DÜSSELDORF FORUM ZUKUNFT WOHNEN DÜSSELDORF. 1. Eckdaten. 2. Hintergrund und Entstehung des Bündnisses. Düsseldorf. Einwohner (2015) 1 rund 612.

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1 1 DÜSSELDORF FORUM ZUKUNFT WOHNEN DÜSSELDORF 1. Eckdaten Düsseldorf Einwohner (2015) 1 rund jährliches Wanderungssaldo + 9,0 je Einwohner ( ) 2 Marktaktiver Leerstand 1,5 % in Geschosswohnungen (2015) 3 Durchschnittlicher Mietpreis 2016 (ohne Neubau) 4 Mietpreisentwicklung 2013 bis 2016 (ohne Neubau) 5 9,52 /m² + 7,4 % Mietpreisspanne 2013 und 2016 (ohne Neubau) 6 2. Hintergrund und Entstehung des Bündnisses Das Düsseldorfer Forum Zukunft Wohnen wurde erstmals im Jahr 2012 einberufen. Initiiert wurde es vom damaligen Oberbürgermeister und dem damaligen Baudezernenten der Stadt. Unter Einbindung aller Wohnungsmarktakteure diente das Forum zunächst dazu, das im Jahr 2011 beauftragte Handlungskonzept Wohnen gemeinsam mit der Stadtverwaltung zu entwickeln. Im Juni 2013 wurde das Handlungskonzept Wohnen vom Rat der Stadt mit einem Ergänzungsantrag der Fraktionen CDU, FDP und B90/ Die Grünen beschlossen. Im April 2016 erfolgte ein Stadtratsbeschluss zur Anpassung und Konkretisierung der Quotierungsregelung aus 1 -Regionaldatenbank (Basis: Statistische Ämter der Länder und des Bundes) 2 -Regionaldatenbank (Basis: Statistische Ämter der Länder und des Bundes) 3 CBRE--Leerstandsindex 4 Nettokaltmiete für Geschosswohnungen, -Preisdatenbank (Basis: -systeme.de) 5 Nettokaltmiete für Geschosswohnungen, -Preisdatenbank (Basis: -systeme.de) 6 Nettokaltmiete für Geschosswohnungen, -Preisdatenbank (Basis: -systeme.de)

2 2 dem Handlungskonzept. Auch nach dem Beschluss des Handlungskonzeptes Wohnen besteht das Forum fort. Anlass für die Erarbeitung des Konzeptes und die damit zusammenhängende Initiierung des Forums Zukunft Wohnen war vor allem der zunehmende Engpass im preisgünstigen Wohnungsmarktsegment. Während das hochpreisige Marktsegment in Düsseldorf weitgehend gesättigt ist, schrumpft der Sozialwohnungsbestand durch Bindungsausläufe und geringe Neubauförderungen (zwischen 2000 bis 2010 wurden nur etwa 50 Wohneinheiten jährlich gebaut). Vor dem Hintergrund steigender Einwohnerzahlen waren die Engpässe gerade im preiswerten Angebotsbereich bereits vor dem jüngeren Flüchtlingszuzug deutlich spürbar. Erschwerend hinzukommt, dass die Stadt nur über wenige städtische Grundstücke verfügt und innerstädtische Potenziale weitgehend ausgeschöpft sind. 3. Ziele des Bündnisses Über das Forum Zukunft Wohnen werden die Akteure der Wohnungswirtschaft in den Ausarbeitungsprozess der Stadtverwaltung eingebunden. Damit soll der fachliche Austausch der Verwaltung mit den Praxiserfahrungen der Wohnungswirtschaft ermöglicht werden. Zudem geht es um die gegenseitige Sensibilisierung von Handlungsbedarfen, aber auch die mögliche Umsetzung und schließlich auch gegenseitige Akzeptanz von Steuerungsinstrumenten. Der Bündnisprozess ist auf einen Austausch der Verwaltung mit der Wohnungswirtschaft konzipiert. Mitglieder des Stadtrats nehmen daher nicht am Forum Zukunft Wohnen teil, sondern werden über die Verwaltung informiert. Während die Ziele des Handlungskonzeptes Wohnen auf qualitative Aspekte des Wohnraumangebots sowie auf eine vorrangige Innenentwicklung ausgerichtet sind, nahm in dem Diskussionsprozess die Einführung einer verbindlichen Quotenregelung für sozial geförderte und preisgedämpfte Wohnungen den größten Raum ein. Im Zuge des Bündnisprozesses wurden auf Seiten der Wohnungswirtschaft zudem beispielhafte Wirtschaftlichkeitsberechnungen von Projektentwicklungen offengelegt und diskutiert, um im Zusammenhang mit der Diskussion um die Preisdämpfung bei Neubauangeboten Hintergründe zu liefern. 