Gemeinderat öffentlich Entscheidung

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1 TOP Drucksache Nr.: Sitzung: GR Federführender Dezernent: Bürgermeister Pfirrmann, Dezernat III Federführende/r Fachbereich/Dienststelle: FB 7 Beteiligte/r Fachbereich/e/Dienststellen: TOP: Einführung eines Mietspiegels in Rastatt Beratungsfolge: Sitzungstermin Öffentlichkeitsstatus Zuständigkeit Gemeinderat öffentlich Entscheidung Anhörung Ortschaftsrat ( 70 Abs. 1 GemO): - Abstimmung mit städt. Gesellschaften: - Finanzielle Auswirkungen: - Anlage: Antrag Einführung Mietspiegel vorangegangene Drucksachen: - Beschlussvorschlag: Der Gemeinderat nimmt die nachstehenden Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis und sieht derzeit keinen Bedarf zur Einführung eines Mietspiegels in Rastatt. *** Beratungsergebnis: mit Stimmenmehrheit einstimmig Anzahl JA Anzahl NEIN Anzahl Enthaltungen laut Beschlussvorschlag abweichender Beschlussvorschlag 1/6

2 I. Sachdarstellung und Begründung: 1) Mit Schreiben vom 28. Juni 2012, eingegangen am 28. Juni 2012, haben die Fraktionen von SPD und Alternative Liste/Die Grünen den als Anlage beigefügten Antrag gestellt, der fraktionsübergreifend unterzeichnet wurde. Beantragt wurde, dass die Stadtverwaltung aufgefordert wird, eine Anhörung von sachverständigen Experten in einer öffentlichen Gemeinderatssitzung zum Thema Mietspiegel in Rastatt durchzuführen. Hierbei sollten die Teilnehmer ihre Sicht zur eventuellen Notwendigkeit eines Mietspiegels in Rastatt darlegen und für Fragen und Antworten der Gemeinderäte zur Verfügung stehen. Als Teilnehmer würden sich beispielsweise: Vertreter des Mietervereins, von Haus und Grund und des Amtsgerichts Rastatt anbieten. Gemäß 34 Abs. 1 Satz 4 ff der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) ist auf Antrag eines Viertels der Gemeinderäte ein Verhandlungsgegenstand auf die Tagesordnung spätestens der übernächsten Sitzung des Gemeinderats zu setzen. Die Verhandlungsgegenstände müssen zum Aufgabengebiet des Gemeinderats gehören. Dies gilt nicht, wenn der Gemeinderat den gleichen Verhandlungsgegenstand innerhalb der letzten 6 Monate bereits behandelt hat. Der Antrag weist die notwendige Anzahl von Antragstellern für einen Antrag nach 34 Abs. 1 GemO auf und ist zulässig. Die Verwaltung sieht derzeit keine Notwendigkeit, bestimmte Personen aufgrund des fraktionsübergreifenden Antrags zu laden. Es wird derzeit davon ausgegangen, dass zunächst eine grundsätzliche Entscheidung getroffen werden soll, ob man dem Thema nähertreten will oder nicht. 2) Grundsätzlich gibt es für Kommunen keine Pflicht zur Erstellung eines Mietspiegels. 558 c Abs. 4 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist eine Sollbestimmung: Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Die grundsätzliche Entscheidung, ob ein Mietspiegel und wenn ja, welche Art von Mietspiegel erstellt werden soll, müssen die Beteiligten letzten Endes vor Ort entscheiden. Soweit ersichtlich, haben in Baden-Württemberg bisher nur sieben Städte und Gemeinden einen qualifizierten und fünf einen einfachen Mietspiegel erstellt. Bei der Erstellung eines Mietspiegels gilt es, Regelungen und Empfehlungen zu beachten, die für sämtliche Arten von Mietspiegeln (einfacher / qualifizierter) gleichermaßen gelten. Für den qualifizierten Mietspiegel enthält 558d BGB zusätzliche Vorschriften. 2/6

