BEGRÜNDUNG ZUR 1. ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANS NR. 21 DER GEMEINDE OWSCHLAG

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1 STAND: NOVEMBER 2016 BEGRÜNDUNG ZUR 1. ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANS NR. 21 DER GEMEINDE OWSCHLAG für das Gebiet nordwestlich der Straße Tannengrund und südlich des Heidteiches ENTWURF VERFAHRENSSTAND: AUFSTELLUNGSBESCHLUSS ( 2 (1) BauGB) FRÜHZEITIGE BEHÖRDENBETEILIGUNG ( 4 (1) BauGB) FRÜHZEITIGE BÜRGERBETEILIGUNG ( 3 (1) BauGB) BETEILIGUNG DER TÖB S UND GEMEINDEN ( 4 (2) UND 2 (2) BAUGB) ÖFFENTLICHE AUSLEGUNG ( 3 (2) BAUGB) ERNEUTE ÖFFENTLICHE AUSLEGUNG ( 4 (3A) BAUGB) SATUNGSBESCHLUSS ( 10 (1) BAUGB) AUFGESTELLT: P L A N U N G S B Ü R O S P R I N G E R TEL: / ALTE LANDSTRASSE BUSDORF FAX: /

2 Inhaltsverzeichnis Seite 1 AUSGANGSSITUATION Geltungsbereich Bestand Grundlage des Verfahrens ZIEL UND ZWECK DER PLANUNG Planungserfordernis und Planungsziele PLANINHALT UND FESTSETZUNGEN Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen Baugestalterische Festsetzungen Verkehrliche Erschließung Ver- und Entsorgung Natur und Landschaft Hinweise KOSTEN... 5

3 B e g r ü n d u n g zur 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 21 der Gemeinde Owschlag, Kreis Rendsburg-Eckernförde für das Gebiet nordwestlich der Straße Tannengrund und südlich des Heidteiches 1 Ausgangssituation 1.1 Geltungsbereich Der Planbereich des Bebauungsplanes Nr. 21 liegt am südwestlichen Rand der Ortslage Owschlag, südwestlich der Bahnlinie. Der ca. 9 ha große Geltungsbereich befindet sich zwischen der Straße Tannengrund und dem Heidteich, südwestlich der Bahnlinie. Die genaue Planbereichsabgrenzung ist der Planzeichnung im Maßstab 1:1.000 zu entnehmen. 1.2 Bestand Im Planbereich befand sich früher ein Betonwerk, das vollständig zurück gebaut wurde. Im Hinblick auf die bevorstehende Bebauung wurden bereits Bodenarbeiten zur Egalisierung des Geländes sowie die Rodungsarbeiten innerhalb der Baufelder durchgeführt. 1.3 Grundlage des Verfahrens Grundlage des Verfahrens ist das Baugesetzbuch (BauGB) vom (BGBl. I, S. 2414) in der derzeit gültigen Fassung. Der Bebauungsplan Nr. 21 der Gemeinde ist am in Kraft getreten. In der Sitzung am. beschloss die Gemeindevertretung die Aufstellung der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 21. Die Aufstellung des Bebauungsplanes soll nach dem Verfahren für die 'Bebauungspläne der Innenentwicklung' gemäß 13a BauGB erfolgen. Die Voraussetzung für die Anwendung des beschleunigten Verfahrens für 'Bebauungspläne der Innenentwicklung sind: Der Bebauungsplan dient der Innenentwicklung, insbesondere durch Umnutzung und Verdichtung. Die festzusetzende Grundfläche im Plangebiet liegt unter m². Auch erfolgen im näheren Umfeld derzeit keine weiteren Bauleitplanungen, so dass entsprechend 13a (1) Nr. 1 BauGB keine Flächen von Bebauungsplänen mitzurechnen sind, die in einem sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang stehen. Durch den Bebauungsplan wird auch nicht die Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) nach dem UVP- Gesetz bedürfen. Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in 1 (6) Nr. 7b BauGB genannten Schutzgüter. Diese Voraussetzungen sieht die Gemeinde Owschlag für dieses Verfahren gegeben. Planungsbüro Springer 1

