Unter Preis? Was verdienen Immobilienverwaltungen wirklich? Martin Kaßler, Geschäftsführer Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.v.

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Astrid Fürst
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1 Eine starke Gemeinschaft Unter Preis? Was verdienen Immobilienverwaltungen wirklich? Martin Kaßler, Geschäftsführer Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.v. (DDIV)

2 Eine starke Gemeinschaft 2 Immobilienverwaltung Objekt Gemeinschaftseigentum (erhalten und bewirtschaften) Umwelt Politische und rechtliche Vorgaben (erfüllen) Subjekt Wohnungseigentümergemeinschaft (vertreten)

3 Eine starke Gemeinschaft 3 Umwelt (Vorgaben)

Mietrecht, Baurecht, Landesbauordnungen, Betriebskostenverordnung, Gebäudeenergierecht, Eichgesetz, Gesetz zur Digitalisierung

4 Eine starke Gemeinschaft 4 Politische und rechtliche Vorgaben Gesetze, Verordnungen und Strategien Wohnungseigentumsgesetz, Mietrecht, Baurecht, Landesbauordnungen, Betriebskostenverordnung, Gebäudeenergierecht, Eichgesetz, Gesetz zur Digitalisierung der Energiewende, Rauchwarnmelder usw. Klimaschutzplan 2050, Grünbuch Energieeffizienz, Energieeffizienzstrategie Gebäude usw. Gesamtgesellschaftliche Entwicklungen Klimaschutz Digitalisierung Energetische Sanierung Altersgerechter Umbau Elektromobilität

5 Eine starke Gemeinschaft 5 Objekt (Dienstleister)

6 Anforderungen und Erwartungen der Dienstleister an den Immobilienverwalter Eine starke Gemeinschaft 6 Schnelle und unbürokratische Abwicklung von unternehmensübergreifenden Geschäftsprozessen Elektronische Rechnungstellung Offenheit gegenüber digitalen Technologien (z.b. Smart Meter)

7 Eine starke Gemeinschaft 7 Subjekt (Eigentümer)

8 Eine starke Gemeinschaft 8 Anforderungen und Erwartungen der Eigentümer Erreichbarkeit 24/7 Schnelle Reaktion Sachkunde und Kompetenz Wissen über den aktuellen Stand der Technik Organisation Delegation

9 Eine starke Gemeinschaft 9 Was sagt die Statistik?

10 Eine starke Gemeinschaft 10 Ablehnung einer WEG bei Anfrage Innerhalb der letzten 5 Jahre wurden jährlich durchschnittlich 10 Verwaltungsanfragen abgelehnt. 12% 5% 83% Ja Nein k.a. Quelle: DDIV-Qualifizierungsumfrage 2017

11 Eine starke Gemeinschaft 11 Gründe für Ablehnung 73,8% 66,2% 63,2% 34,3% 18,1% Hohes Konfliktpotential WEG zu klein Nicht wirtschaftlich Unqualifizierte Vorverwaltung Sonstiges Quelle: DDIV-Qualifizierungsumfrage 2017

12 Eine starke Gemeinschaft 12 Gründe für Ablehnung 73,8% 66,2% 63,2% 34,3% 18,1% Hohes Konfliktpotential WEG zu klein Nicht wirtschaftlich Unqualifizierte Vorverwaltung Sonstiges Quelle: DDIV-Qualifizierungsumfrage 2017

13 Anzahl Übernahmen trotz unqualifizierter Vorverwaltung Eine starke Gemeinschaft ,2 50 Unter 400 Einheiten Einheiten Einheiten Einheiten Einheiten Einheiten Über Einheiten Anzahl Übernahmen trotz unqualifizierter Vorverwaltung Anzahl von Anfragen Gesamt Durchschnitt Übernahme Gesamtbranche

14 Eine starke Gemeinschaft 14 Defizite der Vorverwaltungen 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

15 Eine starke Gemeinschaft 15 Entwicklung verwaltete Einheiten pro Mitarbeiter WEG-Einheiten/Mitarbeiter SE-Einheiten/Mitarbeiter Sonst. Einheiten/Mitarbeiter Mieteinheiten/Mitarbeiter Gewerbeeinheiten/Mitarbeiter Quelle: DDIV-Branchenbarometer 2011, 2015

16 Eine starke Gemeinschaft 16 Ein Großteil der Aufgaben bleibt für die Kunden unsichtbar!

17 Eine starke Gemeinschaft 17 Lösung?

www.ddiv.de Eine starke Gemeinschaft 18 Zeiterfassung!

18 Eine starke Gemeinschaft 18 Zeiterfassung! Detaillierte Erfassung der Arbeitszeit pro Objekt Verdeutlicht den Arbeitseinsatz für das Objekt Unterstützt Argumentation für Erhöhungen der Vergütungssätze

19 Verwaltungskosten preisgebundener Wohnungsbau Eine starke Gemeinschaft 19 Höhe der Verwaltungskosten im preisgebundenem Wohnungsbau gemäß 26, 41 II. BV (Stand 2017) Kosten Pro WE pro Jahr Pro WE pro Monat (brutto) Je Wohnung Pro WE pro Monat (netto) 340,31 28,35 23,83 Je Garage 37,12 3,09 2,60 Quelle: DDIV-Branchenbarometer 2017, 2014

