Neuregelungen im Architektenund Bauvertrag

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1 Neuregelungen im Architektenund Bauvertrag Ivonne Bartling LL.M 07. Okt. 2017

2 Agenda Architektenvertrag I. Vertragstypische Pflichten aus Architekten- und Bauträgerverträgen II. III. IV. Gestufte Leistungen/Sonderkündigungsrecht Teilabnahme Gesamtschuldnerische Haftung

3 Agenda Architektenvertrag I. Vertragstypische Pflichten aus Architekten- und Bauträgerverträgen II. III. IV. Gestufte Leistungen/Sonderkündigungsrecht Teilabnahme Gesamtschuldnerische Haftung

4 Architektenvertrag Mit den 650p- 650t BGB enthält das BGB erstmals Vorschriften, die ausschließlich Architektenund Ingenieurverträge betreffen. Zusätzlich verweist 650q Abs.1 BGB auf die Vorschriften zum allgemeinen Bauvertragsrecht ( 650a- 650h BGB), so dass z. B. das Recht des Bestellers, einseitig Änderungen des vereinbarten Werkerfolgs oder zur Erreichung des Werkerfolgs notwendige Änderungen vorzunehmen ( 650b BGB) und die Schriftform der Kündigung ( 650h BGB) auch für den Architekten- und Ingenieurvertrag gelten.

5 Vertragstypische Pflichten aus Architekten- und Ingenieurverträgen 650 p Abs. 1 BGB 1. Durch einen Architekten- oder Ingenieurvertrag wird der Unternehmer verpflichtet, die Leistungen zu erbringen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung des Bauwerks oder Außenanlage erforderlich sind, um die zwischen den Parteien vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen. 2. ( )

6 Vertragstypische Pflichten aus Architekten- und Ingenieurverträgen Anwendbar auf Bauwerke und Außenanlagen; zur Abgrenzung kann auf den Begriff des Bauwerks aus 634a Abs. 1 Nr.1 BGB zurückgegriffen werden. Fachplanungen, die sich auf das Bauwerk beziehen, sind erfasst (TGA, Statik), nicht hingegen Bauleitplanung ( 17 ff HOAI), Landschaftsplanung ( 22 ff HOAI) und Verkehrsanlagen ( 45 ff HOAI) Bisher: Architekt schuldet einen Werkerfolg i.s.d. 631 Abs.1 BGB, d.h. das Entstehenlassen des in den Planungsunterlagen verkörperten geistigen Werks Gilt das auch nach der Neuregelung, die den Architekten zur Erbringung der erforderlichen Leistungen verpflichtet? Die Gesetzesbegründung unterscheidet zwischen dem Planungserfolg und den Planungs- und Leistungsschritten. Der Architekt schuldet daher auch nach der Neuregelung einen Erfolg.

7 Vertragstypische Pflichten aus Architekten- und Ingenieurverträgen Planungs- und Überwachungsziele Die vom Architekten oder Ingenieur zu erbringenden Leistungen sollen der Erbringung von Planungs- und Überwachungszielen dienen. Nach Abs.1 ist der Unternehmer verpflichtet, die Leistungen zu erbringen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung des Bauwerks oder der Außenanlage erforderlich sind, um die vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen. Mit dieser Formulierung wird zum Ausdruck gebracht, dass Architekten- und Ingenieurverträge typischerweise eine Reihe verschiedener Pflichten umfassen und zwischen dem Planungserfolg und den Planungs- und Leistungsschritten zu unterscheiden ist. Bundestagsdrucksache 18/8486, S.66

8 Vertragstypische Pflichten aus Architekten- und Ingenieurverträgen Planungsziele Planungsziele sind nicht mit dem Erfolg identisch. Planungsziele sind nach überwiegender Auffassung die Anforderungen des Auftragsgebers an Qualität, Quantität, Leistung und Zeit oder an einzelne Eigenschaften des Werkes. Überwachungsziele Bauüberwachung hat das Ziel, das Bauwerk oder die Außenanlage frei von Mängeln entstehen zu lassen.

