Textliche Festsetzungen

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1 Textliche Festsetzungen zum Bebauungsplan 1. Erweiterung Obere Heide Westheim April 2010 Inhalt: Teil A: Bauplanungsrechtliche Festsetzungen (Seiten 2 5) Teil B: Bauordnungsrechtliche Festsetzungen (Seiten 5 7) Teil C: Hinweise (Seite 7) Prof. Dr. Ing. Hans Dennhardt Dipl. Ing. Julian Derbidge

2 2 Bebauungsplan 1. Erweiterung Obere Heide Textliche Festsetzungen Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch: i.d.f. der Bekanntmachung vom 23. September 2004, BGBl. I S. 2414, zuletzt geändert am 31. Juli 2009, BGBl. I S (Inkrafttreten am ). Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung BauNVO) i.d.f. der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), die durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) geändert worden ist. Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung 1990 PlanzV 90), vom 18. Dez (BGBl I S. 58). Landesbauordnung Rheinland Pfalz vom 24. Nov (GVBl. S. 365), 26, 66, 67 und 87 geändert, 64 neu gefasst durch Artikel 8 des Gesetzes vom (GVBl. S. 358) Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz BnatSchG), vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542). Denkmalschutzgesetz (DSchG) i.d.f. vom 23. März 1978 (GVBI 1978, S. 159), zuletzt geändert durch Gesetz vom (GVBI. S. 333). Teil A: Bauplanungsrechtliche Festsetzungen Gemäß 9 Abs. 1 BauGB und 1 23 BauNVO 1. Festsetzung der Art der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) Die Art der baulichen Nutzung wird als Reines Wohngebiet ( 3 BauNVO) festgesetzt. Das reine Wohngebiet dient dem Wohnen. Gemäß 3 Abs. 2 sind Wohngebäude zulässig. Gemäß 1 Abs. 5 BauNVO wird festgesetzt, dass Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebietes dienen, sowie kleinere Betriebe des Beherbergungsgewerbes nur ausnahmsweise zulässig sind. Gemäß 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO wird festgesetzt, dass die nach 3 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke unzulässig sind. 1.1 Beschränkungen der Anzahl der Wohnungen ( 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) Im gesamten Geltungsbereich sind maximal 2 Wohnungen pro Gebäude zulässig. Seite 2 von 7

3 3 2. Festsetzung des Maß der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) Das Maß der baulichen Nutzung wird bestimmt durch die Festsetzung der Größe der Grundfläche (Grundflächenzahl), der Größe der Geschoßfläche (Geschoßflächenzahl), der maximalen Gebäudehöhe (maximale First und Traufhöhe) 2.1 Größe der Grundfläche und Geschossfläche (Hierbei gelten die Obergrenzen nach 17 Abs. 1 BauNVO i.v.m den 19 und 20 BauNVO). Die GRZ wird im gesamten Plangebiet mit 0,4 festgesetzt. Die GFZ wird im gesamten Plangebiet mit 0,6 festgesetzt. 2.2 Festsetzung der maximalen Gebäudehöhe ( 18 BauNVO) Als Bezugspunkt für die Höhe der baulichen Anlagen dient die Oberkante des an das jeweilige Grundstück angrenzenden Straßenmittelpunktes in einer lotrechten Linie zum höchsten Punkt der Dachhaut. Die Traufhöhe ist die Schnittlinie zwischen den Außenflächen des aufgehenden Mauerwerks und der Dachhaut. Die maximale Firsthöhe wird auf 11,00 Meter festgesetzt. Die maximale Traufhöhe wird auf 4,8 Meter festgesetzt. 3. Festsetzung der Bauweise ( 22 BauNVO) Als Bauweise wird für das gesamte Plangebiet eine offene Bauweise festgesetzt. Gemäß 22 Abs. 2 Satz 3 wird festgesetzt, dass in den Abschnitten mit der Ordnungsziffer WR 1 nur Einzelhäuser und in den Abschnitten mit der Ordnungsziffer WR 2 nur Doppelhäuser zulässig sind. 4. Festsetzung von Stellplätzen und Garagen ( 12 Abs. 2 BauNVO und 21a BauNVO) In den Baugebietsteilen mit der Ordnungsziffer WR1 sind Garagen und überdachte Stellplätze, sowie vollversiegelte Zufahrten der Grundflächenzahl anzurechnen. Gemäß 19 Abs. 4 Satz 4 BauNVO sind die Grundflächen von Stellplätzen und Zufahrten von Stellplätzen und Garagen, die in wasserdurchlässiger Bauweise hergestellt werden, bei der Ermittlung der Grundflächenzahl nicht mitzurechnen. In den Baugebietsteilen mit der Ordnungsziffer WR2 wird bei Garagen und überdachten Stellplätzen von einer Anrechnung an die Grundflächenzahl abgesehen. Hier sind maximal 2 Garagen zulässig. Seite 3 von 7

