Stadtplanung Landschaftsplanung Erschließung

Transkript

1 Ingenieurbüro Marcellus Schönherr Stadtplanung Landschaftsplanung Erschließung Begründung zum Bebauungsplan Im Langzahl - In den Pfützstückern - Auf dem Haarbau 4. Änderung für den Bereich Flur 2 Flurstück 205 und 208 im Ortsteil Görsroth der Gemeinde Hünstetten Rheingau-Taunus-Kreis Entwurf Oktober 2016 Dipl. - Ing. Marcellus Schönherr Fichtenhof 1 Fon: (06474) Weinbach Fax: (06474)

2 - I - I N H A L T S V E R Z E I C H N I S 1.0 Veranlassung und Änderungsinhalte Verfahren Lage und Abgrenzung des Gebietes Planungsrechtliche Festsetzungen Umweltbezogene Auswirkungen... 6

3 Veranlassung und Änderungsinhalte Der rechtskräftige Bebauungsplan Im Langzahl - In den Pfützstückern - Auf dem Haarbau mit seiner 1., 2. und 3. Änderung, setzt für den Geltungsbereich ein eingeschränktes Gewerbegebiet fest. In dem derzeit anzuhaltenden rechtskräftigen Bebauungsplan "Im Langzahl - In den Pfützstückern - Auf dem Haarbau", hier 1. Änderung, OT Görsroth sind für den hier in Rede stehenden Bereich die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen gem. 8 Absatz 3 BauNVO Nr. 1 und Nr. 2 (hier: 1. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter sowie 2. Anlagen für kirchliche, soziale, kulturelle und gesundheitliche Zwecke) vorsorglich aus immissionsschutzrechtlichen Gründen ausgeschlossen worden. Insbesondere der Passus: die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen gem. 8 Absatz 3 BauNVO: Anlagen für kirchliche, soziale, kulturelle und gesundheitliche Zwecke werden ausgeschlossen, steht der Verwirklichung angestrebter Nutzungen entgegen. Nach Rücksprache mit dem Regierungspräsidium in Darmstadt wird der o.g. Passus als städtebaulich nicht erforderlich angesehen und sollte für beide betroffenen Grundstücke (Fl.Stck.Nr. 205 und 208) des festgesetzten GEe 2 gestrichen werden. Aufgrund einer aktuellen Anfrage zur Realisierung eines Zentrums für medizinische Dienstleistungen mit Arztpraxen, Apotheke und medizinischen Gewerbebetrieben ohne Wohnnutzung soll der Bereich entsprechend geändert werden, um die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Zielverwirklichung zu schaffen. Da Wohnnutzung weiterhin nicht zulässig sein soll, werden somit für die Umsetzung der vorliegenden Planung keine Änderungen an den Emissionskontingenten der zum Teil schon veräußerten Grundstücke erforderlich. Ohnehin ist im Genehmigungsverfahren zum Bau der nordwestlich gelegenen vorgesehenen Tankstelle die Einhaltung der gesetzlich vorgesehenen immissionsschutzrechtlichen Höchstwerte nachzuweisen. In der vorliegenden 4. Änderung des Bebauungsplanes Im Langzahl In den Pfützstückern - Auf dem Haarbau entfällt somit die Festsetzung gem. 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zum Ausschluss der Anlagen für kirchliche, soziale, kulturelle und gesundheitliche Zwecke. Die Änderungsfläche wird entsprechend dem zugrunde liegenden Bebauungsplan als Gewerbegebiet GEe festgesetzt. Das zu überplanende Gelände weist eine deutliche Hangneigung mit Exposition in Richtung Norden auf. Die inzwischen bereits vorhandenen und fertig gestellten Erschließungsstraßen im Gebiet, die in West-Ost Richtung verlaufen, liegen daher auf verschiedenen Höhenniveaus. Da die hier überplanten Grundstücke jeweils dreiseitig von Erschließungsstraßen umgeben sind, soll die jeweils höher liegende direkt angrenzende Erschließungsstraße als Höhenbezugspunkt festgesetzt werden, unabhängig von der Positionierung der vorgesehenen Grundstückszufahrt. Damit ergeben sich zu der, im zugrunde liegenden Bebauungsplan, festgesetzten maximalen Höhenentwicklung faktisch keine Änderungen, da eine Zufahrt immer auch von der höher liegenden flankierenden Erschließungsstraße vorgesehen werden könnte. Im Zuge einer, auf die jeweilig erforderlichen Bedürfnisse des vorgesehenen Bauvorhabens abgestimmten Planung würde jedoch, bei vorgesehenen Zufahrten über die jeweils tiefer liegende flankierende Erschließungsstraße, das ursprünglich vom planerischen Willen der Gemeinde umfasste Höhenniveau nicht ausgeschöpft werden können, was zu einer Belastung führen würde, die so nicht das Ziel des Bebauungsplanes war.

