BEBAUUNGSPLAN NR. 1 MIT INTEGRIERTEM GRÜNORDNUNGS- PLAN "SÖCHTENAU - NORD", 7. ÄNDERUNG UND ERWEITERUNG

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1 GEMEINDE SÖCHTENAU LANDKREIS ROSENHEIM BEBAUUNGSPLAN NR. 1 MIT INTEGRIERTEM GRÜNORDNUNGS- PLAN "SÖCHTENAU - NORD", 7. ÄNDERUNG UND ERWEITERUNG BEGRÜNDUNG Fertigstellungsdaten: Vorentwurf: Entwurf: Planung: Huber Planungs-GmbH Hubertusstraße 7, Rosenheim Tel , Fax huber.planungs-gmbh@t-online.de

2 Begründung 2 Planungsgrundlage Planungsgrundlage ist der wirksame Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan der Gemeinde Söchtenau. Für die Bebauungsplanänderung wird dieser gegenwärtig geändert (13. Änderung). Der Flächennutzungsplan weist auf der Fläche der 13. Änderung bisher eine Fläche für die Landwirtschaft aus und wird zu Allgemeinem Wohngebiet mit Eingrünung geändert. Südlich und westlich der Planungsfläche sowie teilweise östlich ist Allgemeines Wohngebiet mit Ortsrandeingrünung dargestellt. Bestand Die Fläche, auf der zwei weitere Ein- bzw. Zweifamilienhäuser geplant sind, wird gegenwärtig intensiv landwirtschaftlich genützt. Die Fläche fällt nach Süden hin leicht ab. An der Einmündung Alte Römerstraße - Schulstraße wurde vor einigen Jahren an einem Feldkreuz ein Laubbaum gepflanzt. Ansonsten ist die Fläche frei von Baum- und Strauchbewuchs. Die Planungsfläche ist nur wenig von Norden her einsehbar. Im Süden, Osten und Westen grenzt Ein- und Zweifamilienhausbebauung an die Planungsfläche. Erschließung Die Erschließung, also sämtliche Ver- und Entsorgungsleitungen sind vollständig in der Alten Römerstraße vorhanden (Gemeindestraße). Die Erschließung der Bauparzellen erfolgt ebenfalls von der Alten Römerstraße aus. Planung Geplant ist, die bisher als Fläche für die Landwirtschaft dargestellte Fläche analog zur Flächendarstellung im Süden, Osten und Westen als Allgemeines Wohngebiet darzustellen. Die zwei geplanten Gebäude werden der Umgebungsbebauung angepasst. Planungsziel der Verwaltung und des Gemeinderats war es, möglichst wenige Einschränkungen in der Planungsfreiheit der Bauherren festzulegen.

3 Begründung 3 Höhenlage Gebäude Im Bebauungsplan ist ein relativ großes, ca. 18 m tiefes Baufenster festgesetzt, um dem Bauherrn eigene Gestaltungsmöglichkeiten zur Lage des Hauses zu geben. Wegen Hanglage des Geländes soll die Höhenlage des Gebäudes durch die Festsetzung OK FFB EG wie bisher vorgesehen durch die Gemeinde vor Ort festgesetzt werden, weil damit das Gebäude je nach Platzierung eingemessen werden kann. Eine vorab vorgenommene genaue Höhenfestsetzung in Form einer Angabe von NN erscheint der Gemeinde wegen des Spielraumes zur Lage des Gebäudes bei dem hängigen Gelände nicht sinnvoll. [Entscheidung des Gemeinderates in der Sitzung vom nach einer Ortsbesichtigung]. Schutzgebiete Von der Planung sind keine Schutzgebiete betroffen. Grundwasser Der Flurabstand zum Grundwasser ist hoch Oberflächenwasser Es sind keine Oberflächengewässer auf der Planungsfläche vorhanden. Hangwasser Von der nördlich angrenzenden landwirtschaftlichen Fläche kann bei Starkregenereignissen Hangwasser auf das Grundstück gelangen. Bei der Bauausführung ist darauf zu achten, dass Keller und Kellerschächte wasserdicht ausgeführt werden und die Gartengestaltung so erfolgt, dass keine Wasserschäden in Gebäuden entstehen können.