3 Der qualifizierte Mietspiegel soll durch die Einhaltung von Mindestvoraussetzungen bei der Erstellung objektiv frei von wie auch immer gearteten Interessenlagen entstehen. Die Einhaltung der Mindestvoraussetzungen ist nicht nur zur Gewährleistung einer bestimmten Qualität relevant, sondern auch insoweit, als der Gesetzgeber an das Vorhandensein eines qualifizierten Mietspiegels besondere Rechtsfolgen knüpft. Eine stringente Beachtung der Erstellungsvorschriften ist damit von grundlegender Bedeutung. Diese Vorschriften betreffen in erster Linie die Erstellungsmethodik und Dokumentation, die Anerkennungspraxis und die Fortschreibung / Anpassung. Damit ein Mietspiegel als qualifiziert gelten kann, ist bei ihm im Gegensatz zum einfachen Mietspiegel stets seine Anerkennung erforderlich entweder durch die Gemeinde oder alternativ durch die Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter. Möglich ist auch eine kumulative Anerkennung. Beim Anerkennungsakt handelt es sich um eine Willenserklärung, durch die der Anerkennende den Mietspiegel für die Gemeinde, Gemeindeteile oder mehrere Gemeinden anerkennt. Die Anerkennung bezieht sich nicht auf die Tatsache, dass der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Bei der Anerkennung durch die Gemeinde ist eine entsprechende Willenserklärung des zuständigen Organs der Gemeinde (durch Ratsbeschluss) erforderlich. Angesichts der Bedeutung des Mietspiegels und der weitreichenden Folgen der Qualifizierung eines Mietspiegels für das Verfahren zur Begründung von Mieterhöhungsverlangen und anschließender Gerichtsverfahren muss davon ausgegangen werden, dass es sich um einen Akt der Rechtssetzung handelt. Die Anerkennung muss deshalb durch den Rat der Gemeinde in einem förmlichen Beschluss herbeigeführt werden. Grundsätzlich können auch die Interessenverbände (Mieterverein und Haus- und Grundbesitzerverein) einen Mietspiegel erstellen. 3) Das Hauptanwendungsfeld für Mietspiegel ist das gesetzliche Mieterhöhungsverfahren, mit dem der Vermieter die Zustimmung des Mieters zur Erhöhung der vereinbarten Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann. Der Vermieter muss das Mieterhöhungsverlangen in Textform erklären und begründen. Hierzu kann er sich auf einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel, die Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlichen bestellten und vereidigten Sachverständigen oder die entsprechenden Entgelte für drei vergleichbare Vergleichswohnungen stützen. Der Nachteil eines einfachen Mietspiegels ist, dass er im Rahmen einer richterlichen Auseinandersetzung der freien Würdigung durch das Gericht unterliegt. Aber auch bei Vorliegen 3/6

4 eines qualifizierten Mietspiegels kann der Vermieter eine Mieterhöhung verlangen, die über dem Mietspiegel liegt, wenn er das mit Vergleichswohnungen oder Gutachten begründet. Zur Mietdatenbank lassen sich Aussagen derzeit nur schwer treffen, da in Deutschland bislang lediglich in Hannover und Berlin Mietdatenbanken existieren. Ob die Gerichte Mietdatenbanken künftig zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranziehen werden, wird maßgeblich von ihrer Qualität abhängen. Die Erstellung von Sachverständigengutachten verursacht i. d. R. für den Vermieter die höchsten Kosten und ist durch die erhöhte Miete nur bei sehr langer Mietdauer zu kompensieren. Die Benennung von drei Vergleichswohnungen ist für den privaten Vermieter häufig nicht möglich. Die Vergleichswohnungen müssen entsprechend der Vorschrift des BGB in mehreren Punkten vergleichbar sein mit der streitgegenständlichen Wohnung. Der Vorteil eines qualifizierten Mietspiegels liegt im Zusammenhang mit einem Mieterhöhungsverlangen und im Prozess auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung in der gesetzlichen Vermutungswirkung im Prozess. Nach der Rechtsprechung des BGH ist der Vermieter jedoch nicht verpflichtet, den Mietspiegel seinem Mieterhöhungsverlangen beizufügen, wenn dieser z. B. beim Mieterbund oder anderer Stelle erhältlich bzw. zugänglich ist (BGH VIII ZR 74/08). Die Rechtsprechung mutet dem Mieter auch in diesem Falle durchaus ein eigenes Tätigwerden zu, um die Begründetheit eines Mieterhöhungsverlangens zu prüfen. Darüber hinaus besteht auch ein Interesse der Träger der Grundsicherung, mit einem qualifizierten Mietspiegel arbeiten zu können. Liegt ein solcher Mietspiegel bzw. eine Mietdatenbank nicht vor, so hat der Grundsicherungsträger zu erwägen, ob er für den jeweiligen Zuständigkeitsbereich eigene, grundsicherungsrelevante Mietspiegel oder Tabellen erstellt (Bundessozialgericht Urteil vom 18. Juni 2008). 4) Wie oben bereits ausgeführt, ist ein qualifizierter Mietspiegel ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wird. Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. Für die Erstellung des Mietspiegels ist ein Institut zu beauftragen, welches sich hierauf spezialisiert hat. Dieses wird im Wege der reinen Zufallsauswahl eine gewisse Anzahl von Adressen als Stichproben ziehen. Die gezogenen Anschriften werden dann von der Kommune angeschrieben. Sie werden über die bevorste- 4/6

