Im Übrigen bleiben die Festsetzungen des Bebauungsplanes unverändert.

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1 Der seit dem 4. August 1978 rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 45 weist beiderseits Hees überwiegend Reine Wohngebiete (WR) mit zweigeschossiger Bebauung für Einzel- und Doppelhäuser aus. Die Grund- und Geschossflächenzahlen sind mit 0,3 (GRZ) bzw. 0,6 (GFZ) festgesetzt. Die festgesetzten Grund- und Geschossflächen können für das Einzelgrundstück bis zu den in der BauNVO festgesetzten Höchstwerten (0,4/0,8) überschritten werden, wenn sich die Bebauung in den ausgewiesenen Baugrenzen vollzieht und die Zahl der festgesetzten Vollgeschosse nicht überschritten wird. Die überbaubaren Flächen sind durch Baugrenzen ausgewiesen, Garagen und Stellplätze sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen allgemein zulässig. Zurückliegende überbaubare Flächen sind über private Wege zu erschließen, die als Flächen für Geh-, Fahr- und Leitungsrechte ausgewiesen sind. Das ca m² große Flurstück Nr der Gemarkung Fischeln, Flur 5 hinter dem Grundstück Hees 19 liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 45 und wird als Reines Wohngebiet (WR) für eine zweigeschossige Bauweise mit Einzel- oder Doppelhäusern, sowie mit Grund- und Geschossflächenzahlen von 0,3 GRZ bzw. 0,6 GFZ ausgewiesen. Es besitz eine ca. 4 m breite und 30 m lange Zuwegung zur Hees. Für dieses Flurstück ist keine überbaubare Fläche durch Baugrenzen ausgewiesen, so dass eine Wohnbebauung dort ausgeschlossen ist. Ein Teilbereich (ca. 650 m²) des Flurstückes ist als Fläche für den öffentlichen Straßenverkehr ausgewiesen und ist Teil der seinerzeit geplanten Verbindungsstraße Fischeln-Oppum. Der Eigentümer beantragt die Änderung des Bebauungsplanes mit dem Ziel, auf seinem Grundstück eine ähnliche Bebauung in zweiter Reihe zu realisieren, wie sie auf dem Nachbargrundstück Hees 17 a/b bereits vorhanden ist. Der Bau dieser beiden Häuser wurde im Rahmen einer Befreiung genehmigt (Bauantrag im Jahre 2000). Die Änderung sieht die Festsetzung von zusätzlicher überbaubarer Grundstücksfläche durch Baugrenzen vor. Die neuen Baugrenzen übernehmen die vorhandene Gebäudeflucht der Nachbarbebauung Hees 17 a/b mit einer Bautiefe von maximal 14 m. Das neue Baufenster reicht über die gesamte Breite des Flurstücks mit Ausnahme des gesetzlich vorgeschriebenen Mindestabstands von 3 m zu der östlichen Nachbargrenze. Darüber hinaus wird durch Text festgesetzt, dass bei der Berechnung der Geschossflächen die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen als Vollgeschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz mitzurechnen sind. Bei Nachweis der notwendigen Stellplätze in Tiefgaragen kann die Baugenehmigungsbehörde die unterirdischen Geschosse sowie die notwendigen Zufahrten auch außerhalb der festgesetzten Baugrenzen zulassen. Aus städtebaulicher Sicht bestehen gegen die vereinfachte Änderung keine Bedenken. Es findet ein moderate Nachverdichtung statt und die zusätzliche Bebauung fügt sich in die Siedlungsstruktur des Wohngebietes ein. Die im Bebauungsplan festgesetzte und ursprünglich geplante Verbindungsstraße Fischeln - Oppum ist in der Örtlichkeit nicht vorhanden und auch nicht mehr vorgesehen. Dies wird unter anderem durch die Darstellung des fraglichen Bereiches in dem in Aufstellung befindlichen Flächennutzungsplan der Stadt Krefeld dokumentiert, so dass ein heranrücken der Wohnbebauung an diese Verkehrsfläche unbedenklich und für die weitere städtebauliche Entwicklung unschädlich ist. Im Übrigen bleiben die Festsetzungen des Bebauungsplanes unverändert. 1

