Gutachterliche Stellungnahme

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1 Gutachterliche Stellungnahme zur Herleitung verträglicher Verkaufsflächengrößenordnungen für einen möglichen Nahversorger auf dem Vickers-Areal in Bad Homburg Stellungnahme im Auftrag der Stadt Bad Homburg v.d. Höhe Jana Fieseler Stefan Kruse Markt Dortmund Tel Fax info@junker-kruse.de April 2015

2 1 Ausgangssituation Die Stadt Bad Homburg v.d. Höhe verfügt über ein kommunales Einzelhandelskonzept, das unter anderem auch Grundsätze und Ziele der Einzelhandelssteuerung und -entwicklung formuliert. Es entfaltet jedoch keine Rechtswirkung. Verbindlich umgesetzt werden können die formulierten Zielsetzungen somit erst im Rahmen von Bebauungsplänen, in denen entsprechende Aussagen zum Umgang mit dem Einzelhandel in dem jeweiligen Plangebiet getroffen werden. Hierzu können in Einzelfällen bewertende Aussagen zu absatzwirtschaftlichen oder städtebaulichen Auswirkungen bzw. der wirtschaftlichen Tragfähigkeit von Verkaufsflächengrößen von Vorhaben im Rahmen von Einzelfallprüfungen erforderlich sein, da sich die auftretenden Fragen im Zusammenhang mit den konkret örtlichen Situationen nicht immer zweifelsfrei und eindeutig aus den gesamtstädtischen Entwicklungskonzepten ableiten lassen. Eine vertiefende Analyse und Bewertung kann somit die gewünschte Planungs- und Rechtssicherheit deutlich erhöhen. So auch für den vorliegenden Fall. Konkreten Anlass für die vorliegende Untersuchung gibt das derzeit laufende Interessenbekundungsverfahren für das sog. Vickers-Areal, in dessen Zusammenhang auch mit Blick auf die im Februar 2015 startende zweite Phase die Möglichkeit zur Ansiedlung eines Nahversorgungsmarktes geprüft werden soll. Eine mögliche nahversorgungsrelevante Entwicklungsoption soll zunächst in einen räumlichen Gesamtzusammenhang eingeordnet werden, um die möglichst flächendeckende, verbrauchernahe Grundversorgung durch die Überdimensionierung einzelner Standorte nicht zu gefährden. Eine vertiefende gutachterliche Analyse soll daraufhin klären, wie groß ein Nahversorgungsbaustein auf dem Vickers-Areal sein kann, um das Ziel einer möglichst flächendeckenden Nahversorgung in der Stadt nicht zu gefährden. In diesem Zusammenhang muss bewertet werden, welcher Teilbereich der Stadt einem potenziellen Markt als Versorgungsgebiet zugeordnet werden kann, um Aussagen zu wirtschaftlich tragfähigen Verkaufsflächengrößen unter Berücksichtigung der räumlichen Standortstruktur ableiten zu können. Diese Prüfkulisse orientiert sich vor allem auch an den Inhalten des 11 (3) Baunutzungsverordnung, der sowohl zentrale Versorgungsbereiche als auch die verbrauchernahe Versorgung einzelner Standorte zum Gegenstand hat. 2

3 2 Vorhabenstandort und Angebotssituation im Untersuchungsraum Der Vorhabenstandort Vickers-Areal liegt südlich der Bad Homburger Innenstadt zwischen Frölingstraße, Schleußnerstraße und Schaberweg (siehe Karte 1). Nördlich des Vorhabenstandorts liegen Wohnsiedlungsbereiche mit Mehrfamilienhausbebauung, ein Gymnasium sowie der ehemalige Standort der Hochtaunus Kliniken, welcher mittelfristig zu wohnen (ca. 400 WE) umgenutzt werden soll. Im Süden befindet sich der Büro- und Gewerbepark Mitte, welcher durch Gleise vom Vorhabenstandort getrennt wird. Im Westen grenzt das Gewerbegebiet Urseler Straße an den Vorhabenstandort. Auf dem Vickers-Areal sollen nach den Planungen der Stadt Bad Homburg v.d. Höhe neben einem Nahversorgungsmarkt ca. 300 Wohneinheiten und eine Kindertagesstätte entstehen. Der Standort ist aus den umliegenden Gebieten auch fußläufig gut zu erreichen. Aus siedlungsräumlicher Sicht handelt es sich nach der Realisierung der Planungen um einen städtebaulich integrierten Standort, der aufgrund seiner Lage eine Nahversorgungsfunktion für den Bereich südlich der Bad Homburger Innenstadt übernehmen kann. Karte 1: Lage des Vorhabenstandortes Quelle: eigene Darstellung Google earth Angebotssituation südlich der Innenstadt und in angrenzenden Bereichen Innerhalb des Bereiches gibt es zwei großflächige Lebensmittelanbieter. In siedlungsräumlich integrierter Lage befindet sich der strukturprägende Supermarkt Rewe an der Urseler Straße (500 m Luftlinie), der hauptsächlich eine fußläufige Nahversorgungsfunktion für den Bereich wahrnimmt. Der Lebensmitteldiscounter Aldi Süd befindet sich hingegen in städtebaulich nichtintegrierter Lage an der Industriestraße (300 m Luftlinie). Aufgrund seiner autokundenorientierten Lage im Büro- und Gewerbepark Mitte übernimmt dieser Standort nur eine sehr eingeschränkte fußläufige Nahversorgungsfunktion. Weitere nahversorgungsrelevante Anbieter be- 3