5 hende Datenerhebung durch geschulte Interviewer informiert und gebeten, Auskünfte über die Miete, Wohnungsgröße und Nebenkosten zu geben. Zusätzlich wird nach Abgabe der ausgefüllten Fragebogen der betreffende Vermieter schriftlich nach der energetischen Beschaffenheit des Gebäudes befragt. 5) Die Erstellung eines Mietspiegels ist kostenintensiv. Ausweislich eines vorliegenden Angebots ist für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels mit Kosten von ca inkl. MwSt zu rechnen. Dieser Betrag fällt alle 4 Jahre für die Neuerstellung des Mietspiegels an. Darüber hinaus entstehen alle 2 Jahre Kosten für die Fortschreibung des Mietspiegels. Die Höhe dieser Kosten ist nicht bekannt. Auch diese wären nicht unerheblich. Hinzu kämen noch die Verwaltungs-/ Personalkosten, die derzeit auch offen sind. Insgesamt sind die Kosten, die mit einem Mietspiegel auf die Stadt Rastatt zukämen, ganz erheblich. Datengrundlage sollen nach dem vorgelegten Angebot zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels rund 600 Datensätze sein. 6) Ausweislich entsprechender Presseberichte haben sich sowohl der Mieterverein als auch der Haus- und Grundbesitzerverein für einen Mietspiegel im Rahmen eines SPD-Forums ausgesprochen. Insbesondere hat der Rechtsberater von Haus und Grund in Rastatt dargelegt, dass der Mietspiegel den Vermietern die Frage nach der ortsüblichen Miete erleichtern würde. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass auch für die am Mietmarkt beteiligten Interessenverbände (Mieterverein und Haus- und Grundbesitzerverein) die Möglichkeit besteht, einen Mietspiegel zu erarbeiten bzw. dass es wie oben ausgeführt andere Möglichkeiten (Vergleichsmiete) gibt, um sich die notwendigen Kenntnisse für Mieterhöhungsverlangen zu verschaffen. Die Interessenverbände dürften über ihre Mitglieder auch bereits eine breite Datengrundlage hinsichtlich der Mieten von Wohnungen haben. Für die Stadt selbst stellt sich zunächst die grundsätzliche Frage, ob aus ihrer Sicht ein Bedarf an einem Mietspiegel in Rastatt besteht oder ob es aus ihrer Sicht hinreichende Möglichkeiten für die am Mietmarkt Beteiligten gibt, sich die notwendigen Kenntnisse für Mieterhöhungsverlangen zu verschaffen. Ferner ist die Frage zu beantworten, inwieweit es Aufgabe der Stadt ist, zur Erleichterung von Mieterhöhungsverlangen und vor allem im Interesse der jeweiligen Interessensverbände einen Mietspiegel auf Kosten der Stadt zu erstellen. Schließlich können auch Interessensverbände selbst einen Mietspiegel erstellen oder erstellen lassen. Im Ergebnis ist für die Stadt Rastatt ein Mehrwert durch die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels nicht ersichtlich. Eine rechtliche Verpflichtung insoweit besteht nicht. Die am Mietmarkt Beteiligten können sich, wie bisher, die für sie notwendigen Informationen be- 5/6

6 schaffen. Auch unter Berücksichtigung der hohen Folgekosten sollte derzeit von der Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels durch die Stadt Rastatt abgesehen werden. *** 6/6