Schreiben SenBauWohn V A /12/03/3 vom 14. November 1988

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1 Betr.: Anwendung baurechtlicher Vorschriften bei der Herstellung von Lageplänen als Bauvorlage Hier: Abstandflächen und Ausbau von Dachräumen 3 Anlagen Verschiedene Anfragen einzelner Öffentlich bestellter Vermessungsingenieure über die Anwendung baurechtlicher Vorschriften bei der Herstellung von Lageplänen als Bauvorlage werden in Übereinstimmung mit meiner Abteilung II wie folgt beantwortet: A Abstandflächen 1. Zu 6 Abs. 6 BauO Bln - Schmalseitenprivilieg Grundstücksgrenzen zu öffentlichen Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen bleiben bei der Anwendung des 6 Abs. 6 BauO Bln (Schmalseitenprivilig) außer Betracht. Hierzu siehe den Vermerk - II A /1-2 - vom 11. Oktober 1988 (Anlage 1). 2. Zu 6 Abs. 6 BauO Bln - Aneinandergebaute Gebäude Aneinandergebaute Gebäude sollen ab sofort bei der Ermittlung der Abstandflächen wie ein Gebäude behandelt werden. Hierzu siehe TOP 12.7 der Amtsleitersitzung der Bauaufsicht am 25. Mai 1988 (Anlage 2). 3. Zu 6 Abs. 7 BauO Bln - Vorbauten Vorbauten im Sinne des 6 Abs. 7 BauO Bln sollen sich in jedem Geschoß insgesamt über nicht mehr als ein Drittel der Gebäudefrontlänge erstrecken. Dabei können architektonische Gliederungen im Sinne des 29 Abs. 7 BauO Bln bei der Ermittlung des Anteils der Vorbauten zur Gebäudefrontlänge unberücksichtigt bleiben. Vorbauten sollen nicht mehr als etwa 1,5 m vor die Außenwand hervortreten. Hierzu siehe mein Schreiben - II A / vom 6. Oktober 1988 (Anlage 3). B Ausbau von Dachräumen Einschnitte im Dachraum zur Herstellung von "Dachterrassen" o.ä. bleiben bei der Ermittlung, ob der Dachraum Vollgeschoß ist, außer Betracht, solange sie im Verhältnis zur gesamten Dachgrundfläche untergeordnet sind. Das Dach wird also über dem Einschnitt als - in der gegebenen Dachneigung - vorhanden angesehen. 2. Zu 20 Abs. 2 BauNVO - Ermittlung der Geschoßfläche Für den Fall, daß der Dachraum im auszubauenden Teil kein Vollgeschoß ist, wird die Geschoßfläche nach 20 Abs. 2 Satz 2 BauNVO ermittelt. Ich bitte, ab sofort entsprechend den o.a. Ausführungen zu verfahren. Im Auftrag Wahl Seite 1

2 ANLAGE 1 Vermerk II A /1-2 vom 11. Oktober 1988 Betr.: Abstandflächen Hier: Anwendung des Schmalseitenprivilegs ( 6 Abs. 6 BauO Bln) an der Straßengrenze Vorg.: Anfrage der ÖbVI... vom 26. Juli 1988 Das Schreiben der ÖbVI... stellt auf die Frage ab, ob die Grenze zwischen Baugrundstück und Straßenland Grundstücksgrenze im Sinne von 6 Abs. 6 BauO Bln ist, mit der Wirkung, daß im Falle des Bauens an dieser Grenze das Schmalseitenprivileg gemäß Satz 2 der Vorschrift reduziert ist. Bei wortgetreuer Anwendung der Vorschrift müßte man dies bejahen, denn auch diese Grenze ist Grundstücksgrenze. In sachlicher Hinsicht muß aber eine solche gesetzgeberische Absicht in Zweifel gezogen werden. Das Schmalseitenprivileg beruht auf der Erwägung, daß Wände, die nicht länger als 16 m sind, keine erheblichen Störungen für die Benutzung gegenüberliegender Gebäude oder Grundstücke bewirken, insofern auch ein ausreichender Nachbarschutz gewährleistet ist, und daß auch das Gebäude, dessen Abstandflächen verkleinert werden, über seine anderen Seiten ausreichend Licht und Luft erhält. Es ist demzufolge auf freistehende Gebäude in der offenen Bauweise mit von der Straßengrenze zurückgesetzten Baugrenzen zugeschnitten. Die Regelungsabsicht liegt - neben der flächensparenden aber ausreichenden Bestimmung der Mindesttiefe der Abstandflächen - in der Klarstellung des Rechtsverhältnisses zu den Nachbargrundstücken. Im Ergebnis dieser Darstellungen wird deutlich, daß mit der Bindung der Vorschrift an Grundstücksgrenzen das Regelungsziel überbestimmt ist, weil zur straßenseitigen Grundstücksgrenze insoweit kein Regelungsbedürfnis besteht. Deshalb müßten sich die Regelungen des 6 Abs. 6 Satz 2 BauO Bln statt auf Grundstücksgrenzen auf Nachbargrenzen beziehen, weil es hier nur auf das bauliche Konkurrenzverhältnis zwischen zwei Grundstücken ankommt, nicht aber zur öffentlichen Verkehrsfläche. Dem haben andere Länder in ihren Landesbauordnungen Rechnung getragen. So sind in den LBO Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz die dem 6 Abs. 6 Satz 2 BauO Bln entsprechenden Regelungen auf Nachbargrenzen bezogen, während in der LBO Bayern ausdrücklich festgelegt ist, daß sich die in der Vorschrift geregelten Einschränkungen des Schmalseitenprivilegs nicht auf Grundstücksgrenzen zu öffentlichen Verkehrsflächen, öffentlichen Grünflächen und öffentlichen Wasserflächen beziehen. Unter Würdigung der mit der Vorschrift verfolgten Regelungszwecke, die insoweit in den genannten LBO ihre formalrechtliche Bestätigung gefunden haben, halte ich es für zweckmäßig und auch für vertretbar, daß bei der Anwendung des 6 Abs. 6 BauO Bln der Begriff "Grundstücksgrenze" auf Seite 2