4 4 Überdachte Stellplätze und Garagen können sowohl innerhalb als auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche (Baufenster, siehe Plandarstellung) errichtet werden. Überdachte Stellplätze und Garagen müssen in ihrer Zufahrtsrichtung zu Verkehrsflächen einen Abstand von 5 Metern einhalten. Mehrere aneinander angrenzende sowie an Grundstücksgrenzen aneinander angrenzende Garagen sind einheitlich zu gestalten. Garagen in Kellergeschossen sind im gesamten Plangebiet unzulässig. 5. Festsetzung von Nebenanlagen ( 14 BauNVO) Nebenanlagen sind zulässig, wenn sie dem Nutzungszweck und der Eigenart der in Abschnitt 1 festgelegten Art der baulichen Nutzung als reines Wohngebiet nicht widersprechen. Nebenanlagen sind der Grundflächenzahl anzurechnen. Nebenanlagen über 4 qm Grundfläche sind gemäß 14 Abs. 1 BauNVO nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. 6. Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung ( 9 Abs. 1 Nr, 11 BauGB) Entsprechend der Planzeichnung werden Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung als öffentliche Wohnstraße/ Wohnwege (verkehrsberuhigter Bereich) und öffentliche Parkplatzflächen festgelegt. 7. Grünordnerische Festsetzungen ( 14 BauNVO) 7.1 Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft ( 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) Entsprechend der Planzeichnung ist eine Ortsrandbegrünung am östlichen Rand des Plangebietes als Fläche zum Anpflanzen von Sträuchern festgesetzt. Diese Fläche ist mit Sträuchern und Kleingehölzen so zu bepflanzen, dass eine ökologisch wertvolle Fläche und eine Sichtschutzwirkung in östlicher Richtung erzeugt wird. Das Flurstück 3060 gemäß der aktuellen Flurbereinigung im Bereich Am Hofgraben (Siehe Planzeichnung) wird im Sinne des ökologischen Ausgleichs als Fläche zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft festgesetzt. Diese Fläche ist in Abstimmung mit der Naturschutzbehörde von der Gemeinde extensiv und regionaltypisch zu begrünen und zu Pflegen. Seite 4 von 7

5 5 7.2 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ( 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) a. Straßenbegleitende Bäume Entlang der öffentlichen Verkehrsflächen können einheimische Bäume und Sträucher und Pflanzbeete unter Berücksichtigung verkehrstechnischer und erschließungsrelevanter Belange gepflanzt werden. Belichtung und Raumbildung ist hierbei zu beachten. b. Anpflanzungen und Grüngestaltung auf Privatgrundstücken Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind naturnah anzulegen und zu pflegen. Pro volle 200 qm Grundstücksfläche ist ein ortstypischer Obst oder Laubbaum anzupflanzen. Es wird die Pflanzliste im Anhang empfohlen. Es wird empfohlen, auf dem Grundstück naturnahe Flächen zur Regenwasserversickerung bereitzustellen. 7.3 Flächen und Anlagen zur Rückhaltung und Versickerung von Regenwasser ( 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB) Niederschlagswasser von Dachflächen sowie privaten Verkehrsflächen ist über geeignete Mulden und Mulden Rigolen auf den privaten Grundstücken zur Versickerung zu bringen. Ergänzend kann eine Rückhaltung auch über Brauchwasserzisternen erfolgen, deren Volumen an einen ganzjährigen Verbraucher (z.b. Toilettenspülung) angeschlossen ist. Zur Anlage von Versickerungsflächen sind die Hinweise in Teil C der textlichen Festsetzungen zu beachten. Teil B: Bauordnungsrechtliche Festsetzungen (Örtliche Bauvorschriften) Gemäß Landesbauordnung Rheinland Pfalz vom (LBauO) 1. Äußere Gestaltung von baulichen Anlagen ( 88 Abs. 1 Nr.1 LBauO) a. Dachformen und Dachneigung Allgemein zulässig sind Satteldächer. Ausnahmsweise können auch Krüppelwalmdächer zugelassen werden. In allen Baugebietsbereichen sind für Hauptgebäude nur Dachformen zulässig, die aus mindestens 30 bis höchstens 45 geneigten Dachflächen bestehen oder zusammengesetzt sind. Bei Anwendung von Solartechnik kann ausnahmsweise eine andere als die festgesetzte Dachneigung zugelassen werden. Seite 5 von 7