9 Vertragstypische Pflichten aus Architekten- und Ingenieurverträgen Erforderliche Leistungen erforderlich sind Leistungen, die erbracht werden müssen, um das Vertragsziel / den vereinbarten Erfolg zu erreichen (objektiver Maßstab) Achtung: aus den Leistungsbildern der HOAI ergibt sich nicht zwingend, was bei einem konkreten Vorhaben erforderlich ist! Die Frage, ob der Architekt nur einen Erfolg oder auch die Erbringung einzelner Leistungsschritte schuldet, dürfte nach der Neuregelung geklärt sein. Nicht geklärt sind die Konsequenzen für das Honorar und ggf. Honorarkürzungen, wenn erforderliche und/oder vertraglich vereinbarte Leistungen nicht erbracht werden. Nach teilweise vertretener Auffassung schuldet der Architekt/Ingenieur nur die erforderlichen Leistungen und erhält auch nur hierfür ein Honorar. Anders dann, wenn die Leistungspflichten vertraglich ggf. unter Bezugnahme auf die Leistungsbilder der HOAI- definiert werden.

10 Agenda Architektenvertrag I. Vertragstypische Pflichten aus Architekten- und Bauträgerverträgen II. III. IV. Gestufte Leistungen/Sonderkündigungsrecht Teilabnahme Gesamtschuldnerische Haftung

11 Gestufte Leistungen / Sonderkündigungsrecht 650 p Abs.2 BGB 1. ( ) 2. Soweit wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart sind, hat der Unternehmer zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung dieser Ziele zu erstellen. Er legt dem Besteller die Planungsgrundlage zusammen mit einer Kosteneinschätzung für das Vorhaben zur Zustimmung vor. 650r BGB 1. Nach Vorlage von Unterlagen gemäß 650p Abs.2 kann der Besteller den Vertrag kündigen. Das Kündigungsrecht erlischt zwei Wochen nach Vorlage der Unterlagen, bei einem Verbraucher jedoch nur dann, wenn der Unternehmer ihn bei der Vorlage der Unterlagen in Textform über das Kündigungsrecht, die Frist, in der es ausgeübt werden kann, und die Rechtsfolgen der Kündigung unterrichtet hat.

12 Gestufte Leistungen / Sonderkündigungsrecht 2. Der Unternehmer kann dem Besteller eine angemessene Frist für die Zustimmung nach 650p Absatz 2 Satz 2 setzen. Er kann den Vertrag kündigen, wenn der Besteller die Zustimmung verweigert oder innerhalb der Frist nach Satz 1 keine Erklärung zu den Unterlagen abgibt. 3. Wird der Vertrag nach Absatz 1 oder 2 gekündigt, ist der Unternehmer nur berechtigt, die Vergütung zu verlangen, die auf die bis zur Kündigung erbrachten Leistungen entfällt. Unterscheidung zwischen Zielfindungs- und Ausführungsphase; nach Beendigung der Zielfindungsphase steht ein Sonderkündigungsrecht für Besteller und Unternehmer

13 Gestufte Leistungen / Sonderkündigungsrecht Gesetzesbegründung Bundestagsdrucksache 18/8486, S. 67: Mit dieser Vorschrift soll Fällen Rechnung getragen werden, in denen sich der Besteller mit noch vagen Vorstellungen von dem zu planenden Bauvorhaben oder der Außenanlage an den Architekten oder Ingenieur wendet, und daher bei Vertragsschluss noch keine Einigung über alle wesentlichen Planungs- und Überwachungsziele vorliegt. Das kann der Fall sein, wenn zwar fest steht, welchen Zweck das zu planende Gebäude haben soll, jedoch noch wesentliche Fragen, wie etwa die Art des Daches, die Zahl der Geschosse oder ähnliche für die Planung grundlegende Fragen offen sind. In solchen Fällen soll der Architekt oder Ingenieur die Wünsche und Vorstellungen des Bestellers erfragen und unter deren Berücksichtigung eine Planungsgrundlage zur Ermittlung der noch offenen Planungs- und Überwachungsziele erstellen. Der Entwurf verwendet bewusst das Wort Planungsgrundlage, um deutlich zu machen, dass es noch nicht um die eigentliche Planung geht. Es ist in dieser Phase lediglich eine Grundlage, etwa eine erste Skizze oder eine Beschreibung des zu planenden Vorhabens geschuldet, auf der dann die Planung aufbauen kann. Und weiter: Mit der Neuregelung soll zugleich einer in der Praxis vielfach zu weitgehenden Ausdehnung der unentgeltlichen Akquise zu Lasten des Architekten entgegengewirkt werden.

