Regierungsrat des Kantons Schwyz

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1 Regierungsrat des Kantons Schwyz Beschluss Nr. 442/2014 Schwyz, 23. April 2014 / bz Sind die Steuerwerte der Liegenschaftsschätzungen noch aktuell? Beantwortung der Interpellation I 4/14 1. Wortlaut der Interpellation Am 13. Februar 2014 haben Kantonsrat Andreas Marty und Kantonsrätin Karin Schwiter folgende Interpellation eingereicht: Alle nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke Schwyz sind per 1. Januar 2007 mit Wertbasis 31. Dezember 2004 neu geschätzt worden. Im Hinblick auf die neuen Liegenschaftswerte wurde damals auch der Vermögenssteuersatz von 0.8 auf 0.5 Promille gesenkt. In der Folge mussten die meisten HauseigentümerInnen trotz den höheren Schätzungswerten ihrer Liegenschaften nicht mehr Vermögenssteuer bezahlen als vor der Neuschätzung. In vielen Schwyzer Gemeinden sind die Preise für Wohneigentum seit der letzten Schätzung erneut stark angestiegen. Unser Kanton gehört diesbezüglich zu den grössten Boomregionen der Schweiz. Ende Januar 2014 konnte aus den Medien entnommen werden, dass gemäss einer Erhebung des unabhängigen Beratungsunternehmens Wüest & Partner die Preise für Eigentumswohnungen in der Ausserschwyz von ein durchschnittliches Plus von 94% erreichten, in der Innerschwyz 76% und im Raum Einsiedeln ein solches von 70%. Der massive Wertzuwachs bei Grundstücken lässt sich auch an den hohen Erträgen bei den Grundstückgewinnsteuern ablesen. Angesichts dieses enormen Wertzuwachses sind die Bewertungen der steueramtlichen Liegenschaftsschätzungen Schwyz nicht mehr aktuell. Die Besteuerung von Liegenschaften ist im kantonalen Steuergesetz wie auch im Steuerharmonisierungsgesetz des Bundes klar geregelt. Diese gesetzlichen Vorgaben lassen keinen Spielraum: Wohneigentum muss bei der Vermögenssteuer vollumfänglich zum Verkehrswert angerechnet werden. Dies hat auch das Bundesgericht in der Vergangenheit mehr als einmal festgehalten. Ein genereller Abschlag ist sowohl nach dem Steuerharmonisierungsgesetz wie auch nach dem Gebot der Rechtsgleichheit im Steuerrecht unzulässig. Wer sein Vermögen auf einer Bank angelegt hat, muss sich dieses auch zu 100 Prozent bei der Vermögenssteuer anrechnen lassen. Eine Rechtsungleichheit bei der Besteuerung gilt es wenn immer möglich zu vermeiden.

2 Wir bitten darum den Regierungsrat um die Beantwortung folgender Fragen: 1. Welche Differenzen ergeben sich, wenn die am Markt erzielten Verkaufspreise mit den Steuerwerten dieser Liegenschaften verglichen werden? Wir bitten um eine Auflistung über die letzten drei Jahre mit den folgenden Unterscheidungskriterien: Aufteilung auf Gemeinden, unterschiedliche Mietpreisniveaus, Neu- und Altbauten sowie Art der Objekte (EFH, MFH, STWE, Gewerbebauten). 2. Alle nach dem 1. Januar 2007 erstellten Liegenschaften haben eine aktuellere und darum auch höhere Gebäudeschätzung. Es besteht also die Gefahr, dass HauseigentümerInnen mit einer älteren und nicht mehr aktuellen Liegenschaftsschätzung bevorteilt werden gegenüber HauseigentümerInnen mit neuen Liegenschaften und auch gegenüber Steuerpflichtigen ohne Grundeigentum, welche ihre Wertschriften immer zum aktuellen Verkehrswert versteuern. Wie hoch schätzt der Regierungsrat die Gefahr ein, dass sich Steuerpflichtige mit Beschwerden gegen die Ungleichbehandlung bei der Besteuerung ihrer Vermögenswerte zur Wehr setzen werden? 