4 2 Ziel und Zweck der Planung 2.1 Planungserfordernis und Planungsziele Zur Ordnung der städtebaulichen Entwicklung im Rahmen der baulichen und sonstigen Nutzung wird für das o.g. Plangebiet eine 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 21 aufgestellt. Er trifft innerhalb seines räumlichen Geltungsbereiches rechtsverbindliche Festsetzungen für die städtebauliche Entwicklung entsprechend den kommunalen Zielsetzungen. Die Änderung des Bebauungsplanes wurde notwendig, um in dem Planbereich auf einer Gesamtfläche von ca. 9 ha eine den Funktionsbedürfnissen der Gemeinde Owschlag entsprechende Nutzung und bauliche Entwicklung zu ermöglichen. Im Hinblick auf ein geändertes Bebauungskonzept ergibt sich in einigen Teilbereichen die Notwendigkeit, die Baugrenzen zu verschieben. Dabei sollen insgesamt keine größeren Flächen überbaut werden, als dies bisher zulässig war. Zudem haben sich durch die konkrete Erschließungsplanung geringfügige Abweichungen im Bereich der Straßenverkehrsflächen und der öffentlichen Parkplätze ergeben, die im Rahmen dieser Änderung des Bebauungsplanes berücksichtigt werden sollen. Abschließend möchte die Gemeinde Owschlag im Bereich des nordwestlichen Baufeldes auch neuen, moderne Bauformen (hier die sog. Stadtvillen) ermöglichen, um das Gebiet auch für junge Familien attraktiv zu gestalten. In diesem Bereich ist bisher nur eine eingeschossige Bauweise, diese jedoch ohne Höhenbeschränkung, zulässig. Um auch Stadtvillen bauen zu können, soll zukünftig in diesem Bereich auch eine zweigeschossige Bebauung möglich sein. Um jedoch insgesamt keine höheren Gebäude als bisher entstehen zu lassen, wird die Gemeinde eine Begrenzung der Gebäudehöhe mit in den Bebauungsplan aufnehmen. In diesem Zuge ist dann auch die Geschossflächenzahl entsprechend anzupassen. Durch die beschriebenen Änderungen wird das grundlegende Planungsziel für den Bebauungsplan Nr. 21, nämlich die Entwicklung eines Wohngebietes für alle Altersgruppen mit einem Schwerpunkt für ältere Bevölkerungsschichten, weiter konkretisiert. 3 Planinhalt und Festsetzungen 3.1 Art der baulichen Nutzung Die bestehende Festsetzung als Allgemeine Wohngebiete wird nicht verändert. 3.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung bleibt im Wesentlichen unverändert. Lediglich im nordwestlichen Baufeld wird die zulässige Anzahl der Vollgeschosse von bisher 1 auf zukünftig 2 erhöht. Dementsprechend wird auch die zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,4 auf 0,6 erhöht. Diese Anhebung ist erforderlich, um auch zweigeschossige Gebäude errichten zu können. Hiermit möchte die Gemeinde Owschlag in diesem Bereich des Bebauungsplanes auch die Errichtung von sog. Stadtvillen ermöglich, die v.a. von jungen Familien nachgefragt werden. Planungsbüro Springer 2

5 Bisher sieht der Bebauungsplan keine Höhenbeschränkungen der Gebäude vor. Daher sind derzeit auch Gebäude mit Staffelgeschoss oder Gebäude mit hohem Drempel und spitzem Satteldach zulässig. Zum Schutz des Orts- und Landschaftsbildes werden nun für das nordwestliche Baufeld eine Höhenbeschränkung der baulichen Anlagen und eine Festlegung zur Höhenlage der Gebäude in den Bebauungsplan aufgenommen. Demnach wird die zulässige Gebäudehöhe auf 9,00 m über dem Erdgeschossfußboden begrenzt. Die Erdgeschossfußbodenhöhe darf nicht mehr als 50 cm über dem höchsten Punkt des zugehörigen Straßenabschnittes liegen. Mit diesen beiden Festsetzungen soll erreicht werden, dass keine höheren Gebäude errichtet werden können, als dies bisher zulässig war. Hiermit sollen zusätzliche Beeinträchtigungen des Orts- und Landschaftsbildes vermieden werden. 3.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen Bauweise An der Bauweise werden keine Veränderungen vorgenommen. Überbaubare Grundstücksflächen Im Hinblick auf das geänderte Bebauungskonzept werden die Baugrenzen in einigen Bereichen verschoben. Dabei wird darauf geachtet, das insgesamt keine größeren Flächen überbaut werden dürfen als bisher. In einigen Bereichen werden die überbaubaren Flächen also vergrößert und in anderen verkleinert. 3.4 Baugestalterische Festsetzungen Die baugestalterischen Festsetzungen werden nicht verändert. 3.5 Verkehrliche Erschließung Im Zuge der konkreten Erschließungsplanung haben sich geringfügige Veränderungen im Hinblick auf die Straßenverkehrsflächen und die öffentlichen Parkplätze ergeben. Schwerpunktmäßig betrifft dies den nordwestlichen Planbereich sowie die Parkplätze an der Zufahrt vom Tannengrund. Im nordwestlichen Bereich entfallen 3 Parkplätze auf der Nordseite der Straße sowie die beiden Bäume innerhalb der Verkehrsflächen, um hier eine Wendmöglichkeit für die Müllfahrzeuge zu schaffen. Ansonsten hätten alle Anwohner dieses Bereiches ihre Mülltonnen an den Abfuhrtagen an die Erschließungsstraße bringen müssen. Dies ist weder sinnvoll noch praktikabel. Zudem wird das Ende der Stichstraße im Nordwesten leicht nach Süden verschwenkt, um die nördlich angrenzenden Grundstücke besser bebauen zu können. An der Zufahrt zum Baugebiet ist auf der Südwestseite der Straße im Bebauungsplan bisher ein öffentlicher Parkplatz festgesetzt, der eine Senkrechtaufstellung der Fahrzeuge vorsieht. Um jedoch einen durchgehenden Gehweg auf dieser Straßenseite realisieren zu können, ist zukünftig eine straßenbegleitende Längsaufstellung der Fahrzeuge vorgesehen. Dies führt in diesem Bereich zu einem Verlust von ca. 9 Parkplätzen. Im Bereich der öffentlichen Verkehrsflächen verbleiben nach dieser Änderung des Bebauungsplanes ca. 88 öffentliche Parkplätze, wobei sich diese Anzahl durch die erforderlichen Grundstückszufahrten noch weiter reduzieren wird. Es ist davon auszugehen, dass nach Realisierung des Bebauungskonzeptes ca. 80 öffentliche Parkplätze verbleiben werden. Planungsbüro Springer 3

