Wettbewerbssituation gegenüber dem Umland zu stabilisieren und weiter auszubauen, hat der Gemeinderat am das Märkte- und Zentrenkonzept beschlossen. Gleichzeitig geht es dabei auch um die Sicherung vorhandener Gewerbeflächen für Produktion und Dienstleistung. Fußgängerzone Wilhelmstraße 3

5 ZIELE ZIELE Mit dem Märkte- und Zentrenkonzept verfolgt die Stadt Reutlingen zwei zentrale Ziele: Stärkung Reutlingens insgesamt als traditioneller Einzelhandelsstandort in der Region und als Teil des Oberzentrums Reutlingen-Tübingen. Bedarfsgerechte Sicherung von Gewerbeflächen für Produktion und Dienstleistung und damit Stärkung Reutlingens als Produktionsstandort. Die Attraktivität des Reutlinger Einzelhandels beruht auf drei Säulen: Die Innenstadt als zentraler und urbaner Einzelhandelsschwerpunkt. Ergänzungsstandorte in dezentraler Lage oder am Stadtrand. Die Nahversorgung innerhalb der Wohngebiete und in den Stadtteilen. Die vorhandene Einzelhandelsstruktur Reutlingens ist geprägt von einer Funktionsteilung zwischen der Innenstadt und dem Einzelhandel in dezentraler bzw. Stadtrandlage. Viele der Einzelhandelsbetriebe in dezentraler Lage (z.b. Mark West) übernehmen übergemeindliche Versorgungsfunktion und stärken Reutlingen damit im regionalen Wettbewerb. Häufig weisen diese Betriebe Standortanforderungen hinsichtlich Flächenbedarf und Warentransport auf, die in zentralen Innenstadtlagen nicht erfüllt werden können. Konkurrenz mit der Innenstadt ergibt sich dann, wenn es um sogenannte innenstadtrelevante Sortimente geht. Diese sind nämlich in hohem Maß für die Attraktivität und das Einkaufserlebnis in der Innenstadt verantwortlich. Standorte in den Stadtteilen übernehmen wichtige Versorgungsfunktionen für die Bevölkerung im Standortumfeld. Eine ganzheitliche Konzeption für den Einzelhandelsstandort Reutlingen muss daher allen drei Bausteinen Rechnung tragen. Daraus ergeben sich weitere Ziele im Einzelnen: Steigerung der Attraktivität der Innenstadt als zentraler und urbaner Einzelhandelsschwerpunkt. Konzentration der Ansiedlung innenstadtrelevanter Sortimente auf die Innenstadt. Spielräume zur Ansiedlung nicht-innenstadtrelevanter Sortimente an Ergänzungsstandorten in dezentraler Lage / Stadtrandlage entwickeln. Erhalt und Stärkung der Nahversorgung. Das flächendeckende Gesamtkonzept definiert dabei auch die Gebiete, die dem produzierenden bzw. dem Dienstleistungsgewerbe vorbehalten bleiben. Grundsätzlich gilt in Konkurrenzsituationen der Vorrang des produzierenden Gewerbes vor dem Einzelhandel. 4

6 GRUNDLAGEN - INHALTE GRUNDLAGEN GUTACHTEN DER GMA Dem Märkte- und Zentrenkonzept liegt eine Standortanalyse mit Empfehlungen der GMA (Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung, Ludwigsburg) von 2002 mit Ergänzung und Aktualisierung des Datenmaterials von 2006 zugrunde. Anhand von Daten und Kriterien wie Einzugsbereich, Kaufkraftprognose 2010, Angebotssituation, Leistungsstärken des Einzelhandels, Nutzungsmischung, Lage etc. hat die GMA die Entwicklungschancen des Einzelhandelsstandorts Reutlingen bewertet. Ergebnis insgesamt: Der Einzelhandelsstandort Reutlingen hat sich bisher in schwierigem allgemeinwirtschaftlichen Umfeld gut behauptet. Das quantitative Wachstum ist an eine Grenze gelangt. Eine konsequente Steuerung der Einzelhandelsansiedlungen ist daher im Hinblick auf den Erhalt der Einzelhandelszentralität und -bedeutung der Stadt Reutlingen sowie insbesondere einer attraktiven Innenstadt unabdingbar. DAS MÄRKTE- UND ZENTRENKONZEPT INHALTE Aufbauend auf dem Gutachten der GMA wurde eine Gesamtstrategie zur Steuerung von Einzelhandelsansiedlungen mit zwei Komponenten erarbeitet. Entscheidend ist zum einen das Sortimentsleitbild, das die Innenstadt- und Nahversorgungsrelevanz der verschiedenen Sortimente definiert. Verknüpft wird dieses Sortimentsleitbild zum anderen mit einem Standortkonzept, das die Zulässigkeit von Einzelhandelseinrichtungen standort- und sortimentsbezogen für die Gesamtstadt definiert. Einzelhandel im Stadtzentrum Einkaufsgalerie in der Innenstadt 5