3 "Nachbargrenze" reduziert wird und damit Grundstücksgrenzen zu öffentlichen Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen außer Betracht bleiben. Eine redaktionelle Klarstellung sollte für die nächste Novellierung der BauO Bln vorgesehen werden. Dünow Seite 3

4 ANLAGE BauO Bln - Abstandflächen ( 6 Abs. 6 BauO Bln) Es werden nach den bei der Abt. II eingehenden Anfragen vermehrt Bauanträge für aneinandergebaute Einfamilienhäuser gestellt, die Veranlassung dazu geben, den Regelungsinhalt des 6 Abs. 6 BauO Bln zu überdenken. Beispiel: ½ H ½ H Haus / Wohnung 1 Haus / Wohnung 2 16 m Haus/Wohnung 3 Baugrenze Die beiden rückwärtigen Gebäude sind jeweils mit zwei Außenwänden an andere Gebäude gebaut, das vordere Gebäude mit einer Außenwand. Daraus ergibt sich nach dem Wortlaut des 6 Abs. 6 BauO Bln, daß für die rückwärtigen Gebäude das "Schmalseitenprivileg" verbraucht ist und für das vordere Gebäude nur noch für eine Seite besteht. Das Bauvorhaben ist damit bei der gegebenen Grundstückssituation unzulässig. Würde es sich bei dem Baukörper um ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen handeln, so könnte die erleichternde Regelung aus 6 Abs. 6 Satz 1 BauO Bln voll in Anspruch genommen werden. Das Bauvorhaben wäre hinsichtlich der Abstandflächen zulässig. Regelungszweck der Abstandflächenvorschriften ist es, die Voraussetzungen für eine ausreichende Beleuchtung durch Tageslicht, Belüftung und Besonnung zu schaffen, den Brandschutz sicherzustel Seite 4

5 len, die Anlage von Freiflächen im Sinne des 8 BauO Bln zu ermöglichen und im Ergebnis auch die angrenzenden Nachbargrundstücke vor Beengung und Einsicht zu schützen (so auch Kommentare Förster und Ortloff). Die Durchsetzung dieser Regelungsziele kann bei objektiver Betrachtungsweise nicht davon abhängig sein, ob es sich bei einem entsprechenden Baukörper um ein Gebäude mit drei Wohnungen oder um drei aneinandergebaute Einfamilienhäuser handelt. Für eine erleichternde Regelung im Sinne des 6 Abs. 6 BauO Bln kann vielmehr nur das max. Maß der Wandlänge des Baukörpers (16 m) von entscheidender Bedeutung sein. Aufgrund dieser Sachlage ist beabsichtigt, durch Änderung des 6 Abs. 6 BauO Bln die Regelungsabsicht wie folgt klarzustellen: "Vor zwei Außenwänden von nicht mehr als je 16 m Länge genügt als Tiefe der Abstandfläche 0,5 H, jedoch mindestens 3 m und bei zweigeschossigen Gebäuden zu den Grundstücksgrenzen mindestens 4 m. Wird ein Gebäude mit einer Außenwand an eine Grundstücksgrenze gebaut, gilt Satz 1 nur noch für eine Außenwand; wird ein Gebäude mit zwei Außenwänden an Grundstücksgrenzen gebaut, so ist Satz 1 nicht anzuwenden. Aneinandergebaute Gebäude sind hinsichtlich der Abstandflächen wir ein Gebäude zu behandeln". Bis zum Vollzug der Rechtsänderung sollte bei entsprechenden Bauanträgen von den Möglichkeiten der Befreiung nach 61 Abs. 2 Nr. 2 BauO Bln Gebrauch gemacht werden, mit der Begründung, daß unter Würdigung der Regelungszwecke der Vorschrift der Gesetzgeber offensichtlich den hier behandelten Bebauungsfall nicht bedacht hat. Seite 5

