Seite 1. Feste oder schwankende Kreditrate. Eigenkapitalquote. MBVO Baufinanzierung Die richtige Tilgungsrate

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1 Parameter Feste oder schwankende Kreditrate Abbildung 1: Entwicklung der Kreditrate bei Krediten mit festem Zinssatz und fester Annuität gegenüber Krediten mit regelmäßiger Anpassung des Zinssatzes Parameter Eigenkapitalquote Abbildung 2: Beispielverlauf der Zinssätze in Abhängigkeit vom vorhandenen Eigenkapital Was ist zu beachten? BESCHREIBUNG: Das Ergebnis Ihrer Entscheidung für eine Baufinanzierung ist die Kreditrate, die so gestaltet sein sollte, dass diese sich Ihrer individuellen Einnahme- und Ausgabensituation anpasst. Gleichbleibende Kreditrate: Die feste Kreditrate ist besonders geeignet, wenn Ihr regelmäßiges monatliches Gehalt Ihr Haupteinkommen darstellt. Durch das gleichbleibende Gehalt sind Ihre Möglichkeiten für Experimente gering. Die feste Kreditrate ermöglicht Ihnen deshalb eine genaue Planung der monatlichen Ausgaben. Während der Zinsbindung (siehe Punkt: Laufzeit der Zinsbindung) sind Sie von Zinsänderungen nicht betroffen. Schwankende Rate: Bei Krediten mit schwankender Rate erfolgt i.d.r. alle 3 bis 6 Monate eine Anpassung der Zinsen, so dass Sie also jede Zinssenkung, aber auch Zinserhöhung sofort zu spüren bekommen. Dem gegenüber stehen ein i.d.r. niedrigerer Zinssatz und die Möglichkeit, den Kredit regelmäßig teilweise oder komplett tilgen zu können, so dass sich dieser Kredit besonders eignet, wenn sie zeitnah größere Geldsummen erhalten, die Sie zur Tilgung verwenden wollen. Eine schwankende Kreditrate ist weniger geeignet, wenn Ihr monatliches Einkommen die Haupteinnahme darstellt, da eine Zinserhöhung schnell Ihre Planung durcheinander bringen kann (eine Zinserhöhung von bspw. 2,5 % auf 3 % erhöht Ihre Zinszahlung plötzlich um 20 %). Jedoch können Sie mit jeder Zinsbindung in einen Kredit mit fester Kreditrate wechseln, um das Risiko weitere Zinserhöhungen zu begrenzen. Was ist zu beachten? BESCHREIBUNG: Die Eigenkapitalquote beschreibt den Anteil des Kaufpreises (exkl. Nebenkosten wie Makler, Notar und Grunderwerbssteuer), den Sie aus Ihrem Eigenkapital bezahlen können. Hohe Eigenkapitalquote: Eine hohe Eigenkapitalquote und somit eine geringe Fremdkapitalquote reduziert den Zinssatz für die Baufinanzierung deutlich, wobei der Effekt (linker Teil der Grafik) mit zunehmendem Eigenkapital nachlässt. Jedoch müssen Sie dafür viel Geld angespart haben, da eine Eigenkapitalquote von bspw. 30 % zzgl. der noch zu bezahlenden Nebenkosten (etwa 6 12 % für Makler, Grunderwerbsteuer und Notar sowie sonstige Nebenkosten) schnell EUR und mehr bei einem Kredit über EUR ausmachen können. Niedrige Eigenkapitalquote: Da nicht jeder über das entsprechende Eigenkapital verfügt, können Sie auch mit weniger Eigenkapital Wohneigentum erwerben. Jedoch bedeutet ein geringes Eigenkapital höhere Zinsen, so dass Sie mit einem gleichen Budget entweder weniger Haus oder weniger Tilgung haben. Beachten Sie aber, dass eine zu geringe Tilgungsrate Ihr Risiko, das Haus in der Zukunft eventuell nicht mehr finanzieren zu kön- Seite 1