6 6 Bei zusammengehörigen Doppelhaushälften ist eine identische Dachform zu wählen. First und Traufe sind auf gleicher Höhe anzulegen. Bei Nebengebäuden, in nicht zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden und untergeordneten Gebäudeteilen ist die Dachform freigestellt. b. Dachaufbauten Die Breite von Dachaufbauten ist bis zu maximal 40% der durchschnittlichen Breite der gesamten Dachfläche zulässig. Sind mehrere Dachaufbauten vorhanden, sind diese gemeinsam bis zu einer maximalen Breite von 50% der durchschnittlichen Breite der gesamten Dachfläche zulässig. Neigung und Form von Dächern über Dachgauben sind freigestellt, jedoch bei mehreren Aufbauten einheitlich zu gestalten. Obere und untere Kante mehrerer Aufbauten sind auf einheitlicher Höhe anzuordnen. c. Gestaltung der Baukörper Im gesamten Plangebiet sind Blockhäuser unzulässig. Die Farbwahl für die Außenhaut baulicher Anlagen (Fassade und Dachaufbau) ist freigestellt. d. Werbeanlagen Werbeanlagen sind nur als Hinweisschilder (z.b. Firmenname) am Gebäude zulässig. 2. Gestaltung von Einfriedungen ( 88 Abs. 1 Nr. 3 LBauO) Einfriedungen zur straßenzugewandten Seite sind als Hecke bis zu einer maximalen Gesamthöhe von 80 cm zulässig. Ein Sockel oder eine Mauer ist bis zu einer maximalen Höhe von 30 cm aus Naturstein oder Beton zulässig. Verfügt ein Grundstück über mehr als eine straßenzugewandte Seite, gilt diese Festsetzung für diejenige Seite, welche der Zufahrt zu privaten Stellplätzen auf dem Grundstück dient. Einfriedungen sind so anzulegen, dass ein problemloses Ein und Ausparken zu den Stellplätzen auf dem Grundstück möglich ist. Straßenabgewandte Einfriedungen sind bis zu einer maximalen Höhe von 1,80 m zulässig. Dabei sind solide Mauern aus Stein oder Beton, welche den Eindruck einer geschlossenen Wand erwecken, unzulässig. An den Grundstücksgrenzen zur Ortsrandbegrünung am östlichen und südlichen Rand des Plangebietes sind nur Maschendrahtzäune bis zu einer maximalen Höhe von 1,80 m zulässig. Im Rahmen der Einfriedungen sind integrierte Verschläge zur Abfallentsorgung zulässig. Diese sind offen zu gestalten ohne dass der Eindruck eines Nebenbaukörpers entsteht und dürfen die Höhe der Abfallbehälter nicht mehr als 10 cm überschreiten. Seite 6 von 7

7 7 3. Herstellung von Stellplätzen ( 88 Abs. 1 Nr. 8 LBauO) Auf jedem Baugrundstück sind mindestens 2 Stellplätze für PKW herzustellen. Diese können in Form von Garagen, Carports oder offenen Stellplätzen nachgewiesen werden. 4. Gestaltung von Zufahrten und offenen Stellplätzen ( 88 Abs. 1 Nr. 3 LBauO) Bei Zufahrten und offenen Stellplätzen ist die Verwendung von wasserdurchlässigen Belägen festgesetzt. Teil C: Hinweise 1 Hinweise zu historischen Funden Bei den im Plangebiet durchzuführenden Tiefbauarbeiten sind die Bestimmungen des Denkmalschutz und.pflegegesetzes zu beachten. Im Bereich des Baugebietes Obere Heide wurde ein seltenes Beil aus der Bronzezeit gefunden. Es ist daher wahrscheinlich, dass hier weitere Fundstellen dieser Periode verborgen liegen. Im Plangebiet können sich bisher nicht bekannte Kleindenkmäler (wie Grenzsteine) befinden. Diese sind zu berücksichtigen und dürfen bei Erd oder Bauarbeiten nicht berührt oder von ihrem angestammten, historischen Standort entfernt werden. Die Erdarbeiten sind 3 Wochen vor Baubeginn mit dem Amt für Denkmalpflege in Speyer abzustimmen. Jeder zu Tage kommende Fund ist unverzüglich zu melden; die Fundstelle ist unverändert zu belassen und die Gegenstände gegen Verlust zu sichern. Auf die oben aufgeführten Punkte ist die ausführende Baufirma nachdrücklich hinzuweisen. 2 Hinweise zu Versickerungseinrichtungen Bei Versickerungseinrichtungen sind folgende Grundsätze zu beachten: o Die Ausführung erfolgt nach dem ATV DVWK Arbeitsblatt A 138. o Bei Mulden und bei der Mulden Rigolen Versickerung muss der Abstand zwischen der Geländeoberkante und dem Bemessungsgrundwasserstand (ca. 5m) mindestens einen Meter betragen. o Die Mulden und die Mulden Rigolen Versickerung muss über die belebte Bodenzone mit einer mindestens 30 cm mächtigen bewachsenen Oberschicht erfolgen. o Die Vernässung angrenzender Gebäude muss auch bei einem Mindestabstand von sechs Metern zwischen Versickerungseinrichtung und Gebäude ausgeschlossen werden. o Die Versickerung darf keine Vegetationsschäden und unzulässige Bodenbelastungen verursachen. o Der Versickerungsraum unter der Versickerungsanlage darf nicht aus Trümmern, Bauschutt oder Schuttbeimengungen bestehen. Der Grundstückseigentümer ist zur Einrichtung von Versickerungsflächen verpflichtet. Hierfür bedarf es einer wasserrechtlichen Erlaubnis, welche vom Grundstückseigentümer unter Einreichung entsprechender Antragsunterlagen bei der unteren Wasserbehörde zu beantragen ist. Seite 7 von 7