Städtbaulicher Vertrag und Erschließungsvertrag nach der BauGB-Novelle Weimarer Baurechtstage am

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1 Städtbaulicher Vertrag und Erschließungsvertrag nach der BauGB-Novelle Weimarer Baurechtstage am Referent: Dr. Andreas Dazert Fachanwalt für Verwaltungsrecht Lehrbeauftragter der Universität Koblenz KUNZ Rechtsanwälte & Steuerberater Partnerschaftsgesellschaft mbb 1

2 Gliederung 1/2 A. Allgemeines zum städtebaulichen Vertrag gem. 11 BauGB I. Regelungsgehalt (vgl. BVerwG, Urt. v , 4 C 4/99) II. Rechtsnatur III. Grenzen und Schranken 1. Handlungsverbote auf Seiten der Kommune a) Verstoß gegen 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB b) Vorrang des Planungsrechts gem. 9 BauGB 2. Schranken des 11 BauGB a) Kausalitätsgebot b) Angemessenheitsgebot c) Inhaltskontrolle gem. 305 ff. BGB (vgl. BGH, Urteil v , V ZR 175/09) IV. Folge der Unwirksamkeit des städtebaulichen Vertrages für Bebauungsplan und Baugenehmigung 2

3 Gliederung 2/2 B. Neufassung des 11 BauGB durch die BauGB-Novelle 2013 I. Inhalt der Änderung: Wegfall des 124 BauGB und Einbeziehung in 11 BauGB II. Anlass der Änderung (vgl. BVerwG, Urt. v , 9 C 8/09) III. Folgen der Änderung 3

4 Musterfall Die Stadt verkauft an eine Investorengruppe ein größeres Areal zur Entwicklung eines Einkaufszentrums mit einer Verkaufsfläche von m². In dem Kaufvertrag verpflichtet sich die Investorenseite zur Realisierung des Vorhabens innerhalb von drei Jahren ab dem Zeitpunkt der Bekanntmachung des notwendigen Bebauungsplans, der noch aufzustellen ist. Des Weiteren verpflichtet sich die Investorenseite zur Einhaltung von der Stadt vorgegebener Gestaltungsvorgaben für die Fassade des Einkaufszentrums. 4

5 A. Allgemeines zum städtebaulichen Vertrag gem. 11 BauGB 5

6 A.I. 11 BauGB Städtebaulicher Vertrag (in der seit geltenden Fassung) 1/3 11 Städtebaulicher Vertrag (1) Die Gemeinde kann städtebauliche Verträge schließen. Gegenstände eines städtebaulichen Vertrags können insbesondere sein: 1. die Vorbereitung oder Durchführung städtebaulicher Maßnahmen durch den Vertragspartner auf eigene Kosten; dazu gehören auch die Neuordnung der Grundstücksverhältnisse, die Bodensanierung und sonstige vorbereitende Maßnahmen, die Erschließung durch nach Bundes- oder nach Landesrecht beitragsfähige sowie nicht beitragsfähige Erschließungsanlagen, die Ausarbeitung der städtebaulichen Planungen sowie erforderlichenfalls des Umweltberichts; die Verantwortung der Gemeinde für das gesetzlich vorgesehene Planaufstellungsverfahren bleibt unberührt; 2. die Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele, insbesondere die Grundstücksnutzung, auch hinsichtlich einer Befristung oder einer Bedingung, die Durchführung des Ausgleichs im Sinne des 1a Absatz 3, die Berücksichtigung baukultureller Belange, die Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen sowie des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung; 6

7 A.I. 11 BauGB Städtebaulicher Vertrag (in der seit geltenden Fassung) 2/3 3. die Übernahme von Kosten oder sonstigen Aufwendungen, die der Gemeinde für städtebauliche Maßnahmen entstehen oder entstanden sind und die Voraussetzungen oder Folge des geplanten Vorhabens sind; dazu gehört auch die Bereitstellung von Grundstücken; 4. entsprechend den mit den städtebaulichen Planungen und Maßnahmen verfolgten Zielen und Zwecken die Errichtung und Nutzung von Anlagen und Einrichtungen zur dezentralen und zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung; 5. entsprechend den mit den städtebaulichen Planungen und Maßnahmen verfolgten Zielen und Zwecken die Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden 7