2 Den von der Änderung des Bebauungsplanes betroffenen Bürgern wurde gem. 13 Abs. 2 BauGB im Rahmen der öffentlichen Auslegung in den Räumen des Fachbereiches 62, Vermessungs- und Katasterwesen, vom 22. Februar bis 22. März 2013 Gelegenheit gegeben, Stellungnahmen abzugeben. Die unmittelbar von der Planänderung betroffenen und benachbarten Grundstückseigentümer wurden zusätzlich mit Schreiben vom 12. Februar 2013 über die Offenlage informiert. Folgende Stellungnahmen wurden abgegeben: 1. Mit Schreiben vom legen die Miteigentümer eines benachbarten Grundstückes Widerspruch gegen die geplante Änderung ein. a) Es empfehle sich, da die neue Wohnbaufläche unmittelbar an die im neuen Flächennutzungsplan der Stadt Krefeld ausgewiesenen Grünfläche grenze, diese Fläche ebenfalls im Rahmen des vereinfachten Verfahrens als Grünfläche mit einer Wegeverbindung vom Hees zur Grünfläche auszuweisen, um eine Aufwertung der Hees zu erfahren. Für den Grundstückeigentümer entstehe ein erheblicher Mehrwert durch die Schaffung der Wohnbaufläche. Er sollte zumindest verpflichtet werden, einen gepflasterten öffentlichen Weg über seine Grundstücksfläche vom Hees bis zur Grünfläche Kölner Straße - Raderfeld anzulegen und herzurichten. b) Das geplante Baufenster sei zu groß, es werde keine Abstandsfläche zu dem westlichen Nachbargrundstück ausgewiesen. c) Eine zweigeschossige Bebauung auf der hinterliegenden Grundstücksfläche entspreche nicht dem vorhanden Umfeld. d) Es sei in den Bebauungsplan aufzunehmen, dass weder Stellplätze noch Garagen oberirdisch gebaut werden dürfen. Stellplätze seien in der Tiefgarage nachzuweisen, da sonst die Wohnruhe zu sehr beeinträchtigt würde. Beurteilung der Verwaltung zu a) Bebauungspläne sind aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Der zurzeit noch rechtsgültige Flächennutzungsplan der Stadt Krefeld stellt den Teil des Änderungsgrundstücks, der für eine Bebauung vorgesehen ist, als Wohnbaufläche dar. Um diese Fläche in einem Bebauungsplan als Grünfläche ausweisen zu können, wäre eine gleichzeitige Änderung des Flächennutzungsplanes notwendig. Da auch der in Aufstellung befindliche Flächennutzungsplan die Ausweisung als Wohnbaufläche übernimmt, wäre auch hier eine Anpassung im laufenden Verfahren notwendig. Diese Änderung wären allerdings nicht mehr im vereinfachten Verfahren gem. 13 Baugesetzbuch möglich, da mit den vorgeschlagenen Änderungen, nämlich die Umwandlung einer privaten Wohnbaufläche in Öffentliche Grünfläche, die Grundzüge der städtebaulichen Planung berührt wären. Es wäre ein Vollverfahren nötig mit der Konsequenz, dass ggf. Schadensansprüche des Eigentümers gegenüber der Stadt Krefeld entstehen würden. Darüber hinaus besteht bereits eine fußläufige Anbindung der Hees an die besagte Grünfläche in einer akzeptablen Entfernung über den Bommersweg. Das ggf. bestehende öffentliche Interesse an einer zusätzlichen, abkürzenden Anbindung der Hees an die Parkanlage wird daher gegenüber den Interessen des Eigentümers zurückgestellt. Im Übrigen bleibt es den Einwendern 2