4 finden sich in den nördlich angrenzenden Stadtteilen Innenstadt und Altstadt. Dazu gehört der Biosupermarkt Terra Verde am Hessenring, der aufgrund seiner spezialisierten Angebotsausrichtung eine Ergänzung zu den bestehenden Angeboten im Bereich Nahrungs- und Genussmittel darstellt. Karte 2: Aktuelle räumliche Angebotssituation mit Isodistanzen 1 Quelle: eigene Darstellung OpenStreetMap-Mitwirkende; CC-BY-SA; Lebensmittelbetriebe ab einer Gesamtverkaufsfläche von 400 m² In rund 800 m Luftlinie zum Vorhabenstandort befindet sich der Bad Homburger Hauptgeschäftsbereich. Seit der Erarbeitung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Bad Homburg v.d. Höhe (2009) gab es einige Veränderungen im Bereich der strukturprägenden Lebensmittelmärkte. Neben der Schließung des Lebensmitteldiscounters Lidl an der Thomasstraße können Umstrukturierungen und Neuansiedlungen festgestellt werden. Der Supermarkt Rewe in der Louisenstraße wurde verlagert und hat dabei gleichzeitig seine Gesamtverkaufsfläche vergrößert. An dem ehemaligen Rewe-Standort hat sich der Biosupermarkt Temma (Rewe Group) angesiedelt. Des Weiteren wurde der Supermarkt Rewe an der Kisseleffstraße durch den Supermarkt Edeka ersetzt und innerhalb des im Jahr 2010 eröffneten Louisen-Centers befindet sich seitdem der Supermarkt tegut. Insgesamt stellt sich der Hauptgeschäftsbereich als ein moderner und attraktiver innerstädtischer (Nah-)Versorgungsstandort dar. Der Hauptgeschäftsbereich übernimmt somit durch seine derzeitige Ausstattung im Bereich Nahrungs- und Genussmittel eine wichtige Nahversorgungsfunktion für größere Wohnsiedlungsbereiche. 1 Im Gegensatz zu der schematischen Darstellung von Radien werden bei der ArcGis-gestützten Berechnung von Isodistanzen die realen ortsspezifischen Verhältnisse berücksichtigt. 4

5 3 Herleitung verträglicher Verkaufsflächengrößenordnungen Gemäß den Planungen soll am Vorhabenstandort ein Lebensmittelmarkt realisiert werden, der eine reine Nahversorgungsfunktion übernehmen soll. Von einer Nahversorgungsfunktion ist dann auszugehen, wenn der Vorhabenstandort siedlungsräumlich integriert ist und der Versorgung der im fußläufigen Einzugsbereich wohnenden Bevölkerung dient. Dies ist gegeben, wenn der zu erwartende Umsatz im Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel rechnerisch einen Anteil von bis zu 35 % des entsprechenden einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzials im Einzugsgebiet nicht übersteigt. Somit entsteht keine Dominanz in einem Teilraum der Stadt und es verbleibt genügend Kaufkraftpotenzial für weitere Nahversorgungsstandorte. Für die Ermittlung des fußläufigen Einzugsbereich wird gemäß Einzelhandelskonzept der Stadt Bad Homburg v.d. Höhe die Annahme zugrunde gelegt, dass die strukturprägenden Lebensmittelanbieter bis zu einer Entfernung zwischen 600 und 700 m zu Fuß aufgesucht werden. Da im vorliegenden Fall rund um den Vorhabenstandort keine siedlungsstrukturellen Besonderheiten in Bezug auf die fußläufige Nahversorgung zu erkennen sind (wie zum Beispiel hoch verdichtete Wohnsiedlungsbereiche), wird eine mittlere Entfernung von 650 m angenommen (Karte 3). Karte 3: Lage des Vorhabenstandorts mit 650 m-isodistanz Quelle: eigene Darstellung OpenStreetMap-Mitwirkende; CC-BY-SA; Lebensmittelbetriebe ab einer Gesamtverkaufsfläche von 400 m² Der fußläufige Nahbereich erstreckt sich bis zu dem Hessenring im Norden, der Berliner Straße im Westen und dem Bad Homburger Bahnhof im Osten. Zudem umfasst er Bereiche des Büround Gewerbeparks Mitte. Der fußläufige Nahbereich des Vorhabenstandorts wird vor allem im 5

