Die Kostentragung für die Zustimmung zum Eigentumsübergang nach 12 WEG

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Kilian Bretz
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1 Die Kostentragung für die Zustimmung zum Eigentumsübergang nach 12 WEG 12 WEG Veräußerungsbeschränkung Ziel der Vorschrift : Gemeinschaft ist unauflöslich, daher berechtigtes Interesse an künftigen Miteigentümern Kosten entstehen in der Regel bei Zustimmung des Verwalters (nicht Dritter) 1

2 Verwaltertätigkeit ist in der Regel mit Gebühr verbunden, zumindest bei professioneller Tätigkeit Grundsatz: ohne Abrede hat der Verwalter nur Anspruch auf die vereinbarte Vergütung Sondervergütung kann frei also pauschal oder auch Nachweis vereinbart werden Anspruch der Höhe nach Im angemessenen Rahmen und unter Berücksichtigung des voraussichtlichen zusätzlichen besonderen Zeit- und Arbeitsaufwand; möglichst im Einzelfall. Problem: Festlegung der Verwaltergebühr für Zustimmung prozentual am Kaufpreis Pauschale unter Berücksichtigung der tatsächlichen Kosten denkbar 2

3 FAZIT: Für die Verwalterzustimmung zur Veräußerung gemäß 12 Abs. 1 WEG kann eine Sondervergütung in maßvoller Höhe vereinbart werden. Das Kammergericht Berlin (NJW-RR 1989, 975) hat ein Pauschalhonorar von 600 DM zzgl. MWSt für zulässig erachtet (vgl. auch Staudinger/Bub, 26 WEG, Rdnr. 273). Wer trägt diese zusätzlichen Kosten: Erwerber? Veräußerer? Gemeinschaft, also Verband? die (alle) Wohnungseigentümer? Hier: Keine Regelung in TE/GO bezügl. der Kostentragung 3

4 1. Die Wohnungseigentümer Verwalter alle WE Besteht ein vertraglicher Anspruch? Verwaltervertrag wird zwischen dem Verband und dem Verwalter geschlossen Kein Vertrag zu Lasten Dritter möglich! Zwischenergebnis: Kein Anspruch gegen die Wohnungseigentümer 2. Der Veräußerer Verwalter Veräußerer WE A Der Veräußerer ist hier einzelner Wohnungseigentümer und damit zum Zeitpunkt der Erteilung der Zustimmung noch Mitglied der WEG 4

5 ohne vertragliche Regelung keine Inanspruchnahme durch den Verwalter möglich Regelung im Verwaltervertrag zu Lasten des A unwirksam, da Vertrag zu Lasten Dritter Zwischenergebnis: kein Anspruch gegen A 3. Der Verband Verwalter Verband Vertraglicher Anspruch des Verwalters gegen den Verband aufgrund des Verwaltervertrages Mehrheitlicher Beschluss über die Zusatzvergütung des Verwalters liegt vor oder ist im VV aufgenommen Zwischenergebnis: Es erwächst dem Verwalter ein Anspruch gegen die Gemeinschaft, nicht aber allein gegen den veräußernden Wohnungseigentümer. 5

6 Kostentragung des Verbandes Pro Der Verwalter wird für die Gemeinschaft tätig Gemeinschaft nicht der ausscheidende Erwerber hat Interesse an der zukünftigen Bonität/Einpassung des neuen Wohnungseigentümers Kostentragung des Verbandes Contra Die Gemeinschaft trägt Kosten, die durch das Handeln eines einzelnen verursacht werden Ergebniskorrektur erforderlich und/oder möglich? 4. Erwerber Verwalter Erwerber WE B Vertraglicher Anspruch Im Zeitpunkt des Entstehens des Vergütungsanspruchs des Verwalter ist B mangels Grundbuchumschreibung noch nicht Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Bei entsprechender Regelung im Verwaltervertrag läge ein unzulässiger Vertrag zulasten Dritter vor. 6

7 Durch Regelung Verwaltervertrag Die Sondervergütung soll im Falle einer gerichtlichen Kostenauflegung auf den in Anspruch genommenen WE gegen diesen festgesetzt und eingezogen werden. BGH, Beschluss vom V ZB 134/11 ZWE 2012, 129 Durch Beschlussfassung Verwalter Verband Umlage auf einzelne WE Übertragung der Kosten auf Erwerber oder Veräußerer durch Beschluss Änderung des Verteilungsschlüssel 7

8 16 Abs. 3, 21 Abs. 7 WEG Umlage der Zusatzvergütung durch Mehrheitsbeschluss auf den Veräußerer als Verursacher (Gottschalg in NZM 2009, 217 (222)) Voraussetzungen: Beschlusskompetenz Umlage entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung Beschluss Kosten im Außenverhältnis sind von der Gemeinschaft zu zahlen, intern abweichend vom maßgeblichen Verteilungsschlüssel von dem zu verursachenden WE zu tragen und auf ihn allein in der Jahresabrechnung umzulegen sind. Ordnungsgemäße Verwaltung? 8

9 Verursachender WE 1. Fallgruppe: verursachen im Sinne von verschulden Beispiele: Kosten für die Nichtteilnahme am LSV; Klagegebühr des Verwalters 2. Fallgruppe: verursachen im Sinne von die TE/GO befolgen Beispiele: Zusatzkostenstimmung/Brandschau besonderer Verwaltungsaufwand entsteht erst, wenn durch ein besonderes Ereignis oder einen Eigentümer oder eine Person, für die der Eigentümer nach 14 Nr. 2 WEG einzustehen hat, ein außergewöhnlicher Aufwand verursacht wird. Dazu gehört Honorar nach 12 WEG (Drabek in Riecke/Schmid, 21 Abs. 7, Rdnr. 302) 9

10 4. Veräußerer Gesetzliche Kostentragung 448 Abs. 2 n.f. BGB Der Käufer eines Grundstücks trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrages und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen Ausblick: Stellungnahme des Westfälischen Notarkammer 448 Abs. 2 BGB ist dispositiv FAZIT Regelung im Kaufvertrag schafft Klarheit! 10

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