7 SORTIMENTSLEITBILD SORTIMENTSLEITBILD REUTLINGEN Merkmale nicht-innenstadtrelevanter Sortimente: Großer Flächenbedarf. Schwere, sperrige Güter (Abtransport per Pkw erforderlich). Merkmale innenstadt- bzw. nahversorgungsrelevanter Sortimente: Handlich, Kundenfrequenz erzeugend, Kopplungskäufe anregend, nach Flächenanspruch und Ortsbildwirkung integrierbar etc. Tragen zur Belebung der Zentren bei. Konkurrenz für gewachsene Zentren, wenn Angebot in nicht-integrierbarer Lage erfolgt. Auf Grundlage ihrer Analyse hat die GMA für Reutlingen folgendes Sortimentsleitbild entwickelt: Innenstadt- und nahversorgungsrelevante Sortimente Nicht-zentrenrelevante Sortimente - Nahrungs- und Genussmittel, Reformwaren 1, - Lebensmittelhandwerk, - Drogerie- und Parfümeriewaren, pharmazeutische Artikel, - Oberbekleidung, Kürschnerwaren, sonstige Textilwaren, - Haus- und Heimtextilien, Gardinen und Zubehör, - Schuh- und Lederwaren, - Sportbekleidung, Sportartikel (nur kleinteilige Sortimente und Sportgeräte) 1, - Haushaltswaren, - kleinteilige Unterhaltungselektronik, inkl. Tonträger, optische und feinmechanische Geräte, Fotowaren, Telekommunikation, - Papier- und Schreibwaren, Bücher, Zeitschriften, - Spielwaren, Bastel- und Geschenkartikel, - Uhren, Schmuck, Silberwaren. Hierzu gehören z.b. Pflanzen und Gartenzubehör, Zoobedarf, Büromaschinen und Computer, Elektrogroßgeräte, großteilige Sportgeräte wie z.b. Fahrräder, Möbel, Baustoffe, Holz etc. 1 In Bezug auf die Einstufung der Innenstadtrelevanz ist bei Nahrungs- und Genussmitteln und bei Sportartikeln (kleinteilig) ein Abwägungsspielraum gegeben. 8

8 STANDORTKONZEPT STANDORTKONZEPT Innenstadt 1 Alle Einzelhandelsnutzungen sind zulässig. Kernstadt Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben mit nicht-innenstadtrelevanten Sortimenten. Die innenstadtrelevanten Randsortimente sind auf insgesamt maximal 10 % der Verkaufsfläche zu begrenzen, höchstens jedoch 400 m². Zulässigkeit von Nahversorgern bis zur Grenze der Großflächigkeit (max. 800 m² Verkaufsfläche). Gewerbe- und Industriegebiete Generelle Unzulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben. Vorhalten der Flächen für gewerbliche Nutzung im Bereich Dienstleistung und Produktion. Absicherung bestehender Einzelhandelsbetriebe durch Ausweisung von Sondergebieten. bestehende Handelsschwerpunkte in Gewerbegebieten: Mark West und In Laisen 2 Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben mit nicht-innenstadtrelevanten Sortimenten. Die innenstadtrelevanten Randsortimente sind auf insgesamt maximal 10 % der Verkaufsfläche zu begrenzen, höchstens jedoch 400 m². Absicherung bestehender Einzelhandelsbetriebe durch Ausweisung von Sondergebieten. Ortsteile und Orschel-Hagen Zulässigkeit von Nahversorgern bis zur Grenze der Großflächigkeit (max. 800 m² Verkaufsfläche). Lebensmittelvollsortimenter können ausnahmsweise bis zu einer Größe von 1200 m² Verkaufsfläche zugelassen werden. Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 3 A Zone 4 1 Die Innenstadt umfasst neben der historischen Altstadt auch die Gebiete Kernstadt Süd, City Nord und Teile der Oststadt, um Handlungsspielräume für Nutzungen zu eröffnen, die in der Altstadt keinen Platz mehr finden. 2 Als Ergänzungsstandort für großflächige Einzelhandelsansiedlungen im nicht-innenstadtrelevanten Bereich dient neben bereits vorhandenen Schwerpunkten (grüne Punkte in der Karte) die Zone 3 A. 9

9 RECHTLICHE BEDEUTUNG RECHTLICHE BEDEUTUNG Das Märkte- und Zentrenkonzept hat als städtebaulicher Rahmenplan keine unmittelbare Rechtswirkung. Es dient jedoch als vom Gemeinderat beschlossene sonstige Planung nach 1 (6) Nr. 11 BauGB und ist Grundlage weiterer planerischer Entscheidungen. Es stellt somit einen wichtigen Baustein der Stadtentwicklung dar. Zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung insbesondere auf gewerblichen Bauflächen werden die Aussagen des Märkte- und Zentrenkonzepts schrittweise in die Bauleitplanung eingearbeitet. Bestehende Bebauungspläne sind anzupassen und gegebenenfalls neue aufzustellen. Neben entsprechenden Festsetzungen im Bebauungsplan sind auch städtebauliche Verträge zur Festschreibung von Sortimentsbeschränkungen etc. geeignet. Blick auf Albtorplatz und Kernstadterweiterung Süd 10

10 Amt für Stadtentwicklung und Vermessung Broschüre Nr. 76 HERAUSGEBER: Stadt Reutlingen Baudezernat Verfasser: Amt für Stadtentwicklung und Vermessung unter Verwendung von Ergebnissen eines Gutachtens der GMA Ludwigsburg vom September 2002 mit Ergänzung und Aktualisierung im Januar 2006 Gestaltung: Amt für Stadtentwicklung und Vermessung Fotos: Stadt Reutlingen, Niethammer, Trinkhaus Reutlingen, März 2007 (1. Auflage) 2. Auflage September 2010