Landgericht Berlin. Im Namen des Volkes. Urteil. Berlin, Geschäflsnummer: 63 S 323/07 13 C 56/07 Amtsgericht Lichtenberg In dem Rechtsstreit

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1 03/03/ : LANDGERICHT BERLIN S. 81/06 Geschäflsnummer: 63 S 323/07 13 C 56/07 Amtsgericht Lichtenberg In dem Rechtsstreit der SVRMfrGrundbesitz GmbH & Co KG vertreten d.d. SgNfrVerwaltungs GmbH, d. vertreten d.d. Geschäftsführer < 1OHF Berlin, Landgericht Berlin Im Namen des Volkes Urteil verkündet am: Justizobersekretär - Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwältin Potsdan,- Klägerin und Berüfungsklägerin, gegen 1. den Herrn Berlin, - Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte _"""" f, I^B^Berlin,- Beklagten und Berufungsbeklagten, ZP MRZ-S011 10:33 TELD E3E2E3 IDDPRESSESTELLE SEITE: 001 U=1005s

2 03/03/ : LANDGERICHT BERLIN S. 82/06 hat die Zivilkammer 63 des 1 Landgerichts Bertin irt Berlin-Mitte, Littenstraße 12-17,10179 Berlin, auf die mündliche Verhandlung vom 22. Juli 2008 durch die Vorsitzende Richterin am Landgericht Pmtmm und die Richter am Landgericht Vm&tt und für Recht erkannt: Auf die Berufung der Klägerin wird das am 16. August 2007 verkündete Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg -13 C 56/07 - geändert: 1. Die Beklagten werden verurteilt, die vornhnen innegehaltenen Wohnung in der IHMMMMMWNft, 14if Berlin, WMaftN», #Obergeschoss, bestehend aus 6 Zimmern einer Küche, einem Badezimmer, Flur und Balkon zu räumen und geräumt einschließlich sämtlicher Schlüssel an die Klägerin herauszugeben. Die Widerklage wird abgewiesen. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Januar 2009 gewährt. 2. Die Kosten des Rechtsstreits I. Instanz haben die Beklagten zu 1. bis 4. zu tragen. Die Kosten des Rechtsstreits II. Instanz haben die Beklagten zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von ,- abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Würdigung Gem. 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO wird zunächst auf die tatsächlichen Feststellungen der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen. Ergänzend ist Folgendes auszuführen: Die Parteien streiten darüber, ob das Mietverhältnis durch eine der ausgesprochenen Kündigungen unter anderem wegen Zahlungsverzugs beendet worden ist oder ob unter Berücksichtigung von Minderungen den Beklagten eine widerklageweise geltend gernachte ZP550

3 03/93/ : LANDGERICHT BERLIN S. 03/06 Mietzinsforderung zusteht und ob die Beklagte zu 5. statt des Beklagten zu 2. in das Mietverhältnis eingetreten ist, oder ob zumindest die Überlassung der Wohnung an sie zu genehmigen ist. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage nicht stattgegeben und die Klägerin zur Rückzahlung von Mietzins auf die Widerklage verurteilt, weil die Miete im kündigungsrelevanten Zeitraum gemindert gewesen sei. Ferner hat es die Klägerin zur Entlassung des Beklagten zu 2. aus dem Mietverhältnis und zur Zustimmung zum Eintritt der Beklagten zu 5. verurteilt, weil aus der Natur des Mietverhältnisses eine Pflicht zum Austausch der Mieter entstehe. Gegen das Urteil, welches der Klägerin am 20. August 2007 zugestellt worden ist, hat sie mit 07. September 2007 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist um einen Monat mit am 19. November 2007 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz begründet hat. Die Klägerin begründet ihr Rechtsmittel unter anderem damit, dass eine Minderung vorliegend nicht gerechtfertigt gewesen sei. Die Klägerin hat die Klage in II. Instanz auf die Beklagte zu 5. erweitert. Die Klägerin beantragt, die Beklagten abändernd zu verurteilen, die von ihnen innegehaltene Wohnung in der «BHMNVNMMMt, 1tt^Beriin,VMMM»,BObergeschoss, bestehend aus 6 Zimmern, einer Küche/einem Badezimmer, Flur und Balkon zu räumen und geräumt einschließlich sämtlicher Schlüssel an die Klägerin herauszugeben und die Widerklage abzuweisen. Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen. ZP5S0 FR-MR7-PPI11 1H:.T*. TR VMmFWPPSPW* TD1PRFRRFSTH I F

