Rendite, Risiko und Finanzierung Nachhaltige Erneuerung als Investitionsentscheid Christian Bächinger

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1 Energie Apéro Luzern Hochschule Luzern 26. Januar 2015 Rendite, Risiko und Finanzierung Nachhaltige Erneuerung als Investitionsentscheid Christian Bächinger

2 Herausforderungen RENDITE Rentieren Investitionen in nachhaltige Erneuerungen? RISIKO Wie kann das Risiko einer Immobilieninvestition beurteilt werden? FINANZIERUNG Wie kann eine nachhaltige Erneuerung finanziert werden? 2

3 Erneuerung als Investitionsentscheidung Eine Investition ist eine Zahlungsreihe, die in der Regel mit einer Auszahlung beginnt, auf die zu späteren Zeitpunkten (unsichere) Einzahlungen folgen (Schmidt und Terberger 1997). Einfache Sanierung Umfassende Sanierung Investitionsentscheidung Ersatzneubau Verkauf Abbruchbewirtschaftung 3

4 Rendite Wann rentieren Investitionen in Nachhaltigkeit? En. San. Markt Energiepreise Einzahlung Auszahlung En. San. Bestandesmieten Marktmieten Bestandesmieten Marktmieten Hohe Mietzinspotentiale Diskontsätze Tiefe Mietzinspotentiale Mietrecht 4 Vereinfachte Darstellung der zusätzlichen Geldströme bei einer Sanierung

5 Fazit: wann rentieren Investitionen in Nachhaltigkeit? Energetisch wirksame Erneuerungen an guten Lagen grundsätzlich rentabel wenn ausreichend Mietzinspotentiale Ob Ersatzneubau oder andere Investitionsalternative unter anderem abhängig von Diskontsatz Mietrecht mit starkem Einfluss Immobilieninvestitionen immer mit Risiko behaftet Neben Rendite auch Risiko berücksichtigen! 5

6 Was ist eine nachhaltige Immobilieninvestition? Aus Investitionssicht ist eine Immobilie nachhaltig, welche gut in der Lage ist, mit den Folgen von langfristigen Entwicklungen umzugehen und dadurch das Risiko zukünftig an Wert zu verlieren minimiert. Zukunftsfähigkeit und Risiko 6

7 Economic Sustainability Indicator ESI Messung Nachhaltigkeit von Immobilien aus Investitionssicht Relatives Risiko einer Immobilie aufgrund langfristiger Entwicklungen an Wert zu verlieren Am CCRS, Uni Zürich mit Praxis und Hochschule erarbeitet und weiterentwickelt (2007, 2009, 2012) MFH, Büro und Verkauf Bewerterverbände SEK/SVIT, RICS Private Ernst Basler + Partner, Implenia/ Reuss Engineering, InRate, Max Pfister Baubüro, Meta-Sys, pom+, QualiCasa, Steiner, SUVA, Swisscanto, Swiss Life Property Management, Wüest und Partner, Versicherungseinrichtung FP Swissair, Zürcher Kantonalbank Öffentliche Bundesämter für Energie und Umwelt (BAFU und BFE), Stadt und Kanton Zürich Hochschulen ETH (Lehrstuhl für Nachhaltiges Bauen und Novatlantis), Universität Stuttgart (Institut für Bauökonomie) 7

8 Sanierungsentscheidung mit ESI Anwendung unter Sanierungsbedürftiges MFH in Lugano, Baujahr 1975, 46 Wohnungen, 8 Büro und 2 Praxen, im Eigentum von inst. Investor Quelle: QualiCasa AG in Meins / Burkhard («Nachhaltigkeit und Risiken bei Immobilieninvestitionen», 2014, p. 81).

9 Portfolioanalyse mit ESI -Portfoliomatrix Median II I Nettorendite III IV Median -1 Hohes Risiko Wertverlust Tiefes Risiko Wertverlust 9 Auswertung 270 MFH mit ESI 2009 / Geschätzter Marktwert: CHF 2.7 Mrd. Quelle: Meins / Burkhard, 2014 (p. 119)

10 Herausforderungen RENDITE Rentieren Investitionen in nachhaltige Erneuerungen? RISIKO Wie kann das Risiko einer Immobilieninvestition beurteilt werden? FINANZIERUNG Wie kann eine nachhaltige Erneuerung finanziert werden? 10

11 Finanzierungslücke bei Privaten 11 Quelle: Bächinger / Meins 2014, Massnahmen und Modelle zur Finanzierung von energetischen Erneuerungen, EFZ Forschungsprojekt FP-2.2.7

12 Empfehlung 1: Umfassendes Beratungsangebot Problem: Wenig bekannte Finanzierungsquellen Unterschätzter Vorsorge-Aufwand Lösung: Umfassende Beratung für Gebäudeeigentümerinnen und Gebäudeeigentümer Elemente: Früh ansetzende Beratung betreffend Vorsorge Hinweis auf steuerbegünstigtes Erneuerungssparen über Säule 3a Anlage in Erneuerungsfonds Informationen rund um Erbvorbezüge Informationen rund um die zweite Säule 12 Quelle: Bächinger / Meins 2014, Massnahmen und Modelle zur Finanzierung von energetischen Erneuerungen, EFZ Forschungsprojekt FP-2.2.7

13 Empfehlung 2: Anlagefonds-Modell Tiefere Leerstände, Reduktion NH- Risiko (Anteil) Reduktion NK Immobilienbesitzende Höhere Netto- Mietzinse Finanzierung Sanierung t 0 Finanzintermediär Anteil Energieeinsparung t 1 bis t n, Anteil Steigerung Nettomietzins t 1 bis t n Investoren Geringe Korrelation, ev. Absicherung Energiepreise, tw. Inflationsschutz Mietende Komfortsteigerung 13 Quelle: Bächinger / Meins 2014, Massnahmen und Modelle zur Finanzierung von energetischen Erneuerungen, EFZ Forschungsprojekt FP-2.2.7

14 Lösungsansätze RENDITE Rentieren Investitionen in nachhaltige Erneuerungen? Bei MFH an guten Lagen fast immer (mit gängigen Berechnungen). RISIKO Wie kann das Risiko einer Immobilieninvestition beurteilt werden? Umfassende Rentabilitätsbetrachtung oder mit ESI. FINANZIERUNG Wie kann eine nachhaltige Erneuerung finanziert werden? Frühzeitige Planung und innovative Anlagefonds 14

15 Weitere Informationen Buch Meins/Burkhard (2014): Nachhaltigkeit und Risiko bei Immobilieninvestitionen, NZZ Verlag Links