8 A.I. 11 BauGB Städtebaulicher Vertrag (in der seit geltenden Fassung) 3/3 Die Gemeinde kann städtebauliche Verträge auch mit einer juristischen Person abschließen, an der sie beteiligt ist. (2) Die vereinbarten Leistungen müssen den gesamten Umständen nach angemessen sein. Die Vereinbarung einer vom Vertragspartner zu erbringenden Leistung ist unzulässig, wenn er auch ohne sie einen Anspruch auf die Gegenleistung hätte. Trägt oder übernimmt der Vertragspartner Kosten oder sonstige Aufwendungen, ist unbeschadet des Satzes 1 eine Eigenbeteiligung der Gemeinde nicht erforderlich. (3) Ein städtebaulicher Vertrag bedarf der Schriftform, soweit nicht durch Rechtsvorschriften eine andere Form vorgeschrieben ist. (4) Die Zulässigkeit anderer städtebaulicher Verträge bleibt unberührt. 8

9 A.I. Städtebaulicher Vertrag gem. 11 BauGB Definition: Der städtebauliche Vertrag ist eine vertragliche Vereinbarung, in der sich ein Investor zu Leistungspflichten gegenüber der Kommune im Zusammenhang mit der Realisierung eines städtebaulichen Ziels verpflichtet. = einseitig hinkender Austauschvertrag (vgl. BVerwG, Urt. v , 4 C 4/99, NVwZ 2000, 1285 ff.) 9

10 A.II. Rechtsnatur der städtebaulichen Verträge Abgrenzung zwischen öffentlich-rechtlichem und zivilrechtlichem Vertrag nach Gegenstand und Zweck des konkreten Vertrages. Abgrenzung erfolgt faktisch in der Rechtsprechung eher nach dem Vertragsgegenstand, weniger nach dem Zweck. Städtebaulicher Vertrag kann auch eine Mischung öffentlich-rechtlicher und privatrechtlicher Bestandteile aufweisen (vgl. BVerwG, NJW 1990, 1679). Vermutung für öffentlich-rechtlichen Charakter bei Verträgen auf dem Gebiet des Bauplanungsrechtes: insbesondere bei Erschließungsvertrag nach 11 BauGB und Durchführungsvertrag nach 12 BauGB. 10

11 A.III. Normenpyramide / Spezialität 11

12 A.III. Schranken: Handlungsverbot auf Seiten der Kommune 1. Kommune darf sich gemäß 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB nicht zum Erlass eines Bebauungsplanes vertraglich verpflichten. 2. Kommune darf sich nicht zur Durchführung bestimmter Verfahrensschritte im Rahmen des Bebauungsplanaufstellungsverfahrens verpflichten. einseitig hinkender Austauschvertrag! 12

13 A.III. Vorrang der Festsetzungsmöglichkeiten des BauGB Abschließende Spezialität des 9 BauGB i.v.m. BauNVO und damit des Satzungsrechtes gegenüber der vertraglichen Gestaltungsmöglichkeit (vgl. nur OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v , BauR 2008, 1089 ff): Vertragliche Gestaltungen dürfen nicht an die Stelle der Entwicklungs- und Ordnungsfunktion der Bauleitplanung treten. Die einzige gesetzlich zugelassene Ausnahme von diesem Verbot bildet die in 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB genannte Durchführung des Ausgleichs i.s.d. 1a Abs. 3 BauGB (...). Diese ausdrückliche Regelung lässt erkennen, dass der Gesetzgeber im Übrigen davon ausgeht, dass vertragliche Regelungen die städtebaulich erforderlichen Festsetzungen im Bebauungsplan lediglich vorbereiten oder ergänzen, nicht jedoch ersetzen können. Beispiel: hinreichende straßenmäßige Erschließung, Lärmkontingentierung, aktive Lärmschutzmaßnahmen, Sortimentsbeschränkungen im Einzelhandel 13