6 3.6 Ver- und Entsorgung Bezüglich der Ver- und Entsorgung des Gebietes werden keine Änderungen vorgenommen. Lediglich hinsichtlich der Müllentsorgung wird im Nordwesten eine neue Wendemöglichkeit für Müllfahrzeuge geschaffen. Daher kann die bisher im Bebauungsplan vorgesehene Aufstellfläche für die Mülltonnen südlich der Einmündung der Straße im Nordwesten in die Ringstraße entfallen. Für die drei Grundstücke am Ende der Stichstraße im Nordwesten wird eine neue Aufstellfläche für die Mülltonnen im Bebauungsplan berücksichtigt. 3.7 Natur und Landschaft Da die Änderung des Bebauungsplanes Nr. 21 als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach 13a BauGB im beschleunigten Verfahren aufgestellt wird, wird gem. 13 (3) BauGB von der Durchführung einer Umweltprüfung und der Erstellung eines Umweltberichtes abgesehen. Gemäß 13a (2) Nr. 4 BauGB gelten die Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, als im Sinne des 1a (3) Satz 5 vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Insofern ist diesbezüglich kein naturschutzfachlicher Ausgleich erforderlich. Im Zuge der Änderung der Verkehrsflächen müssen zwei geplante Bäume (im Bereich des Wendeplatzes für die Müllfahrzeuge) entfallen. Zwei weitere geplante Bäume entfallen im nördlichen Bereich der Ringstraße für die geplanten Grundstückszufahrten. Es verbleiben straßenbegleitend noch 36 Bäume, so dass eine Durchgrünung des Plangebietes weiterhin gewährleistet bleibt. Aufgrund der geringfügigen Änderungen in Bezug auf die Verschiebung der Baugrenzen und die Anpassung der Verkehrsflächen kann eine artenschutzrechtliche Betroffenheit streng geschützter Tier- und Pflanzenarten ausgeschlossen werden. Verbotstatbestände gem. 44 BNatSchG liegen nicht vor. Auch die Erhöhung der zulässigen Vollgeschosse und der Geschossflächenzahl im Nordwesten des Plangebietes führen in Verbindung mit den neuen Festsetzungen bzgl. der zulässigen Gebäudehöhe nicht zu weitergehenden Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft. Insbesondere der Schutz des Landschaftsbild bleibt gewahrt. 3.8 Hinweise Gemäß 15 DSchG gilt: Wer Kulturdenkmale entdeckt oder findet, hat dies unverzüglich unmittelbar oder über die Gemeinde der oberen Denkmalschutzbehörde mitzuteilen. Die Verpflichtung besteht ferner für die Eigentümerin oder den Eigentümer und die Besitzerin oder den Besitzer des Grundstücks oder des Gewässers, auf oder in dem der Fundort liegt, und für den Leiter der Arbeiten, die zur Entdeckung oder zu dem Fund geführt haben. Die Mitteilung einer oder eines der Verpflichteten befreit die übrigen. Die nach Satz 2 Verpflichteten haben das Kulturdenkmal und die Fundstätte in unverändertem Zustand zu erhalten, soweit es ohne erhebliche Nachteile oder Aufwendungen von Kosten geschehen kann. Diese Verpflichtung erlischt spätestens nach Ablauf von vier Wochen seit der Mitteilung. Planungsbüro Springer 4

7 Archäologische Kulturdenkmale sind nicht nur Funde, sondern auch dingliche Zeugnisse wie Veränderungen und Verfärbungen in der natürlichen Bodenbeschaffenheit. 4 Kosten Der Gemeinde Owschlag entstehen durch diese Änderung des Bebauungsplanes keine Kosten. Über einen städtebaulichen Vertrag wird die Übernahme der Planungs- und die Erschließungskosten durch einen Vorhabenträger sichergestellt. Die Begründung wurde durch Beschluss der Gemeindevertretung Owschlag am. gebilligt. Owschlag, den.. - Die Bürgermeisterin - Planungsbüro Springer 5