BEGRÜNDUNG. Bebauungsplan Nr. 25 X W. - Wekeln (nördlich Bonnenring) - (Verfahrensstand: Entwurf)

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1 Bebauungsplan Nr. 25 X W - Wekeln (nördlich Bonnenring) - (: ) BEGRÜNDUNG Stadt Willich Geschäftsbereich Arno Hoffmann

2 Inhaltsverzeichnis 1. ZIELE UND ZWECK DER PLANUNG LAGE UND GRÖSSE DES PLANGEBIETES STÄDTEBAULICHER ENTWURF PLANINHALT UND FESTSETZUNGEN... 5 Art der baulichen Nutzung... 5 Maß der baulichen Nutzung... 5 Bauweisen, überbaubare Grundstücksfläche... 6 Nebenanlagen... 6 Garagen und Stellplätze... 6 Verkehrsflächen... 7 Lärmschutz... 7 Pflanzgebote... 7 Pflanzbindungen ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN HINWEISE MASSNAHMEN ZUR VERWIRKLICHUNG Bodenordnung Erschließung UMWELTSCHUTZ

3 Stadt Willich 1. ZIELE UND ZWECK DER PLANUNG Die Aufstellung des Bebauungsplanes hat insbesondere folgende Ziele: Die Stadt Willich hat südlich des Ortsteiles (Alt-) Willich in einem Umfang von rund 88 ha den neuen Wohnstandort Wekeln entwickelt. Eine Rahmenplanung wurde 1994 durch das Institut für Städtebau der RWTH Aachen entwickelt. Die Umsetzung der Bauabschnitte I bis IX ist bereits erfolgt. Die Aufstellung des Bebauungsplanes soll den Wohnstandort Wekeln nördlich des Bonnenrings mit dem letzten Bauabschnitt abschließen. Abbildung 1.1: Übersichtsplan Baufertigstellung (unmaßstäblich) (Quelle: Rahmenplan Wekeln Übersichtsplan Baufertigstellung - Stand Nov.2012) Aufgrund des Bedarfs an Kindergartenplätzen sollen im Planbereich Flächen für zwei Tageseinrichtungen vorgesehen werden. Ein Kindergarten ist als Ersatz für die Tageseinrichtung Traumland (Hülsdonkstraße) vorgesehen, ein weiterer soll nach dem Vorbild Glückskinder (Frienendorfweg) als Betriebskindergarten geführt werden. Der Bedarf nach weiteren Wohnbauflächen ergibt sich aus der BaulandWohnungsnachfrage in Willich. Die günstige Lage und verkehrliche Anbindung Standortes Willich-Wekeln an die benachbarten Zentren Mönchengladbach, Krefeld Düsseldorf machen das Baugebiet auch für Wohnungs- und Baulandsuchende aus Umland attraktiv. und des und dem Den nördliche Abschluss des Gebietes und die Abgrenzung zu den nördlich gelegenen Gewerbegebieten sollen Mischgebietsflächen und Öffentliche Grünflächen bilden. Innerhalb der Grünflächen soll der bestehende Bolzplatz planungsrechtlich gesichert werden. Der Bebauungsplan hat den Zweck, für seinen Geltungsbereich die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung zu schaffen. Er bildet die Grundlage für den Vollzug weiterer Maßnahmen. 2

4 2. LAGE UND GRÖSSE DES PLANGEBIETES Die Stadt Willich liegt zwischen den Ballungsrandzonen der Städte Krefeld, Düsseldorf, Neuss und Mönchengladbach. Sie besteht aus den Stadtteilen Alt-Willich, Anrath, Schiefbahn und Neersen. Als Mittelzentrum ist die polyzentrisch aufgebaute Flächengemeinde auf das Oberzentrum Krefeld ausgerichtet; abhängig von den jeweiligen Standorten bestehen jedoch unterschiedliche Orientierungen zum Umland. Das Plangebiet liegt in der Gemarkung Willich, Flur 30, südwestlich des Ortskerns von Alt- Willich und hat eine Größe von 3,8 ha. Es wird im Wesentlichen wie folgt begrenzt: im Norden vom Gewerbegebiet Moltkestraße, im Osten von den rückwärtigen Grundstücksgrenzen der Bebauung Moltkestraße, im Süden den rückwärtigen Grundstücksgrenzen