Marktanalyse und immobilienwirtschaftliches Entwicklungskonzept für die Stadt Isny im Allgäu. Impulsvortrag zum Bürgerforum

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1 Marktanalyse und immobilienwirtschaftliches Entwicklungskonzept für die Stadt Isny im Allgäu Impulsvortrag zum Bürgerforum

2 Entwicklungskonzept Isny Ziel: Sicherung der Versorgungs-, Aufenthalts- und Wohnqualität Isnys durch eine zukunftsweisende Quartiersentwicklung im Bereich Hofstatt, Marktplatz Weg: Erhalt der verkehrlichen Erreichbarkeit der Innenstadt Ansiedlung von Magnetbetrieben zur Frequenzsteigerung Hochwertige Wohnnutzung im Quartier (nutzungstypendifferenziert) Steigerung der Aufenthaltsqualität durch Rückbau Erschließung neuer Gebäude- und Flächenpotenziale durch Neubau Orientierung an grundsätzlichen Funktionsfähigkeitskriterien einer Kleinstadt

3 Konkurrenzzentren im Jahr 2006 Ravensburg (Oberzentrum) EH-Umsatz: rund 439 Mio. EH-Zentralität: 1,73 Pkw-Entfernung: 44 Min. Leutkirch (Mittelzentrum) EH-Umsatz: rund 92 Mio. EH-Zentralität: 0,84 Pkw-Entfernung: 22 Min. Memmingen (Oberzentrum) EH-Umsatz: rund 390 Mio. EH-Zentralität: 1,85 Pkw-Entfernung: 40 Min. Kempten (Oberzentrum) EH-Umsatz: rund 598 Mio. EH-Zentralität: 1,85 Pkw-Entfernung: 28 Min. Wangen (Mittelzentrum) EH-Umsatz: rund 150 Mio. EH-Zentralität: 1,09 Pkw-Entfernung: 19 Min. Isny (Unterzentrum) EH-Umsatz: rund 78,5 Mio. EH-Zentralität: 1,07 Lindenberg (Mittelzentrum) EH-Umsatz: rund 65 Mio. EH-Zentralität: 1,14 PKW-Entfernung: 18 Min.

4 Bevölkerungsentwicklung Isny Isny Leutkirch Wangen Lkr RV RVBO Ba-Wü 110,8 110,7 109,8 108,9 107,9 104, Quelle: GfK und MBResearch ; Bearbeitung: CIMA GmbH 2006

5 Fazit Basisdaten (1) Umsatzwachstum der letzten Jahre lediglich durch Flächenwachstum (2) Positive Handelszentralität. Höhere Kaufkraftzuflüsse, als Abflüsse (3) Die Konkurrenzzentren haben haben z.t. deutlich höhere EH- Zentralitäten als Isny (RV, MM, KE), hier machen sich die Branchenlücken im mittel- und langfristigen Bedarf und das kleine Einzugsgebiet bemerkbar. (4) Ein langfristiges Bevölkerungswachstum ist nicht anzunehmen tendenziell wird Isny leicht schrumpfen. (5) Touristisches Marktpotenzial: Übernachtungen im Jahr 2002 (inkl. Klinik). Bei einem durchschnittlichen Ausgabesatz von 5,10 pro Gast und Tag (Quelle: dwif, 2002) ist mit einem Potenzial in Höhe von 2,8 Mio. im Einzelhandel zu rechnen.

6 Analysedaten

7 City-Monitor Isny

8 Lagedifferenziereung

9 Einzelhandelsangebot Umsatz in Mio. 28,8 16,1 33,7 rd m² Verkaufsfläche Betriebe (Anzahl) Betriebe Verkaufsfläche in m² % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Lage 1 Lage 2 (inkl. Ortsteile) Lage 3 Lage 1: Innenstadt Isny Lage 2: Integrierte Lagen, Streulagen, bzw. Ortsteile Lage 3: Gewerbegebiete (z.b. Kaufmarkt und OBI)

10 Besatzdichte (m² pro Einwohner) im Städtevergleich

11 Gefährdungskartierung Lebensmittel

12 Verkaufsflächenklassifikation 50,0% 45,0% 43,8% Betriebe Verkaufsflächen 43,4% 40,0% 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 21,9% 20,3% 19,5% 23,1% 15,0% 10,0% 5,0% 6,6% 7,3% 8,6% 5,5% 0,0% bis 50 m² bis 100 m² bis 400 m² bis 800 m² mehr als 800 m²

13 Bewertung Wettbewerbsfähigkeit nach Lagen Lage 1 Lage 2 Lage 3 24% 26% 23% 14% 35% 50% hoch mittel gering 42% hoch mittel gering 86% hoch mittel gering

14 Marktanalyse Standort Isny nach Branchen und Bedarfen

15 Entwicklungspotenziale nach Branchen Berechnungsgrundlage: Mittel- und langfristige Nachfrage Isnys kann max. zu 50 % gebunden werden. Kurzfristiger Bedarf Mittelfristiger Bedarf Langfristiger Bedarf

