Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Euskirchen legt den Grundstücksmarktbericht

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1 Euskirchen, Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Euskirchen legt den Grundstücksmarktbericht 2012 vor Mitteilung 1. Allgemeines zum Grundstücksmarkt 2011 im Kreis Euskirchen Der Grundstücksmarktbericht 2012 stützt sich auf Auswertungen der beim Gutachterausschuss im Berichtsjahr 2011 registrierten Kaufverträge des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs und auf Beschlüsse des Gutachterausschusses selbst. Im Vergleich zum Jahr 2010 ergeben sich für 2011 folgende wesentliche Tendenzen: Gebrauchtimmobilien: gleichbleibende Umsätze bei gleichem bis leicht ansteigendem Preisniveau Wohnungseigentum: rückläufige Umsätze, hauptsächlich bei Handel von Wohneigentum mit Serviceleistungen. (Pflegeappartements u.ä.) Baulandflächen: weiter ansteigende Umsatzzahlen bei durchschnittlich gleichbleibenden Preisen Außenbereichsflächen: starker Zuwachs beim Flächenumsatz, Preise für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen mit gestiegenem Preisniveau von durchschnittlich 10% im nördlichen Kreisgebiet. 2. Kauffälle Im Jahre 2011 sind dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Euskirchen Kauffälle zur Auswertung vorgelegt worden. Dies bedeutet gegenüber 2010 (2.735 Verträge) eine Zunahme der Kauffälle um rund 3%. Der Geldumsatz aller veräußerten bebauten und unbebauten Grundstücke lag im Jahre 2011 bei rd. 306,4 Mill.. Der Umsatz ist somit im Vergleich zu 2010 (rd. 318,5 Mill. ) um rund 4 % gesunken. Im Grundstücksmarktbericht 2012 ist die Anzahl der Kauffälle im Vergleich zu den Vorjahren dokumentiert, aufgegliedert nach land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen, baulich nutzbaren Flächen, bebauten Grundstücken und weiteren Untergliederungen. Im Jahr 2011 sind u.a. im Kreis Euskirchen verkauft worden: Baugrundstücke für Wohnhäuser, hiervon 95 % an Privatpersonen. Der Verkauf von Baugrundstücken für den individuellen Wohnungsbau ist gegenüber 2010 (389) deutlich ansteigend. Die meisten Baugrundstücke wurden in der Stadt Euskirchen (103) und der Gemeinde Weilerswist (74) verkauft neue oder gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser. Hiervon waren 27 Neubauten (Erstverkäufe), die von Bauträgern erstellt worden sind. Die Anzahl der Verkäufe in 2011 ist gegenüber 2010 um insgesamt rund 2% angestiegen neue oder gebrauchte Eigentumswohnungen. Gegenüber 2010 (382 Kauffälle) ist ein Rückgang von rd. 29 % zu verzeichnen, Seite 1 von 1