der Bebauung Bonnenring und Rubinstraße und dem Grünzug Flur 30, Flurstück 992, im Westen von der ehemaligen Bahntrasse Krefeld-Mönchengladbach. Die genaue Lage des räumlichen Geltungsbereiches ergibt sich aus dem Übersichtsplan und ist eindeutig im Plan durch Planzeichen gekennzeichnet. Folgende Gründe haben zur vorgenannten Begrenzung des Geltungsbereiches geführt: Der Planbereich umfasst die baulich ungenutzten Grundstücke zwischen dem Gewerbegebiet Moltkestraße und dem Wohngebiet Wekeln. Um Verkehrsflächen für einen möglichen Kreisverkehr zu berücksichtigen, sind Grünflächen westlich der Rohrzieherstraße einbezogen. Es besteht aus stadtplanerischer Sicht keine Notwendigkeit weitere Flurstücke in das Plangebiet einzubeziehen. Abbildung 2.1: Übersichtsplan (unmaßstäblich) (Quelle: Ausschnitt aus der Deutsche Grundkarte mit Planzeichen ergänzt) 3

5 3. STÄDTEBAULICHER ENTWURF Im Juni 2008 sind im Rahmen eines Schalltechnischen Gutachtens des Institutes für Schalltechnik, Raumakustik und Wärmeschutz Dr.-Ing. Klapdor GmbH die zu erwartenden Geräuschimmissionen für das Plangebiet unter Berücksichtigung des Straßenverkehrs, des Gewerbelärms und des Freizeitlärms nach der DIN 18005, der TA Lärm und der Freizeitlärmrichtlinie untersucht worden. Bei der Untersuchung wurde die Ansiedlung von Gewerbebetrieben mit eigenen Emissionen im nördlichen Planbereich berücksichtigt, die mit dem vorhandenen Gewerbelärm summiert wurden. Mischgebiet Die nun vorliegende Plankonzeption sieht ebenfalls die Ausweisung eines Mischgebietes als Puffer zwischen Wohn- und Gewerbegebiet vor, allerdings sollen die Mischgebietsflächen zu einem großen Anteil der Ansiedlung von zwei in Willich erforderlichen Kindergärten dienen. Hierfür bietet sich die Lage um den bestehenden Bolzplatz an den öffentlichen Grünflächen an, zumal die Verkehrsanbindung an den Bonnenring und die Rohrzieherstraße eine gute Erreichbarkeit gewährleistet. Die übrigen, aufgrund der Lärmemissionen als Mischgebiet auszuweisenden Flächen, sind für Wohngebäude und einen das Wohnen nicht wesentlichen störenden Gewerbebetrieb, dessen Baukörper einer abschirmende Wirkung zum Gewerbegebiet dienen soll, vorgesehen. Die Ausweisung weiterer Flächen für Gewerbebetriebe wird aufgrund der Lärm- und Erschließungssituation an diesem Standort nicht für sinnvoll erachtet. Wohngebiet Das geplante Wohngebiet soll im Wesentlichen durch eine aufgelockerte Bebauung mit eingeschossigen Einfamilienhäusern geprägt werden. Die Eingangssituation vom Bonnenring bietet sich für die Ausweisung einer zweigeschossigen Bebauung zur Nutzung als Mehrgenerationenwohnen oder für Eigentumswohnungen an. Öffentliches Grün (Bolzplatz und Spielplatz) Der stark lärmbelastete Bereich direkt am Gewerbegebiet (Pegelwerte LrT db (A)) soll als öffentliche Grünfläche festgesetzt werden und als Ausgleichs- und Versickerungsfläche dienen. In der Grünfläche ist zudem der bestehende Bolzplatz berücksichtigt. Eine weitere öffentliche Grünfläche soll der Erweiterung des vom Jadeweg erschlossenen Spielplatzes dienen. Zudem werden die Grünzüge der angrenzenden Bebauungspläne zum Zweck der Fuß- und Radwegeverbindungen im Plangebiet weitergeführt. Private Grünfläche mit Pflanzbindung Eine mit Baulast als Ausgleichsfläche belegte private Fläche wird entsprechend festgesetzt. Verkehrsflächen