HANSEATISCHES OBERLANDESGERICHT URTEIL IM NAMEN DES VOLKES

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1 HANSEATISCHES OBERLANDESGERICHT URTEIL IM NAMEN DES VOLKES 9 u 240/ /00 Verkündet am: 7. Januar2003 Helfried 8..., ln dem Rechtsstreit Justizsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle. Kläger, Berufungskläger, Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte gegen E.... & V... GmbH, vertreten durch die Geschäftsführer Beklagte, Berufungsbeklagte, Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte Ge./Du. Um die Aktualität der Datenbank im Interesse aller Nutzer zu erhalten, benötige ich alle - auch die nur Ihnen vorliegenden - Gerichtsurteile. Für die Zusendung - auch in anonymisierter Form - danke ich Ihnen verbindlich. Ihre Urteile senden Sie bitte an: Notar Dr. Stefan Zimmermann, Rostock, Kröpeliner Str. 49, Tel.:(0381) , Fax:(0381) , stefan.zimmermann@notarnet.de,

2 - 2- hat das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg, 9. Zivilsenat, durch die Richter Karnowski, Gerberding, Dr. Labe nach der am 10. Dezember 2002 geschlossenen mündlichen Verhandlung für Recht erkannt: Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 21, vom 15. November 2001 wird zurückgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten der Berufung. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von ,-- abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Tatbestand Der Kläger verlangt von der Beklagten Schadensersatz wegen Schlechterfüllung eines mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten geschlossenen Maklervertrages ( Anlage K 3 ) bezüglich des Verkaufs seiner im Dachgeschoß des Hauses R... allee.. in Wentorf auf zwei Ebenen belegenen Eigentumswohnung. Die von der Beklagten u.a. mittels eines Exposes (Anlage K 24) vermittelten Käufer fochten den Kaufvertrag mit dem Kläger und seiner Ehefrau (Anlage B 3) wegen arglistiger Täuschung an, da der Spitzboden nicht als Wohnraum zugelassen worden sei (Anlage K 6). Der Kläger und seine Ehefrau wurden vom Landgericht Lübeck zur Zahlung in Höhe von DM ,56 Zug um Zug gegen Rückauflassung der Wohnung verurteilt (Anlage K 7). Die Berufung des Klägers und seiner Ehefrau wurde vom OLG Schleswig zurückgewiesen (Anlage K 8). Der Kläger meint, die Rechtsvorgängerin der Beklagten habe wider besseres Wissen den Käufern die Wohnung so angeboten, als seien auch die Zimmer im Spitzboden vollwertige Wohnräume. Unabhängig davon, dass er der Sachbearbeiterin T... die eingeschränkte Nutzbarkeit mitgeteilt hätte, hätte die Rechtsvorgängerin der Beklagten sich die erforderlichen Informationen aufgrund der umfassend erteilten Vollmacht bei