2 3. Preisentwicklung 3.1 Baugrundstücke (individueller Wohnungsbau) Die Preise bei Baugrundstücken für Ein- und Zweifamilienwohnhäuser sind in den Städten und Gemeinden gegenüber dem Vorjahr überwiegend gleichbleibend. Die höchsten Bodenpreise für Baugrundstücke wurden 2011 im Kreis Euskirchen nach wie vor in guten Wohnlagen des Kernortes Euskirchen (200,- /m² bis 215,- /m²) und im Kernort Bad Münstereifel (175,- /m²) sowie im Neubaugebiet Weilerswist Süd 185,- /m²) erzielt. Weitgehend stabil waren auch die Spitzenpreise für bevorzugtes Wohnbauland in den Kernorten Zülpich (125,- /m²) und in Mechernich (105,- /m²). Verschiedene ländlich strukturierte Orte im südlichen Kreisgebiet verzeichneten für erschlossenes Bauland Preise von 30,- bis 40,- /m². 3.2 Ein- und Zweifamilienwohnhäuser Beim Handel von Ein- Zweifamilienhäusern wurden, im Vergleich zu 2011 leicht ansteigende Preise erzielt. Die Sanierungskosten bzw. Auflagen durch die Energieeinsparverordnung fanden beim Erwerb zunehmend Berücksichtigung. 3.3 Eigentumswohnungen Bei Verkäufen von Eigentumswohnungen in Neubauten bewegten sich die Preise im Jahre 2011 gegenüber dem Vorjahr auf annähernd gleichem Niveau. Das Preisniveau bei Weiterverkäufen war tendenziell leicht steigend. Für neue Eigentumswohnungen in der Stadt Euskirchen wurden rund /m² Wohnfläche je nach Lage und Ausstattungsstandard gezahlt. In der Stadt Euskirchen waren ältere Eigentumswohnungen in mäßigen Wohnlagen bereits ab rund 600 /m² Wohnfläche zu haben. 3.4 Landwirtschaftlich genutzte Grundstücke Im Jahr 2011 sind im Kreis Euskirchen rund 827 ha landwirtschaftliche Nutzflächen bei 317 Kaufverträgen veräußert worden. Insgesamt ergab sich ein größerer Zuwachs an Kauffällen mit ansteigender Preisentwicklung. Tendenziell war im nördlichen Kreisgebiet ein höherer Preisanstieg zu verzeichnen. Bei einer Bodengüte von 70 (der beste Boden in Deutschland hat die Bodengüte 100) wurden in der Gemeinde Weilerswist für Ackerflächen 4,00 /m² bis 5,20 /m² gezahlt, während in weiten Gebieten des Südkreises bei Bodenzahlen von 30 bis 35 Grünlandflächen nach wie vor zu Preisen von 0,60 /m² bis 1,00 /m² verkauft wurden. Bei forstwirtschaftlichen Flächen betrug der Umsatz bei 98 Kauffällen insgesamt rund 151 ha. Der durchschnittliche Kaufwert (inkl. Aufwuchs) lag bei 0,97 /m², im Vorjahr bei 0,83 /m². Seite 2 von 2

3 4. Erforderliche Daten für die Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken Der Grundstücksmarktbericht 2012 enthält zahlreiche weitere Informationen, die in erster Linie dem sachverständigen Immobilienfachmann als Grundlage für eine objektive Bewertung eines Grundstücks oder einer Immobilie dienen. Gleichzeitig ist der Grundstücksmarktbericht aber auch für den weniger sachkundigen Bürger geeignet, um sich über den Wert seiner Immobilie im Kreis Euskirchen ein Bild zu machen. Der Gutachterausschuss hat auch im neuen Grundstücksmarktbericht noch weitergehendere Informationen und Auswertungen zu veröffentlichen. Im Einzelnen sind dies u.a. folgende Erforderliche Daten : - Übersicht über die aktuellen Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren im Kreis Euskirchen (zur Ertragswertberechnung) Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird, d.h. er stellt ein Maß für die Rentabilität eines in Immobilien angelegten Kapitals dar. Er richtet sich nach der Gebäudeart und ist bei Ein- und Zweifamilienhäusern regelmäßig geringer als bei Renditeobjekten. Die Liegenschaftszinssätze liegen aktuell im Kreis Euskirchen beispielsweise bei 3,0 % für Einfamilienhäuser und von 3,8% bzw. 4,1% für Eigentumswohnungen je nach wirtschaftlicher Restnutzungsdauer sowie für Mehrfamilienhäuser bei 5,7 %. Der Rohertragsfaktor gibt das Verhältnis vom Kaufpreis zum jährlichen Rohertrag (ermittelt aus der Nettokaltmiete) wieder. Er ist stark von der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer des jeweiligen Objektes abhängig. Die Rohertragsfaktoren betragen im Kreis Euskirchen beispielsweise für Mehrfamilienhäuser 12,0; für Eigentumswohnungen von 13,5 bzw. 18,5 je nach wirtschaftlicher Restnutzungsdauer. - Bodenpreisindexreihen für Wohnbauland, Gewerbeflächen und landwirtschaftliche Nutzflächen (kreis- und gemeindebezogen). Die durchschnittlichen Verhältnisse der Bodenpreise der Jahre werden durch Indexreihen (Basisjahr 1995 mit Index 100) dokumentiert. - Sachwertfaktoren (bei Sachwertobjekten) Bei Weiterverkäufen (Zweitverkauf) von Ein- und Zweifamilienhäusern wird der Verkehrswert in der Regel auf der Grundlage des Sachwertverfahrens ermittelt. Da der Sachwert normalerweise nicht unmittelbar zum Verkehrswert führt, ist ü- berwiegend eine marktgerechte Angleichung erforderlich. In Abhängigkeit von Sachwert und Bodenwert sind entsprechende Faktoren ermittelt worden. Beispielsweise wird im Kreis Euskirchen ein Einfamilienhaus mit einem Sachwert (Zeitwert) von in einem Wohnbaugebiet mit mittlerem Bodenwert auf dem Grundstücksmarkt nur mit etwa 90% seines Sachwertes gehandelt, während man in diesem Gebiet für Einfamilienhäuser mit einem Sachwert von auf dem Markt noch etwa 97% ihres Sachwertes erzielen kann. Bei Gewerbeobjekten liegen die Sachwertverluste in der Regel erheblich höher. Seite 3 von 3

