Leben in guter Nachbarschaft: Wohnprojekt Haus an den Auen Bad Bramstedt

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1 Leben in guter Nachbarschaft: Wohnprojekt Haus an den Auen Bad Bramstedt Joachim Josenhans Geschäftsführer Baugemeinschaft anders wohnen gemeinsam leben GbR Vorstand Haus an den Auen eg

2 Haus an den Auen Geschichte Gesprächskreis: 2000 bis 2009 Initiativgruppe: Jan 2010 Vorbereitungsarbeiten Erweiterung: Dez 2013 Planungsgemeinschaft Bauleitplanung: Apr 2014 B-Plan Genossenschaft: Mär 2016 Eintragung Bauantrag: Apr 2016 Genehmigung Baugemeinschaft: Apr 2016 Umgründung der Planungsgem. Finanzierung: Jul 2016 Darlehen Umweltbank AG Grundstück: Jul 2016 Kaufvertrag WEG: Jul 2016 Teilungserklärung Realisierung: Jul 2016 GU-Vertrag Baubeginn: Nov 2016 (Fertigstellung Nov 2017) Joachim Josenhans, Bad Bramstedt, Hamburger Wohnprojektetage Seite 2

3 Haus an den Auen Das Grundstück Ausgangssituation Rechtliche Konstruktion Realisierungsschritte Stadt-Land Joachim Josenhans, Bad Bramstedt, Hamburger Wohnprojektetage Seite 3

4 Haus an den Auen Grundstück Das bauliche Konzept Joachim Josenhans, Bad Bramstedt, Hamburger Wohnprojektetage Seite 4

5 Haus an den Auen Zahlen, Daten, Fakten Standort: Bad Bramstedt, Kurgebiet zukünftige Bewohner: 28 Menschen im Alter von Wohnungseinheiten: 22 Gesamtinvestition: 4,8 Mio. Grundstück: qm Wohnfläche: qm Kostenplanung: pro qm Wohnfläche Rechtsform für Bau: GbR Rechtsform für Betrieb: WEG Mietwohnungen: eg Joachim Josenhans, Bad Bramstedt, Hamburger Wohnprojektetage Seite 5

6 Haus an den Auen Die Gruppe Das bauliche Konzept Grundstück Stand Mitte Inzwischen ist die Gruppe auf 28 Mitglieder angewachsen und die Zusammensetzung hat sich noch etwas geändert Joachim Josenhans, Bad Bramstedt, Hamburger Wohnprojektetage Seite 6

7 Haus an den Auen Professionelle Beratung und Unterstützung Stattbau Hamburg: Projektentwicklung und Baubetreuung Genossenschaftsverband ZdK: genossenschaftliche, gesellschafts- und steuerrechtliche Fragen ConPlan Lübeck: Immobilienfinanzierungsberatung Umweltbank Nürnberg: Finanzierung Genossenschaftswohnungen Joachim Josenhans, Bad Bramstedt, Hamburger Wohnprojektetage Seite 7

8 Haus an den Auen Unsere Ziele (Auszug): 3. Solidarische Finanzierung: Wir wollen, dass sich an dem Projekt Menschen mit unterschiedlichen finanziellen Mitteln beteiligen können, bemühen uns um solidarische Finanzierungsformen. Wir planen eine Kombination aus Miet- und Eigentumswohnungen in einem genossenschaftlichen Rahmen. (Juni 2012) Joachim Josenhans, Bad Bramstedt, Hamburger Wohnprojektetage Seite 8

9 Haus an den Auen Harte Brocken grundbuchlich gesichertes, vererbbares lebenslanges Dauerwohnrecht nach 31ff WoEigG unpraktikabel, wenn Bank keinen Rangrücktritt akzeptiert Komplexität der gesellschaftsrechtlichen Konstruktion bei Eigentum (WEG) und Miete (eg) Gleichbehandlung von Mietern und Eigentümern gewährleisten Sollbruchstellen zwischen Eigentümern und Mietern: Verwertungsinteresse der eigenen Wohnung bei Verkauf oder Vererbung Joachim Josenhans, Bad Bramstedt, Hamburger Wohnprojektetage Seite 9

10 Haus an den Auen Harte Brocken rechtliche Lösungsversuche Joachim Josenhans, Bad Bramstedt, Hamburger Wohnprojektetage Seite 10

11 Teilungserklärung Teil I Präambel: Die Eigentümer haben zum Gemeinschaftsgedanken bereits in den Jahren 2012 / 2013 ihre Vorstellungen und Ziele ( ) definiert und seitdem fortgeschrieben. Insoweit ist der Inhalt dieser Teilungserklärung einerseits das Ergebnis eines langjährigen intensiven Diskussionsprozesses und andererseits insbesondere hinsichtlich der rechtlichen und wirtschaftlichen Einschränkungen des einzelnen Wohnungseigentümers der ausdrückliche Wille jedes einzelnen Eigentümers. Die Eigentümer formulieren ihre Grundideen für die nachfolgende Teilungserklärung wie folgt: Joachim Josenhans, Bad Bramstedt, Hamburger Wohnprojektetage Seite 11