16 Analyseergebnisse im Vergleich zur Studie Wirtschaftsstandort Innenstadt aus Bayern ein Auszug

17 Erfolgsfaktor Historische Innenstadt Historische Innenstadt Isny überwiegend sehr gut sanierte Altstadthäuser nahezu vollständig erhaltene historische Stadtmauer Flair einer mittelalterlichen Stadt

18 [Magnetbetriebe und Verkaufsflächen] Erfolgsfaktor Einzelhandel Einzelhandel prägt das Bild einer funktionierenden Fußgängerzone Verkaufsflächen in der Fußgängerzone Isny: rund m² (Tendenz sinkend!) Ø Gesamtgruppe Ø Positive Teilgruppe Ø Kritische Teilgruppe m² m² 2.850m² m² Verkaufsfläche in der FGZ kritischer Schwellenwert

19 Erfolgsfaktor Verhältnis zur Grünen Wiese Verkaufsflächenverhältnisse Verhältnis Verkaufsfläche Fußgängerzone zu Verkaufsfläche Grüne Wiese Ø Gesamtgruppe Ø Positive Teilgruppe Ø Kritische Teilgruppe 1 m² : 8,7 m² 1 m² : 6 m² 1 m² : 15 m² Isny 2006: 1 : 2,24 (entspricht m² : m²) Verhältnis Verkaufsfläche Innenstadt zu Verkaufsfläche Grüne Wiese Ø Gesamtgruppe Ø Positive Teilgruppe Ø Kritische Teilgruppe 1 m² : 1,8 m² 1 m² : 1,4 m² 1 m² : 3 m² Isny 2006: 1 : 1,3 (entspricht m² : m²) Verhältnismäßigkeit wichtiger als absolute Verkaufsflächenzahlen

20 Erfolgsfaktor Wochen- und Bauernmärkte Magneten Wochen- und Bauernmärkte 80 % mögen die Atmosphäre und das Flair auf dem Wochenmarkt einzukaufen

21 Erfolgsfaktor Erreichbarkeit Erreichbarkeit und Parken Kritische Teilgruppe Gesamtgruppe Positive Teilgruppe 0,8 0,9 1,2 1,5 2,0 2,9 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 Parkplätze/100 EW bis 200m Parkplätze/100 EW von 300m bis 500m 2 Stellplätze : 100 Einwohner in fußläufiger Entfernung (bis 200m) zur Fußgängerzone Die Zauberformel!? Isny: Rund 1,6 Stellplätze pro 100 Einwohner [Verkaufsflächen im Verhältnis betrachtet]

22 Erreichbarkeit und Parken Erfolgsfaktor Erreichbarkeit Isny: 230 Parkplätze innerhalb 200m Radius [Verkaufsflächen im Verhältnis betrachtet]

23 Erfolgsfaktor Parken Parkdauer und kosten - Beispiele

24 Mehr Mut zu Convenience

25 Parkraumbedarf aus Handelssicht Aber: Viele der oberirdischen Parkplätze sind schlecht erreichbar und versteckt, so dass sich die Unterdeckung qualitativ verstärkt!

26 Das Quartier heute

27 Abgrenzung des Quartiers

28 Fazit und Stärken/Schwächen Stärken/Chancen Attraktive, historische Innenstadt, Flair Noch günstige Funktionsmischung aus Handel und Dienstleistern Touristisches Potenzial mit hohen Übernachtungszahlen Veranstaltungen und Märkte in der Stadt Umgehungsstraße bringt Chance zur Innenstadtentwicklung Schwächen/Risiken Schwächer werdende Innenstadt (Schließungen im Handel) Städtebauliche Missstände im Quartier Quartier hat derzeit keine klare Funktion im Stadtgeflecht Derzeit keine nachfragegerechten Gewerbeflächen im Quartier Verkehrliche Erreichbarkeit der Innenstadt ggf. in Frage gestellt Parkraum Innenstadt (verstreut, schlecht erreichbar, eng, schwer zu finden)

29 Entwicklungsmöglichkeiten Handel im Quartier

30 Nutzungsbeispiele für das Quartier

31 Regionale Spezialitäten

32 Gastronomie

33 Inszenierung von Plätzen

34 Themenfeld Licht in der Stadt

35 Aufenthaltsqualität durch Wasser

36 Fazit und erste Empfehlungen Zukünftiger Charakter des Quartiers: Versorgen Genießen Wohnen Nahversorgungsstandort der Innenstadt nach Schließung Feneberg (wenn baulich möglich und Betreibersuche geklärt: Multifunktion mit Lebensmitteln, Drogeriewaren, Markthalle, Veranstaltungsmöglichkeit und Bibliothek im ersten OG) Magnet als Frequenzbringer Hochwertige Gastronomie mit Außenbewirtschaftung, damit das Quartier nach Ladenschluss nicht tot wirkt Gestaltqualität des öffentlichen Raumes Rückbau, Schaffung von Aufenthaltszonen, Entschleunigung des Verkehrs, Begrünung, Wasser Verkehrsberuhigter Geschäftsbereich: Rückbau und Aufenthaltsqualität Topthema: Erreichbarkeit der Innenstadt ggf. Tiefgaragenlösung, Straßenrandparken sollte für kurze Besorgungen möglich bleiben Rückwärtige Quartierbereiche: Wohnen in der Innenstadt

37 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Christian Hörmann 089/