Auswirkungen von Zuwanderung, Flüchtlingen und Inlandswanderung auf den deutschen Wohnungsmarkt

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1 Herausgeber: Bundesvorstand VB I + II Bundesvorsitzender Abteilung Wirtschafts-, Bauund Arbeitsmarktpolitik Stellvertretender Bundesvorsitzender Bauwirtschaft, Umweltpolitik Olof-Palme-Straße Frankfurt Fei-Schä-Ew Aktuelle Kurzinformation Nr. 11/2016 Auswirkungen von Zuwanderung, Flüchtlingen und Inlandswanderung auf den deutschen Wohnungsmarkt Mehr als die aktuell im Mittelpunkt stehende Entwicklung der Flüchtlingsmigration haben die Inlandswanderung vor allem in Groß- und Unistädte sowie die zu geringe Wohnungsbautätigkeit den Wohnungsmarkt beeinflusst (Folien 3 und 13). Die gesamte unveränderte Präsentation des Dachverbands der deutschen Wohnungsunternehmen GdW bringt eine Fülle von wichtigen Fakten, die in der aktuellen Wohnungs- und Flüchtlingsdiskussion oft bewusst oder unbewusst unterbelichtet bleiben. Selbst im Jahr 2015 stammten noch 58 % der Zugezogenen aus Europa bzw. 42 % sogar aus der EU (Folie 5). Zudem war insbesondere seit 2009 die Neubautätigkeit von Wohnungen viel zu niedrig (Folie 13) und dies wiederum insbesondere in Großstädten (Folie14). Vor allem aber wurde der Faktor der Zuwanderung in diesen Jahren massiv unterschätzt (Folie 12). Diese beiden Ursachen führten zu einem aktuellen Wohnungsfehlbestand von aktuell über Wohnungen. Stärkere Auswirkungen aus der - derzeit ungewissen - Entwicklung der Zahl der Geflüchteten auf den Wohnungsmarkt werden demgegenüber erst in den nächsten Jahren spürbar. Seite 1 von 2

2 Wie Wohnungsunternehmen und Staat bislang agieren zeigen die Folien hinsichtlich der Unterbringung von Flüchtlingen Das Thema Integration wird in den folgenden Folien angerissen. Die abschließende Folie 34 stellt das Fazit aus der Sicht des GdW dar, dem in fast allen Punkten zuzustimmen ist. Anlage Seite 2 von 2

3 Arbeitskreis Bau- und Wohnungsprognostik 18. und 19. April 2016 in Berlin Wohnungsmarkt unter dem Druck der Flüchtlingsmigration Reaktionen der Wohnungswirtschaft Klaus Schrader GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und

4 Agenda Quantitäten der Zuwanderung Flüchtlingsunterbringung Integration Fazit 2

5 Wanderungsdimensionen in Deutschland Vergleich Binnenwanderung/Außenwanderung Zuzüge über die Gemeindegrenze in Deutschland 2005 bis % Binnenwanderung Außenwanderung 2,0 Millionen im Jahr % 4,1 Millionen im Jahr % 83% Quelle: Statistisches Bundesamt, Wanderungsstatistik, Fachserie 1 - Reihe 1.2; Werte für 2015 eigene Schätzung aufgrund erste Ergebnisse des Ausländerzentralregisters 3

6 Wanderungsbewegungen nach Deutschland Zuzüge, Fortzüge und Nettozuwanderung in Personen Trendwende bei Zuwanderung ab 2010 Saldo Zuzüge Fortzüge?? 2016: ? Zuwanderungssaldo 2014: Personen 2015: Personen Quelle: Statistisches Bundesamt, Wanderungsstatistik; bis 1990 nur früheres Bundesgebiet; 2015 erste Schnellschätzung des Statistischen Bundesamtes/2016 eigene Schätzung GdW-Schrader

7 Zuzüge von Nicht-Deutschen Herkunftsgebiete nach ausgewählten Großregionen 2007 bis 2015 Rest der Welt 42 % Europäische Union 24% 42 % 14% 62% Übriges Europa 16 % Quelle: Statistisches Bundesamt, Wanderungsstatistik, Fachserie 1 - Reihe 1.2; vorläufige Daten für 2014; Daten für 2015 AZR 5

8 Entwicklung der Asylantragszahlen seit Anträge (Erst- und Folgeanträge) bis wurden insgesamt formelle Asylanträge gestellt. Die Zahl der tatsächlichen Einreisen von Asylsuchenden lag deutlich höher, laut EASY-System im Jahr 2015 etwa 1,1 Millionen Zugänge Folgeanträge ab Erstanträge ab Januar März