12 Teilungserklärung 1. Sämtliche Eigentümer sind Mitglied der Genossenschaft "Haus an den Auen eg", die ihrerseits selbst Miteigentümerin ist. Die Genossenschaft ist Eigentümerin derjenigen Wohnungen, die an Mitglieder der Genossenschaft vermietet sind. Alle anderen Wohnungen werden von den übrigen Miteigentümern selbst bewohnt oder vermietet. 2. Dabei soll es für das nachbarschaftliche Zusammenleben keine Rolle spielen, ob eine Wohnung von einem Eigentümer selbst oder einem Mieter bewohnt wird. Joachim Josenhans, Bad Bramstedt, Hamburger Wohnprojektetage Seite 12

13 Teilungserklärung 3. Sämtliche Eigentümer sind sich - auch als Mitglieder der Genossenschaft - einig, dass alle Wohnungen zu einem einheitlichen Preis pro Quadratmeter Wohnfläche an die Genossenschaft und die übrigen Eigentümer weitergegeben werden. Dabei ist allen Beteiligten natürlich bewusst, dass der Verkehrswert der jeweiligen Wohnung nach Lage und Geschoss unterschiedlich ist, was aber bei Wohnungen mit höherem Verkehrswert gerade nicht dazu führen soll, dass deren Eigentümer oder Rechtsnachfolger - wie z.b. Erben oder Käufer - einen ggf. anfallenden (Spekulations-) Gewinn realisieren; es soll allenfalls ein Inflationsausgleich erfolgen. Joachim Josenhans, Bad Bramstedt, Hamburger Wohnprojektetage Seite 13

14 Teilungserklärung 4. Diese Gemeinschaftsgedanken sollen über die "erste Generation" der Eigentümer und Bewohner hinaus erhalten bleiben und auf Dauer gesichert sein. Deshalb ist eine Beteiligung der Eigentümer bei der Auswahl neuer Eigentümer und Bewohner ausdrücklich beabsichtigt. ( ) Die damit verbundenen Einschränkungen ihres individuellen Eigentums sind ihnen bewusst, ebenfalls von ihnen auf Dauer beabsichtigt und werden von ihnen gerade nicht als rechtliche und wirtschaftliche Einschränkung des Einzelnen, sondern vielmehr als Ausdruck der Gemeinschaft angesehen, gewollt und Wert geschätzt. Joachim Josenhans, Bad Bramstedt, Hamburger Wohnprojektetage Seite 14

15 Teilungserklärung 5. Die Eigentümer sind sich darüber einig, dass dieser grundlegende Gemeinschaftsgedanke für die Auslegung dieser Teilungserklärung einerseits, für zukünftige Entscheidungen und Beschlüsse andererseits, maßgeblich sein soll. Joachim Josenhans, Bad Bramstedt, Hamburger Wohnprojektetage Seite 15

16 Teilungserklärung Teil IV Abs. 2: Das Ankaufsrecht der Haus an den Auen eg kann ausgeübt werden, sobald der jeweilige Eigentümer sich entweder vertraglich zur Übertragung seines Woh-nungseigentums verpflichtet hat oder der letzte Miteigen-tümer eines Miteigentumsanteils verstorben ist. In letzterem Fall ist die Haus an den Auen eg berechtigt, das Ankaufsrecht gegenüber dem Erben geltend zu machen. Der Ankaufspreis entspricht den Gestehungskosten, berechnet in Höhe des Miteigentumsanteils bezogen auf die Gesamtgestehungskosten. Joachim Josenhans, Bad Bramstedt, Hamburger Wohnprojektetage Seite 16

17 Es geht los! Der Bauzaun wird gestellt Joachim Josenhans, Bad Bramstedt, Hamburger Wohnprojektetage Seite 17

18 Baugemeinschaft anders wohnen - gemeinsam leben GbR Falkenweg Bad Bramstedt Büro: unterwegs: WohnProjektBadBramstedt@t-online.de Geschäftsführer Joachim Josenhans und Dirk Möhle Haus an den Auen eg (GnR 547 KI) Falkenweg Bad Bramstedt Büro: unterwegs: WohnProjektBadBramstedt@t-online.de Vorstand: Joachim Josenhans und Dirk Möhle Vorsitzende des Aufsichtsrats: Angelika Lahrs Steuernummer: 11/294/05299 Joachim Josenhans, Bad Bramstedt, Hamburger Wohnprojektetage Seite 18