3 selbst überlassen, eine Zuwegung zur Grünfläche - ggf. auch für die Öffentlichkeit - über das eigene Grundstück zur Verfügung zu stellen. zu b) Die gesetzlich vorgeschriebene Abstandsfläche ergibt sich nicht aus den Ausweisungen des Bebauungsplanes sondern aus den Vorschriften der Bauordnung (BauO NRW). Eine neue Bebauung löst Abstandsflächen aus, die grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück nachzuweisen sind, d.h. es muss ein Mindestabstand von 3 m zur gemeinsamen Grenze eingehalten werden (abhängig von der Gebäudehöhe kann dieser Grenzabstand auch größer sein). Dies ist im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen. Die alleinige Ausweisung der überbaubaren Flächen bis zur gemeinsamen Grenze bedeutet nicht, dass die neuen Gebäude auf die Grenze gebaut werden müssen. zu c) Der Bebauungsplan weist im Bereich Hees und auch für den in Frage stehenden Änderungsbereich bereits eine maximal zweigeschossige Bebauung aus. An diesem grundsätzlich festgesetzten Maß der baulichen Nutzung findet keine Änderung statt. Im Übrigen ist auch das Haus der Einwender in unmittelbarer Nachbarschaft zum Änderungsgrundstück zweigeschossig errichtet. Im weiteren Verlauf der Hees ist zudem durch den rechtskräftigen Bebauungsplan eine Bebauung in den zurückliegenden Flächen vorgesehen. Diese Baugrundstücke sind von der Hees aus über private Erschließungswege zu erreichen. Die geplante Änderung des Bebauungsplans ermöglicht somit auf dem neuen Baugrundstück eine Bebauung, die sich an der Umgebungsbebauung orientiert und sich in die vorhandene Siedlungsstruktur einfügt. zu d) Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist die Errichtung von Garagen und Stellplätzen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen grundsätzlich möglich. Da noch kein konkreter Bauantrag vorliegt und noch nicht abzusehen ist, wie das neue Baugrundstück tatsächlich genutzt wird, ist die Forderung, Garagen und Stellplätze grundsätzlich in einer Tiefgarage nachweisen zu müssen, überzogen. Die Flächen im Änderungsbereich bieten die Möglichkeit, großzügig geschnittene Grundstücke zu bilden und diese mit ausreichendem Grenzabstand zu bebauen. Bei einer weniger starken Ausnutzung des Maßes der baulichen Nutzung, zum Beispiel mit zwei einzelnen freistehenden Einfamilienhäusern und den üblichen oberirdischen Garagen neben dem Haus, wird die Wohnruhe nicht zwangsläufig gestört. Sollte die bauliche Nutzung maximal ausfallen z.b. mit zweigeschossigen Mehrfamilienhäusern, vergleichbar mit der Bebauung auf dem Nachbargrundstück Hees 17 a/b, wird die Anzahl der geforderten Stellplätze wesentlich höher ausfallen und nicht mehr im Freibereich des Grundstückes nachzuweisen sein, unter anderem auch da Stellplatzanlagen nur bis zu 9 m auf der gemeinsamen Grenze zulässig bzw. durch den Nachbarn zu dulden sind. In diesem Falle kann ggf. im Baugenehmigungsverfahren bauordnungsrechtlich z.b. wegen möglicher Störung der Wohnruhe eine Tiefgarage gefordert werden. Da Tiefgaragen innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zu errichten sind, diese aber erfahrungsgemäß eine größere Fläche beanspruchen als das eigentliche Wohngebäude, wurde durch Text die zusätzliche Festsetzung in den Bebauungsplan aufgenom- 3