3 - 3- der zuständigen Bauprüfabteilung besorgen müssen. Obwohl er ihr angeboten hätte, in die Baugenehmigung einzusehen, hätte sie dies abgelehnt. Anlass zur Einsicht in die Behördenakten hätte sie insbesondere wegen der engen Maße der Räume haben müssen. Darüber hinaus hätte sie aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung ersehen können, dass für den Spitzboden lediglich die Hälfte des Wohngeldes verlangt worden sei. Das Landgericht hat über die Behauptung des Klägers, er habe die Rechtsvorgängerin der Beklagten darauf hingewiesen, dass die Räumlichkeiten im Spitzboden nur als Nebenräume genehmigt worden seien und demgemäß nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürften, Zeugenbeweis erhoben durch Vernehmung der Ehefrau des Klägers und gegenbeweislieh durch Vernehmung der damaligen Mitarbeiterinnen der Rechtsvorgängerin der Beklagten T... und J... Mit Urteil vom , auf das Bezug genommen wird (BI d. A.), hat das Landgericht die u.a. auf Zahlung von DM ,29 gerichtete Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es u. a. ausgeführt, durch die Beweisaufnahme habe sich nicht klären lassen, ob der Kläger die Beklagte darauf hingewiesen habe, dass im Spitzboden nur eine eingeschränkte Wohnnutzung möglich wäre. Gegen das ihm am zugestellte Urteil hat der Kläger am Berufung eingelegt und sie, nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum , an diesem Tag begründet. Der Kläger wiederholt und vertieft sein erstinstanzliches Vorbringen. Die Beweiswürdigung des Landgerichts sei fehlerhaft. Es sei darüber hinweggegangen, dass beide Zeuginnen der Beklagten bekundet hätten, gewusst zu haben, welche baurechtliche Anforderungen an Aufenthaltsräume gestellt würden. Abweichend von der Auffassung des Landgerichts gebe es in der LBO auch keine Befreiungsmöglichkeiten. Angesichts dessen und dem Zuschnitt des Spitzbodens, der den Höhenanforderungen bei weitem nicht genügt habe, hätten die Mitarbeiterinnen der Rechtsvorgängerin der Beklagten Einsicht in die ihnen angebotene Baugenehmigung nehmen oder von der erteilten Vollmacht zur Einsicht in die Bauakten Gebrauch machen müssen. Schon hieraus ergebe sich eine Pflichtverletzung der Beklagten, unabhängig davon, ob er ihr die Einschränkung der Baugenehmigung mitgeteilt habe oder nicht. Daneben hätte die Beweisaufnahme aber auch bestätigt, dass er die Rechtsvorgängerin der Beklagten

4 -4- mehrfach darauf hingewiesen habe, dass die Räume im Spitzboden nur als Nebenräume genehmigt worden seien. Der Kläger beantragt, unter teilweiser Abänderung des Urteils des Landgerichts Hamburg vom zur Geschäfts-Nummer /00 die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger EUR ,54 (DM ,00) nebst Zinsen in Höhe von 5 % über Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Die Beklagte beantragt, die Berufung des Klägers zurückzuweisen. Sie wiederholt und vertieft ebenfalls ihr erstinstanzliches Vorbringen. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

5 - 5- Entscheidungsgründe Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung des Klägers ist zulässig, aber unbegründet. Zu Recht und mit zutreffender Begründung, auf die gemäß 543 Abs. 1 ZPO a. F. Bezug genommen wird, hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Auch der Senat vermag nicht zu erkennen, dass die Beklagte die ihr gegenüber dem Kläger aufgrund des abgeschlossenen Maklervertrages bestehenden Sorgfaltspflichten, die einen Schadensersatzanspruch begründen könnten, verletzt hat. Der Kläger hat seine Behauptung, die Beklagte habe entgegen der von ihm gegebenen Information, wonach die Räume im Spitzboden nur als Nebenräume genehmigt worden seien, in ihrem Expose diese als Haupträume behandelt und in die Wohnflächenberechnung zu Unrecht miteinbezogen und auch die Käufer nicht über die eingeschränkte Nutzbarkeit informiert, nicht bewiesen. Die Beweiswürdigung durch das Landgericht ist insoweit nicht zu beanstanden. Zwar hat die Ehefrau des Klägers ausgesagt, ihr Ehemann und sie hätten die Zeugin T... darauf hingewiesen, dass die Räume im Spitzboden nur als Nebenräume genehmigt worden seien, was den Käufern unbedingt mitgeteilt werden müsse. Dem stehen jedoch die Aussagen der Zeuginnen T... und J... entgegen, wonach der Kläger, befragt, ob für den Spitzboden eine Baugenehmigung existiere, uneingeschränkt mit "ja" geantwortet habe und nicht auf die eingeschränkte Nutzbarkeit hingewiesen habe. Es ist nicht zu erkennen, dass der Aussage der Ehefrau des Klägers ein Vorrang gegenüber den Bekundungen der Mitarbeiterinnen der Rechtsvorgängerin der Beklagten zukommen muss. Ein eventuelles Interesse am Ausgang des Rechtsstreits besteht für alle Zeuginnen im gleichen Umfang. Der Umstand, dass der Kläger und seine Ehefrau dem von der Rechtsvorgängerin der Beklagten übersandten Expose nicht entschieden entgegengetreten sind, sondern ihr nur eine Skizze aus dem Bauantrag zuschickten, in der die Bezeichnung des einen Zimmers als "Gästezimmer" anstelle von "Spielzimmer" und eines anderen als "Abstell" statt "Ankleide" enthalten war (Anlage K 4), spricht eher gegen die Richtigkeit der von der Ehefrau des Klägers gegebenen Darstellung. Insoweit muss sich der Kläger auch fragen lassen, warum er der Rechtsvorgängerin der Beklagten nicht die Originalskizze aus dem Bauantrag zuschickte, aus der sich der Umstand, dass die Baugenehmigung nur mit Auflagen erteilt wurde, unmittelbar ergibt (Anlage B 5). Die Rechtsvorgängerin der Beklagten musste auch dem Protokoll der Eigentümerversammlung nicht zwingend