Das Plangebiet wird im Wesentlichen vom Bonnenring erschlossen. Die Erschließungsstraße soll in der vorhandenen Breite von 12,25 m weiter geführt werden. Die Verkehrsflächenbreite zur inneren Erschließung beträgt in der Regel 7,5 m (Mischfläche 4,0 m, Parken alternierend 2,0 m, Misch-/Gehwegfläche 1,5 m). Die Aufweitungen und Einengungen im Straßenraum dienen der Straßengestaltung. Die Aufweitung der Rohrzieherstraße ermöglicht die Anlage eines Kreisverkehrs. Neben den Fuß-und Radwegeverbindungen über die Grünzüge ist ein Fuß-und Radweg als Anbindung an den Jadeweg vorgesehen. Varianten Die Unterschiede der Varianten liegen in der Verkehrserschließung der Mischgebiete (Variante 1: Ringstraße, Variante 2: Sackgasse mit Wendehammer), dem Anteil von Wohnbebauung und Mischgebiet (Variante 1: mehr Mischgebiet, Variante 2: mehr Wohngebiet) der Lage der geplanten Kindergärten und dem Verhältnis von Einzel- und Reihenhausbebauung. 4

6 4. PLANINHALT UND FESTSETZUNGEN Art der baulichen Nutzung Die Wohnbauflächen des Plangebietes sind der angestrebten Nutzung entsprechend als Allgemeine Wohngebiete (WA) festgesetzt. Um den Charakter der vorwiegenden Wohnnutzung im Allgemeinen Wohngebiet zu betonen, werden die im WA gem. 4 Abs. 3 BauNVO Nr. 1 und 3-5 ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen) ausgeschlossen. Aufgrund der Infrastruktur des Umfeldes bestehen kein Bedarf und keine Notwendigkeit, diese Ausnahmen einzuräumen. Die Gemischten Bauflächen des Planbereiches sind der angestrebten Nutzung entsprechend als Mischgebiete (MI) festgesetzt. Vorrangiges Ziel für Ansiedlungsvorhaben von Einzelhandelsbetrieben mit Umsatzschwerpunkten bei zentrenrelevanten Warengruppen ist es, diese an integrierten Standorten in die gewachsenen Versorgungsbereiche einbinden zu können. Die resultierende Kundenfrequenz soll der Belebung der Innenstädte dienen und diese weiter stärken. Die Qualität und Eignung eines Standortes werden in erheblicher Weise sowohl von der räumlichen Distanz zum Hauptgeschäftsbereich als auch von der Qualität der Fußwegeverbindung beeinflusst. Weiterhin spielen auch die jeweilige Ortsgröße und die räumliche Ausdehnung der Zentren eine wesentliche Rolle. Vor diesem Hintergrund werden im Planbereich Einzelhandelsbetriebe und sonstige Gewerbebetriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher ausgeschlossen, sofern sich das Kernsortiment aus nahversorgungs- bzw. zentrenrelevanten Sortimenten gemäß der mit dem Gutachten beschlossenen Willicher Sortimentsliste zusammensetzt. Die Sicherung des Einzelhandels in den Ortskernen, die Bindung einer möglichst hohen Kaufkraft in den Einkaufsbereichen und somit die Stärkung der Funktionsfähigkeit und die Erhaltung der Attraktivität der Ortskerne sind besondere städtebauliche Anliegen. Sie rechtfertigen die vorgenannten Maßnahmen auf der Grundlage des 1 (5) BauNVO in Verbindung mit 1 (9) BauNVO. Zusätzliche Verkaufsflächen innenstadtrelevanter Einzelhandelsbranchen in den Randbereichen würden sich städtebaulich schädlich auf die Ortskerne als Einzelhandelsstandorte auswirken. Um die mögliche Wohnnutzung zu schützen, werden die im Mischgebiet gem. 6 Abs. 2 Nr. 7 und 8 zulässigen Nutzungen (Tankstellen und Vergnügungsstätten im Sinne des 4 a Abs. 3 Nr. 2 in den Teilen des Gebietes, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind) und die gem. 6 Abs. 3 ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Vergnügungsstätten im Sinne des 4 a Abs. 3 Nr. 2 außerhalb der in Absatz 2 Nr. 8 bezeichneten Teile des Gebietes) ausgeschlossen. Für einen untergeordnete Teilbereich des gemischt genutzten Gebietes wird die Nutzung auf Wohnen und freie Berufe beschränkt, um die Wohnstraße in diesem Bereich nicht mit gewerblichen Verkehr zu belasten. Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird im Bebauungsplan durch die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschoßflächenzahl (GFZ), die Zahl der Vollgeschosse und in Teilbereichen durch die Höhe der baulichen Anlagen (Wand - und Firsthöhen) bestimmt. Bei der Ermittlung des Maßes der baulichen Nutzung greift immer die engste Festsetzung, die angegebenen Maximalwerte können daher unter Umständen nicht voll ausgenutzt werden. 5

7 Im gesamten Planbereich mit Ausnahme der Flächen am Eingangsbereich vom Bonnenring - ist eine Eingeschossigkeit festgesetzt. Damit soll der Abschluss vom Wohngebiet Wekeln im Norden markiert werden. Im Eingangsbereich ist eine Zweigeschossigkeit festgesetzt, um Bezug auf die vorhandene Bebauung zu nehmen und einen Anteil an Geschosswohnungsbau zu ermöglichen. Durch die Wand- und Firsthöhenbegrenzung wird in Verbindung mit der Dachneigung der äußere Rahmen der Gebäude bezüglich der Höhenentwicklung begrenzt. Die festgesetzten Bestimmungsgrößen ergeben sich aus der vorhandenen Bebauung am Bonnenring. Um eine Beschränkung der überbaubaren Grundstücksflächen durch die GRZ zu vermeiden, orientiert sich diese an dem Höchstwert der BauNVO. Der für die GRZ angegebene Maximalwert ergibt sich aufgrund der festgesetzten Geschossigkeit. Die festgesetzten Dachneigungen ermöglichen eine Ausnutzung der Dachgeschosse zu Wohnzwecken. Nebenbaukörper, die im Anschluss an den Hauptbaukörper errichtet werden, können auch mit einer geringeren Dachneigung ausgeführt werden, um den vielfältigen Nutzungen im rückwärtigen Grundstücksbereich Rechnung zu tragen. Die möglichen Dachneigungen werden auch der Forderung des Energieversorgungskonzeptes (EVK) für die Stadt Willich gerecht, eine spätere Nutzung für Sonnenkollektoren mit zu berücksichtigen (optimale Dachneigung 30 bis 45 ). Bauweisen, überbaubare Grundstücksfläche Im gesamten Planbereich ist die offene Bauweise festgesetzt Die Tiefe der überbaubaren Flächen wird auf 12 m beschränkt, die allerdings zur Errichtung von Wintergärten ausnahmsweise um 3 m ausgeweitet werden können. Ausnahmen ergeben sich nur bei sehr großen Grundstücksgrößen. Um durch eine Kleingliederung eine bauliche und gestalterische Einfügung an die vorhandene Bebauung zu gewährleisten, ist kein Bebauungsband, sondern sind einzelne Bauflächen festgesetzt. Ausnahmen zur Überschreitung der Baugrenzen durch untergeordnete Gebäudeteile Verglaste Wintergärten dienen der passiven Sonnennutzung, sie tragen somit zur Drosselung des Energieverbrauchs und der Reduzierung des CO2 Ausstoßes bei und unterstützen die Forderung nach energieeinsparendem Bauen und Wohnen. Zur Errichtung von Wintergärten kann daher eine Überschreitung der rückwärtigen Baugrenzen zugelassen werden. Um die Wirkungsweise eines Wintergartens zu sichern und das Erscheinungsbild der Wohnsiedlungen nicht zu überformen, sind diese nur als