3. Ab welchem Missverhältnis zwischen den Grundstücken mit Alt- und Neuschätzungen bzw. zwischen Schätzwerten und Verkehrswerten wird der Regierungsrat aktiv? In welchem Zeitraum wird der Regierungsrat eine Anpassung der Liegenschaftsschätzungen vornehmen, um die Rechtsgleichheit zwischen allen Steuerpflichtigen wiederherzustellen? Plant der Regierungsrat eine prozentuale Erhöhung der Schätzungswerte oder eine Neuschätzung? 4. Welchen Anteil vom gesamten in unserem Kanton versteuerten Reinvermögen machen die Vermögenssteuerwerte der privaten Immobilien aus (Nettowert, nach Abzug der Hypothekarschulden)? Für die Beantwortung unserer Fragen bedanken wir uns. 2. Antwort des Regierungsrates 2.1 Ausgangslage Das kantonale Steuergesetz bestimmt in 41 des Steuergesetzes des Kantons Schwyz vom 9. Februar 2000, SRSZ , StG, in Übereinstimmung mit dem Steuerharmonisierungsgesetz, Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, SR , StHG, dass das Vermögen zum Verkehrswert bewertet wird, wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann. Gemäss Bundesgerichtspraxis besteht bei der Festsetzung der Vermögenssteuerwerte jedoch nur ein enger Handlungsspielraum. Mit Entscheid vom 10. Juli 2002 (vgl. 2P.120/2001) hat das Bundesgericht festgehalten, dass es mit dem Grundsatz von Art. 14 Abs. 1 StHG nicht vereinbar sei, die Vermögensbesteuerung von Grundstücken auf einen bestimmten Prozentsatz des (geschätzten) Steuerwertes zu beschränken, einen generellen, z.b. rein eigentumspolitisch begründeten Abschlag auf dem Verkehrswert zu gewähren oder mit der kantonalen Steuernorm von vorneherein eine allgemein deutlich unter dem realen Wert liegende Bewertung anzustreben (vgl. auch BGE 124 I 145 E. 6c S. 159 mit Hinweisen, BGE 124 I 193 E. 4b S. 200). Zulässig sei einzig, 90% vom effektiven Marktwert anzustreben. Dabei hat das Bundesgericht aber ausdrücklich betont, dass die 90% nicht im Sinne eines generellen Abschlages festgelegt werden dürfen. Gemäss 8 Abs. 1 Gesetz über die steueramtliche Schätzung nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke vom 24. November 2004, SRSZ , SchätzG, sind für die Ermittlung der Schätzungswerte die Verhältnisse bei Eintritt des Schätzungsgrundes massgebend. 12 Abs. 4 SchätzG bestimmt, dass das Mietpreisniveau jährlich von der Steuerverwaltung festzulegen ist. Gemäss Beschluss Nr vom 24. August 2005 wurde dazu ausgeführt, dass eine Anpassung - 2 -

3 des örtlichen Mietpreisniveaus inskünftig nicht bei jeder geringfügigen Veränderung erfolgen soll, sondern erst, wenn der aktuell errechnete Wert vom für die jeweilige Ortschaft letztmalig genehmigten Mietpreisniveau um 5% oder mehr abweicht. Analoges gilt für die Anpassung des Landwertes und der übrigen Schätzungsvorgaben. Seit der letzten generellen Neuschätzung per 1. Januar 2007 mit Wertbasis 31. Dezember 2004 wurden die Schätzungsvorgaben mit Wertbasis 2009 und Wertbasis 2011 angepasst. Demgemäss wurden Neuschätzungen ab 2010 nicht mehr mit der Wertbasis 2004, sondern mit der Wertbasis 2009 und ab 2012 mit der Wertbasis 2011 vorgenommen. 