4. Struktur und Verbindlichkeit des Bündnisses Struktur des Bündnisses Die Federführung des Handlungskonzeptes Wohnen und des Forums Zukunft Wohnen liegt beim Beigeordneten für Planen und Bauen, dem Beigeordneten für Jugend, Schule, Soziales und Sport sowie dem Stadtplanungsamt Düsseldorf. Dieses übernimmt auch in Kooperation mit dem Wohnungsamt die Moderation des Forums. Begleitend übernimmt der Bundesverband der privaten Immobilienwirtschaft die Moderation. Aus Sicht der wohnungswirtschaftlichen Partner schafft die Übernahme der Moderation durch die Verwaltung selber, sowie insbesondere die Teilnahme der Stadtspitze, eine hohe Verbindlichkeit des Prozesses.

3 3 Forum Zukunft Wohnen: Bevor das in seiner heutigen Form existierende Forum Zukunft Wohnen zusammen kam, bestanden zwei getrennte Arbeitsgruppen (jeweils unter Teilnahme der Stadtverwaltung). Eine Gruppe bestand aus Investoren, Bestandshaltern, institutionellen Wohnungsunternehmen sowie Eigentümervereinen, die andere setzt sich aus Maklern zusammen. Die Trennung in zwei Gruppen sollte einen strukturierteren Diskussionsprozess erleichtern. Die Gruppen wurden jedoch noch während der Erarbeitung des Handlungskonzeptes Wohnen zum Forum Zukunft Wohnen zusammengelegt. Die Beteiligung der Wohnungswirtschaft erfolgt über die Vertreter der Verbände (freie und kommunale Wohnungsunternehmen/ Genossenschaften sowie Einzeleigentümer) und durch die Teilnahme einzelner Unternehmensvertreter. Insgesamt kommen rund 20 Akteure zusammen. Vor dem Beschluss des Handlungskonzeptes Wohnen wurden die Treffen im Forum etwa alle drei Monate einberufen. Darin werden u. a. auch Maßnahmen des Handlungskonzeptes Wohnen anhand konkreter Neubauprojekte diskutiert. Seit Beschluss des Handlungskonzeptes werden die Treffen bedarfsbezogen, etwa einmal jährlich, einberufen. Mitglieder des Stadtrates nehmen nicht am Forum Zukunft Wohnen teil, sie werden über die Verwaltung informiert. Zudem werden die Forumsteilnehmer, darunter auch Partner aus der Wohnungswirtschaft zu politischen Ausschüssen geladen, um über Ergebnisse zu berichten oder Informationen bereitzustellen. Verbindlichkeit des Bündnisses Von den Teilnehmern des Forums Zukunft Wohnen ist eine stärkere Verbindlichkeit, z. B. in Form eines Vertrages zwischen den Partnern oder durch quantitative Selbstverpflichtungen, bislang nicht thematisiert worden. Die intensive Einbindung der Stadtspitze Prozess als Chefsache erzeugt bei den wohnungswirtschaftlichen Partnern aber auch innerhalb der Verwaltung eine Verbindlichkeit, dass Diskussionsergebnisse weiterverfolgt werden. Das erarbeitete Handlungskonzept Wohnen ist von dem Stadtrat beschlossen worden. Allerdings hat die Politik nicht an allen vorgelegten Empfehlungen festgehalten. Viel Diskussion hat die Änderung der Empfehlungen zur Preisobergrenze bei dem Anteil preisgedämpfter Wohnungen erzeugt. Die Politik ist hier nicht dem abgestimmten Vorschlag aus Verwaltung und Wohnungswirtschaft von 10 /m² gefolgt, sondern hat die Preisgrenze bei 8,5 /m² festgesetzt. In der Folge wurde auch als Ergebnis der Diskussionen in dem Forum ein Gutachten zur Klärung in Auftrag gegeben. Im Zuge der vereinbarten Evaluation zur Umsetzung der Quotenregelung wurde dann im Frühjahr 2016 eine Anpassung der Quotierungsregel politisch beschlossen. Neben einer Konkretisierung wurde auch die Preisgrenze mit Blick auf allgemeine Preissteigerungen auf 9,60 /m² angehoben.

