Wohnraumförderung in Rheinland-Pfalz. Förderinstrument Erwerb von Belegungsrechten Neuwied am Montag,

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1 Wohnraumförderung in Rheinland-Pfalz Förderinstrument Erwerb von Belegungsrechten Neuwied am Montag, Ausführungen der Koblenzer WohnBau Michael Siegel, Geschäftsführer

2 Objektbestand der Koblenzer WohnBau per Stand Häuser WE Gewerbe- soziale Garagen Tiefgaragen- Hof- Mansarden Sonstige objekte Einrichtungen stellplätze stellplätze Nutzung Eigenbestand WEG BImA Gesamt Von insgesamt 3176 eigenen Wohnungen sind 2658 freifinanziert = 83,7 %

3 Objektfinanzierung des Wohnungsbestandes Die Koblenzer WohnBau verfügt über circa 5% der Wohnungen in Koblenz WE im Bestand der WohnBau mit einer Durchschnittsmiete von 5,86 /m² Wohnfläche davon sind öffentlich gefördert 518 WE (16 % aller WE) allgemeines Belegungsrecht 239 WE (9 % der frei finanzierten WE) Fördermiete Koblenz für öffentlich geförderten Wohnraum (2017: 5,35 /m²/5,95 /m² gemäß Mietenstufe 4 ) Nach dem kommunalen Wohnraumversorgungskonzept für Koblenz ist die Koblenzer WohnBau größter Anbieter für sozialen bezahlbaren Wohnraum in Koblenz. Nach den Handlungsempfehlungen des Konzepts sollen in Koblenz jährlich 30 Sozialwohnungen errichtet werden, um den Bedarf zu decken.

4 Handlungsempfehlung des Wohnraumversorgungskonzepts zu gefördertem Wohnungsneubau Zitat:. Jährlich ist ein Neubau von rund 30 geförderten Wohnungen anzuvisieren. Durch dieses Neubauniveau könnten zumindest die seit 2007 und bis 2022 aus der Mietpreis- und Belegungs- Bindung fallenden preisgünstigen Wohnungen kompensiert werden. Der Neubau sollte ganz klar Wohnprodukte umfassen, für die es bisher kein ausreichendes Angebot gibt.. Nach Verabschiedung des Konzepts sind außer durch unseren Neubau mit 30 geförderten Wohnungen in den anderen Jahren seit 2014 keine geförderten Wohnungen entstanden. Das bedeutet, dass 2014, 2016 und auch 2017 die geforderte Quote von 30 WE nicht erreicht wurde. Damit fehlen nach den Empfehlungen des Versorgungskonzepts (pro Jahr 30 WE) bis jetzt bereits für 2014, 2016, 2017 rund 90 geförderte Wohnungen. Ausgehend von konservativ geschätzten 10 % Mehrbedarf, ergeben sich bis jetzt bereits rund 100 fehlende geförderte bzw. bezahlbare Wohnungen. Fazit: Frage: Der Neubau von geförderten Wohnungen alleine wird in Koblenz nicht ausreichen, um die Zielmarke von 30 Wohnungen jährlich zu erreichen. Welche Möglichkeiten gibt es noch die Zahl von öffentlich geförderten Wohnungen zu erhöhen und diesem Ziel näher zu kommen? HIER KOMMT DER ERWERB VON ALLGEMEINEN BELEGUNGSRECHTEN INS SPIEL

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6 Erwerb von allgemeinen Belegungsrechten an bestehenden Mietwohnungen Fördergegenstand Gefördert wird der Erwerb von allgemeinen Belegungsrechten an bestehenden Mietwohnungen, die keinen anderweitigen Belegungs- und Mietbindungen unterliegen. Der Erwerb von allgemeinen Belegungsrechten ist auch an vermieteten Wohnungen möglich, sofern der ISB erklärt wird, dass der Mieterhaushalt einen aktuellen Wohnberechtigungsschein vorgelegt hat (neu seit 2016). Diese Erklärung muss der ISB vor Auszahlung des Zuschussbetrages vorgelegt werden. Die Belegung dieser Wohnungen ist zweckgebunden für Haushalte, deren Gesamteinkommen die Einkommensgrenze um nicht mehr als 40 % übersteigt und die einen Wohnberechtigungsschein vorlegen können.

7 Fördermittel Gefördert wird mit einem einmaligen Zuschuss. Er ermittelt sich nach folgender Formel: Preisunterschied x Multiplikator x Wohnfläche Beispiel: 0,75 x 117,0744 x 70 m² = 6.146,41 Euro Der Wert Preisunterschied entspricht 15 % des Mittelwerts des für die Wohnung maßgeblichen Mietspiegelfeldes oder einer anderen vergleichbaren Mietpreisübersicht. Der Multiplikator beträgt 117,0744.

