Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Landratsamt Neustadt a.d.aisch Bad Windsheim Konrad-Adenauer-Straße Neustadt a.d.

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1 Impressum: Herausgeber: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Landratsamt Neustadt a.d.aisch Bad Windsheim Konrad-Adenauer-Straße Neustadt a.d.aisch Tel. 9161/ Fax 9161/ gutachterausschuss@kreis-nea.de Vorsitzender: Dipl.-Ing (FH) Armin Gackstetter Tel. 9161/ Stv. Vorsitzender: Dipl.-Ing (FH) Armin Krug Tel. 9161/ Bilder: fotolia.com

2 Erläuterungen zu den Bodenrichtwerten: Rechtsgrundlagen: Baugesetzbuch (BauGB) i.d.fassg. d. Bek.v (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 2 Abs. 3 G v (BGBl. I S. 288) Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom (BGBl. I S. 639) Verordnung über die Gutachterausschüsse, die Kaufpreissammlungen und die Bodenrichtwerte nach dem Baugesetzbuch (Gutachterausschussverordnung - BayGaV) vom (GVBl. S. 88) zuletzt geänd. durch 1 V v , (GVBl. S. 411) In der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ( 192 BauGB ) wird für den Bereich des Landkreises die Kaufpreissammlung ( 195 BauGB) geführt. Hierzu erhält die Geschäftsstelle sämtliche Verträge, durch welche Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt übertragen wird. Die Verträge werden in der Kaufpreissammlung erfasst und hinsichtlich ihrer wertbestimmenden Merkmale ausgewertet. Die Kaufpreissammlung unterliegt aus Gründen des Datenschutzes grundsätzlich der Geheimhaltung ( 11 BayGaV). Zu den Aufgaben des Gutachterausschusses zählt die Ermittlung der Bodenrichtwerte; diese erfolgt zum Ende eines jeden Jahres mit gerader Jahreszahl durch Auswertung der Kaufpreissammlung ( 193 BauGB; 12 BayGaV). Demnach wurden die Bodenrichtwerte vorliegend für den Erhebungszeitraum vom bis zum Stichtag ermittelt. Die Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden innerhalb von Gebieten (sog. Bodenrichtwertzonen), die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen ( 196 BauGB). Die Bodenrichtwerte für Bauland wurden für einen baureifen (d.h. erschließungsbeitragsfreien - ebf) Entwicklungszustand ermittelt, d.h. die betr. Flächen sind nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar ( 5 ImmoWertV). Die Bodenrichtwerte für Bauland enthalten also den jeweiligen Erschließungsbeitrag gemäß den 127 ff BauGB, etwaige Kosten für naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen, sowie die für die anderen Erschließungsanlagen in Betracht kommenden Beiträge nach dem Kommunalabgabengesetz (KAG) also insbesondere für die Anlagen zur Versorgung mit Elektrizität, Gas und Wasser, sowie für die Abwasserentsorgung. In kleineren Orten, in denen es noch keine öffentliche Kanalisation und/oder keine zentrale Kläranlage gibt, beziehen sich die Richtwerte auf die dort entsprechend vorhandene unzureichende öffentliche Erschließung; diese Orte wurden in den Listen mit einem * gekennzeichnet. Seite: 1

3 Erschließungsanlagen auf Privatgrundstücken sind nicht in den Bodenrichtwerten enthalten. In bebauten Gebieten wurden die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Die Bodenrichtwerte werden grundsätzlich unter der Annahme von altlastenfreien Grundstücken ausgewiesen. Voraussetzung für die Ermittlung von Bodenrichtwerten ist eine ausreichende Anzahl geeigneter Kaufpreise unter Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse ( 9 ImmoWertV). Für besondere Bauflächen (wie z.b. Freizeitanlagen, Gemeinbedarfsflächen), für Sonderkulturen im landwirtschaftlichen Bereich (z.b. Weinbauflächen, Teichflächen), sowie für Biotop- oder Ödlandflächen wurde kein auswertbarer Grundstücksmarkt festgestellt und somit werden hierfür auch keine Bodenrichtwerte ermittelt. Kaufpreise für Waldflächen richten sich nach dem darauf gewachsenen Bestand an Holz, dessen Wert in der Regel im Kaufvertrag nicht gesondert ausgewiesen ist. Bodenrichtwerte für Waldflächen werden daher ebenfalls nicht ermittelt. Als Bodenrichtwertgrundstück ( 196 BauGB), welches innerhalb der Richtwertzonen jeweils als Bezugsgröße für den Bodenrichtwert gilt, hat der Gutachterausschuss folgende Grundstücksmerkmale festgelegt: Wohnbauflächen und gemischte Bauflächen Grundstücksfläche [m²] 7 m² Gewerbliche Bauflächen 3. m² Grundstückszuschnitt quadratisch oder rechteckig mit einem Seitenverhältnis L/B 1,5 Weitere wertbestimmende Merkmale des Richtwertgrundstücks (z.b. GFZ, BMZ, Geschossigkeit) wurden nicht festgelegt; hier gilt stets der Wert, welcher die Bebauung in der Richtwertzone durch Bebauungsplan oder durch die tatsächliche Bebauung maßgeblich bestimmt. Bei landwirtschaftlichen Grundstücken gilt für das Richtwertgrundstück die innerhalb der Richtwertzone im Wesentlichen vorherrschende durchschnittliche Acker- bzw. Grünlandzahl. Weitere Merkmale (z.b. Flächengröße, Zuschnitt) wurden hierfür nicht bestimmt. Weicht ein einzelnes Grundstück innerhalb einer Richtwertzone hinsichtlich seiner wertbeeinflussenden Merkmale ab vom Richtwertgrundstück, so bewirkt dies in der Regel eine entsprechende Änderung seines Bodenwertes. Seite: 2