9 Zahl der Flüchtlinge steigt: Entwicklung der monatlichen Asylantragszahlen seit Januar Die Zahl der tatsächlichen Einreisen von Asylsuchenden nach Deutschland liegt deutlich höher, Bundesweit sind im Jahr 2015 ca. 1,1 Mio. Zugänge von Asylsuchenden registriert worden Erstanträge Folgeanträge 2015: : '14 '14 '14 '14 '14 '14 '14 '14 '14 '14 '14 '14 '15 '15 '15 '15 '15 '15 '15 '15 '15 '15 '15 '15 '16 '16 '16 Jan Feb Mrz Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez Jan Feb Mrz Apr Mai Juni Juli Aug Sep Okt. Nov Dez Jan Feb Mrz Immobilienunternehmen Quelle: Bundesamt für Migration und Flüchtlinge e.v GdW-Schrader

10 Flucht nach Deutschland: Die zehn zugangsstärksten Herkunftsländer Asylerstanträge 2015 Eritrea % Mazedonien % Ungeklärt % Pakistan % Gesamtschutzquote: 49,8 % Quote für syrische Anträge: 96 % Irak % Afghanistan % Serbien % Syrien % Kosovo % Albanien % Insgesamt Erstanträge sowie Folgeanträge in 2015 Quelle: Bundesamt für Migration und Flüchtlinge sichere Herkunftsstaaten (31 % unter den zehn zugangsstärksten Staaten) GdW-Schrader

11 Flächenräumliche Darstellung der Verteilungswirkung des Konigsteiner Schlüssels 9

12 Modell für mögliche Verteilung nach Erkenntnissen der Migrationsforschung 10

13 Wohnraumzuweisungsgesetz kann Integration unterstützen EuGH hält in einer aktuellen Entscheidung Wohnsitzauflagen gegenüber subsidiär Schutzbedürftigen für grundsätzlich vereinbar mit EU-Freizügigkeitsrichtlinie. Migrations- und integrationspolitische Erwägungen müssen ausschlaggebend sein. Zeitlich befristet, Härtefallregelungen, allgemeine Bewegungsfreiheit im Bundesgebiet unberührt. Halten Sie es für sinnvoll, für einen bestimmten Zeitraum eine Residenzpflicht (Wohnortzuweisung) für Flüchtlinge einzuführen? Ja Nein 27% 73% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Quelle: Eigene Befragung, n=209 11

14 Bereits vor der Flüchtlingskrise: Wohnungsnachfrage wuchs stärker als Bautätigkeit Nachholbedarf (Wohnungsdefizit) vor allem in Metropolen und Universitätsstädten aus den Jahren 2009 bis 2015 Defizit p.a. Bautätigkeit geringer als Wohnungsbedarf Wohnungsneubau im Durchschnitt 2009 bis 2015 p.a WE p.a WE p.a. Zuwanderung höher als gedacht Zusatzbedarf tatsächliche Zuwanderung WE (Es kamen zwischen 2009 und 2015 rund 2,75 Mio. Zuwanderer, rund 1,35 Millionen mehr als erwartet) Nachholbedarf geringe Bautätigkeit Nachholbedarf höhere Zuwanderung + Quelle: Studie des Pestel-Instituts (2015): Modellrechnungen zum sozialen Wohnungsbau Wohnungsdefizit 2015 ca WE GdW-Schrader

15 Derzeitig Bautätigkeit und zukünftiger Wohnungsbedarf bis 2020 Fertigstellungen und Baugenehmigungen seit 1996 Wohnungen Bautätigkeit Baugenehmigungen Baufertigstellungen Bedarfsprognose Neubaubedarf p.a. bei zusätzlicher Berücksichtigung des aufgestauten Nachholbedarfs, Pestel institut Sept : voraussichtl. ca fertiggestellte Wohnungen Neubaubedarf p.a. BBSR Prognose März Quelle: BBSR Wohnungsmarktprognose 2030, eigene Berechnung GdW-Schrader

16 Baufertigstellungen der letzten Jahre im Vergleich zu Wohnungsmarktprognosen Wohnungen 14 größte Städte Deutschlands PESTEL- Prognose: WE BBSR- Prognose: WE Tatsächliche Baufertigstellungen Quelle: BBSR Wohnungsmarktprognose 2030, eigene Berechnung (vorläufige Schätzung) GdW-Schrader

17 Zusatzbedarf in Folge weiter starker Flüchtlingszuwanderung Eintreffende Flüchtlinge 2016: Personen 2017: Personen Summe: 1,3 Mio. eintreffende Flüchtlinge in den kommenden drei Jahren. Das entspricht bei einer Bleibequote von 40 % rund zusätzlichen Einwohnern. Daraus folgt ein Wohnungsbedarf von Wohnungen. GdW-Schrader