4 - 2 - Nachbarschaftliche Interessen werden durch die vorgesehene Definition des Höhenbezugspunktes nicht berührt. Städtebaulich ergibt sich im Ergebnis keine Änderung. Es wird jedoch, im Sinne der planerischen Zurückhaltung, die Möglichkeit einer optimierten Grundstücksausnutzung und Freiflächengestaltung geschaffen. Die umgebenden Erschließungsstraßen werden zur Verdeutlichung innerhalb des Geltungsbereiches nachrichtlich dargestellt. Alle weiteren Vorgaben und Festsetzungen des zugrunde zu legenden Bebauungsplanes bleiben vollumfänglich erhalten. Der Aufstellungsbeschluss wurde am gefasst. Durch vorliegende Änderung werden die Grundzüge der Planung nicht berührt. Auch der sich aus der vorhandenen Eigenart der näheren Umgebung ergebende Zulässigkeitsmaßstab wird nicht verändert. Die Planung unterstützt die allgemeinen Ziele der Regionalplanung indem hier eine Zentralisierung eines Angebots an Dienstleistern im medizinischen Bereich die Versorgung der Bevölkerung entsprechend sicherstellt und nach Zielverwirklichung nachhaltig verbessert. 2.0 Verfahren Die Bebauungsplanänderung wird im vereinfachten Verfahren nach 13 BauGB durchgeführt. Die Grundzüge der Planung sind durch vorliegende Änderung nicht berührt. Es wird kein Vorhaben vorbereitet oder begründet, das einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegt. Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in 1 (6) Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter. Von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach 3 (1) und 4 (1) BauGB wird daher abgesehen. Der betroffenen Öffentlichkeit wird Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb angemessener Frist gegeben. Den berührten Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange wird Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb angemessener Frist gegeben. Es wird unter Anwendung des 13 (3) BauGB von der Umweltprüfung nach 2 (4) BauGB, von dem Umweltbericht nach 2a BauGB und von der Angabe nach 3 (2) Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie von der Zusammenfassenden Erklärung, abgesehen. Bei der Beteiligung nach 13 (2) Nr. 2 BauGB wird darauf hingewiesen, dass von einer Umweltprüfung abgesehen wird.

5 Lage und Abgrenzung des Gebietes Der Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes grenzt von Westen her unmittelbar an die bebaute Ortslage des Ortsteiles Görsroth an. angrenzende Nutzungen: nördlich: Fläche für die Landwirtschaft Landstrasse L 3274, südlich: Mischgebietsbebauung östlich: Mischgebietsbebauung westlich: Sondergebietsflächen aktuelle Nutzung: Baugebiet Im Gebiet erfolgte bereits eine neue Vermessung, der zu ändernde Bereich liegt in: Flur 2, Flurstücke 205 und 208 Übersichtsplan Geltungsbereich der Änderungsfläche 4. Änderung, ohne Maßstab Die Fläche der vorliegenden 4. Bebauungsplanänderung umfasst ca m².