20 Eine starke Gemeinschaft 20 Verwaltervergütungen (Stand 2016) je Wohneinheit (netto) Nach 26, 41 II. BV Größe des Objektes Grundvergütung WEG- Verwaltung 2016 WEG- Verwaltung 2014 Prozentuale Veränderung ,83 < 10 WE 24,32 21,67 +12% 23,83 < 29 WE 21,08 19,29 +9% 23,83 < 49 WE 19,06 17,97 +6% 23,83 < 99 WE 18,28 16,85 +8% 23,83 > 100 WE 16,86 15,91 +6% Quelle: DDIV-Branchenbarometer 2017, 2014

21 Eine starke Gemeinschaft 21 Die Anzahl der Einheiten sagt nichts aus über Kopfzahl der Eigentümer Technische Ausstattung und Wartungsbedarf Instandhaltungsaufwand Versicherungsschäden Rechtliche Gestaltung (Untergemeinschaften) Komplexität der Jahresabrechnung Zahlungsmoral Rechtsstreitigkeiten Anzahl der nicht lösungsorientierten Miteigentümer Die Kalkulation der Verwaltervergütung kann nur objektbezogen erfolgen!

22 Eine starke Gemeinschaft 22 Kalkulation der Stundensätze Lohnkosten Gemeinkosten Lohnnebenkosten Kosten Arbeitsplatz

23 Eine starke Gemeinschaft 23 Kalkulation der Stundensätze Lohnkosten Gemeinkosten Lohnnebenkosten Kosten Arbeitsplatz Allgemeine Betreuung Begehungen Objekt- und Handwerkerkontrollen Telefon/Korrespondenz Buchhaltung Abrechnung Sitzungen des WEG-Beirats (inkl. Belegprüfung) Eigentümerversammlungen (inkl. Vor- und Nachbereitung) Kalkulation: 55 /Stunde

24 Eine starke Gemeinschaft 24 Kalkulation der Mindestvergütung Beispiel WEG mit 20 Einheiten Durchschnittlicher Arbeitsaufwand: 8 h/monat Stundensatz: 55 /h Mindestvergütung 440 /Monat pro WEG (8 h/monat x 55 /h) oder 22 /Monat pro Einheit Mindestvergütung garantiert Wirtschaftlichkeit Basis ist Gesamtobjekt und nicht die einzelne Wohneinheit

25 Eine starke Gemeinschaft 25 Effizienzpotenziale

26 Eine starke Gemeinschaft 26 Ansatzpunkte für Effizienzsteigerungen Lohnkosten Gemeinkosten Lohnnebenkosten Kosten Arbeitsplatz Allgemeine Betreuung Begehungen Objekt- und Handwerkerkontrollen Telefon/Korrespondenz Buchhaltung Abrechnung Sitzungen des Verwaltungsbeirats (inkl. Belegprüfung) Eigentümerversammlungen (inkl. Vor- und Nachbereitung)

27 Eine starke Gemeinschaft 27 Identifikation der Prozesse (Process Map) Standardisierung der Prozesse Lenkung und Quantifizierung der Prozesse Verbesserung/ Optimierung der Prozesse Digitalisierung

28 Eine starke Gemeinschaft 28 Digitalisierung der Immobilienverwaltung Immobilienverwaltung 3.0 Digitalisierung der Geschäftsprozesse? Aufbau integrierter Systeme Aufbau von Kunden- und Instandhaltungsportalen Aufwandsminimierung und Effizienzgewinne Festigung der Rolle als Kommunikationsplattform

29 Eine starke Gemeinschaft 29 Digitalisierung der Immobilienverwaltung Immobilienverwaltung 3.0 Digitalisierung der Geschäftsprozesse Aufbau integrierter Systeme Aufbau von Kunden- und Instandhaltungsportalen Aufwandsminimierung und Effizienzgewinne Immobilienverwaltung 4.0 Technische Grundlagen für Internet der Dinge sind geschaffen Kontrolle und Steuerung der Anlagentechnik (Heizung, Aufzüge, Klimaanlagen etc.) Festigung der Rolle als Kommunikationsplattform Erschließung weiterer Geschäftsbereiche bei Beibehaltung der Rolle als Kommunikations- 3.0 plattform 4.0

30 Eine starke Gemeinschaft 30

31 Eine starke Gemeinschaft 31 Thesen zurück zu der Vergütung Ohne betriebs-und objektbezogene Kalkulation: 1. Kein auskömmliches, faires Honorar 2. Keine Finanzierbarkeit der Digitalisierung 3. Keine Motivation 4. Keine qualifizierten Mitarbeiter 5. Keine Qualität der Dienstleistung + 6. Keine transparente und nachvollziehbare Darstellung gegenüber dem Kunden 7. Keine Argumente, warum andere nicht zu Dumpingpreisen arbeiten können.

32 Eine starke Gemeinschaft 32

33 Eine starke Gemeinschaft 33 Fragen und Anregungen zu Verwalterthemen? Dachverband Deutscher Immobilienverwalter DDIVnewsletter ««aktuelle Nachrichten, Tipps und Trends der Branche; 14-tägig; kostenfrei; über Abonnenten

34 Eine starke Gemeinschaft 34 Stundensätze Immobilienverwalter Stundensätze (netto) Jahr Prozentuale Veränderung Geschäftsführer /Inhaber 74,57 63,79 Euro +17 % Ingenieure 71,03 64,49 Euro +10 % Sachbearbeiter 51,08 45,82 Euro +11 % Techniker 57,62 47,35 Euro +22 % Sekretariat 40,57 38,39 Euro +6 %

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