19 Setzen Sie Wohnungen in Ihren Beständen zur Unterbringung von Flüchtlingen ein? Nein, wir setzen keine Wohnungen zu diesem Zweck ein. 33,2% Wir setzen keine Bestandswohnungen zu diesem Zweck ein, sind aber als Betreiber von Flüchtlingsheimen in Form von Gemeinschaftsunterkünften aktiv. 1,2% Noch nicht, aber wir planen einen verstärkten Einsatz von Wohnungen zu diesem Zweck. 9,2% Quelle: Gremienumfrage, Unterbringung von Flüchtlingen, , n= 325 Ja, wir setzen bereits Wohnungen zu diesem Zweck ein. 56,3% 17

20 Setzen Sie Wohnungen in Ihren Beständen zur Unterbringung von Flüchtlingen ein? Differenziert nach Unternehmenssparte Genossenschaft Kommunales/Öffentliches Wohnungsunternehmen Immobilienunternehmen der Privatwirtschaft Kirchliches Wohnungsunternehmen 18

21 Entwicklung der Quote in Wohnungen untergebrachter Flüchtlinge Anteil an allen Flüchtlingen außerhalb von Erstaufnahmeeinrichtungen 80 in % 60 64,2 66,0 65,2 64,6 60,6 59,6 55,7 55,0 50, Quelle: Statistisches Bundesamt, Asylbewerberleistungen, Fachserie 13 Reihe 7, Jahrgänge 2006 bis 2014 GdW Schrader

22 Quote in Wohnungen untergebrachter Flüchtlinge nach Bundesländern Anteil an allen Flüchtlingen außerhalb von Erstaufnahmeeinrichtungen Rheinland-Pfalz Niedersachsen Schleswig-Holstein Bremen Hamburg Berlin Nordrhein-Westfalen Thüringen Mecklenburg-Vorpommern Bayern Sachsen-Anhalt Hessen Saarland Sachsen Brandenburg Baden-Württemberg Quelle: Statistisches Bundesamt, Asylbewerberleistungen, Fachserie 13 Reihe 7, Jahrgänge 2006 bis 2013 Werte von Schleswig-Holstein korrigiert nach LT SH Drs. 18/2190 ; 71,6 % statt 90,9 % in dezentralen Unterkünften GdW Schrader

23 Gibt es in Ihrem Unternehmen bereits Überlegungen für serielles/modulares Bauen? GdW-Gremienbefragung, Januar 2016

24 Zentrale Gemeinschaftsunterbringung z. B. ZUB in Neuss Neusser Bauverein, Stadt Neuss, Land NRW ZUB Neuss acht miteinander verbundene, 3-geschossige Wohnmodule geplant, die jeweils von rund 125 Personen bewohnt werden Gemeinschaftsunterkunft Die Flüchtlinge, die von der zentralen Ersterfassung (EAE) kommen und in der neuen zentralen Unterbringungseinrichtung (ZUE) auf die dauerhafte Zuweisung in eine andere Kommune warten, bleiben im Idealfall, nur einige Tage, höchstens Wochen und sollen dann in eigenen Wohnungseinheiten untergebracht werden. Wohnflächen 12 m²/person (inkl. Nutzungsraum)Gesamtnutzfläche ca m² (Wohnbereiche + Nebenfunktionen), m² BGF 22

25 Systembauweise für Flüchtlinge Im Wolfer, Stuttgart-Plieningen Wagrainstraße, Stuttgart-Münster 23

26 Das Kieler Modell Erstaufnahme 6 qm Individualfläche 2 qm Gemeinschaftsfläche 2 qm Verwaltung Flüchtlingswohnen als Gruppenwohnen gespiegelt - gemeinsame Erschließung in der Mitte - mit Gemeinschaftsangeboten im räumlichen Zentrum Sozialer Wohnungsbau in der langfristigen Nutzung - Studentenwohnen Familienwohnen - Altenwohnen 24

27 SABOS Kombohus Senkung der Baukosten um 25 % Mehrfamilienhaus mit 2 oder 4 Geschossen, mit 8 bis 16 Wohnungen und Aufzug. Bauunternehmen: JSB AB Mehrfamilienhaus mit 5 bis 8 Geschossen mit der Möglichkeit von Gewerberäumen im Erdgeschoss im innerstädtischen Raum. Mehrfamilienhaus mit 2 bis 6 Geschossen. Bauunternehmen: Peab PGS AB Bauunternehmen: NCC 25