6 Westen durch den Rewe-Markt an der Urseler Straße und im Norden durch die Supermärkte innerhalb des Hauptgeschäftsbereiches eingeschränkt. Im fußläufigen Nahbereich des Vorhabens leben rund Einwohner. Hinzukommen rund 700 potentielle Einwohner durch die Realisierung von 300 geplanten Wohneinheiten am Vorhabenstandort. Daraus ergibt sich ein Einwohnerpotential von rund Einwohnern 2. Bei einer derzeitigen statistischen Pro-Kopf-Kaufkraft von rund Euro in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel 3 verfügen diese über ein warengruppenspezifisches Kaufkraftvolumen von rund 17,3 Millionen Euro. Unter Berücksichtigung der Kaufkraftabschöpfung von 35 % ergibt sich ein potentieller Vorhabenumsatz für einen Lebensmittelmarkt von rund 6,1 Millionen Euro. Durch die Zugrundelegung von Flächenproduktivitäten, die sich am derzeitigen Angebotsbestand und an der erhöhten Wettbewerbssituation im Bad Homburger Stadtgebiet orientieren, ergeben sich folgende mögliche Verkaufsflächengrößenordnungen für einen Lebensmitteldiscounter bzw. einen Lebensmittelvollsortimenter: Tabelle 1: Verträgliche Verkaufsflächengrößenordnungen Lebensmitteldiscounter Lebensmittelvollsortimenter Flächenproduktivität Euro / m² Euro / m² Verkaufsfläche im Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel rund 800 m² rund m² Verkaufsflächenanteil des Kernsortiments Nahrungs- und Genussmittel 4 rund 80 % rund 85 % Gesamtverkaufsfläche rund m² rund m² Quelle: eigene Berechnungen Gemäß der Anwendung der 35 %- Regel kann für einen Lebensmitteldiscounter eine maximale sortimentsspezifische Verkaufsfläche im Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel von rd. 800 m² bzw. eine Gesamtverkaufsfläche von rund m² ermittelt werden. Für einen Lebensmittelvollsortimenter ergeben sich Größenordnungen von rund m² sortimentsspezifischer Verkaufsfläche bzw. rund m² Gesamtverkaufsfläche. Dass bedeutet, dass ein Lebensmittelmarkt bis zu den ermittelten Größenordnungen somit rechnerisch eine Nahversorgungsfunktion übernimmt und demzufolge keine städtebaulich relevanten Auswirkungen zu erwarten sind Quelle: Eigene Berechnung nach Angaben der Stadt Homburg v.d. Höhe Quelle: IFH Retail Consultants, Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern 2014, Köln, 2014; inkl. Back- und Konditoreiwaren, Fleischwaren und Getränke Der übrige Verkaufsflächenanteil entfällt auf Neben- und Randsortimente, wie Drogeriewaren und Körperpflegeartikel und Non-Food-Sortimente (wie z. B. Schreibwaren, Haushaltswaren, Zeitungen / Zeitschriften etc.). 6

7 4 Kompatibilität des Vorhabens mit dem Zentrenkonzept 2012 für die Stadt Bad Homburg v.d. Höhe Bei der Einordnung und Bewertung des Vorhabens sind die konzeptionellen Aussagen des beschlossenen kommunalen Zentrenkonzeptes 2012 für den Einzelhandel der Stadt Bad Homburg v.d. Höhe zu berücksichtigen. Gemäß Zentrenkonzept soll der Einzelhandel in Abhängigkeit von Sortiments- und Größenstrukturen, den zukünftigen ökonomischen Rahmenbedingungen und in funktionaler Ergänzung auf ausgewählte Standorte im Bad Homburger Stadtgebiet konzentriert werden. Im Hinblick auf das Planvorhaben sind die Aussagen zur Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment zu beachten: Tabelle 2: Zuordnung von Einzelhandelsangeboten zu unterschiedlichen Gebietstypen Quelle: Stadt Homburg (2012): Zentrenkonzept 2012 für den Einzelhandel der Stadt Bad Homburg v.d. Höhe. Bad Homburg. S.: 19. Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Hauptsortimenten sind demnach im Hauptgeschäftsbereich ohne Beschränkung möglich (vgl. Tabelle 2). In den Stadtteil- und Nahversorgungszentren sind Größenordnungen bis zu m² Verkaufsfläche für einen Lebensmittelvollsortimenter und m² für einen Lebensmitteldiscounter möglich. An integrierten Standorten sind gemäß Zentrenkonzept lediglich kleinflächige Betriebe mit nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment nur nach Einzelfallprüfung möglich. Dazu werden ergänzend zwei Prüfkriterien ausgeführt: Überlappende Einzugsbereiche: Der Einzugsbereich von Minuten zumutbarem Fußweg um den Planstandort (Radius ca. 650 m Luftlinie) sollte sich nicht um mehr als 10 % mit den Einzugsbereichen der nächstgelegenen zentralen Versorgungsbereiche überschneiden. 7