4 Begründung 4 Niederschlagswasserbeseitigung Eine Versickerung ist nicht möglich. Es erfolgt ein Anschluss an den Regenwasserkanal Haid Römerstraße, der ausreichend dimensioniert ist. Die notwendige Rückhaltung mit Überlauf in den Kanal für die Gebäude erfolgt auf dem jeweiligen Grundstück. Grünordnung Nachdem der Gemeinderat nicht, wie ursprünglich geplant, eine zweireihige Obstbaumpflanzung wollte, wurden zur Einbindung in die Landschaft einige Laub- und Obstbäume sowie im Norden und Osten eine Vogelschutzhecke mit heimischen Laubsträuchern festgesetzt. Notwendige Grenzabstände nach Norden sind nicht einzuhalten, da der hinterliegende Landwirt auch Eigentümer der Baugrundstücke ist. Bei einem Verkauf sind entsprechende Dienstbarkeiten einzutragen. Die Vogelschutzhecke im Osten ist auf 2 m Wuchshöhe zu beschränken. Außerdem wird der bestehende Baum mit Feldkreuz als zu erhaltend festgesetzt. Denkmalschutz Von der Planung sind keine Baudenkmäler betroffen. Durch die Planung werden keine Sichtbeziehungen auf Baudenkmäler unterbrochen. Eine Trasse der Römerstraße ist in der Denkmalliste, Stand , nicht als Bodendenkmal aufgeführt. Dennoch ist diese, nach aktueller Kenntnislage, im Bereich der heutigen "Alten Römerstraße" zu vermuten. Im Bereich von Bodendenkmälern sowie in Bereichen, wo Bodendenkmäler zu vermuten sind, bedürfen Bodegriffe aller Art gemäß Art. 7.1 DSchG einer denkmalrechtlichen Erlaubnis, die in einem eigenständigen Verfahren bei der Unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen ist. Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege wird in diesem Verfahren gegebenenfalls die fachlichen Anforderungen formulieren. Aufgrund möglicher Nebenanlagen gilt die Erlaubnispflicht nicht nur für den Bereich des heutigen Straßenverlaufs, sondern auch für die angrenzenden Flurstücke. Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege weist darauf hin, dass die erforderlichen Maßnahmen abhängig von Art und Umfang der erhaltenen Bodendenkmäler einen größeren

5 Begründung 5 Umfang annehmen können und rechtzeitig geplant werden müssen. Sollte die archäologische Ausgrabung als Ersatz für die Erhaltung eines Bodendenkmals notwendig sein, sind hierbei auch Vor- und Nachbereitung der Ausgrabung zu berücksichtigen (u.a. Durchführungskonzept, Konservierung und Verbleib der Funde). Bei der Verwirklichung von Bebauungsplänen soll grundsätzlich vor der Parzellierung die gesamte Planungsfläche archäologisch qualifiziert untersucht werden, um die Kosten für den einzelnen Bauwerber zu reduzieren. Biotope Von der Planung sind keine Biotope oder ökologisch wertvolle Flächen betroffen. Es werden keine Wanderbeziehungen von Tieren unterbrochen. Erlaubnisfeld "Grafing" für Kohlenwasserstoffe Das Erlaubnisfeld "Grafing" zur Aufsuchung von Kohlenwasserstoffen erstreckt sich über das Gemeindegebiet Söchtenau. Eingriffsregelung in der Bauleitplanung Da die Planungsfläche als Allgemeines Wohngebiet ausgewiesen wird und alle Fragen der Checkliste zur vereinfachten Vorgehensweise mit '' beantwortet werden können, besteht kein weiterer Ausgleichsbedarf.

6 Begründung 6 Checkliste zur vereinfachten Vorgehensweise 0. Planungsvoraussetzungen Art: 0.1. Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan Der Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan wird aufgestellt. 1. Vorhabenstyp 1.1. Art der baulichen Nutzung Es handelt sich beim Vorhaben um ein reines Wohngebiet ( WA 3 BauNVO), ein allgemeines Wohngebiet ( 4 BauNVO)? 1.2. Maß der baulichen Nutzung Die festgesetzte oder berechnete GRZ wird nicht größer als 0,3 sein. 2. Schutzgut Arten und Lebensräume 2.1. Im Baugebiet liegen nur Flächen, die eine geringe Bedeutung für Natur und Landschaft haben; Flächen höherer Bedeutung werden nicht betroffen Im Bebauungsplan sind geeignete Maßnahmen zur Pflanzungen Durchgrünung und zur Lebensraumverbesserung vorgesehen. 3. Schutzgut Boden Der Versiegelungsgrad wird durch geeignete Maßnahmen begrenzt. 4. Schutzgut Wasser 4.1. Es liegt ein ausreichender Flurabstand zum Grundwasser vor Quellen und Quellfluren, wasserführende Schichten und regelmäßig überschwemmte Bereiche bleiben unberührt Im Baugebiet sind geeignete Maßnahmen zum Schutz des Wassers vorgesehen. 5. Schutzgut Klima / Luft Bei der Planung des Baugebietes wurde auf Frischluftschneisen und zugehörige Kaltluftentstehungsgebiete geachtet. 6. Schutzgut Landschaftsbild wasserdurchlässige Stellplätze wasserdurchlässige Stellplätze 6.1. Das Baugebiet grenzt an eine bestehende Bebauung an Die Planung berücksichtigt exponierte und für das Landschaftsbild oder die naturgebundene Erholung bedeutsame Bereiche Einbindung in die Landschaft: Für die landschaftstypische Einbindung sind geeignete Maßnahmen vorgesehen. Vogelschutzhecke Sind alle Fragen mit "" beantwortet, besteht kein weiterer Ausgleichsbedarf. Söchtenau, Rosenheim, F o r s t n e r Erster Bürgermeister Huber Planungs-GmbH