29 Welche Bedeutung messen sie folgenden Fragestellungen bei der Integration von Flüchtlingen im Quartier bei? Prioritäten [Schulnoten: 1 (höchste Priorität) bis 5 (sehr geringe Priorität)] Angebote zum Erwerb der deutschen Sprache 1,1 Übersetzung/Überwindung von Sprachbarrieren Alphabetisierung 1,4 1,4 Anleitung bei Fragen des täglichen Lebens (Wohnen lernen) Angebote zur Berufsintegration 1,6 1,6 Beratung bei extremistischen religiösen Haltungen 1,7 Schaffung von Akzeptanz für Vielfalt, Abbau von Fremdenfeindlichkeit 1,8 Unterstützung bei Behördengängen Einführung in deutsche Landes-, Staats- und Gesellschaftskunde 1,9 1,9 Medizinische Versorgung Räume für nachbarschaftlichen Kontakt schaffen 2,2 2,2 Mülltrennung begreiflich machen 2,3 Beratung zur wirtschaftlichen Haushaltsführung 2,5 Juristische Beratung 3,0 0 Quelle: Eigene Befragung, n=209 27

30 Welche Herausforderungen bestehen in der Praxis der Wohnungsvermietung an Flüchtlinge? Themenkreise, die zu Konflikten führen können: Mix von Nationalitäten, Ethnien und/oder Religionen, Verbrauchsverhalten bei Wasser und Heizung, nicht funktionierende Mülltrennung, Langeweile ( Herumlungern ), abweichender Tageszyklus (gegenüber tagsüber Beschäftigten), Groß-Familien mit mehr als drei Kindern oder mehreren Generationen in einem Haushalt, fehlende Wohnungen in der passenden Größe, hoher Anteil junger Männer, auffälliges Verhalten, Lautheit in der Öffentlichkeit, rüde Umgangsformen und fehlende Rücksichtnahme, Ballung von bereits ansässigem Prekariat (häufig ALG-II-Empfänger mit Bildungsdefiziten und/oder Verhaltensauffälligkeiten) und Flüchtlingen in Stadträumen mit den günstigsten Mieten ( Sozialer Brennpunkt ). und das sind überwiegend die gleichen Probleme, die wir auch mit einer Reihe anderer Mieter haben, die als Deutsche geboren und in Deutschland aufgewachsen sind!

31 Zehn Erfolgsfaktoren für die Stabilisierung multiethnischer Quartiere, Akzeptanz der Vielfalt auf allen Ebenen der Unternehmensorganisation Quartiers- und Sozialmanagement als selbstverständliche Aufgabe der Wohnungswirtschaft 3 Systematisches Quartiersmonitoring 4 Mitarbeiter als Sensoren direkt im Quartier 5 Quartiers-Know-how bei Belegungsentscheidungen einbinden 6 Integrationsmaßnahmen in Quartiersmaßnahmen einbetten 7 (Interkulturelle) Kontakte fördern 8 Bestehende Netzwerke nutzen 9 Jugend, Bildung und Sicherheit als zentrale Themen 10 Öffentlichkeitsarbeit 29

32 Erfolgsfaktoren: Qualifizierung der Belegschaft und Anpassung von Prozessen Belegschaft mitnehmen und qualifizieren: Aufbau auf vorhandener Erfahrungen aus jahrelanger Vermietung an Migranten, Informationen und Schulungen für MitarbeiterInnen zu interkulturellen Aspekten, Sprachkurse (Englisch), um die Basiskommunikation im Tagesgeschäft zu verbessern, weitere Schulungen zu unterschiedlichen Aspekten der Thematik sind geplant, regelmäßig aufgefrischte Sensibilisierung der MitarbeiterInnen für aufkeimende Probleme, Gerüchte etc. ( Frühwarnsystem )

33 Erfolgsfaktoren: Qualifizierung der Belegschaft und Anpassung von Prozessen Geschäftsprozesse im Unternehmen anpassen: neuer Typ von Geschäftspartnern mit spezifischer Struktur von Chancen und Risiken, neuer Typ von Wohnungsnutzern (kultureller Hintergrund, Sprache, etc.), Klärung versicherungsvertraglicher Fragen, spezifische Kommunikationserfordernisse, z.b. Abwehr von Gerüchten / Verleumdungen, Nutzung von Dokumenten in Fremdsprachen (Erläuterungstexte, Info-Material etc.), Entwicklung von Handlungsrichtlinien und Verhaltensempfehlungen, auch zur Bewältigung schwieriger Situationen

34 Qualifizierungsangebote für Neumieter 32

36 Fazit Mehr Wohnungsneubau WE p. a. in den nächsten fünf Jahren Vor allem preisgünstiger Mietwohnungsbau in den wachsenden Ballungsräumen Mietwohnungen p.a. zusätzlich. Planungssicherheit und Integrationsförderung durch Wohnortzuweisung Ein befristetes Absenken von Standards und die Beschleunigung von Verfahren Deutlich kostengünstigeres Bauen Die Sicherstellung von sozialer Betreuung 34