Bauen und Nutzungsänderungen im Bestand Am Beispiel der BauO NRW

Transkript

1 Vorlesung M. Sc. REM & CPM 2007 Teil 4 Bauen und Nutzungsänderungen im Bestand Am Beispiel der BauO NRW Bestandsschutz Befreiungen Abweichungen und Erleichterungen copyright 2007 Dipl.-Ing. Reinhard Thomas D Wuppertal reinhard.thomas@wupsoft.de

2 Bestandsschutz Was ist Bestandsschutz Das Ende des Bestandsschutzes Einhaltung des Bestandsschutzes

3 Was ist Bestandsschutz? (1) Bundesverfassungsgericht 1. Senat 1. Kammer Kammerbeschluss vom 15. Dezember 1995, Az: 1 BvR 1713/92 Der Bestandsschutz für bauliche Anlagen gegenüber Änderungen der Baurechtsordnung erstreckt sich aus verfassungsrechtlicher Sicht des GG Art 14 Abs 1 S 1 nur auf ihren genehmigten Bestand und ihre genehmigte Funktion. Er umfasst grundsätzlich nicht Bestands- oder Funktionsänderungen, weil das Hinausgreifen über den genehmigten Zustand von den die Eigentümerstellung regelnden Bauvorschriften nicht gedeckt wäre. Der Bestandsschutz gilt nur für den genehmigten Bestand und für die genehmigte Funktion.

4 Was ist Bestandsschutz? (2) Bundesverfassungsgericht 1. Senat 1. Kammer Kammerbeschluss vom 15. Dezember 1995, Az: 1 BvR 1713/92 Aus verfassungsrechtlicher Sicht ist es auch nicht zu beanstanden, dass es die Verwaltungsgerichte abgelehnt haben, zumindest für die Substanz der baulichen Anlage Bestandsschutz zu gewähren. Ob in diesem Zusammenhang eine bloße Nutzungsuntersagung ausreicht, ist eine Frage der Anwendung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes im Einzelfall, der wesentlicher Inhalt der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ist (vgl. BVerfGE 83, 201 <212>). Ist eine konkrete rechtmäßige Nutzung für die Gebäudesubstanz weder vorgetragen noch ersichtlich, bewahrt die Eigentumsgarantie den Eigentümer nicht davor, die bauliche Anlage beseitigen zu müssen. Wage Vorstellungen über eine Rückkehr zu einer privilegierten Nutzung müssen von Verfassungswegen nicht berücksichtigt werden

5 Was ist Bestandsschutz? (3) (BVerfG Beschl. vom BvR 17/13 - BRS 57, Nr Anlage -). Nach üblicher Auslegung und Rechtsprechung genießen bauliche Anlagen nur dann Bestandsschutz, wenn sie z. Z. der Errichtung oder auch während eines späteren (festgestellten) Zeitpunktes mit den materiellen Anforderungen des Baurechts übereinstimmen. (Materielle Rechtmäßigkeit). Es muss eine rechtmäßig erteilte Baugenehmigung vorliegen. (Formelle Rechtmäßigkeit) Alternativ muss der Bestand zu irgendeinem Zeitpunkt genehmigt oder jedenfalls genehmigungsfähig gewesen sein. Derjenige der sich auf den Bestandsschutz beruft, hat seine Voraussetzungen nachzuweisen!!! (vgl. OVG NRW, Urteil vom A 3625/91

6 Was ist Bestandsschutz? (4) Probleme im Bestandsschutz Das Gebäude mit einer KFZ- Werkstatt liegt in einem Mischgebiet, dass zwischen 1890 bis 1910 bebaut wurde. In einem Mischgebiet wäre eine derartige Nutzung heute nicht genehmigungsfähig. Bild 01 Bestandsschutz Werkstatt Da seitens der Unteren Bauaufsichtsbehörde nicht nachzuweisen ist, dass Nutzungsänderungen vorgenommen wurden und derartige Nutzungen früher durchaus üblich waren, geniest diese Werkstatt Bestandsschutz

7 Das Ende des Bestandsschutzes (1) Der Bestandsschutz erlischt: wenn die Anlage ihre Funktion verliert, wenn der ursprünglich legale Bestand in seiner Substanz nicht mehr vorhanden ist, wenn der Reparatureingriff in die Bausubstanz so intensiv ist, dass eine statische Nachrechnung der gesamten Anlage notwendig wird, oder Bild 02 Bestandsschutz Werkstatt wenn die Nutzung erkennbar endgültig aufgegeben wurde nach Ablauf von 2 Jahren.