untergeordnete Gebäudeteile (Puffer) in weitgehend transparenter Form zulässig. Die dahinterliegende Fassade soll dabei ablesbar bleiben. Die weitere Ausgestaltung des Umfangs ist abhängig vom Gebäudekörper und der Grundstücksgröße zu sehen und verbleibt in der Ermessensentscheidung der Baugenehmigungsbehörde. Nebenanlagen Um der Ermessensentscheidung der Baugenehmigungsbehörde nach der BauO NRW Spielraum zu geben, ist die Zulässigkeit von Nebenanlagen im Bebauungsplan nur durch die Einhaltung eines Mindestabstandes zur Straßenbegrenzungslinie begrenzt. Dieser gewährleistet ein geordnetes Straßenbild unter Berücksichtigung der möglichen Unterbringung von Standplätzen für Abfallbehälter und anderer Nebenanlagen. Garagen und Stellplätze Der Nachweis der im Baugenehmigungsverfahren geforderten Stellplätze ist auf den jeweiligen Grundstücksflächen bzw. auf den dafür festgesetzten Flächen erbringen. 6

8 Der geforderte Stauraum vor Garagen sichert den Verkehrsfluss im öffentlichen Straßenraum und stellt Parkraum vor den Garagen sicher; auch der Stauraum kann auf den geforderten Stellplatznachweis angerechnet werden. Verkehrsflächen In Ergänzung des vorhandenen Verkehrsnetzes sind die untergeordneten Verkehrsflächen als "Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung" festgesetzt. Die Zweckbestimmung "verkehrsberuhigter Bereich" findet aufgrund der Straßenplanung auch hier ihre Berechtigung. Die Richtlinien der EAE 85/95 empfehlen für je 3-6 Wohneinheiten die Anlage eines öffentlichen Stellplatzes; dieser Bedarf kann innerhalb der angrenzenden Verkehrsflächen realisiert werden. Auch die im Landschaftspflegerischen Fachbeitrag geforderte Anpflanzung von Bäumen im Straßenraum ist innerhalb der festgesetzten Verkehrsflächen möglich. Lärmschutz (Lärmpegelbereiche werden falls erforderlich zur Auslegung festgesetzt). Pflanzgebote Bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes ist über die Belange des Naturschutzes und der Landespflege in der Abwägung nach 1 a BauGB zu entscheiden. Dazu gehören auch Entscheidungen über Darstellungen und Festsetzungen nach 9 BauGB, die dazu dienen, die zu erwartenden Beeinträchtigungen auszugleichen, zu ersetzen oder zu mindern. Um die Auswirkungen auf die Natur und Landschaft bzw. die Eingriffe in diese beurteilen zu können, ist ein entsprechender Umweltbericht erstellt worden; dieser ist Bestandteil des Bebauungsplanes und der Begründung als Anlage beigefügt. Die Ergebnisse sind durch planungsrechtliche Festsetzungen berücksichtigt. Zum Zweck der Eingrünung werden Pflanzgebote festgesetzt, die im Umweltbericht berücksichtigt sind. Um eine flexible Entscheidungsmöglichkeit zur Pflanzung der Bäume auf den Grundstücken zu ermöglichen, werden diese nicht räumlich, sondern rechnerisch festgesetzt. Pflanzbindungen Es ist Zielvorstellung der Stadt, erhaltenswerte Bäume, Sträucher und sonstige Bepflanzungen im Stadtgebiet durch entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan zu sichern. Zu diesem Zweck wird der Bestand erhoben, lagegenau eingemessen und im Bebauungsplan mit einer Pflanzbindung versehen. 7