8 Parameter zur Berechnung des Förderzuschusses Wohnungsgröße Ortsübliche Vergleichsmiete gemäß qualifiziertem Mietspiegel Koblenz Multiplikator 117,0744 Systematik Zuschussberechnung Baujahr 2004 Wohnfläche 60 m² Miete nach MS 7,41 Mietabschlag 15 % 1,11 /m² Miete nach Förderung 6,30 /m² Multiplikator 117,0744 (Bindungsdauer 10 Jahre) Berechnung Zuschuss 1,11 /m² * 60 m² * 117,0744 = 7.797,16

9 Unser Erwerb von Belegungsrechten im Jahresvergleich Jahr Zahl Zahl der Wohneinheiten Wohneinheiten Freifinanzierte Prozentanteil Wohnungen pro Jahr gesamt gesamt % % % % % % % % % % %

10 Vorteile bei Inanspruchnahme eines Belegungsrechtes Zahl geförderter Wohnungen ohne Neubau erhöhen Möglichkeit Bewohner- und Quartiersstrukturen zu steuern Segregation in Beständen mit auslaufenden Förderungen vermeiden Preissteigerungen im Mietwohnungsbestand dämpfen Liquidität durch zufließende Förderzuschüsse verbessern Kundenorientierte Förderung Förderung orientiert sich am Markt des Standortes Geringer Verwaltungsaufwand

11 Besicherung Die Sicherung der Bindungen soll durch eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit erfolgen. Die ISB kann eine andere Besicherung vereinbaren. Praxishinweis: In der Fördervereinbarung steht: Die ISB kann die Sicherung der Bindungen verlangen Mietbegrenzung Die Höhe der Miete bestimmt sich während der gesamten Bindungsdauer auch nach einer Modernisierung jeweils durch Abzug von 15 % vom erreichten Mittelwert des maßgeblichen Mietspiegelfeldes oder einer vergleichbaren Preisübersicht Bindungsdauer Die Belegungs- und Mietbindung ist für zehn Jahre zu vereinbaren und bei jeder Wiedervermietung der Wohnung während des Bindungszeitraumes zu beachten. Die Frist beginnt mit dem 1. Tag des Monats, in dem die Auszahlung des Zuschusses erfolgt ist. Praxishinweis: Buchhalterisch wird ein Rechnungsabgrenzungsposten gebildet. Der Zuschussbetrag wird damit bilanziell über die Laufzeit von 10 Jahren verteilt.

12 Erwerb von Benennungsrechten Gemeinden können durch eine gesonderte Fördervereinbarung Benennungsrechte an den Wohnungen erwerben, an denen ein allgemeines Belegungsrecht begründet ist. Allgemeine Belegungsrechte bei Auslaufen früherer Bindungen Beim Auslaufen der Bindungen eines früheren Förderverhältnisses können allgemeine Belegungsrechte bei gleichzeitiger Fortführung des Förderdarlehens mit einem Zinssatz von 1,5 % für die Dauer von zehn Jahren begründet werden. Dies gilt nur für Mietwohnungen in Gemeinden der Mietenstufe 3 oder höher. Der Abschluss der Fördervereinbarung hat auf ein zu diesem Zeitpunkt bestehendes Mietverhältnis keinen Einfluss. Die Einhaltung der Einkommens- und Mietobergrenze ist bei Abschluss eines neuen Mietvertrages zu beachten

13 Antrag auf Förderung Anträge für den Erwerb von allgemeinen Belegungsrechten sind bei der ISB in Mainz über die jeweilige Stadtverwaltung zu stellen. Die Antragsformulare sind abrufbar auf der Internetseite der ISB unter Vorhaben werden bei Bedarf gefördert. Für Städte und Gemeinden der Fördermietenstufen 4 bis 6 gilt der Bedarf als gegeben. Diese Vermutung kann widerlegt werden, zum Beispiel dadurch, dass Konversionswohnungen dem Wohnungsmarkt zugeführt werden sollen. In den übrigen Gemeinden kann der Bedarf anerkannt werden für Objekte mit besonderer städtebaulicher Bedeutung, zum Beispiel in städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsgebieten oder in Fördergebieten des Programms Stadtteile mit besonderem Entwicklungsbedarf die Soziale Stadt Dies gilt ebenso für Vorhaben, die dazu dienen sollen, sozial stabile Bewohnerstrukturen zu schaffen oder zu erhalten für Vorhaben in den ober- und Mittelzentren sowie in anderen Gemeinden bei starkem Zuwachs an Arbeitsplätzen

14 Praktischer Ablauf des Antrags für ein Belegungsrecht

15 Praktischer Ablauf des Antrags für ein Belegungsrecht

16 Praktischer Ablauf des Antrags für ein Belegungsrecht

17 Praktischer Ablauf des Antrags für ein Belegungsrecht