8 Das Ende des Bestandsschutzes (2) Das Gebäude war eines der ältesten Fachwerkhäuser Wuppertals. Eine Baugenehmigung für eine zulässige Erweiterung war möglich. Zur Kostenersparnis wurde das Gebäude bis auf das Fachwerk der Giebelwand und einer Seitenwand abgebrochen. Bild 03 Bestandsschutz eines Denkmals Die restlichen Balken des Fachwerks wurden eingelagert.

9 Das Ende des Bestandsschutzes (3) Die ursprünglich legale Bestand war in seiner Substanz nicht mehr vorhanden! Die Stilllegung der Bauarbeiten wurde angeordnet. Da das Bauvorhaben im Außenbereich liegt, ist das Baurecht für dieses Grundstück verwirkt. Bild 03 Bestandsschutz eines Denkmals Bußgelder wurden in fünfstelliger Höhe sowohl gegen den Architekten als auch gegen den Bauherren verhängt (Denkmalschutz). Es bleibt eine Grünfläche!

10 Einhaltung des Bestandsschutzes (1) Die legale Bestand ist zu großen Teilen vorhanden! Das Gebäude erfüllt weiter seine Funktion zum Schutz von Menschen oder Tieren, da das Dach noch vorhanden ist. Teile des Daches wurden erneuert, aber nicht das gesamte Dach entfernt. Bild 04 Vorgehen im Bestandsschutz Die Instandsetzungsarbeiten führen in ihrer kleinteiligen Arbeitsausführung nicht zu einer statischen Neuberechnung des Objektes. Es besteht also weiter Bestandsschutz!

11 Einhaltung des Bestandsschutzes (2) Das Fachwerkhaus war fast baugleich mit dem ersten Beispiel. Das Gebäude wurde behutsam in kleinen Schritten saniert. Ein mit der Bauaufsichtsbehörde und der Denkmalbehörde abgestimmter Anbau wurde errichtet. Nach der Sanierung geniest das gesamte Gebäude Bestandsschutz, obwohl es im Außenbereich liegt. Bild 05 Ergebnisse im Bestandsschutz - so hätte es werden können - Die Bau-/Instandsetzungsarbeiten dauerten dafür aber ca. 2 Jahre.

12 Abweichungen und Erleichterungen Abweichungen ( 73 Abs. 1 BauO NRW) Erleichterungen ( 54 Abs. 1 BauO NRW) Schutzziele im Bestand

13 Abweichungen 73 Abs. 1 BauO NRW Abweichungen - Auszug - Soweit in diesem Gesetz... Nichts anderes geregelt ist, kann die Genehmigungsbehörde Abweichungen von bauaufsichtlichen Anforderungen..., wenn sie unter Berücksichtigung des Zwecks der jeweiligen Anforderungen und unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind... Soll von einer technischen Anforderung abgewichen werden, ist der Genehmigungsbehörde nachzuweisen, dass dem Zweck dieser Anforderung auf andere Weise entsprochen wird. Grundsätzlich sind hier alle Abweichungen von der Bauordnung NRW geregelt. Abweichungen von technischen Anforderungen erfordern eine Kompensation.

14 Abweichungen Nachbarrechtliche Belange (1) Die Nachbarrechtlichen Belange wurden in Teil 2 der Vorlesung ausführlich vorgestellt. Wichtig ist: 6 BauO NRW Abs. 16 In überwiegend bebauten Gebieten können geringere Tiefen der Abstandflächen gestattet oder verlangt werden, wenn die Gestaltung des Straßenbildes oder besondere städtebauliche Verhältnisse dies auch unter Würdigung nachbarlicher Belange rechtfertigen und wenn Gründe des Brandschutzes nicht entgegenstehen. Nachbarschutz kann in diesem Fall abgewogen werden. Die Bauaufsichtsbehörde hat diese Abwägung vorzunehmen. Es ist eine Einzelfallentscheidung, die von den Nachbarn angefochten werden kann.