14 Gestufte Leistungen / Sonderkündigungsrecht Ergo: 650p Abs. 2 BGB ist nicht anwendbar, wenn bei Vertragsschluss wesentliche Planungs- und Überwachungsziele vereinbart sind! Planungsgrundlage Kosteneinschätzung nach der Gesetzesbegründung noch nicht die eigentliche Planung, sondern nur eine erste Skizze oder Beschreibung; Teilleistungen aus Leistungsphasen 1 oder 2 grobe Einschätzung, weniger genau als Kostenschätzung Zielfindungsphase endet in den in 650p Abs.2 BGB und 650r BGB geregelten Fällen

15 Gestufte Leistungen / Sonderkündigungsrecht durch Zustimmung des Bestellers zu den Unterlagen, 650p Abs.2 BGB oder durch Kündigung des Vertrages durch den Besteller, 650r Abs. 1 BGB; Achtung: 2- wöchige Ausschlussfrist, wenn der Besteller Verbraucher ist aber nur, wenn bei der Vorlage der Unterlagen in Textform belehrt wurde oder durch Kündigung des Vertrages durch den Unternehmer nach Setzen einer angemessenen Frist zur Zustimmung zu den Unterlagen, 650r Abs.2 BGB; Kündigungsrecht entsteht, wenn die Zustimmung verweigert wird oder der Besteller keine Erklärung abgibt Die Kündigung des Bestellers bedarf keiner Begründung. Sowohl die Kündigung des Bestellers als auch die Kündigung des Unternehmers bedürfen der Schriftform, 650q BGB i.v.m. 650h BGB.

16 Agenda Architektenvertrag I. Vertragstypische Pflichten aus Architekten- und Bauträgerverträgen II. III. IV. Gestufte Leistungen/Sonderkündigungsrecht Teilabnahme Gesamtschuldnerische Haftung

17 Teilabnahme 650s BGB Der Unternehmer kann ab der Abnahme der letzten Leistung des bauausführenden Unternehmers oder der bauausführenden Unternehmer eine Teilabnahme der von ihm bis dahin erbrachten Leistungen verlangen.

18 Teilabnahme bisher Verjährung der Mängelgewährleistung beginnt mit der Abnahme des Architektenwerkes: Bei Vollarchitekturvertrag bis einschließlich Leistungsphase 9 Beginn somit erst nach Abschluss der Leistungsphase 9. Dies konnte in der Praxis dazu führen, dass der Architekt nicht 5, sondern 10 Jahre haftet. Lösung: Teilabnahme nach Leistungsphase 8, die aber ausdrücklich vereinbart werden muss Neuregelung gesetzlicher Anspruch auf Abnahme der Leistungen, die der Architekt bis zur letzten Abnahme des oder der bauausführenden Unternehmer erbracht hat; keine vorbehaltlose Abnahme des Werkes der/der Bauausführenden erforderlich

19 Agenda Architektenvertrag I. Vertragstypische Pflichten aus Architekten- und Bauträgerverträgen II. III. IV. Gestufte Leistungen/Sonderkündigungsrecht Teilabnahme Gesamtschuldnerische Haftung

20 Gesamtschuldnerische Haftung 650t BGB Nimmt der Besteller den Unternehmer wegen eines Überwachungsfehlers in Anspruch, der zu einem Mangel an dem Bauwerk oder der Außenanlage geführt hat, kann der Unternehmer die Leistung verweigern, wenn auch der bauausführende Bauunternehmer für den Mangel haftet und der Besteller dem bauausführenden Unternehmer noch nicht erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat.

21 Gesamtschuldnerische Haftung 650t BGB setzt die gesamtschuldnerische Haftung des bauüberwachenden Architekten mit dem bauausführenden Unternehmer voraus; gilt nicht bei Planungsfehlern Ziel ist die nur subsidiäre Haftung des bauüberwachenden Architekten gegenüber dem bauausführenden Unternehmen Architekt hat bis zum Ablauf der dem Bauausführenden gesetzten Frist eine Leistungsverweigerungsrecht, das im Prozess als Einrede geltend gemacht werden muss

22 Agenda Bauträgervertrag I. Definition des Bauträgervertrages II. Geltung des Werkvertrags- und Kaufrechtes III. Abschlagszahlungen

23 Agenda Bauträgervertrag I. Definition des Bauträgervertrages II. Geltung des Werkvertrags- und Kaufrechtes III. Abschlagszahlungen

24 Einleitung Bauträgervertrag Mit den 650u und 650v BGB werden erstmals gesetzliche Regelungen des Bauträgervertrages in das BGB aufgenommen; bisher nur Regelung im Zusammenhang mit Abschlagszahlungen in 632a Abs.2 BGB. Es bleibt bei kombinierter Anwendung von werkvertraglichen und kaufvertraglichen Ansprüchen. Für Zahlungen im Bauträgervertrag wird auf die Makler- und Bauträgerverordnung verwiesen.