4 83/03/ : LANDGERICHT BERLIN S, 04/06 ii. Die zulässige Berufung ist begründet.»1.bm.sindafcmieter gem., MeAbB., BGB verpf.cn.«. Die orchmiiohe Kündigung vom 05. Mto 2007 wegen Zahlungsverzuges hat das I M»! * * beende,,, 573 Abs. 1, 2 N,, **, Dle entrichtet. Der I M h M M M der anteiligen Miete für die Zeit Ende Januar in Habe von 219,92 sowie der Mieten für Februar 2007 in H8he von 973,94 und März in Höhe von 873,94, insgesamt 2.167,80 «ist in voller Höhe entstanden. Dfc Beklagten waren zur Minderung de. Mietzinses nicht berechtigt. Etwaige Minderungsrechte der Beklagten wegen von der Klägerin nicht gestellter Zähler sind gem. 536 b BGB ausgeschlossen. Die Beklagten berufen sich auf das von ihnen vorgelegte Wohnungsübergabeprotokoll, welches unter dem 16. Januar 2007 datiert, von ihnen nicht unterzeichnet ist, welches aber am zur Übergabe zwischen den Parteien gefertigt worden ist. Ferner tragen sie selbst vor, dass ihnen zum Zeitpunkt der Übergabe bekannt gewesen ist, dass die Wohnung nicht mit Zählern ausgestattet war, wie es sich auch aus dem Protokoll ergibt. Bei Obergabe der Sache haben sich die Beklagten aber nach ihrem eigenen Vorbringen Rechte nicht vorbehalten, so dass die spätere Anzeige fehlender Zähler nicht ausreicht. Es entsprach daher der Vereinbarung zu 1 des Mietvertrages, das sich die Beklagten. um Strom und Gasversorgung selbst kümmerten und es kann dahinsteher., wer die Zahler beantragen musste, da jedenfalls ein Mangelvorbehatt bis zur Übernahme der Mietsache nicht geäußert worden ist. ZPSßO 03-MRZ-E011 10:34 TEL ID)PRESSESTELLE SEITE:004 U=100*

5 03/03/ : LANDGERICHT BERLIN S. 05/06 Auf eine Minderung wegen des Ausfalls der zentralen Heizungsanlage in der Zeit vom 10. bis 13: Februar 2007 können sich die Beklagten gem. 536 c BGB nicht berufen, da sie eine rechtzeitige Anzeige nicht dargetan haben. Hinsichtlich des Telefonanschlusses mussten sie selbst mit dem Netzbetreiber einen Vertrag schließen, so dass ein Verzug der Klägerin mit einer geschuldeten Leistung nicht ersichtlich ist. Zudem ist auch ein Vorbehalt bei Wohnungsübernahme nicht dargetan, so dass etwaige Minderungsrechte gem. 536 b BGB ausgeschlossen sind. Anders als bei der fristlosen Kündigung führt ein Ausgleich der Forderungen innerhalb der Schonfrist nicht für sich allein genommen zur Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung, sondern ist nur im Rahmen des Verschuldens, dass auch wegen finanzieller Engpässe gemindert sein könnte, zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 16. Februar VIIIZR 6/04- in NZM 2005, 334). Vorliegend ist die Nichtzahlung der Miete von Begihn des Mietverhältnisses an von den Beklagten verschuldet. Auf finanzielle Engpässe haben sie sich nicht berufen. Der Anfangszustand der Wohnung konnte sie auch aus ihrer Sicht nicht zur Nichtzahlung der Mieten berechtigen. Auf weitere Kündigungen und Kündigungsgründe kommt es daher nicht an. Die Widerklage Ist hinsichtlich der Feststellung des Mieterwechsels sowie der Hilfsanträge unbegründet, da die fristgemäße Kündigung wegen Zahlungsverzugs das Mietverhältnis beendet hat. Die Widerklage auf Rückzahlung angeblich überzahlten Mietzinses aus Gründen einer Minderung ist aus den vorgenannten Gründen unbegründet. ZP S50 03-MRZ :34. TEL> ID)PRESSESTELLE SEITE:005 U=100>

6 03/03/ : LANDGERICHT BERLIN S. 06/06 III. Die Kostenentscheidung beruht auf 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufig Vollstreckbarkeit folgt aus 708 Nr. 10, 711 ZPO., Die Entscheidung über die Räumungsfrist ergeht gem. 721 ZPO. ZP MRZ-E011 10:34 TELH E3EEE3 ID^PRESSESTELLE SEITE:006 U=1005i