2 nen, enorm erhöht. (siehe Punkt: Tilgungshöhe). BESCHREIBUNG: Die einzelnen Kreditformen sehen vielfach eine bestimmte Form der Tilgung vor, wobei zwischen einer steigenden Tilgung, einer gleichbleibenden Tilgung und einer Tilgung am Ende der jeweiligen Zinsbindung unterschieden werden muss. Form der Tilgung Abbildung 3: Darstellung des Tilgungsanteils bei einer steigenden Tilgung - Kreditrate als Summe aus Zins- und Tilgungsanteil, während die Zinsbindung gleich bleibt. Abbildung 4: Darstellung des Tilgungsanteils bei einer gleichbleibenden Tilgung - Kreditrate als Summe aus Zins- und Tilgungsanteil fällt während der Zinsbindung. Steigende Tilgung: Die steigende Tilgung ist die gebräuchlichste Tilgungsform für Immobilienkredite. Zu Beginn legen Sie die anfängliche Tilgungsrate fest, die zusammen mit der Zinsrate die monatliche Annuität ergibt (bspw. 3 % Tilgung und 3 % Zins ergeben bei EUR Kredit eine jährliche Rate von EUR bzw. 500 EUR monatlich, davon 250 EUR für die Zinsen und 250 EUR für die Tilgung). Durch die sofortige Verrechnung der Tilgung fällt der Zinsanteil langsam (nach 10 Jahren auf 165 EUR), während der Tilgungsanteil steigt (auf 335 EUR). Die steigende Tilgung geht also i.d.r. mit Krediten mit fester Kreditrate einher. Gleichbleibende Tilgung: Eine gleichbleibende Tilgung führt i.d.r. zu einer über die Zeit sinkenden Kreditrate, da durch die sofortige Verrechnung der Zinsanteil langsam fällt, während der Tilgungsanteil gleich bleibt. Gegenüber einem Kredit mit steigender Tilgung verlängert sich bei gleichem anfänglichen Tilgungssatz die Rückzahlungsfrist (bspw. bei 3 % Zins und 3 % Tilgung bei steigender Tilgung auf 23 Jahre, bei gleichbleibender Tilgung auf 33 Jahre). Dieser Laufzeitverlängerung steht jedoch eine Reduktion der Rate gegenüber, die in unserem Beispielfall nach 10 Jahren 15 % und nach 20 Jahren 30 % niedriger ist als die Kreditrate bei steigender Tilgung. Komplette Tilgung am Ende: Der Kredit wird am Ende der Zinsbindung teilweise oder vollständig getilgt, während zwischenzeitlich keine Tilgung der Finanzierung erfolgt oder durch ein Ansparen der Tilgungen bspw. in eine Lebensversicherung eine Ersatztilgung aufgebaut wird. Da keine direkte Tilgung erfolgt, ergibt sich auch keine Reduktion der zu zahlenden Zinsen. Abbildung 5: Darstellung der Restschuld bei einer Tilgung am Laufzeitende Kreditrate, die nur die Zinszahlung umfasst, bleibt während der Zinsbindung gleich. Tilgungshöhe Diese Form der Tilgung eignet sich, wenn Sie größere Summen erwarten bzw. diese in anderer Form aufbauen wollen. Erwarten Sie die Gelder erst langfristig bzw. wollen Sie diese erst aufbauen, so bietet sich ein langfristiges Darlehen mit fester Verzinsung an. Ein kurzfristiges Darlehen mit einer Zinsbindung von 3 bzw. 6 Monaten eignet sich dagegen, wenn Sie größere Summen zeitnah erhalten. In beiden Fällen gehen Sie jedoch das Risiko ein, dass, wenn bspw. der Ertrag aus dem alternativen Aufbau geringer als erwartet ausfällt oder sich Zahlungen verzögern, Sie zusätzliche Mittel oder einen neuen Kredit zu dann gültigen Zinsen aufnehmen müssen. BESCHREIBUNG: Die Tilgungshöhe bestimmt grundsätzlich die Rückzahlungsdauer des Kredits, wobei bei Krediten mit fester Kreditrate die Höhe des Zinssatzes einen Einfluss auf die Rückzahlungsdauer hat. Seite 2