8 Sortimentsspezifische Kaufkraftabschöpfung: Der zu erwartende Umsatz des Planvorhabens sollte nicht mehr als 35 % der im Einzugsbereich vorhandenen Kaufkraft im geplanten Sortiment abschöpfen (S. 24). Eine generelle Kompatibilität mit dem Konzept ist aufgrund der Lage des Vorhabenstandortes außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche zunächst nicht gegeben. Allerdings kann ggf. durch die Ansiedlung des Betriebes die flächendeckende, verbrauchernahe Nahversorgung gestärkt werden. Um hierüber abschließend eine Aussage treffen zu können, ist die Übereinstimmung des Vorhabens mit den im Zentrenkonzept definierten Ansiedlungsvoraussetzungen zu überprüfen. Hierzu ist auszuführen: Die Lage des Vorhabenstandortes ist aufgrund des Bezugs zu Wohnsiedlungsbereichen im Umfeld und auch im Hinblick auf die Realisierung der geplanten Wohneinheiten als städtebaulich integriert einzustufen. Die Ansiedlungsvoraussetzung einer städtebaulich integrierten Lage ist demnach erfüllt. Die Ansiedlungsvoraussetzung zur sortimentsspezifischen Kaufkraftabschöpfung stellt im Wesentlichen auf die reine Nahversorgungsfunktion des jeweiligen Vorhabens ab. Da eine Verkaufsflächengrößenordnung für das Vorhaben unter Berücksichtigung dieser Regelung hergeleitet wurde (vgl. Kapitel 3), kann von einer solchen Nahversorgungsfunktion ausgegangen werden. Die Ansiedlungsvoraussetzung zur sortimentsspezifischen Kaufkraftabschöpfung ist demnach erfüllt. Bei den hergeleiteten Verkaufsflächen handelt es sich um großflächige Lebensmittelmärkte. Die Voraussetzung einer Ansiedlung von kleinflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche ist nicht erfüllt. 8

9 Karte 4: 650 m Isodistanz des Hauptgeschäftsbereiches und des Vorhabenstandortes Quelle: eigene Darstellung OpenStreetMap-Mitwirkende; CC-BY-SA Es besteht eine Überschneidung des fußläufigen Nahbereiches des Vorhabens mit dem des nächstgelegenen zentralen Versorgungsbereichs. Der nächstgelegene zentrale Versorgungsbereich ist der Bad Homburger Hauptgeschäftsbereich. Die 650 m-distanzen um den Vorhabenstandort und den Hauptgeschäftsbereich weisen daher eine deutliche Überschneidung auf (vgl. Karte 4). Dieses Ausnahmekriterium ist demnach ebenfalls nicht erfüllt. In der Karte 4 wird deutlich, dass ein Teil der durch den Vorhabenstandort räumlich versorgten Siedlungsbereiche gleichermaßen in der 650 m-isodistanz des Hauptgeschäftsbereichs liegen. Bei den Bereichen in der 650 m-isodistanz des Vorhabenstandortes ohne Überschneidung zum Hauptgeschäftsbereich handelt es sich um Wohnsiedlungs- aber auch Gewerbebereiche. Der Vorhabenstandort kann somit z.t. eine ergänzende räumliche Versorgungsfunktion erfüllen. Aus gutachterlicher Sicht ist am Vorhabenstandort, dem sogenannten Vickers-Areal, die Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters mit einer Gesamtverkaufsfläche von rund m² oder eines Lebensmittelvollsortimenters mit einer Gesamtverkaufsfläche von rund m² möglich. Es kann zudem sinnvoll sein, die Regelungen zur Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment zu ändern, so dass insbesondere großflächige Einzelhandelsbetriebe auch außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen möglich sind, sofern diese die Kriterien einer Nahversorgungsfunktion erfüllen. 9