4 4 5. Erfolgsfaktoren Öffentlichkeitsarbeit Während das Handlungskonzept Wohnen als Veröffentlichung frei verfügbar ist, wird die im Forum Zukunft Wohnen geführte Diskussion nicht veröffentlicht. Dies erfolgt bewusst, um den beteiligten Partnern einen geschützten Raum für die inhaltliche Diskussion, u.a. im Umgang mit sensiblen Informationen (wie z.b. unternehmensinternen Wirtschaftlichkeitsberechnungen) aber auch für den Austausch kontroverser Argumente zu ermöglichen. Abgestimmt ist, dass z.b. der Eigentümerverein Haus und Grund regelmäßig in der Mitgliederzeitung oder in Newslettern über Versammlungen wie das Forum Zukunft Wohnen berichtet. Aus Sicht der Stadtverwaltung spielt die Schaffung einer breiten öffentlichen Akzeptanz für Neubauvorhaben auch in Düsseldorf eine Rolle. Diese ist im Vergleich zu den Erfahrungen anderer Städte jedoch nicht so vordringlich. Daher stehen nicht die Öffentlichkeitswirksamkeit durch den Diskussionsprozess selbst im Vordergrund, sondern die fachlichen Ergebnisse und Empfehlungen für die politische Beschlussfassung. Einführung der Quotierungsreglung Das zentrale Diskussionsthema des Prozesses ist das wohnungspolitische Instrument der Quotierung geförderter und preisgedämpfter Wohnungen in Neubauvorhaben. Mit dem Beschluss des Handlungskonzeptes Wohnen und dem Ergänzungsantrag der Politik im Juni 2013, hat der Rat der Stadt Düsseldorf eine Quotierungsregelung eingeführt. Seitdem müssen bei Wohnungsbauvorhaben auf privaten Grundstücken, für die ein Bebauungsplan aufgestellt und ein städtebaulicher Vertrag geschlossen wird, 20% der Wohneinheiten im geförderten Mietwohnungsbau und weitere 20% im preisgedämpften Wohnungsbau errichtet werden. Dies gilt ebenso für städtische Grundstücke. Für die Nettokaltmieten im preisgedämpften Wohnungsbau hat das Forum Zukunft Wohnen Mieten von 10 Euro/ qm sowie Verkaufspreise von Euro/ qm Wohnfläche als realistisch erachtet. Mit dem Ergänzungsantrag der Politik wurde jedoch eine Nettokaltmiete von 8,50 Euro/ qm unter der Bedingung, dass Fördermittel für den Grundstückskauf in Anspruch genommen werden oder die Mischkalkulation finanziell darstellbar ist, festgelegt. Als Schwellenwert wurden im Forum Wohnungsbauprojekte mit 100 Wohneinheiten benannt. Allerdings wurde mit dem Ergänzungsantrag der Politik beschlossen, dass auch unterhalb von 100 Wohneinheiten die festgelegten Anteile des geförderten und preisgedämpften Wohnungsbaus beachtet werden sollen. Mit dem Beschluss der Quotierungsregelung wurde zwar ein quantitativer Umfang preisgedämpfter Wohnungen bei Neubauvorhaben festgelegt, die genaue Ausgestaltung führte jedoch zu Diskussionen. Auch ein Gutachten zur Ermittlung finanziell darstellbarer Nettokaltmieten im preisgedämpften Segment wurde in Auftrag gegeben und im Forum diskutiert. Nachdem die Quotierungsregelung in Verbindung mit dem Ergänzungsantrag nahezu drei Jahre bestand, wurde sie im März 2016 evaluiert. Daraufhin wurde sie konkretisiert und flexibilisiert. Eine wesentliche Änderung