2.2 Welche Differenzen ergeben sich, wenn die am Markt erzielten Verkaufspreise mit den Steuerwerten dieser Liegenschaften verglichen werden? Wir bitten um eine Auflistung über die letzten drei Jahre mit den folgenden Unterscheidungskriterien: Aufteilung auf Gemeinden, unterschiedliche Mietpreisniveaus, Neu- und Altbauten sowie Art der Objekte (EFH, MFH, STWE, Gewerbebauten). Im ganzen Kanton ergibt die Auswertung der Differenzen zwischen Vermögenssteuerwert und Verkaufspreis der Jahre 2011 bis 2013 für die Wertbasis 2004, dass die Vermögenssteuerwerte bei den EFH 54%, bei den MFH 66% und bei den STWE 63% der Verkaufspreise betragen (für weitere Detailauflistungen vgl. auch Internetseite Steuerverwaltung: Pfad Steuern/Liegenschaftenschätzung/Aktuelles). Kanton Schwyz Auswertung Verkäufe Wertbasis 2004 EFH MFH STWE Anzahl ausgewerteter Objekte Total Objekte per VSTW in Prozenten der Verkaufspreise 54% 66% 63% Legende: EFH = Einfamilienhaus; MFH = Mehrfamilienhaus; STWE = Stockwerkeigentum; Objekte = EFH oder MFH oder STWE; VSTW = Vermögenssteuerwerte Damit für die einzelnen Gemeinden eine angemessene Aussage gemacht werden kann, ist das Zahlenmaterial entsprechend der vorhandenen Objekte in den Gemeinden zu gewichten. Demgemäss kann festgestellt werden, dass in Wollerau die Vermögenssteuerwerte weniger als 50% und in den übrigen drei Boomgemeinden Küssnacht, Freienbach und Feusisberg weniger als 60% der Verkaufspreise betragen. In mehr als der Hälfte aller ausgewerteten Gemeinden (14 von 25) betragen die Vermögenssteuerwerte weniger als 70% der Verkaufspreise und in allen Gemeinden mit Ausnahme einer einzigen Gemeinde (Sattel 82%) betragen die Vermögenssteuerwerte weniger als 80% der Verkaufspreise. VSTW in Prozenten der Verkaufspreise gewichtet Wertbasis 2004 unter 50% unter 60% unter 70% unter 80% unter 82% Gemeinden Wollerau Küssnacht, Freienbach, Feusisberg Arth, Ingenbohl, Steinen, Lauerz, Gersau, Lachen, Altendorf, Tuggen, Wangen, Einsiedeln Schwyz, Muotathal, Rothenthurm Oberiberg, Unteriberg, Morschach, Alpthal, Galgenen, Schübelbach, Reichenburg Sattel Legende: gewichtet = die Prozentzahlen (VSTW in Prozenten des Verkaufspreise) der EFH, MFH, STWE werden entsprechend der Anzahl ausgewerteter Objekte ins Verhältnis gesetzt (z.b. Wollerau 902 EFH x 35%, 193 MFH x 37%, 1687 STWE x 52% = : 2782 = gerundet 45%) - 3 -

4 Zu den Auflistungsvorgaben ist anzumerken, dass nur Drittverkäufe berücksichtigt wurden. Weiter ist anzufügen, dass die Auswertungen der Gemeinden Steinerberg, Illgau, Riemenstalden, Vorderthal und Innerthal, der Gewerbebauten, der Wertbasis 2009, der Wertbasis 2011 und der Neubauten nur aufgrund einer geringen Anzahl von Objekten erfolgten und nicht aussagekräftige Zahlen ergeben. Zu diesen Objektgruppen konnte deshalb keine folgerichtige Aussage gemacht werden. 2.3 Alle nach dem 1. Januar 2007 erstellten Liegenschaften haben eine aktuellere und darum auch höhere Gebäudeschätzung. Es besteht also die Gefahr, dass HauseigentümerInnen mit einer älteren und nicht mehr aktuellen Liegenschaftsschätzung bevorteilt werden gegenüber HauseigentümerInnen mit neuen Liegenschaften und auch gegenüber Steuerpflichtigen ohne Grundeigentum, welche ihre Wertschriften immer zum aktuellen Verkehrswert versteuern. Wie hoch schätzt der Regierungsrat die Gefahr ein, dass sich Steuerpflichtige mit Beschwerden