14 A.III. Schranken der Vertragsfreiheit bei städtebaulichen Vereinbarungen gem. 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 3, Abs. 2 BauGB 1. Kausalitätserfordernis Die vom Investor einverlangte Leistung muss Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sein. Sie darf nur hierdurch verursacht sein. Die Kausalität muss in zeitlicher und räumlicher Hinsicht gegeben sein. 2. Angemessenheitserfordernis Die gegenseitigen Rechte und Pflichten der Vertragsbeteiligten müssen ausgewogen gestaltet sein. Der Vertrag darf nicht zu einer unzumutbaren wirtschaftlichen Belastung für den Investor führen (BVerwGE 42, 331, 345; BGH, Urt. v , NJW 2003, 888, 889). 3. Spezialität des 11 Abs. 2 BauGB oder Anwendbarkeit der 305 ff. BGB Verhältnis 11 BauGB zu 305 ff. BGB offen nach BGH, Urt. v , DNotZ 2007, 513 und Urt. v , WM 2010,

15 A.IV. Folge der Nichtigkeit des städtebaulichen Vertrages Öffentlich-rechtlicher Erstattungsanspruch des Investors gegenüber der Kommune; Grundsatz von Treu und Glauben steht dem nicht entgegen, selbst wenn das Baurecht zwischenzeitlich geschaffen wurde (vgl. BVerwG, Urt. v , NVwZ 2000, 1285). Inhalt des städtebaulichen Vertrages ist gleichzeitig Abwägungsbelang für den Bebauungsplan, so dass die Nichtigkeit des städtebaulichen Vertrages vielfach die Fehlerhaftigkeit des Bebauungsplans bewirkt. Demgegenüber führt die Nichtigkeit des städtebaulichen Vertrages nicht automatisch zur Nichtigkeit einer zwischenzeitlich zugunsten des Investors erteilten Baugenehmigung, da die Nichtigkeit des Verwaltungsaktes abschließend in 44 VwVfG geregelt ist (a.a. VG München, Urt. v , NJW 1998, 2070). 15

16 B. Neufassung des 11 BauGB durch die BauGB-Novelle

17 B. Erschließungsvertrag gem. 11 Abs. 1 BauGB n.f. 1/2 124 Abs. 1 u. 2 BauGB (Reglung zum Erschließungsvertrag) ist durch die Novelle des BauGB 2013 entfallen Regelungen des alten 124 BauGB sind in 11 Abs. 1 BauGB aufgegangen (vgl. den neuen Wortlaut in 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB und 11 Abs. 1 Satz 3 BauGB) Folgen: Erschließungsvertrag zwischen Kommune und juristischer Person, an der sie beteiligt ist (z.b. kommunale Eigengesellschaft), ist zulässig a.a. noch BVerwG, Urt. v , 9 C 8/09): Eine von der Gemeinde (ganz oder mehrheitlich) beherrschte sog. Eigengesellschaft ist kein Dritter i.s.d. 124 Abs. 1 BauGB, auf den die Gemeinde die Erschließung durch Vertrag übertragen kann. 17

18 B. Erschließungsvertrag gem. 11 Abs. 1 BauGB n.f. 2/2 Folgen: Kommune kann nunmehr die Erschließung auch selbst durchführen und dafür eine Kostenerstattung vom Investor verlangen; Rückgriff auf 11 BauGB zur Finanzierung von Erschließungsmaßnahmen möglich (a.a. noch BVerwG, Urt. v , 9 C 12.11: Rückgriff auf 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB gesperrt) Achtung: Verfassungsrechtliche Bedenken gegen diese Neuregelung mangels Zuständigkeit des Bundesgesetzgebers für das Beitragsrecht seit der Förderalismusreform (vgl. Bier, DVBl. 2013, 541 ff.). 18

19 11 BauGB neue Fassung alter Wein in neuen Schläuchen? Nicht ganz! Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 19