3 Abbildung 6: Laufzeit einer Baufinanzierung (blaue Linie) und Restschuld nach 10 Jahren (graue Balken) bei einem Zinssatz von 3 % in Abhängigkeit von der Tilgungsrate Abbildung 7: Änderung der Kreditrate bei einer Zinserhöhung nach 10 Jahren für verschiedene Tilgungsraten Laufzeit der Zinsbindung Abbildung 8: Beispielverlauf der Zinssätze für einen Kredit in Höhe von 80 % des Kaufpreises und einer Tilgungsrate von 2 % Hohe Tilgungsrate: Eine hohe Tilgungsrate reduziert die Gefahr, am Ende der Zinsbindung bei einer Zinssteigerung eine höhere bzw. zu hohe neue Kreditrate tragen zu müssen. So sind bei einem Zinssatz von 3 % und einer Tilgung von 2 % nach 10 Jahren schon fast 23 % des ursprünglichen Kredites zurückgezahlt, so dass ein Anstieg des Zinses von 3 % auf 5 % die neue Kreditrate nur um 8 % erhöht. Bei einer Tilgung von 1 % hätten Sie dagegen erst 12 % des Kredites zurückgezahlt und Ihre neue Kreditrate wäre fast 33 % höher. Eine hohe Tilgungsrate schützt Sie also gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase vor der Gefahr zukünftig steigender Zinsen. Niedrige Tilgungsrate: Mit einer niedrigeren Tilgung können Sie sich mehr Immobilie leisten, da Sie sich bei einem Zinssatz von 3 % und 1 % Tilgung fast 25 % mehr Kredit leisten können als bei einer Tilgungsrate von 2 %. Diesem Vorteil steht aber ein gravierende Nachteil einer nur sehr langsamen Rückführung des Kredites gegenüber, so dass bei einer Anschlussfinanzierung nach bspw. 10 Jahren schon ein leichter Zinsanstieg zu einer stark steigenden Kreditrate führen kann. BESCHREIBUNG: Die Laufzeit der Zinsbindung ist von der Laufzeit des Kredits zu unterscheiden, der die grundsätzliche Vertragsdauer festgelegt, während die Zinsbindung die Länge der Zinsfestschreibung bestimmt. So können Sie einen Kreditvertrag über 30 Jahre abschließen, aber die Zinsen nur für 10 Jahre festlegen. Bei einer Zinsfestschreibung von 10 Jahren ist der Zinssatz für die Baufinanzierung und damit auch Ihre Kreditrate (gleichbleibend oder fallend in Abhängigkeit von der Tilgungswahl) berechenbar, so dass Zinsänderungen innerhalb dieser Zeit Sie nicht treffen. Wenn zum Ende der Zinsbindung noch eine signifikante Restschuld verbleibt, dann müssen Sie zu den dann gültigen Zinsen eine Anschlussfinanzierung abschließen, wobei Sie durch ein Forward- Darlehen sich schon bis zu 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung einen Zinssatz sichern können. Bei der Auswahl der Bank sollten Sie berücksichtigen, dass insbesondere Laufzeiten von 20 und mehr Jahren nicht von jeder angeboten werden. Lange Zinsbindung: Eine lange Zinsbindung bietet Ihnen lange Sicherheit gegenüber steigende Zinsen, da Sie innerhalb von 15 Jahren einen wesentlich größeren Teil des Kredites zurückgeführt haben und somit ein Zinsanstieg weniger bzw. nicht ins Gewicht fällt. Dem steht jedoch der höhere Zinssatz gegenüber, was bedeutet, dass Sie sich weniger Immobilie leisten können, da Sie sich bei einem Zinssatz für 5 Jahre von bspw. 2 % und einer Tilgung von 2 % einen um 30 % höheren Kredit leisten können als bei einem Zinssatz von bspw. 3,5 % bei einer Laufzeit von 15 Jahren. Kurze Zinsbindung: Eine kurze Zinsbindung bietet Ihnen geringe Zinsen, so dass Sie Seite 3