9 5. ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN Neben den planungsrechtlichen Festsetzungen sind die im Bebauungsplan unter Ziffer II des Textteiles getroffenen örtlichen Bauvorschriften (Äußere Gestaltung baulicher Anlagen, Gestaltung, Begrünung und Bepflanzung der Stellplätze, der Standplätze für Abfallbehälter und der unbebauten Flächen, Art, Höhe und Gestaltung von Einfriedungen) für die positive Gestaltung des Ortsbildes erforderlich. Mit den Vorschriften über die äußere Gestaltung baulicher Anlagen soll erreicht werden, dass sich die Neubauten an den historisch gewachsenen Strukturen und Gestaltungsmerkmalen orientieren; die vorgefundene Struktur des Siedlungsgebietes wird dabei zugrunde gelegt. Um die Anlagen für den ruhenden Verkehr und die Abfallbehälter gestalterisch in das Plangebiet einzufügen, werden auch für die Gestaltung, Begrünung und Bepflanzung der Stellplätze, der Standplätze für Abfallbehälter und der unbebauten Flächen Festsetzungen getroffen. Die vorgeschriebenen Einfriedungen orientieren sich an traditionellen Umfassungen. Die Höhenbegrenzung auf max. 0,60 m für Einfriedungen auf den, der öffentlichen Verkehrsfläche zugewandten Grundstücksflächen soll diese Zonen einladend gestalten und zwischen der Öffentlichkeit der Straße und der Privatheit des Hauses vermitteln. Maschendrahtzäune gehören nicht zu den traditionellen Umfassungen, sie stören das Ortsbild und sind daher nur in Verbindung mit einer mindestens gleichhohen Bepflanzung zulässig. 6. HINWEISE Auf die Wasserschutzzone, den Flugverkehr, den Grundwasserstand, die Erdbebenzone, die Abstimmung mit der Wehrbereichsverwaltung, das Verhalten bei der Entdeckung von Bodendenkmälern und die Einsehbarkeit von Rechtsvorschriften wird hingewiesen. 7. MASSNAHMEN ZUR VERWIRKLICHUNG 6.1. Bodenordnung Die Aufteilung in neue Baugrundstücke erfolgt auf privater Basis. Ein Umlegungsverfahren ist dann nicht erforderlich. Falls keine private Umlegung möglich sein sollte, muss ein Umlegungsverfahren nach dem Baugesetzbuch durchgeführt werden Erschließung Versorgung und Entsorgung Der neu entstehende Baubereich wird an das Netz der öffentlichen Versorgungsträger angeschlossen. Die Versorgungsträger werden bei der Aufstellung des Bebauungsplanes beteiligt. Die Beseitigung des Schmutz - und Regenwassers erfolgt im Trennsystem. Das Schmutzwasser wird dem Gruppenklärwerk Neuwerk zugeführt. Ob das Niederschlagswasser über Mulden oder Muldenrigolen ganz oder teilweise versickert werden kann oder über Regenwasserkanäle gesammelt und ortsnah der Regenwasserbehandlungs- und Rückhalteanlage Flöthbachaue zugeführt werden muss wird noch geprüft. 8

10 8. UMWELTSCHUTZ Für die Belange des Umweltschutzes nach 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB und 1a BauGB wird eine Umweltprüfung durchgeführt, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt werden und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden. Das Ergebnis der Umweltprüfung ist in der Abwägung nach 1 a BauGB zu berücksichtigen. Der Umweltbericht ist der Begründung als Anlage beigefügt. Die Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) ist aufgrund der Größe und der heutigen Nutzung des Plangebietes nicht erforderlich. Eine Eingriffbewertung wird der Begründung zur Auslegung als Anlage beigefügt. Die Ergebnisse wurden durch Planungsrechtliche Festsetzungen berücksichtigt. Aufgestellt am Im Auftrag (Dipl.-Ing. Hoffmann) Anlagen 1. Bestandsaufnahme 2. Vorläufiger Umweltbericht 3. Artenschutzrechtliche Vorprüfung 4. Schallgutachten 9