4 men, dass im Änderungsbereich Tiefgaragen auch außerhalb der überbaubaren Flächen zugelassen werden können. Die Verwaltung empfiehlt, der Stellungnahme nicht zu folgen. 2. Mit Schreiben vom und erreichen die Verwaltung zwei inhaltlich gleichlautende Stellungnahmen eines Absenders. Die Erste Stellungnahme schreibt er als Anwohner der Hees, die Zweite als Miteigentümer des Nachbargrundstückes. Da die Anregungen bzw. Forderungen in beiden Schreiben identisch sind, werden diese gemeinsam beurteilt. Einleitend nimmt der Stellungnehmer Bezug auf den eigenen Bauantrag für sein Grundstück an der Hees aus dem Jahre 2011, dass von der Verwaltung u.a. aus städtebaulichen Gründen teilweise abgelehnt wurde. Des Weiteren werden in der Stellungnahme folgende Forderungen gestellt. a) Das geplante Baufenster sei zu groß, es werde keine Abstandsfläche zu dem westlichen Nachbargrundstück ausgewiesen. b) Eine zweigeschossige Bebauung auf der hinterliegenden Grundstücksfläche entspreche nicht dem vorhanden Umfeld. c) Es sei in den Bebauungsplan aufzunehmen, dass weder Stellplätze noch Garagen oberirdisch gebaut werden dürfen. Stellplätze seien in der Tiefgarage nachzuweisen, da sonst die Wohnruhe zu sehr beeinträchtigt würde. d) Bisher sei eine Bebauung in zweiter Reihe im historischen Bereich der Hees nicht zulässig gewesen. e) Es empfehle sich, da die neue Wohnbaufläche unmittelbar an die im neuen Flächennutzungsplan der Stadt Krefeld ausgewiesenen Grünfläche grenze, diese Fläche ebenfalls im Rahmen des vereinfachten Verfahrens als Grünfläche mit einer Wegeverbindung vom Hees zur Grünfläche auszuweisen, um eine Aufwertung der Hees zu erfahren. Beurteilung der Verwaltung Die Entscheidung der Verwaltung zum Bauvorhaben des Stellungnehmers an der Hees wurde durch die Baugenehmigungsbehörde auf Grundlage des rechtskräftigen Bebauungsplanes getroffen. Eine Entscheidung hierzu ist nicht notwendig. Die übrigen Anregungen entsprechen denjenigen der Stellungnehmer unter Ziffer 1. Die Verwaltung verweist daher auf ihre Beurteilung unter Ziffer 1, die auch hier Geltung hat. Die Verwaltung empfiehlt, der Stellungnahme nicht zu folgen. 3. Mit Schreiben vom nimmt die Eigentümergemeinschaft Hees 17 b Stellung. Die Anregungen in dieser Stellungnahme entsprechen inhaltlich den Stellungnahmen unter Ziffer 1 und 2. und werden hier nicht wiederholt. Beurteilung der Verwaltung Auch hier gilt die Beurteilung der Verwaltung unter Ziffer 1. Die Verwaltung empfiehlt, der Stellungnahme nicht zu folgen. 4

5 4. Mit Schreiben vom fragt eine Anwohnerin, wie hoch das geplante Gebäude werde. Die Anfrage wurde seitens der Verwaltung mit Schreiben vom wie folgt beantwortet. Da es sich nicht um ein konkretes Bauvorhaben handelt, sondern um die Änderung eines rechtskräftigen Bebauungsplanes, kann zum jetzigen Zeitpunkt keine Angabe zu den Höhen von Gebäuden gemacht werden. Inhalt der geplanten Änderung ist lediglich die Festsetzung von zusätzlichen überbaubaren Flächen. Die Festsetzungen von Trauf- und Firsthöhen sind nicht vorgesehen. Art und Maß der baulichen Nutzung entsprechen den Ausweisungen der Nachbarschaft. Hier sind maximal zweigeschossige Einzel- oder Doppelhäuser innerhalb eines Reinen Wohngebietes (WR) erlaubt. Eine Entscheidung ist nicht erforderlich. Als Ausgleich für den durch die zusätzliche Versiegelung von Grund und Boden zu erwartenden Eingriff in Natur und Landschaft wird gem. 1a Abs. 3 BauGB i.v.m. 18 bis 21 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) ein Ausgleichsgeld festgesetzt. Mit diesem Betrag werden Ausgleichsmaßnahmen auf von der Gemeinde bereitgestellten Flächen finanziert, da ein sinnvoller Ausgleich auf dem betroffenen Grundstück nicht möglich wäre. Hierzu werden die Regelungen in einer öffentlich rechtlichen Vereinbarung gem. 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB zwischen dem Antragsteller und der Stadt Krefeld getroffen. Als Ausgleich für die der Stadt Krefeld durch die vorbereitenden Maßnahmen sowie die Ausarbeitung der städtebaulichen Planung entstehenden Kosten wird auf Grundlage des 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB eine Kostenbeteiligung vereinbart. Da durch die Änderung des Bebauungsplanes die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, kann diese gemäß 13 BauGB im vereinfachten Verfahren durchgeführt werden. 5

6 Übersicht 6

7 Vorlage Nr. 4777/13 Auszug aus dem Bebauungsplan 7

8 Vorlage Nr. 4777/13 Auszug aus dem Bebauungsplan mit der eingetragenen Änderung 8