15 Erleichterungen 54 Abs. 1 BauO NRW Sonderbauten Auszug - Für bauliche Anlagen und Räume besonderer Art oder Nutzung können im Einzelfall zur Verwirklichung der allgemeinen Anforderungen... besondere Anforderungen gestellt werden. Erleichterungen können im Einzelfall gestattet werden,... Das Schutzziel muss weiterhin erfüllt werden. Es handelt sich immer um eine Einzelfallentscheidung, die nicht auf andere Bauvorhaben übertragbar ist. Die Begründung liegt nur in der besonderen Art oder Nutzung dieser baulichen Anlage. Eine Erleichterung erfordert keine Kompensation durch andere Maßnahmen.

16 Schutzziele im Bestand (1) Beim Bauen im Bestand können die Anforderungen der Bauordnung NRW aufgrund der vorhandenen Bausubstanz ev. nicht vollständig oder nur mit unangemessenen Aufwand verwirklicht werden. Die Schutzziele, von denen die Bauaufsichtsbehörden auf keinen Fall abweichen werden, sind: Gesundheit und Leben der Nutzer des Objektes müssen ausreichend geschützt werden. Selbstrettung ist oberstes Ziel! Die Zufahrt und die Rettung über den zweiten Rettungsweg muss gewährleistet sein. Gesundheit und Leben der Einsatzkräfte ist für den Zeitraum der Erkundung und Rettung der Nutzer des Objektes sicherzustellen. Ein Übergreifen eines Feuers auf benachbarte Objekte oder Nutzungen im gleichen Objekt ist zu verhindern.

17 Schutzziele im Bestand (2) Die Beurteilung erfolgt, sofern die Vorschriften der BauO NRW nicht eingehalten werden können oder Abweichungen/Erleichterungen zugelassen werden, auch unter Berücksichtigung der Einsatzmöglichkeit/-taktik jeweiligen Brandschutzdienststellen. Die folgenden Punkte gelten lediglich für Wuppertal. Die Zeit zwischen Alarmierung der Feuerwehr und dem Eintreffen vor Ort beträgt 8-12 min. Nach Eintreffen vor Ort wird das Objekt zunächst auf Personen durchsucht, die sich nicht selbst retten konnten/können. Die Rettung einer nicht behinderten, erwachsenen Person über eine Drehleiter dauert etwa 4 Minuten; d. h. z. B. 20 Personen * 4 min + 12 min= 92 min => F90 Forderung

18 Schutzziele im Bestand (3) Jedes Bauvorhaben im Bestand ist eigenständig zu betrachten. Rückschlüsse auf andere Bauvorhaben sind in der Regel nicht möglich. Kompensationsmaßnahmen dienen aus Sicht der Bauaufsichtsbehörden und der Brandschutzdienststellen immer nur dem Personenschutz. Abweichungen oder Erleichterungen von der BauO NRW können dazu führen, dass für ein Objekt kein Sachschutz mehr besteht. Die Bauaufsichtsbehörde ist nicht verpflichtet dies dem Bauherren oder seiner Versicherung mitzuteilen! Der Antragsteller hat vorzugeben, wenn auch ein Sachschutz gewährleistet werden soll. Der Personenschutz und der Schutz der umgebenden Bebauung/Grundstücke wird durch die Behörden geprüft!

19 Schutzziele im Bestand Beispiel (1) Dies ist der Eingangsbereich zu einem Verwaltungsgebäude Dieser Eingangsbereich ist ohne Abtrennung mit dem Haupttreppenraum verbunden und gehört damit zum Treppenraum. Die Möblierung ist nicht brennbar. Zusätzlich werden jedoch ständig brennbare Ausstellungsstücke aufgestellt. Wände, Böden und Decken bestehen aus nicht brennbaren Bauteilen.

20 Schutzziele im Bestand Beispiel (2) Der Bereich müsste nach BauO NRW vom Treppenraum mit F90 Wänden und Rauchschutztüren abgetrennt werden oder brandlastfrei gehalten werden. Die Abtrennung vom Treppenraum ist aus Denkmalschutzgründen nicht möglich. Der Verzicht auf brennbare Ausstellungsstücke wird letztendlich unter Betrieb nie eingehalten und ist nicht erwünscht.

21 Schutzziele im Bestand Beispiel (3) Es handelt sich um ein Gebäude, dass Bestandsschutz geniest. Ein Brandschutzkonzept für das Gebäude wird kurzfristig erstellt. Es gilt festzulegen, welche Maßnahmen bis zur Sanierung getroffen werden. Der Raum wird durch den Pförtner überwacht. Dieser ist allerdings nicht ständig an seinem Platz.