25 Definition des Bauträgervertrages 650u Abs. 1 Satz 1 BGB 1. Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen.

26 Definition des Bauträgervertrages Errichtung eines Hauses bzw. eines vergleichbaren Bauwerks andere Terminologie als beim Bauvertrag ( Herstellung eines Bauwerkes, 650a Abs.1 BGB) und beim Verbraucherbauvertrag ( Bau eines neuen Gebäudes, 650i Abs.1 BGB), wohl aber keine inhaltlichen Unterschiede noch zu klären: vergleichbares Bauwerk Umbau Definition noch ungeklärt: Maßnahmen der Modernisierung/Instandhaltung/Instandsetzung Nur Maßnahmen, die Neubau vergleichbar sind Umbau i.s.d. 2 Nr. 5 HOAI; dafür spricht die Gesetzesbegründung, die auf die Übernahme der Definition des Bauträgervertrages aus 632a Abs.2 BGB verweist, der der Umbaubegriff aus 2 Nr. 5 HOAI zugrunde liegt.

27 Agenda Bauträgervertrag I. Definition des Bauträgervertrages II. Geltung des Werkvertrags- und Kaufrechtes III. Abschlagszahlungen

28 Geltung des Werkvertragsund Kaufrechtes 650u Abs. 1 Satz 2,3 BGB Hinsichtlich der Errichtung oder des Umbaus finden die Vorschriften über den Untertitel 1 Anwendung, soweit sich aus den nachfolgenden Vorschriften nichts anderes ergibt. Hinsichtlich des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück oder auf Übertragung oder Bestellung des Erbbaurechts finden die Vorschriften über den Kauf Anwendung.

29 Geltung des Werkvertragsund Kaufrechtes Es bleibt bei der kombinierten Anwendung von Kauf- und Werkvertragsrecht Für Errichtung/Umbau gelten grundsätzlich Vorschriften des Untertitel 1, d.h.: Allgemeine Vorschriften, 631 ff BGB; z.b. Mängelhaftung, 633 ff BGB, Verjährung, 634a BGB, Abnahme, 640 BGB Bauvertrag, 650a ff BGB; z.b. Bestimmungen über Zustandsfeststellung nach verweigerter Abnahme und Gefahrtragung, 650g BGB Verbraucherbauvertrag, 650i ff BGB; z.b. Baubeschreibung, 650j, 650k Abs.2 f. BGB, Sicherung von Abschlagszahlungen, 650m Abs.2 BGB Für den Anspruch auf Übertragung des Eigentums bzw. die Übertragung/Bestellung des Erbbaurechtes gilt Kaufrecht Regelung ist sprachlich ungenau, soweit sie nur den Anspruch auf Übertragung/Bestellung erfasst; gemeint ist auch die Sachmängelhaftung für das Grundstück. Problem der Abgrenzung von Kauf- und Werkvertragsrecht bei der Altbausanierung bleibt ungeklärt

30 Geltung des Werkvertragsund Kaufrechtes Achtung: durch 650u Abs.2 BGB werden einige Vorschriften von der Anwendung auf den Bauträgervertrag herausgenommen: 2. Keine Anwendung finden die 648, 648a, 650b bis 650e, 650k Absatz1 sowie die 650l und 650m Abs.1 z.b. gilt nicht das Anordnungsrecht des Bestellers, 650b BGB, die Regelungen über die Bauhandwerkersicherung bzw. -sicherungshypothek, 650e BGB und das Widerrufsrecht beim Verbraucherbauvertrag, 650l BGB Darüber hinaus ist das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund, 648a BGB, nicht anwendbar; künftig daher nur noch Rücktritt/Teilrücktritt möglich; Problem bei Insolvenz des Bauträgers: bei Rücktritt entfällt Sicherung des Erwerbers durch Vormerkung! Folgen eines Teilrücktritts sind ungeklärt

31 Agenda Bauträgervertrag I. Definition des Bauträgervertrages II. Geltung des Werkvertrags- und Kaufrechtes III. Abschlagszahlungen

32 Abschlagszahlungen 650v BGB Der Unternehmer kann von dem Besteller Abschlagszahlungen nur verlangen, soweit sie gemäß der Verordnung aufgrund von Art.244 EGBGB vereinbart sind. Danach ist die Ratenregelung des 3 Abs.2 Makler- und Bauträgerverordnung maßgeblich.

33 Kontakt Ivonne Bartling, LL.M. Rechtsanwältin und Notarin Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Tel : +49 (0) 521 / i.bartling@streitboerger.de Streitbörger Speckmann PartGmbB Adenauerplatz Bielefeld Tel: +49 (0)

34 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Rechtsanwälte Notare