6 ANLAGE 3 Schreiben SenBauWohn II A vom 06. Oktober 1988 Betr.: hier: Abstandflächen ( 6 BauO Bln) und Maß der baulichen Nutzung ( BauNVO) Begriff "Vorbauten" ( 6 Abs. 7 BauO Bln) Die landesrechtlichen Regelungen des 6 Abs. 7 BauO Bln stellen u.a. auf den Begriff "Vorbauten" ab. Die dort genannten Vorbauten bleiben bei der Bemessung der Abstandflächen im Sinne des 6 BauO Bln außer Betracht. Sie werden insoweit als nicht vorhanden behandelt; diese Vorbauten sind somit auch in den Abstandflächen zulässig (s. mein Schreiben - II A vom 30. Dezember 1985). Hieraus folgt planungsrechtlich, daß sie bei der Berechnung des Maßes der Nutzung gemäß der 19 Abs. 4, 20 Abs. 3 und 21 Abs. 3 BauNVO unberücksichtigt bleiben. Vermehrte Anfragen in letzter Zeit und unterschiedliche Auslegungen zu dem im Gesetzestext verwandten Begriff "Vorbauten" geben Veranlassung, einige Kriterien aufzuzeigen, die als Entscheidungshilfe zur Abgrenzung dienen sollen, in welchen Fällen ein Vorbau im Sinne der Gesetzesregelung des 6 Abs. 7 BauO Bln (noch) vorliegt. Dem Wortsinn, der bauordnungsrechtlichen Systematik und der Regelungsabsicht nach erfaßt 6 Abs. 7 Satz 1 BauO Bln nur solche Vorbauten, die sich sowohl begrifflich wie auch größenmäßig dem Gebäude selbst unterordnen. Ihre Vernachlässigung bei der Bemessung der Abstandflächen, die Zulassung in den Abstandflächen sowie die Nichtanrechnung auf das Maß der Nutzung müssen in diesem Sinne bauordnungsrechtlich und planungsrechtlich unbedenklich sein. Die beispielhafte Aufzählung der Vorbauten im 6 Abs. 7 Satz 1 BauO Bln läßt zudem erkennen, daß nur solche Vorbauten gemeint sind, die in einer unmittelbaren Beziehung zur (gestalterischen) Funktion der Außenwand stehen. Es handelt sich um Vorbauten, die solche Aufgaben erfüllen, die nach Baugestaltung und Bautradition nur durch Vorsprünge möglich sind; diese Vorbauten sind im Verhältnis zur Außenwand von untergeordneter Bedeutung. Wesentlich ist ferner, daß ein Vorbau im Sinne der Vorschrift deutlich als vortretender Bestandteil der Gebäudefront erkennbar bleibt. Seine Eigenart als Vorbau darf in bezug auf die übrige Gebäudefront nicht verlorengehen; es darf zu dieser kein größenmäßiges Übergewicht oder gar ein beherrschender Eindruck entstehen. Das heißt, daß ein Bauteil nur dann als Vorbau im Sinne der Gesetzesregelung angesehen weden kann, wenn die Außenwand, vor die vorgebaut ist, deutlich erkennbar und beherrschend in Erscheinung tritt. Seite 6

7 Wenngleich Maßangaben für Vorbauten in der Bauordnung 1985 zugunsten einer gewissen Flexibilität entfallen sind, ist für den Regelfall dennoch nach wie vor von folgenden Größenordnungen auszugehen: Vorbauten im Sinne des 6 Abs. 7 BauO Bln sollen sich in jedem Geschoß insgesamt über nicht mehr als ein Drittel der Gebäudefrontlänge erstrecken. Dabei können architektonische Gliederungen im Sinne des 29 Abs. 7 BauO Bln bei der Ermittlung des Anteils der Vorbauten zur Gebäudefrontlänge unberücksichtig bleiben. Vorbauten sollen nicht mehr als etwa 1,5 m vor die Außenwand hervortreten. Im Auftrag Bühring Seite 7