4 Die Bodenrichtwerte sind im Internet kostenfrei zugänglich auf der Homepage des Landkreises: Service & Themen Bauen, Wohnen & Immobilien Bodenrichtwerte oder auf der Internetseite Ansprüche z.b. gegenüber dem Träger der Bauleitplanung, den Bau- oder Landwirtschaftsbehörden können weder aus den Bodenrichtwerten, den Abgrenzungen der Richtwertzonen noch aus den hier aufgeführten Attributen abgeleitet werden. Dies gilt insbesondere für die dargestellte Abgrenzung von Baulandflächen zum Außenbereich ( 35 BauGB). Im Zweifelsfalle ist hierfür eine Beurteilung der unteren Bauaufsichtsbehörde maßgebend. Die Bodenrichtwerte wurden gemäß 196 BauGB durch den Gutachterausschuss ermittelt und nach 6 BayGaV in der Sitzung vom 28.6 bis beschlossen. Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen; für solche Auskünfte können Gebühren erhoben werden. Neustadt a.d. Aisch, Landratsamt Neustadt/A.- Bad Windsheim Geschäftsstelle des Gutachterausschusses i.a. Gackstetter Vorsitzender des Gutachterausschusses Die Bodenrichtwertsammlung stellt eine Datenbank i.s. v. 87a Abs. 1 Satz 1 Urhebergesetz (UrhG) dar. Die Vervielfältigung und Verbreitung - auch auszugsweise - darf nur mit schriftlicher Zustimmung des Herausgebers erfolgen. Seite: 3

5 Praktische Hinweise zur Anwendung der Bodenrichtwertlisten und karten: Alle nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches und der Immobilienwertermittlungsverordnung als baureifes Bauland einzustufenden Flächen werden in grafischer Form als Bodenrichtwertzonen dargestellt. Ausgenommen hiervon sind lediglich Bauflächen, für die kein ausreichender Datenbestand vorliegt (siehe hierzu vorheriger Abschnitt Erläuterungen ) Ebenfalls als Zonen dargestellt werden die Flächen für die Landwirtschaft als Ackerland und Grünland. Die landwirtschaftlichen Bodenrichtwertzonen erstrecken sich dabei vereinfacht über den gesamten bauplanungsrechtlichen Außenbereich. Die Bodenrichtwerte gelten jedoch stets nur dort, wo tatsächlich Ackerland bzw. Grünland vorliegt, nicht jedoch auf allen anderweitig genutzten Flächen (z.b. Wald, Weinbau- und Teichflächen), sowie auf Biotop- und Ödlandflächen. Kosten für Erschließungsanlagen sind naturgemäß in den landwirtschaftlichen Bodenrichtwerten nicht enthalten. Eingefügt wurden Zonen-Nummern, die den einzelnen Flächen zugewiesen wurden, um diese eindeutig im grafischen Internet-Auskunftssystem Bodenrichtwerte Bayern, zuordnen zu können. Die Nummern werden zum besseren Verständnis in den nachfolgenden Listenaufstellungen mitgeführt. Die hier verwendeten Bezeichnungen über die Nutzungsart sind nicht mit den Definitionen der Baunutzungsverordnung (BauNVO) gleichzusetzen, sondern beziehen sich auf die aus wirtschaftlicher Sicht dominierende Nutzung innerhalb einer Zone: Seite: 4

6 Legende: Ackerland Grünland Gewerbliche Baufläche Gewerbliche Baufläche vorwiegend Einzelhandel Gemischte Baufläche Sonderbauflächen (z.b. Wochenendhausgebiet) Großflächige Einzelhandelsbetriebe Sondergebiet Erholung (z.b. Kuranlagen) Wohnbauflächen Erschließungsbeitragszustand: ebf = erschließungsbeitragsfrei ebp = erschließungsbeitragspflichtig BRW-Nr. Bodenrichtwert Nutzungsart Erschließungsbeitragszustand Seite: 5

7 Statistik: Urkunden gesamt Anzahl Urkunden bebaut und unbebaut bebaut unbebaut Seite: 6

8 Anzahl der Kaufverträge unbebauter Grundstücke insgesamt Bauflächen LF Sonstige LF = landwirtschaftlich genutzte Flächen (ohne Waldflächen) Sonstige = z.b. Gartenland, Wald, Sonderkulturen (z.b. Weinbergsflächen), Teichflächen, Biotop- und Ödlandflächen Umsätze der unbebauten Flächen 6 5, ,44 44,1 43,47 38,75 31,91 28,47 28,72 41,81 33, Fläche (1 ha) Betrag (Mio ) Seite: 7

9 Umsätze Land- und Forstwirtschaft ,59 38,74 34,3 35,34 35,44 11,91 9,42 9,53 1,48 11,2 Flächen (1 ha) Betrag (Mio ) Umsätze Bauflächen 25 21, ,29 18,4 15,65 18, ,54 3,51 3,95 5,45 5,39 Flächen (1 ha) Betrag (Mio ) Seite: 8