6 - 6- entnehmen, dass nur eine eingeschränkte Baugenehmigung für die Räume im Spitzboden bestand. Der Umstand, dass für diese Räumlichkeiten nur das halbe Wohngeld verlangt wurde, lässt keinen zwingenden Schluss auf eine eingeschränkte Baugenehmigung zu, sondern kann ohne weiteres mit der tatsächlich eingeschränkten Nutzbarkeit in diesem Bereich erklärt werden. Des weiteren lässt sich mit der Bekundung der Ehefrau des Klägers, der Zeugin T... erklärt zu haben, man müsse die Käufer "unbedingt" darauf hinweisen, dass die Baugenehmigung nur für Nebenräume gelte, nicht nachvollziehbar in Einklang bringen, dass sie und ihr Ehemann sich bei dem Notartermin, bei dem sie beide persönlich anwesend waren und erstmalig unmittelbaren Kontakt mit den ebenfalls anwesenden Käufern hatten, bei der Verlesung des 10 des Kaufvertrages, wonach sie versichern, dass ihnen nichts darüber bekannt ist, dass behördliche Auflagen oder widerrufliche Genehmigungen bestehen, nicht zu Wort meldeten und diesbezüglich nachfragten, ob die Käufer von der Maklerin auch tatsächlich erfahren hätten, dass der Ausbau des Spitzbodens nicht zu Wohnzwecken genehmig worden war. Allein der Umstand, dass den Zeuginnen T... und J... nach ihren Aussagen bekannt gewesen ist, dass die Räume im Spitzboden nur eingeschränkt nutzbar waren, führt nicht zwingend dazu, dass es unwahrscheinlich ist, dass sie sich mit der Erklärung des Klägers, es bestehe eine Baugenehmigung, zufrieden gaben und nicht weiter nachfragten und auch keine eigenen Nachforschungen anstellten. Insoweit ist nämlich zu berücksichtigen, dass es der Rechtsprechung zum Maklerrecht entspricht, dass ein Makler die Angaben, die er von seinem Auftraggeber erhalten hat, grundsätzlich ungeprüft übernehmen und weitergeben darf (vgl. OLG Hamm, NJW - RR 96, 1081 ), so dass sich die Reaktion der Zeuginnen, trotz Kenntnis der konkreten Örtlichkeiten den Angaben des Klägers zu vertrauen, mit der Kenntnis dieser Rechtsprechung erklären lässt. Aus dem gleichen Grund lässt sich ein Schadensersatzanspruch des Klägers auch nicht darauf stützen, dass die Rechtsvorgängerin der Beklagten es unterließ, Nachforschungen beim Bauamt anzustellen. Dass die Rechtsvorgängerin der Beklagten es unterließ, sich aktiv in die Verhandlungen zwischen den Kaufvertragsparteien nach der Anfechtung durch die Käufer einzuschalten und es dadurch zu einer Schadensvergrößerung beim Kläger gekommen ist, hat der Kläger nicht hinreichend substantiiert vorgetragen. Auch hiermit lässt sich ein Schadensersatzanspruch des Klägers gegen die Beklagte daher nicht begründen.

7 - 7- Die Nebenentscheidungen beruhen auf 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision gemäß 543 ZPO n. F. liegen nicht vor. Karnowski Gerberding Labe

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