4 Sondertilgungen Abbildung 9: Entwicklung der Restschuld bei einem Kredit mit einem Zinssatz von 3 % und einer Tilgung von 1 % ohne Sondertilgungen bzw. mit Sondertilgungen in Höhe von 1 % bzw. 2 % der Kreditsumme p.a. Änderung der Tilgungsrate während der Zinsbindung Rückzahlung von Sondertilgungen sich entweder mehr Immobilie leisten können oder, um den Vorteil richtig nutzen zu können, mehr Geld in die Tilgung investieren können. Den niedrigen Zinssätzen steht jedoch die Gefahr von steigenden Zinsen durch eine frühzeitig notwendige Anschlussfinanzierung gegenüber, da nach der kurzen Laufzeit auch bei höheren Tilgungssätzen erst wenig getilgt wurde. So führt ein Zinsanstieg von 2 % auf 4 % nach Ablauf der ersten Zinsbindung von 5 Jahren selbst bei einer Tilgung von 2 % zu einem Anstieg der Kreditrate um 35 %. BESCHREIBUNG: Durch Sondertilgungen können Sie regelmäßig, bspw. einmal jährlich, zusätzliche Mittel für die Tilgung des Kredites verwenden, um den Kredit schneller zurückzuführen. Sondertilgungen bieten sich an, wenn Sie regelmäßig Sonderzahlungen, bspw. Urlaubs- oder Weihnachtsgeld, erhalten oder aus den monatlichen Einnahmen regel- oder unregelmäßig zusätzlich Summen sparen können. Sondertilgungen bieten gerade Erstkäufern die Möglichkeit, die Belastungen der Kreditrate im ersten Schritt durch eine niedrigere Tilgung überschaubar zu halten, um evtl. noch zusätzlich anfallende Kosten (Möbel, Nebenkosten, höhere Fahrtkosten) besser auffangen zu können, und trotzdem eine hohe Tilgungsleistung zu erreichen. Notwendig ist jedoch eine hohe Disziplin, da sonst die niedrige Tilgung bei Ablauf der Zinsbindung zu einer großen Gefahr werden kann, da eine Zinserhöhung von 3 % bei einer Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren bei einer bisherigen Tilgung von nur 1 % zu einem Anstieg der folgenden Kreditrate um 60 % führt. BESCHREIBUNG: Einige Banken bieten Ihnen die Möglichkeit, während der Zinsbindung die Tilgungsrate zu ändern, wobei sich die Angebote sowohl hinsichtlich der Anzahl der Änderungen (1, 2 oder mehrere Male) als auch des Umfangs der Änderungen (minimaler, bspw. 1 %, und maximaler Tilgungssatz, bspw. 10 %) unterscheiden. Die Änderung der Tilgungsrate führt auch zu einer Änderungen der Kreditrate, so dass bei einer monatlichen Belastung von EUR (Zinssatz von 3 % und einer Tilgungsrate von 1 %) bei einer neuen Tilgung von 2 % die Rate auf EUR ansteigt. Eine Erhöhung der Tilgungsrate kann sich anbieten, wenn Sie bspw. durch eine Gehaltserhöhung oder einen neuen Job höhere monatliche Einnahmen haben. Eine Verringerung der Tilgungsrate kann notwendig sein, wenn die monatlichen Einnahmen, bspw. aufgrund von Elternzeit oder Arbeitslosigkeit, für kurze Zeit geringer sind. Eine langfristige Verringerung der Tilgung, besonders unterhalb von 2 %, sollte soweit wie möglich vermieden werden, um nicht bei der Anschlussfinanzierung durch eine Zinserhöhung überrascht zu werden (siehe Tilgungshöhe). BESCHREIBUNG: Einige Banken bieten Ihnen die Möglichkeit, geleistete Sondertilgungen zurück zu erhalten, um evtl. Engpässe ausgleichen zu können. Eine Rückzahlung von Sondertilgungen sollte, soweit wie möglich, immer vermieden werden, da gerade bei Krediten mit geringen Tilgungssätzen (< 1,5 %) sonst die Gefahr besteht, bei einer Seite 4

5 Zinserhöhung zum Ende der Zinsfestschreibung durch eine starken Anstieg der Kreditrate überrascht zu werden. Seite 5