6 Planungsrechtliche Festsetzungen A. Bauplanungsrechtliche Festsetzungen gem. 9 (1) BauGB i.v.m- 16 BauNVO Hinweis: geänderte Passagen sind zur besseren Übersichtlichkeit in roter Schrift dargestellt. Änderung: Die Festsetzungen zu den zulässigen Nutzungen bzw. Nutzungseinschränkungen zum GEe 2, Geltungsbereich wie in der Plankarte dargestellt, werden wie folgt geändert: Zur besseren Übersichtlichkeit werden die rechtskräftigen Höhenfestsetzungen für den Planbereich aufgeführt. 1. Art und Maß der baulichen Nutzung 9 (1), Nr. 1 und 2 BauGB Nutzungsschablone Art der baulichen Nutzung Zulässige Nutzungen gemäß BauNVO in der Fassung vom Gewerbegebiet eingeschränkt GEe 2 8 BauNVO GRZ Maß der baulichen Nutzung 16 BauNVO Grundflächenzahl Geschossflächenzahl GFZ Zahl der Vollgeschosse Z Bauweise 9 (1) 2 BauGB i.v.m. 22 (4) BauNVO 0,8 1,2 II o (offene Bauweise) Nutzungseinschränkungen, zulässige Nutzungen Die nachfolgenden Nutzungen nach 8 (2) BauNVO werden ausgeschlossen: 3. Tankstellen 4. Anlagen für sportliche Zwecke. Die folgenden ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nach 8 (3) BauNVO werden ausgeschlossen: 1. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem jeweiligen Betrieb zugeordnet sind. 3. Vergnügungsstätten Ausdrücklich zulässig sind die folgenden ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nach 8 (3) BauNVO: 2. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke.

7 Höhenlage der baulichen Anlagen [ 9 (1) Nr. 1 BauGB i. V. m. 16 (2) 4 BauNVO sowie 18 (1) BauNVO] Es gelten die nachfolgenden Höhenbeschränkungen: GEe 2 - maximal zulässige Gesamthöhe bei Flachdächern und flach geneigten Dächern bis 15 Grad. FH max = 12 m - bei eingeschossiger Bauweise ist eine Dachneigung von bis zu 30 zulässig wobei die Firsthöhe 9 m nicht überschreiten darf. FH max = 9 m Definition und Ermittlung von Höhenbezugspunkt- und Firsthöhen Als maximal zulässige Firsthöhe FH gilt das Maß vom Höhenbezugspunkt bis zum oberen Abschluss des Daches. Schornsteine und Antennen sowie technische Zubehöranlagen untergeordneter Dimension bleiben hierbei unberücksichtigt. Höhenbezugspunkt für die maximale Firsthöhe ist der Schnittpunkt der straßenseitigen Außenwand des Gebäudes in der Mitte der Fassade mit der hinteren Kante Gehweg der jeweils höchsten, direkt das Grundstück flankierenden Erschließungsstraße, unabhängig von der Positionierung der Zufahrt. B. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen nach 9 (4) BauGB i. V. m. 81 HBO 1. Bauform Dächer GEe 2 - Bei zweigeschossiger Bauweise sind nur Flachdächer und flach geneigte Dächer (bis 15 ) zulässig. - Bei eingeschossiger Bauweise ist eine Dachneigung von bis zu 30 zulässig, wobei die Firsthöhe 9 m nicht überschreiten darf. - Bei eingeschossiger Bauweise sind Gauben mit einer Breite von bis zu einem Drittel der Trauflänge des Daches zulässig. - Glänzende und lichtreflektierende Dacheindeckungsmaterialien sind nur zulässig, wenn sie einer aktiven oder passiven Nutzung der Sonnenenergie dienen.