4 - Umrechnungskoeffizienten für unterschiedliche Grundstücksgrößen und tiefen sowie bauliche Ausnutzungen (bezogen auf die Festsetzungen zum Bodenrichtwert). - Bewertungsansätze für unselbstständige Teilflächen im Innenbereich einer Ortslage (Arrondierungen, Straßenlanderwerb, Straßenlandrückübertragung) und sonstige Flächen im Außenbereich (u.a. besondere Flächen der Land- und Forstwirtschaft, zukünftige Verkehrsflächen). - Neubaukosten für Ein- und Zweifamilienhäuser und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke. Neben den durchschnittlichen Kaufpreisen für Einfamilienhäuser weist der Marktbericht aufgrund von Auswertungen einer Vielzahl von Erstverkäufen (Bauträgermaßnahmen) die aktuellen Neubaukosten für Einfamilienhäuser im Kreis Euskirchen aus, unterschieden nach Doppelhaushälften und Einzelhäusern, bezogen auf den m² Wohnfläche mit bzw. ohne Bodenwertanteil. - Durchschnittliche Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser bei Weiterveräußerungen Nach den Auswertungen konnten, in Abhängigkeit vom wirtschaftlichen Alter und Zustand des Gebäudes sowie von der Bauweise, durchschnittliche Kaufpreise je m² Wohnfläche mit und ohne Bodenwert im Marktbericht dargestellt werden. Diese Auswertungen ermöglichen auch Privatleuten eine grob überschlägige Ermittlung ihrer Immobilienwerte. - Preisniveau von Wohnungseigentum (Vergleichswerte) nach Regionallagen Soweit repräsentatives Datenmaterial vorlag, sind im Marktbericht die aktuellen Preise je m² Wohnfläche angegeben, getrennt nach Regionallagen und getrennt nach Erstverkäufen sowie Weiterverkäufen (unter Angabe der Altersklasse) sowie Umwandlungen (von ehemaligen Mietwohnungen oder ehemaligen Gewerbeobjekten). - Informationen über Wertverhältnisse zu Bauerwartungs- und Rohbauland 5. Liste der Bodenrichtwerte Der Grundstücksmarktbericht enthält eine Liste der Bodenrichtwerte von baureifem Land (für die Städte und Gemeinden mit Ortsteilen) sowie eine Liste der Bodenrichtwerte der landwirtschaftlich genutzten Grundstücke aller 131 Gemarkungen des Kreises Euskirchen mit Stand vom Zonale Bodenrichtwerte / Richtwertzonen Durch Änderung des Baugesetzbuches zum , sind die Gutachterausschüsse gefordert, flächendeckend Bodenrichtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die Bodenrichtwertzonen mit den entsprechenden Bodenrichtwerten werden in Übersichtskarten dargestellt. Sie können im Internet unter eingesehen werden. Seite 4 von 4

5 7. Impressum Der Grundstücksmarktbericht 2012 kann für 52,- bei der folgenden Anschrift bezogen werden: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Euskirchen Postanschrift: Euskirchen Hausanschrift: Euskirchen, Jülicher Ring 32 (Kreishaus) Fax: 02251/ Mündliche Auskünfte können unter 02251/ und erfragt werden. 8. Internetportal Nordrhein-Westfalen für Bodenrichtwerte Alle aktuellen Bodenrichtwerte des Landes Nordrhein-Westfalen und allgemeine Infos zu den einzelnen Grundstücksmarktberichten und soweit vorhanden die Immobilienrichtwerte können unter der Internetadresse kostenfrei angesehen werden. Die aktuellen Daten sind voraussichtlich ab dem Mitte März verfügbar. gez. Rang Vors. Mitglied des Gutachterausschusses Seite 5 von 5