Exposé. Einfamilienhaus in Niederwinkling Großzügiges Einfamilienhaus mit tollem Garten. Objekt-Nr. OM Einfamilienhaus.

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1 Exposé Einfamilienhaus in Niederwinkling Großzügiges Einfamilienhaus mit tollem Garten Objekt-Nr. OM Einfamilienhaus Verkauf: Mobil: Niederwinkling Bayern Deutschland Baujahr 2005 Zustand gepflegt Grundstücksfläche 804,00 m² Schlafzimmer 4 Etagen 3 Badezimmer 2 Zimmer 7,00 Garagen 1 Wohnfläche 280,00 m² Stellplätze 2 Energieträger Gas Heizung Zentralheizung Übernahme nach Absprache Seite 1/10

2 Exposé - Beschreibung Objektbeschreibung Das Objekt (Pultdachform) steht am Ende einer Sackgasse (Wendeplatte) am Ortsrand von Niederwinkling mit wunderschöner Aussicht auf den Bayerischen Wald. Ausstattung Im Erdgeschoss befindet sich ein großer Eingangsbereich (mit Garderobe, Einbau- Schuhschrank, Heizmöglichkeit des Kachelofens und Treppenaufgang), ein Gäste-WC, ein Hauswirtschaftsraum (mit Wäscheabwurf, Podest für WM & Trockner und Abfluss) sowie einem großzügigen Wohn- und Essbereich mit separater Speise und einem Kachelofen (15,5 kw), der als Heizungsunterstützung fungiert. Vom Wohnzimmer aus gibt es einen direkten Zugang zur überdachten Südterrasse mit zusätzlicher Markise. Das komplette Erdgeschoss ist gefliest. Das 1. Obergeschoss besteht aus Eltern-Bad (Doppelwaschtisch, runde Glas-Dusche, WC, Bidet, große Eckbadewanne & Wäscheabwurf in den darunter liegenden Hauswirtschaftsraum), Schlafzimmer mit separatem Ankleidezimmer, 2 Kinderzimmer, Kinder-Bad (Dusche, Badewanne, WC, Waschbecken), Büro und Party-/Abstellraum. Die 2 Bäder sind gefliest, die restlichen Räume sind mit einem Holzparkettboden ausgestattet. Im 2. Obergeschoss (mit Sichtdachstuhl) befindet sich ein Gästezimmer, ein Abstellraum (in der Dachschräge) und ein großes Atelier. Der Bodenbelag ist hier ebenfalls Parkett. Die Doppelgarage (gefliest) mit elektrischem Garagentorantrieb und der dahinter angrenzende Heizraum (gefliest und mit Abfluss) kann direkt vom Wohnhaus aus betreten werden. Der Heizraum verfügt zusätzlich noch über einen Treppenaufgang (Edelstahlgeländer und Bodenfliesen) in den darüber liegenden Party-/Abstellraum bzw. ins 1. Obergeschoss. Ebenfalls gelangt man vom Heizraum direkt in den angrenzenden Holz-/Geräteschuppen (9 x 3 m). Fußboden: Parkett, Fliesen Weitere Ausstattung: Terrasse, Garten, Gäste-WC, Kamin Sonstiges Das Erdgeschoss und alle Bäder verfügen über eine Fußbodenheizung. Das Treppengeländer besteht aus Edelstahl, der Treppenbelag aus Holz. Fast alle Fenster/Türen sind mit Insektenschutz und (teilweise elektrischen) Außenjalousien ausgestattet. Den liebevoll gestalteten Garten mit zwei Hochbeeten aus Granit, einer Kräuterschnecke, einer Natursteinmauer zum Nachbarn und vielen Bäumen, Sträuchern & Pflanzen (Erdbeeren, Himbeeren, Johannisbeeren, Heidelbeeren und Brombeeren) erreicht man über die Terrasse, die Küche, den Heizraum und den Schuppen. Auf dem Dach befindet sich eine Solaranlage für die Warmwasserheizung. Lage Der Ort Niederwinkling befindet sich ungefähr in der Mitte von Straubing und Deggendorf (Fahrzeit jeweils ca. 20 Minuten) und verfügt über einen Kindergarten, eine Seite 2/10

3 Grundschule, Ärzte, Apotheke, Banken, Bäcker, Metzger, Edeka, Post, Gastronomie, jede Menge Freizeitaktivitäten durch viele Vereine und einer guten Autobahnanbindung direkt an die A3. Infrastruktur: Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Öffentliche Verkehrsmittel Seite 3/10

4 Exposé - Energieausweis Energieausweistyp Verbrauchsausweis Erstellungsdatum ab 1. Mai 2014 Endenergieverbrauch Energieeffizienzklasse 87,00 kwh/(m²a) C Exposé - Galerie Eingangsbereich Erdgeschoss Seite 4/10

5 Exposé - Galerie Esszimmer Küche Seite 5/10

6 Exposé - Galerie Wohnzimmer Eltern-Bad Seite 6/10

7 Exposé - Galerie Kinder-Bad Zugang Terrasse Seite 7/10

8 Exposé - Grundrisse Seite 8/10

9 Exposé - Grundrisse Seite 9/10

10 Exposé - Grundrisse Seite 10/10

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