8 - 6 - C. Immissionsschutz für die Sondergebietsflächen und die eingeschränkten Gewerbegebietsflächen F. Aufnahme der Inhalte des Hessischen Wassergesetzes gem. 9 Abs. 4 BauGB für das eingeschränkte Gewerbegebiet 2 G. Sonstige Vorschriften, Hinweise, Empfehlungen, nachrichtliche Übernahme für das eingeschränkte Gewerbegebiet 2 H. Aufhebung von Inhalten rechtskräftiger Bebauungspläne I. Zuordnung von Eingriff und Ausgleich 5.0 Umweltbezogene Auswirkungen Förmliche Umweltprüfungen können bei Anwendung des Verfahrens gem. 13 BauGB nach den Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB) entfallen. Dennoch sind die Belange des Umweltschutzes nach 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB grundsätzlich bei einer Planaufstellung zu berücksichtigen. Der Änderungsbereich bezieht sich auf den rechtskräftigen Bebauungsplan Im Langzahl In den Pfützstückern Auf dem Haarbau aus dem Jahr 2010 mit seinen bisherigen Änderungen und ist bereits als Baufläche ausgewiesen und erschlossen. Es ist kein Vorkommen von geschützten Lebensräumen oder Arten vorhanden. Die Habitateigenschaft des Gebietes und die biologische Vielfalt sind als der Nutzung entsprechend durchschnittlich und den bebauten Grundstücken mit Grünflächen entsprechend einzustufen. Als Funktion des Schutzgutes Landschaftsbild und Erholung werden allgemein die Naturerfahrungs- und Erlebnisfunktion, die Erholungsfunktion sowie Informations- und Dokumentationsfunktion unterschieden. Die sinnliche Wahrnehmung des Landschafts- /Ortsbildausschnittes, insbesondere der visuelle Eindruck werden durch die vorliegende Planung nicht verändert. Der Betrachter erwartet in einem Siedlungsgebiet auch Bebauung vorzufinden. Die geplante Bebauung orientiert sich an der Umgebungsbebauung und entspricht bzgl. Art und Maß den bereits rechtskräftigen Festsetzungen des zugrunde liegenden Bebauungsplanes. Als Kaltluftentstehungsgebiet oder leitbahn kann die betroffene Fläche ebenfalls nicht angesehen werden. Es findet durch die Überplanung eine Versiegelung statt, diese jedoch auf Grundlage eines schon rechtskräftigen Bebauungsplanes, so dass bezüglich der Bodenfunktionen keine Betrachtung mehr erfolgen muss.

9 - 7 - Oberflächengewässer, Gewässerrandstreifen oder Überschwemmungsgebiete sind nicht betroffen und von einer Beeinträchtigung des Grundwassers kann durch die vorbereitete Maßnahme nicht ausgegangen werden. Es ist nicht mit Gründungstiefen zu rechnen, die den Grundwasserleiter oder das Grundwasser beeinträchtigen könnten. Nach derzeitigem Kenntnisstand liegen im Planbereich keine bekannten archäologischen Bodendenkmäler vor. Die Hinweise zum Denkmalschutz sind bei Bauarbeiten zu beachten. Da sich die vorliegende Planung in Bezug auf das Maß der baulichen Ausnutzung vollumfänglich auf die Vorgaben des zugrunde liegenden Bebauungsplanes "Im Langzahl - In den Pfützstückern mit seinen Änderungen bezieht, wird eine Eingriffs- /Ausgleichsbetrachtung nicht mehr erforderlich. Der dem Eingriff entsprechende Ausgleichsbedarf wurde bereits mit dem Bebauungsplan "Im Langzahl - In den Pfützstückern" rechtskräftig ermittelt und zugeordnet. Das vorliegend überplante Gebiet ist bereits vollumfänglich verkehrlich erschlossen. Es besteht über die örtlichen Straßen über die L 3274 eine Anbindung an die B 417 (Hühnerstraße) und die Bundesautobahn A 3. Der Ort Görsroth ist durch die Buslinien 273 und 5463 an den ÖPNV angeschlossen. Eine Bushaltestelle liegt in der unmittelbaren Umgebung des Plangebiets, durch einen Fußweg erreichbar, direkt an der B 417. Zusammenfassend ist, aufgrund der vorgesehenen Nutzung, nicht von erheblichen negativen Auswirkungen auf die umweltbezogenen Schutzgüter auszugehen. aufgestellt: Hünstetten, im Oktober 2016 Weinbach, im Oktober 2016 Für die Gemeinde Hünstetten Ingenieurbüro Marcellus Schönherr Fichtenhof Weinbach Kraus (Bürgermeister) Heike Mendel (Dipl.-Ing.)