gegen die Ungleichbehandlung bei der Besteuerung ihrer Vermögenswerten zur Wehr setzen werden? Je grösser die Differenz zwischen Vermögenssteuerwert und Verkaufspreis, desto eher ist davon auszugehen, dass sich Steuerpflichtige mit neu geschätzten Grundstücken oder Steuerpflichtige ohne Grundbesitz, aber mit Wertschriftenvermögen zur Wehr setzen und gegen die Ungleichbehandlung vorgehen. Solche Rechtsstreitigkeiten gab es im Vorfeld der prozentualen Vermögenssteuerwertanpassung bzw. generellen Neuschätzung. 2.4 Ab welchem Missverhältnis zwischen den Grundstücken mit Alt- und Neuschätzungen bzw. zwischen Schätzwerten und Verkehrswerten wird der Regierungsrat aktiv? In welchem Zeitraum wird der Regierungsrat eine Anpassung der Liegenschaftsschätzungen vornehmen, um die Rechtsgleichheit zwischen allen Steuerpflichtigen wiederherzustellen? Plant der Regierungsrat eine prozentuale Erhöhung der Schätzungswerte oder eine Neuschätzung? Das Regierungsprogramm sieht in der Zeitperiode keine Anpassung der Liegenschaftswerte vor. Gemäss den Ausführungen unter Ziffer 2.2 steht die Prüfung einer prozentualen Anpassung der Liegenschaftenwerte an. Vor allem in den Boomgemeinden hat die Differenz zwischen den Vermögenssteuerwerten und Verkaufspreisen ein Ausmass erreicht, das eine Überprüfung der Liegenschaftenwerte angebracht erscheinen lässt. Es ist deshalb zu prüfen, ob in das nächste Regierungsprogramm allenfalls eine prozentuale Anpassung der Liegenschaftenwerte aufzunehmen ist. Damit soll die Gleichbehandlung von Steuerpflichtigen mit Alt- und Neuschätzungen von Grundstücken wie auch von Steuerpflichtigen ohne Grundbesitz, aber Wertschriftenvermögen bewahrt werden. 2.5 Welchen Anteil vom gesamten in unserem Kanton versteuerten Reinvermögen machen die Vermögenssteuerwerte der privaten Immobilien aus (Nettowert, nach Abzug der Hypothekarschulden)? Als Datengrundlage dient die Steuerperiode 2011 mit Datenstand 2. Februar Für die Berechnung wurden alle Steuerfälle (definitiv und provisorisch) berücksichtigt und die Ziffern der Liegenschaften im Privatvermögen sowie der Privatschulden verwendet. Ausserkantonale Anteile wurden ausgeschieden. Dabei konnte bei den Privatschulden nicht zwischen Hypothekarschulden und übrigen Schulden unterschieden werden. Es wurden deshalb die gesamten Privatschulden in der Berechnung berücksichtigt. Das Reinvermögen 2011 Schwyz beträgt Mrd. Franken und das steuerbare Vermögen Mrd. Franken. Es befinden sich im Privatvermögen Liegenschaften mit einem Gesamtwert von Mrd. Franken. Die privaten Schulden belaufen sich auf Mrd. Franken. Das Nettovermögen (Liegenschaften im Privatvermögen minus Privatschulden) beträgt - 4 -

5 Mrd. Franken. Der Anteil der Liegenschaften ohne Privatschulden am Reinvermögen beträgt damit rund 12%. Reinvermögen steuerbares Liegenschaften Privat-Schulden Liegenschaften / Vermögen im Privatvermö- Anteil Privatschulden gen in Fr Anteil am Reinvermögen 100% 12% Beschluss des Regierungsrates 1. Der Vorsteher des Finanzdepartements wird beauftragt, die Antwort srat zu vertreten. 2. Zustellung: Mitglieder des Kantons- und des Regierungsrates; Staatsschreiber; Finanzdepartement; Steuerverwaltung (2); Sekretariat Kantonsrat (3). Im Namen des Regierungsrates: Dr. Mathias E. Brun, Staatsschreiber - 5 -