5 5 betrifft die Anteile des geförderten und preisgedämpften Wohnungsbaus. Fortan müssen diese nur in ihrer Summe 40 % der neu geschaffenen Wohneinheiten umfassen und können von den Investoren flexibel ausgestaltet werden. Als Nettokaltmiete für den preisgedämpften Wohnungsbau werden 9,60 Euro/ qm festgelegt, die auf Grundlage des Baupreisindex regelmäßig angepasst werden. Im Rahmen des Diskussionsprozesses wurden auch einzelne Projekte thematisiert, wie zum Beispiel das Umwandlungsprojekt Living Circle. Bei dem Projekt Living Circle handelt es sich um die Umwandlung des ehemaligen Thyssen Trade Bürogebäudes, welches sich im Stadtteil Flingern befindet. Nachdem das rund qm große Gebäude zwischen 2009 bis 2015 leer stand, werden darin seit Anfang 2015 etwa 350 Wohneinheiten geschaffen. Damit handelt es sich um das bundesweit größte Umwandlungsprojekt, bei dem 20 % der Wohneinheiten zu einem Mietpreis von 8,50 Euro/ qm entsprechend der preisgedämpften Nettokaltmieten angeboten werden. An diese Mietpreise bindet sich der Investor freiwillig durch einen städtebaulichen Vertrag, da die Umwandlung der Bestandsliegenschaft den ursprünglichen Festsetzungen der Quotierungsregelung im Handlungskonzept Wohnen nicht unterliegt. Die Realisierung des Projektes erfolgt durch die Firmen Catella und Bauwert Investment Group. Neue Kooperationen Ein wichtiges Ergebnis des Prozesses sind verbesserte gegenseitige Kontakte, welche die weitere Zusammenarbeit erleichtern. In der Folge der Quotierungsregelung entstehen beispielsweise derzeit erste Wohnungsbauprojekte in Kooperation zwischen Investoren der freien Wohnungswirtschaft und bestandshaltenden Wohnungsunternehmen. 6. Übertragbare Ansätze und Empfehlungen Ein Schwerpunkt der Diskussionen im Forum Zukunft Wohnen in Düsseldorf bildete bislang die gemeinsame Ausgestaltung der Quotierungsregelung als neues wohnungspolitisches Instrument. Mit Blick auf die teilweise kontroversen Perspektiven und Argumente, insbesondere in Bezug auf die praktische Umsetzbarkeit des Instruments, bildet die Vereinbarung für eine regelmäßig stattfindende Evaluierung der Quotierungsregelung (alle drei Jahre) einen wichtigen Schlüssel. Sie bietet die Möglichkeit, Anpassungen an der praktischen Ausgestaltung vorzunehmen und Regelungen zu konkretisieren. Mit Blick auf die Erfahrungen des Düsseldorfer Bündnisprozesses sollte eine Abwägung zur frühzeitigen Einbindung der Fraktionen auch vor dem Hintergrund erfolgen, dass relevante Empfehlungen eine spätere politische Beschlussfassung erfordern. Hier sollte abgewogen werden, ob ein aufwändigerer Diskussionsprozess durch die direkte Teilnahme politischer Vertreter vorteilhafter ist, als eine nachgelagerte Diskussion über politische Beschlüsse, die von den Empfehlungen der Bündnispartner abweichen können. Durch den regelmäßigen Austausch zwischen den Akteuren der Wohnungswirtschaft und der Stadtverwaltung im Forum Zukunft

6 6 Wohnen konnte die Kommunikation und das gegenseitige Verständnis für unterschiedliche Perspektiven verbessert werden. Stand: Juli 2016