22 Schutzziele im Bestand Beispiel (4) Möglichkeit A Der Raum wird durch Rauchmelder mit Funkverbindung überwacht. Ein Rauchmelder wird in der Pförtnerloge installiert. In der Pförtnerloge wird ein für die Brandlast ausreichender Feuerlöscher bereitgehalten. Die Pförtnerloge darf nicht unbesetzt bleiben.

23 Schutzziele im Bestand Beispiel (5) Möglichkeit B Der Raum wird durch Rauchmelder mit Funkverbindung überwacht. Die Ausstellungssäulen erhalten einen nicht brennbaren Kern. Die Plakate sind vollflächig auf diesem Kern mit schwer entflammbaren Klebstoff zu verkleben. Die Prospektständer müssen einen Abstand von min. 2,50 aufweisen.

24 Ausnahmen und Befreiungen Ausnahmen Befreiungen Wohl der Allgemeinheit Städtebauliche Vertretbarkeit Unbeabsichtigte Härte Der Begriff Härte

25 Ausnahmen 31 BauGB Ausnahmen und Befreiungen (1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Die in Bebauungsplänen festgesetzten Ausnahmen und Befreiungen betreffen im Allgemeinen Nebenanlagen. Diese Nebenanlagen sind zum Teil nicht baugenehmigungspflichtigt (z.b. Abstellräume ohne eigene Feuerstätten unter 30 m³ Umbautem Raum) Ist im Bebauungsplan festgesetzt, das diese nur ausnahmsweise zulässig sind, so ist eine Ausnahme bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde zu beantragen!

26 Wohl der Allgemeinheit 31 BauGB Ausnahmen und Befreiungen (2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und 1. Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern oder... In der Rechtssprechung sind Befreiungen für Maßnahmen unbestritten, die der Sicherung von Arbeitsplätzen, Wohnraum oder Versorgungsanlagen für die Bevölkerung dienen. Gründe des Wohls der Allgemeinheit erfordern eine Befreiung nur dann, wenn es zur Erfüllung oder Wahrnehmung öffentlicher Interessen oder Aufgaben vernünftigerweise geboten ist, mit Hilfe der Befreiung das Vorhaben am vorgesehenen Standort zu verwirklichen. Bei dem Wohl der Allgemeinheit geht es also nicht um rein private Belange oder Interessen.

27 Städtebauliche Vertretbarkeit 31 BauGB Ausnahmen und Befreiungen (2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder... Eine Abweichung ist nur dann städtebaulich vertretbar, wenn - so das Bundesverwaltungsgericht - die Abweichung unter Beachtung des 1 BauGB auch Inhalt des Bebauungsplans sein könnte. Dies ist anhand der konkreten Gegebenheiten zu ermitteln. (vgl. BVerwG, Urt. v C BRS 60 Nr. 71)

28 Unbeabsichtigte Härte 31 BauGB Ausnahmen und Befreiungen (2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde... Unbeabsichtigte Härte Es ist nicht ausreichend, dass durch das Verbot Einschränkungen bewirkt werden. Dies ist grundsätzlich immer der Fall und mag sich je nach Betroffenheit auch als Härte darstellen. Es muss eine Härte sein, die vom Normgeber nicht beabsichtigt ist. Denn in der Regel wollte der Normgeber ja gerade mit dem Verbot Einschränkungen zur Erreichung der Schutzzwecke auferlegen.

29 Der Begriff Härte Der Begriff Härte Teilt sich auf in die beabsichtigte Härte und die unbeabsichtigte Härte. Nur für die unbeabsichtigte Härte sind Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes möglich Beabsichtigt ist die Härte, wenn es sich um typisch gelagerte, bekannte oder vorhersehbare Fälle handelt und der Normgeber bei der Abwägung den Zielen Vorrang vor solchen Einschränkungen eingeräumt hat, um den beabsichtigten Schutzzweck zu gewährleisten. Nicht beabsichtigt ist eine Härte dagegen, wenn der Normgeber die Einschränkungen, die durch das Verbot bewirkt werden, in ihrer konkreten Auswirkung für besondere Einzelfallumstände nicht vorhergesehen hat.